Immobilie verkaufen – teure Fehler vermeiden – Teil 5: Verkaufsstrategie

Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures.

Im letzten Teil dieser Beitragsreihe sind wir auf die Wertermittlung und den Verkaufspreis eingegangen und haben uns angesehen welche Möglichkeiten Ihr für die Wertermittlung und die Festlegung auf den richtigen Verkaufspreis habt.

In diesem Beitrag gehen wir auf die Verkaufsstrategie ein – also die Art und Weise, wie Ihr euer Objekt bestmöglich präsentiert und strategisch vermarktet.

Die meisten von Euch werden sich jetzt wahrscheinlich erst einmal fragen, wozu man beim Verkauf einer Immobilie überhaupt eine Strategie braucht.

Meine Gegenfrage dazu lautet: Warum braucht Ihr keine?

Fakt ist:

  • Ihr verkauft wahrscheinlich die größte Einzelinvestition Eures Lebens und Euren wertvollsten Besitz
  • Ihr habt nur eine erste Chance an den Markt zu gehen und solltet dabei direkt möglichst viel richtig machen
  • Ihr habt es wahrscheinlich noch nie vorher gemacht und werdet es wohl auch danach nie wieder machen
  • Ihr werdet mit Rückfragen zu Dingen konfrontiert, von denen Ihr bisher keine Ahnung habt
  • Ihr riskiert viel Geld zu verlieren, wenn Ihr nicht richtig handelt

Man geht schließlich auch nicht unvorbereitet in eine wichtige Prüfung. Genau diese Denkweise solltet Ihr euch für den Verkauf Eurer Immobilie aneignen.

Grundsätzlich gibt es für den Verkauf drei grobe Strategien, die sich je nach Eurem Objekt, der Nachfrage am Markt und den sonstigen Möglichkeiten unterscheiden.

  1. Das Objekt mit einem realistischen Preis nach vorheriger Bewertung vermarkten
  2. Das Objekt deutlich über dem realistischen Wert zu versuchen zu verkaufen
  3. Das Objekt mit einem Bieterverfahren zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen

Da wir uns aktuell in einem Immobilienboom befinden, können alle Verkaufsstrategien funktionieren. Das liegt vor allem daran, dass die Nachfrager am Markt aufgrund der Angst vor steigenden Zinsen und weiter steigender Inflation bereit sind, nahezu jeden Preis zu bezahlen.

Unter normalen Voraussetzungen wäre es so zum Beispiel schwierig bis unmöglich, ein Objekt weit über dem realistischen Wert zu verkaufen, wie es im Moment möglich ist.

Mal angenommen, die aktuelle Marktlage bliebe in den nächsten Jahren konstant, dann müsstet Ihr Euch also als erstes überlegen, welche Strategie für Euer Objekt am besten anzuwenden ist.

Hier kann man also ganz logisch vorgehen und sich als erstes die Frage stellen, wie man als außenstehender Dritter das eigene Objekt beurteilen würde.

Hierzu zwei Beispiele:

Ihr habt ein Einfamilienhaus in einer gutbürgerlichen, gepflegten Wohnsiedlung in bevorzugter Lage mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur in der Umgebung.

Unter diesen Voraussetzungen könnt Ihr mit allen drei Strategien erfolgreich sein, da dies die meistgesuchte Immobilienform am Markt ist.

  • So könnt Ihr zum Beispiel einen realistischen Verkaufspreis ansetzen und beobachten, wie die Interessenten sich von selbst überbieten.
  • Alternativ könnt Ihr versuchen das Objekt weit über dem realistischen Wert zu verkaufen und die Marktlage und Zahlungsbereitschaft der Interessenten ausnutzen.
  • Oder Ihr könnt von vorneherein mit einem Mindestgebot arbeiten und offen kommunizieren, dass das Objekt höchstbietend verkauft wird.

Ihr habt eine Eigentumswohnung in einer gepflegten Wohnanlage in einer kleineren Stadt, unweit einer Metropole wie z.B. Hamburg, München, Berlin.

Unter diesen Voraussetzungen seid Ihr mit der Wahl der Verkaufsstrategie schon deutlich eingeschränkter, da die zu erwartende Nachfrage wahrscheinlich deutlich geringer ausfallen wird als im 1. Beispiel.

