In diesem Beitrag erklären wir, was die Grundsteuer überhaupt ist, was es mit der Grundsteuerreform auf sich hat und was man zu diesem Thema wissen sollte.
1. Grundsteuer: Was ist das überhaupt?
Die Grundsteuer ist eine jährlich zu zahlende Steuer, die auf Eigentum oder Grundstücke erhoben wird. Sie wird in zwei Kategorien unterteilt: die Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Grundsteuerreform 2019 sieht auch die Einführung einer Grundsteuer C vor. Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig wird.
2. Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer für ein Grundstück berücksichtigt drei Faktoren: den Einheitswert der Immobilie, die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz. Diese Werte werden in folgender Formel verwendet, um die jährliche Grundsteuer zu berechnen:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer
3. Grundsteuerreform – Wie und warum?
Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 entschieden, dass das bestehende Gesetz zur Festlegung der Grundsteuer verfassungswidrig ist.
Das Gericht begründete dies damit, dass das Gesetz zu unterschiedlichen Besteuerungen von gleichartigen Grundstücken führt, was dem Gebot der Gleichbehandlung im Grundgesetz widerspricht.
Diese Ungleichbehandlung ist vor allem auf die unterschiedlichen Werte von Grundstücken (Einheitswerte) zurückzuführen. Die Einheitswerte für Grundstücke in den neuen Bundesländern basieren auf Werten aus dem Jahr 1935 und in den alten Bundesländern auf Werten aus dem Jahr 1964.
Da sich die Werte von Grundstücken seither stark verändert haben, führt dies zu ungerechten Besteuerungen. Die Grundsteuerreform zielt daher auf Anpassungen bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes, der Steuermesszahlen und der Hebesätze ab. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer bleibt jedoch unverändert.
4. Die Änderungen im Detail
Die Reform der Grundsteuer zielt vor allem auf Veränderungen bei den Einheitswerten, der Steuermesszahl und den Hebesätzen ab.
Die Einheitswerte (auch Grundbesitzwerte genannt) werden neu berechnet, um den aktuellen Gegebenheiten entsprechen zu können. Dabei werden Faktoren wie der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, das Baujahr und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete berücksichtigt.
Die Nettokaltmiete hängt von der Mietniveaustufe der Gemeinde ab, die vom Bundesfinanzministerium auf Basis der Durchschnittsmieten in allen Bundesländern festgelegt wird. Da die neuen Grundbesitzwerte deutlich höher sind als die Werte von 1935 oder 1964, wird die Steuermesszahl gesenkt, um eine drastische Erhöhung der Grundsteuer zu verhindern.
Die Steuermesszahl wird voraussichtlich auf etwa 1/10 des bisherigen Wertes reduziert. Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, können von einem weiteren Abschlag von 25 Prozent bei der Steuermesszahl profitieren, da die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau fördern möchte. Kommunen haben die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen, um das Niveau ihrer Einnahmen zu halten und eventuelle Schwankungen aufgrund der Reform auszugleichen.
5. Was ist die neue „Grundsteuer C“?
Neben der bereits bestehenden Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und der Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude sieht die Grundsteuerreform auch die Einführung einer Grundsteuer C vor.
Mit dieser Steuer sollen unbebaute Grundstücke, die als Spekulationsobjekte genutzt werden, mit erhöhten Hebesätzen besteuert werden. Die Kommunen sollen die Möglichkeit erhalten, solche Grundstücke mit höheren Steuersätzen zu belasten.
Dies soll die Spekulation mit dringend benötigten, aber ungenutzten Grundstücken erschweren und gleichzeitig finanzielle Anreize für die Schaffung von Wohnraum auf baureifen Flächen schaffen.
6. Ab wann die Grundsteuerreform gilt
Der Bundesrat hat im November 2019 der Grundsteuerreform zugestimmt.
Die Reform geht zusammen mit einer Änderung des Grundgesetzes einher, die die Gesetzgebungsbefugnis der Bundesregierung sicherstellt und den einzelnen Bundesländern gleichzeitig die Möglichkeit für abweichendes Landesrecht gibt.
Wenn sich ein Bundesland für das von Olaf Scholz vorgestellte Modell entschieden hat, haben die Behörden nun fünf Jahre