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  • So wäre es hier z.B. ratsam, einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen und zu überprüfen, ob das Objekt vielleicht für einen Kapitalanleger eine Renditestarke Anlageoption wäre.
  • Ferner könnte man auch hier, trotz realistischem Verkaufspreis, bei unerwartet großer Nachfrage im Nachhinein mit einem Gebotsverfahren arbeiten, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Die Entscheidung für die beste Verkaufsstrategie setzt hierbei aber voraus, dass Ihr Euch vorab bestmöglich mit Eurem Objekt und den Möglichkeiten und Potenzialen auseinandergesetzt haben solltet.

Das bedeutet, dass Ihr mindestens die folgenden Informationen zu Eurem Objekt haben oder kennen solltet:

  • Möglichkeiten zu Nachbebauung, Aufstockung und Umbau
  • Belastungen und Beschränkungen im Grundbuch, insbesondere in Abteilung II
  • Sämtliche Angaben und Daten aus der Bauakte Eures Objekts
  • Getätigte Investitionen und erfolgte Modernisierungen
  • Zu tätigender Investitionsaufwand
  • Besonderheiten und Vorzüge Eures Objekts
  • Mängel und Nachteile Eures Objekts

Denn nur, wenn Ihr alle Vorzüge und Nachteile Eures Objekts kennt und überdies wisst, welche Möglichkeiten für Kaufinteressenten noch bestehen, könnt Ihr bestmöglich vorbereitet an die Angelegenheit herangehen und strategisch und strukturiert handeln.

Strategisch handeln bedeutet insofern zum Beispiel auch, abzuwägen, ggf. notwendige Investitionen vor dem Verkauf bereits zu erledigen.

So wirkt ein frisch renoviertes und teilweise erneuertes Objekt gleich viel attraktiver auf die Interessenten und überschaubare Investitionen belohnen Euch womöglich mit einem erheblich höheren Verkaufspreis. Lästige Verhandlungen wegen offenen Mängeln bleiben Euch so auch erspart.

Habt Ihr Euch schon einmal Gedanken über die passende Verkaufsstrategie gemacht? Wusstet Ihr überhaupt, dass Ihr eine geeignete Strategie haben solltet? Schreibt es mir in die Kommentare!

Cheers

/von

Immobilie verkaufen – teure Fehler vermeiden – Teil 4: Wertermittlung und Verkaufspreis

Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures.

Im letzten Teil dieser Beitragsreihe sind wir auf das Grundbuch eingegangen und haben erläutert, welche Faktoren hierbei für den Verkauf Eurer Immobilie wichtig sind oder sein könnten.

In diesem Beitrag schauen wir uns an, warum die Wertermittlung und der ideale Verkaufspreis mitunter die wichtigsten Schritte und Punkte beim Immobilienverkauf sind. Und, wie Ihr ganz alleine eine grobe Einschätzung des Wertes Eurer Immobilie bekommen könnt.

Machen wir uns nichts vor – trotz aller Emotionen, die mit Immobilien verbunden sind, geht es beim Verkauf schließlich in der Regel nur um eines: Den Bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und so viel Geld wie möglich herauszuholen.

Nun gibt es die verschiedensten Ansätze dieses Ziel zu erreichen, oder zu versuchen zu erreichen:

  • Aber woher wisst Ihr überhaupt, was Euer Objekt wirklich wert ist?
  • Wie schätzt Ihr die Marktlage (möglichst richtig) ein, um nicht viel zu viel, oder viel zu wenig anzusetzen?

Auf diese Fragen gehen wir nun näher ein.

  1. Woher wisst Ihr überhaupt, was Euer Objekt wirklich wert ist?

Diese Frage kann man leider nicht auf die Schnelle beantworten. Es gibt grundsätzlich aber im Groben drei Ansätze, wie man sich der Antwort nähern kann.

Ansatz 1: Ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen

Dieser Ansatz ist wahrscheinlich der, welcher der Wahrheit am nächsten kommt, aber auch der Teuerste.

Hierzu wird ein entsprechend geeigneter und geprüfter Gutachter mit einer fundierten Bewertung des Objekts nach dem so genannten Verkehrswert beauftragt.

Die Kosten variieren hier von einem Kurzgutachten für ca. 500,00 EUR bis hin zu einem Vollgutachten für bis zu 1,5% des Objektwertes. Dies entsprächen bei einem Objektwert von 400.000,00 EUR somit schnell bis zu 6.000,00 EUR.

  • Am Ende muss jeder Eigentümer für sich entscheiden, ob er diese Investition in Kauf nehmen möchte. Anzumerken ist hier, dass der Verkehrswert nicht zwingend dem Marktwert entsprechen muss. Somit kann man trotz eines Verkehrswertes von 400.000,00 EUR am Markt aufgrund des Nachfrageüberhangs ggf. erheblich mehr erzielen.

Ansatz 2: Einen oder mehrere Immobilienmakler mit einer konkreten Bewertung beauftragen:  

Dieser zweite Ansatz ist wohl der, den die meisten Eigentümer wählen, um an eine einigermaßen fundierte Bewertung ihrer Immobilie zu gelangen. Hier variiert die Qualität der Bewertungen jedoch von gut oder befriedigend bis mangelhaft oder ungenügend. Viele Immobilienmakler bedienen sich lediglich günstiger Software zur Immobilienwertanalyse, ohne diese Werte wirklich zu verstehen oder zu hinterfragen.

Manche orientieren sich auch bloß am Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien in den letzten 1-2 Jahren, ohne die speziellen Vor- und Nachteile Ihres Objekts mit einzubeziehen. Unterschiede von 20-50% bei den Werteinschätzungen sind hier keine Seltenheit.

Im Gegenzug sind diese Bewertungen meistens kostenlos oder aber sehr günstig, da die Immobilienmakler über diese Dienstleistung natürlich versuchen die Objekte in die Vermarktung zu bekommen.

Es empfiehlt sich hier, im Zweifel mehrere Immobilienmakler parallel anzufragen, um einen realistischen Mittelwert bilden zu können, sollte nicht mindestens einer mit einer fundierten Bewertung anhand belegbarer Metadaten überzeugen können.

  • Leider gilt auch hier, dass es neben hervorragenden Immobilienmaklern, welche ihr Handwerk verstehen und dabei souverän und seriös arbeiten, auch schwarze Schafe gibt. Es empfiehlt sich aber nicht, mit Vorurteilen an die Thematik heranzugehen, sondern offen zu kommunizieren, dass im Zweifel mehrere Immobilienmakler parallel angefragt wurden.

Schließlich handelt es sich beim Gegenüber nicht etwa um einen Bittsteller, sondern um einen Dienstleister, dessen Zeit, Geld und Expertise Sie hier zu Ihren Gunsten nutzen möchten.

Ansatz 3: Selbst einen Wert für das eigene Objekt ermitteln

Dies ist der letzte Ansatz, den ich aber keinem unerfahrenen Laien empfehlen würde, da Ihr in der Regel viel zu günstig anbietet oder weit über das Ziel hinausschießt und Euer Objekt somit schnell „verbrennen“ könnt.

Bei diesem Ansatz recherchiert Ihr selbst, nutzt kostenlose oder kostenpflichtige Web-Tools zur Immobilienwertermittlung und beobachtet die Marktbewegungen in den letzten 1-3 Jahren für vergleichbare Objekte.

Einige wenige Faktoren, die für die Wertermittlung relevant sind, kann man dabei kostenlos bei den entsprechenden Behörden einsehen. So könnt Ihr zum Beispiel über das Bodenrichtwertinformationssystem Eures Bundeslandes den aktuellen Bodenrichtwert je m2 Eures Grundstücks herausfinden. Dies gibt Euch einen groben Anhaltspunkt für den eigentlichen Grundstückswert, der Gebäudewert muss dann entsprechend ausgerechnet und hinzuaddiert werden.

Aber auch hier gibt es leider durch den Nachfrageüberhang am Markt teilweise massive Unterschiede im realistischen Wert des Objekts und dem Preis, den man am Markt dafür erzielen kann.

  • Ich kann es wirklich keinem Laien empfehlen den Wert und den Verkaufspreis für die Immobilie gänzlich alleine zu ermitteln, da hier die Risiken Geld zu verlieren in keinem Verhältnis zum Ertrag stehen können. Wenn Ihr Euch sicher in der Lage fühlt dies für Euch selbst zu vertreten, dann gibt es entsprechende Möglichkeiten. Für alle anderen empfehle ich, zumindest für die Wertermittlung einen oder mehrere Fachleute hinzuzuziehen und im Zweifel auch ein paar Euro in die Hand zu nehmen. Wir reden hier ja schließlich nicht von Peanuts, sondern von realen Werten im häufig mittleren bis oberen 6-stelligen Bereich.
  • Wie schätzt Ihr die Marktlage (möglichst richtig) ein, um nicht viel zu viel, oder viel zu wenig anzusetzen?

Den Markt zu beobachten und die daraus gewonnen Erkenntnisse zu verstehen ist die Königsdisziplin. Dies gilt nicht nur für den Immobilienverkauf, sondern natürlich auch für alle anderen Wirtschaftszweige.

Fakt ist: Wir befinden uns in einem Immobilienboom, dessen Ende nicht absehbar oder einschätzbar ist, der aber ein Ende finden wird, wenn eines oder mehrere Schlüsselereignisse eintreten.

Diese sind zum Beispiel:

  • Steigende Zinsen nach Maßgabe der EZB (Europäische Zentralbank)
  • Demographischer Wandel mit steigendem Immobilienangebot durch altersbedingten Verkauf
  • Sättigung der Nachfrage durch steigendes Angebot von Neubauimmobilien
  • uvm.

Zusammengefasst werden sich die Preise für Immobilien wieder ihrem realistischen Wert annähern, sobald eines oder mehrere dieser Ereignisse eintreffen. Das bedeutet insbesondere für Euch, dass der Zeitpunkt eine Immobilie zu verkaufen nie besser war, aber eben fraglich ist, ob er noch besser werden könnte.

Hier besteht sowohl das Risiko von Opportunitätskosten, wenn Ihr zu früh verkauft oder zu lange gewartet habt, wenn die Preise wieder sinken.

Wenn Ihr der Meinung seid, dass Euer Wunschpreis zu erzielen ist, dann nutzt die aktuelle Situation aus. Wenn Ihr noch nicht bereit seid zu verkaufen, wartet noch ab. Es gibt keine Möglichkeiten den Markt zu „timen“. Ihr müsst am Ende mit dem Ergebnis zufrieden sein können, das ist der oftmals unterschätzte, wichtigste Faktor beim Immobilienverkauf.

Cheers

/von

Immobilie verkaufen – teure Fehler vermeiden – Teil 3: Grundbuch

Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures.

Im 2. Teil dieser Beitragsreihe sind wir auf die Punkte Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung eingegangen und haben beleuchtet, wann diese wichtigen Punkte zu berücksichtigen sind und wie Ihr am besten darum herumkommt die entsprechenden Kosten tragen zu müssen.

In diesem Beitrag schauen wir uns den folgenden Punkt näher an:

  • Welche Lasten und Beschränkungen es im Grundbuch gibt und welche davon für den Verkauf schwierig sind und vielleicht vorher gelöscht werden sollten

1. Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

Hierzu einmal vorab:

Wir sprechen hier ausschließlich von den im Grundbuch Eurer Immobilie eingetragenen Lasten und Beschränkungen. Es gibt aber zusätzlich in den meisten Bundesländern das so genannte Baulastenverzeichnis, dieses solltet Ihr zusätzlich einmal in aktueller Form als Auszug anfordern, damit Ihr über euer Grundstück bestmöglich informiert seid.

Zusätzlich gibt es die so genannten Altlastenkataster, in denen vor allem mögliche Belastungen von Boden und Grundwasser durch Gefahrstoffe aus der Vergangenheit usw. verzeichnet sind. Auch hierzu solltet Ihr der Vollständigkeit halber vorm Verkauf einen aktuellen Auszug anfordern.

Zu Lasten und Beschränkungen gilt es erstmal zu verstehen, wie das Grundbuch als solches überhaupt aufgebaut ist.

Besorgt Euch dazu also zuerst einmal einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt oder beim Notar Eures Vertrauens – beim Notar geht es in der Regel deutlich schneller.

  • Das kostet Euch ca. 20-50 EUR.

Wichtig: Den Grundbuchauszug braucht Ihr später sowieso unbedingt für die Käufer und deren Bank, denn ohne aktuellen, vollständigen Grundbuchauszug wird keine Bank eine Finanzierung bewilligen!

Also, zurück zum Grundbuch. In diesem gibt es das Bestandsverzeichnis und drei so genannte Abteilungen:

Bestandsverzeichnis:

Hier werden alle, zu der jeweiligen Blattnummer beim Amtsgericht gehörigen Grundstücke mit dem vom zuständigen Kataster vergebenen Angaben, eingetragen.

Diese sind in der Regel die Gemarkung, die Flur und das entsprechende Flurstück.

Abteilung 1:

Hier stehen die Eigentumsverhältnisse an den im Bestandsverzeichnis aufgelisteten Grundstücken.

  • Zum Beispiel Anna und Willi Müller mit jeweils 50% Eigentumsanteil.

Weiterhin wird hier das Datum des Eigentumsübergangs vermerkt.

Wenn Ihr das Objekt verkauft habt, wird hier auch die so genannte Auflassungsvormerkung, also quasi die Reservierung für den Käufer, nach der notariellen Beurkundung eingetragen. Dies macht man so, damit das Objekt nicht parallel an mehrere Käufer veräußert werden kann. 

Auch die Erbfolge und die erteilten Zuschläge bei Zwangsversteigerungen können hier eingetragen werden.

Abteilung 2:

In der zweiten Abteilung kommen wir jetzt zu dem wirklich interessanten und im Zweifel relevanten Teil, um den es in diesem Video geht.

In der zweiten Abteilung sind nämlich alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Also quasi alle Rechte Dritter oder Beschränkungen, die auf jeden Fall zu beachten sind, weil Sie dazu führen, dass bei einem Verkauf im Zweifel auch andere Parteien betroffen sein können.

Klingt kompliziert, aber mindestens ein Beispiel davon hat denke ich jeder schon zumindest einmal gehört.

Zuerst einmal zu den möglichen Lasten des Grundstücks. Hier wird genauer unterschieden zwischen Lasten und Beschränkungen.

Bei den Lasten gibt die folgenden Möglichkeiten:

  • Dienstbarkeiten
  • Nießbrauch
  • Reallasten
  • Erbbaurechte

Bei den Dienstbarkeiten unterscheidet man zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten:

  • Eine Grunddienstbarkeit ist zum Beispiel ein so genanntes Wegerecht, also das Recht eines Nachbarn, welcher z.B. nachträglich hinter Euch gebaut hat, über Euer Grundstück zu seinem Grundstück zu fahren oder zu gehen. In der Realität teilt man sich dann häufig eine Ein- oder Zufahrt.
  • Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wäre demnach zum Beispiel ein Wohnrecht, also das Recht für eine konkrete Person einen Teil oder das ganze Objekt zu Wohnzwecken zu nutzen.

Hier wäre zum Beispiel ein älteres Ehepaar denkbar, welches zu Lebzeiten schon das Objekt an die Kinder überschrieben hat, aber sichergehen wollte, dass man sie nicht aus dem Haus schmeißen kann. Obacht: Dies sollte man nicht mit dem so genannten Nießbrauch verwechseln.

Beim Nießbrauch spricht man von einem absoluten Recht, welches unveräußerlich und unvererblich ist, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder fremdes Vermögen zu nutzen.

  • Im Zusammenhang mit Immobilien bedeutet das, dass die Person, für die Nießbrauch im Grundbuch des Objekts eingetragen wurde, über das Objekt vollständig verfügen kann, selbst wenn sie nicht Eigentümer ist. Das schließt auch die Vermietung oder Verpachtung des Objekts mit ein.

Bei der Reallast handelt es sich um ein Recht des Begünstigten dieser Eintragung im Grundbuch, wiederkehrende Leistungen des Grundstückseigentümers zu verlangen.

  • Vereinfacht gesagt bedeutet das in der Praxis, dass eine Person ein Grundstück beispielsweise heute bereits veräußert, vom neuen Eigentümer aber als Entschädigung z.B. eine Leibrente bis zum Lebensende gezahlt bekommt.  

Beim Erbbaurecht handelt es sich um das Recht auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten. Meist erhält der Erbbaurechtgeber im Gegenzug eine Entschädigung in Form eines so genannten Erbbauzinses.

  • Zum Beispiel erbaut Familie Müller ein Einfamilienhaus in NRW auf einem durch einen Bauern zur Verfügung gestellten Grundstück und zahlt diesem dafür für einen Zeitraum von 65 Jahren einen jährlichen Erbbauzins von 1.000,00 EUR als Entschädigung. Der Bauer bleibt währenddessen der Eigentümer des Grundstücks und überlässt Familie Müller ein dingliches Recht als Last im Grundbuch des Grundstücks.

Bei den Beschränkungen gibt es die folgenden Möglichkeiten:

  • Dingliche Vorkaufsrechte
  • Vormerkungen
  • Widersprüche gegen Eintragungen in Abt. 1 und 2
  • Verfügungsbeschränkungen

Ein dingliches Vorkaufsrecht berechtigt die im Grundbuch als Begünstigten eingetragene Person konkret dazu ein Vorkaufsrecht auszuüben, wenn das Objekt verkauft wird. Hierzu wird kein konkreter Verkaufspreis genannt.

  • Zum Beispiel kann der Mieter von Herrn Meier, Herr Schulze, ein Vorkaufsrecht ausüben als er von Herrn Meier erfährt, dass dieser das von ihm bewohnte Haus verkaufen will. Herr Meier teilt Herrn Schulze hierzu den Preis mit, dem ihm ein Immobilienmakler als Wert für seine Immobilie angegeben hat. Nun kann sich Herr Meier überlegen, ob er das Objekt zu diesem Preis kaufen möchte und somit sein Vorkaufsrecht ausübt, oder nicht.

Eine Vormerkung bezeichnet im Grundbuch die dingliche Sicherung auf Eintragung oder Löschung eines Rechts. In der Regel ist die gebräuchlichste Form davon die so genannte Auflassungsvormerkung, also die Vormerkung der neuen Eigentümer einer zu veräußernden Immobilie nach der notariellen Beurkundung, um deren Rechtsanspruch zu sichern.

  • Zum Beispiel möchte Familie Müller gerne das Haus von Familie Hanken kaufen. Nachdem sich beide Parteien auf einen Preis geeinigt haben, bestellen Sie den notariellen Kaufvertrag beim Notar ihres Vertrauens. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags, veranlasst der Notar schnellstmöglich die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, sodass Familie Hanken das Haus nicht z.B. parallel noch an zwei weitere Familien verkaufen kann.

Sobald später, nach Prüfung der erforderlichen Voraussetzungen der Kaufpreis geflossen ist, veranlasst der Notar die Grundbuchkorrektur und Familie Müller wird schließlich als neuer Eigentümer eingetragen und die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht.

Mit den Widersprüchen gegen Eintragungen in Abt. 1 und 2 werden im Grundbuch Vermerke eingetragen, die Rechte und Ansprüche sichern sollen, weil der Verdacht im Raum steht, dass das Grundbuch unvollständig oder falsch ist. Somit wirken Sie dem Grundsatz des so genannten gutgläubigen Erwerbs entgegen, der einen etwaigen Käufer bei Fehlern im Grundbuch auch zu Ungunsten des Eigentümers schützen würde.

Die Verfügungsbeschränkungen führen dazu, dass Verfügungen über das Grundbuch nur unter Mitwirkung Dritter möglich sind.

  • Zum Beispiel möchten Frau und Herr Müller gerne ihr Haus an Herrn Meyer verkaufen. Im Grundbuch ist aber der gemeinsame Sohn der Eheleute Müller bereits als Nacherbe eingetragen. Damit nun also der Verkauf überhaupt stattfinden kann, muss ein Notar unter Mitwirkung des Sohnes der Eheleute Müller und mit dessen Einwilligung, den Nacherbenvermerk zuerst aus dem Grundbuch löschen lassen.

Abteilung 3:

In der dritten Abteilung stehen schließlich die so genannten Grundpfandrechte, also unter anderem Hypotheken zugunsten der finanzierenden Banken, Grundschulden und Sicherungsgrundschulden (wie z.B. Zwangssicherungshypotheken).

Ihr seht also, das Thema Grundbuch ist sehr komplex und gar nicht so einfach zu durchschauen.

Ein seriöser Immobilienmakler oder gut vorbereiteter Privatverkäufer beschäftigt sich bereits vor der Vermarktung mit dem Grundbuch und leitet etwaige notwendige Änderungen bereits in die Wege, oder weist auf die Notwendigkeit von Anpassungen hin. So verhindert man, dass es zu Problemen oder Ärger kommt, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde und man sich bei Preis und den Bedingungen bereits einig geworden ist.

Ein durch diese Probleme auf der Zielgeraden platzendes Geschäft kann man entsprechend durch gute Vorbereitung verhindern.

Cheers

/von

Immobilie verkaufen – teure Fehler vermeiden – Teil 2: Spekulationssteuer & Vorfälligkeitsentschädigung

Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures und in diesem Beitrag geht es darum, wie Ihr beim Verkauf Eurer Immobilie häufige und teilweise sehr teure Fehler vermeiden könnt.

Im letzten Beitrag haben wir wichtige Fragen aufgeführt, die Ihr Euch stellen solltet, damit Ihr häufige und oft teure Fehler beim Verkauf Eurer Immobilie vermeiden könnt. In diesem Beitrag gehen wir nun näher auf diese Fragen ein und schauen uns an, wie genau Ihr diese Fehler also vermeiden könnt.

Disclaimer: Ich muss es leider erwähnen, aber ich biete hier natürlich keine Steuer- oder Rechtsberatung an. Wenn Ihr mehr wissen wollt, wendet Euch bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt bzw. die zuständigen Finanzbehörden.

Frage 1: Könnt Ihr schon steuerfrei verkaufen? Welche Steuern können anfallen und wie sollen diese bezahlt werden?

Das ist für die Meisten wahrscheinlich die wichtigste Frage: Muss ich beim Verkauf der Immobilie Steuern zahlen?

Das Ganze ist etwas komplexer, aber grob zusammengefasst erstmal: Ja. Denn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien und Grundstücken sind grundsätzlich erst einmal steuerpflichtig – § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG

Dies gilt aber nur, wenn die so genannte „Spekulationsfrist“ noch nicht abgelaufen ist. Diese Frist beträgt 10 Jahre ab dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags der Immobilie.

Bei eigengenutzten Immobilien fällt in der Regel keine Besteuerung des Veräußerungsgewinns an, sofern die Immobilie mindestens die letzten 3 Jahre selbst bewohnt wurde. Dies gilt auch für Immobilien, die vorher vermietet waren.

Maßgeblich ist hier auch das Kalenderjahr, was nicht zwingend vollen Jahren entspricht – zum Beispiel wäre demnach der Zeitraum Oktober 2019 bis März 2021 bereits 3 Kalenderjahre für die Berechnung.

Bei der Steuer, die anfällt, wenn man vor Ablauf der 10 Jahre mit Gewinn verkauft, handelt es sich aber nicht etwa um eine eigene „Spekulationssteuer“, sondern um die Einkommensteuer. Daher wird dieser Gewinn auch dem persönlichen Einkommen in der Steuererklärung (Anlage V) hinzugezogen und mit dem persönlichen Steuersatz vom Finanzamt besteuert.

  • Übrigens: Wenn Ihr eine Immobilie erbt, oder geschenkt bekommt, gilt beim Verkauf mit Gewinn grundsätzlich auch die Steuerpflicht!
  • Hier zählt dann das Datum des Erwerbs des Erblassers, bzw. des Schenkenden für die Berechnung der Frist.

Wenn man nun aber trotz der Beschränkungen in die Bredouille kommt die „Spekulationssteuer“ zahlen zu müssen, so kann man dem Gewinn jedoch glücklicherweise noch Kosten entgegenstellen und damit die Steuerlast senken.

Zum Beispiel könnt Ihr in der Regel von dem Gewinn die folgenden Kosten abziehen:

  • Vorfälligkeitsentschädigungen der Banken
  • Maklergebühren / Provisionen
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Instandhaltung, Modernisierungen, Sanierungen (teilweise)

Damit Ihr absolut sichergehen könnt und auch die persönliche Situation ausgerechnet bekommt, kommt Ihr natürlich an einem Steuerberater oder Steuerhilfering usw. nicht vorbei.

Für Eure persönliche Planung und Situation solltet Ihr diesen wichtigen Faktor vor dem Verkauf Eurer Immobilie auf jeden Fall mitberücksichtigen. Dann könnt Ihr auch guten Gewissens verkaufen und müsst keine bösen Überraschungen befürchten.

Frage 2: Ist noch ein Darlehen auf der Immobilie offen?

  • Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank?

Auch bei der nächsten Frage geht es wieder um einen im Zweifel sehr kostspieligen Faktor, den Ihr vor dem Verkauf Eurer Immobilie berücksichtigen solltet.

Grundsätzlich hat der etwaige Käufer Eurer Immobilie erst einmal einen Anspruch auf ein Lastenfreies Grundbuch, was bedeutet, dass Eure Grundschuld zugunsten Eurer Bank aus dem Grundbuch gelöscht werden muss. Diese Löschung beantragt der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrags direkt bei Eurer Bank.

Damit hat die Bank erstmal auch kein Problem, allerdings verdient die Bank durch die frühzeitige Vertragsauflösung natürlich weniger Geld in Form von Zinsen, als geplant. Deswegen berechnet die Bank Euch in der Regel bei frühzeitiger Vertragsauflösung, durch z.B. Verkauf der Immobilie, eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch diese ist und wie sie berechnet wird, hängt immer von Eurem Vertrag ab, den Ihr mit der Bank geschlossen habt.

Damit Ihr hier nicht viel Geld verbrennt, solltet Ihr die folgenden Schritte beachten, mit denen Ihr der Bank im besten Fall einen Schritt voraus sein könnt.

  • Nutzung des Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren

Ihr könnt bei jeder Immobilienfinanzierung nach 10 Jahren von Eurem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das gilt selbst dann, wenn Eure Zinsbindung beispielsweise 15 oder 20 Jahre beträgt!

In diesem Fall zahlt Ihr statt der Vorfälligkeitsentschädigung nur den Restbetrag vertragsgemäß zurück.

Stichtag für die Kündigung ist der Tag, an dem Ihr die volle Summe ausgezahlt bekommen habt. Also bei anteiliger Zahlung der Tag, an dem die letzte Teilzahlung erfolgt ist und das Darlehen somit vollständig abgerufen wurde.

10 Jahre nach diesem Tag könnt Ihr mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ablösen.

Beispiel: Ihr habt am 01.07.2012 die letzte Teilzahlung für Euren Neubau erhalten. Ihr könnt dann die Kündigung ab dem 01.07.2022 aussprechen und das Darlehen zum 01.01.2023 ablösen.

Damit das so funktioniert, muss diese Frist natürlich für Euch überhaupt in greifbarer Nähe sein. Wenn das nicht so ist, habt Ihr vielleicht noch zwei andere Möglichkeiten, um die Zahlung herumzukommen.

  • Fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag

In der Vergangenheit haben Banken ihre Kunden oft falsch oder nicht ausreichend über die Möglichkeiten und Folgen beim Ausüben der gesetzlichen Widerrufsfrist aufgeklärt und belehrt. Daher sind viele Verträge dahingehend nicht korrekt und die 14-tägige Frist für den Widerruf hat nie wirklich begonnen.

Diesen Umstand könnt Ihr vielleicht zu Eurem Vorteil nutzen.

Bei diesem Punkt gilt aber leider, dass es hier im Zweifel für Laien schwierig bis unmöglich ist zu erkennen, ob Eure Widerrufsbelehrung unwirksam war, oder nicht.

Um sicher zu sein, solltet Ihr für entsprechende Urteile gründlich recherchieren oder noch besser, direkt einen fachkundigen Rechtsanwalt aufsuchen, der Euch genau sagen kann ob Ihr eine Chance habt damit durchzukommen, oder nicht.

  • Fehlerhafte Vertragsangaben zur Vorfälligkeitsentschädigung

Mit Inkrafttreten der Wohnkreditrichtlinie am 21. März 2016 haben Banken deutlich mehr Auflagen und Verpflichtungen bei der Vergabe von Immobilien- und Baudarlehen zu erfüllen.

Dies bedeutet auch, dass die Banken Euch im Vertrag korrekt darüber informieren müssen, wie sie eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt berechnen. Ansonsten könnten die Banken sich bei einer entsprechende Anfrage stets neue Zahlen ausdenken, wie gerade der Wind steht. Das geht natürlich nicht.

Wenn Eure Bank Euch also nicht korrekt im Vertrag darüber informiert hat, kann sie bei vorzeitiger Vertragsbeendigung im Zweifel keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wie bei Punkt Nr. 2 gilt leider auch hier, dass Ihr wahrscheinlich nicht drum herumkommt, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, wenn Ihr wissen wollt, ob Ihr von diesem Punkt betroffen seid, oder nicht.

Ich hoffe ich konnte für Euch etwas Licht ins Dunkel von Steuern und Bankenwesen bringen.

Im nächsten Beitrag geht es weiter mit den Fragen, die man sich vorm Verkauf der Immobilie stellen sollte. Bleibt also gespannt!

Cheers

/von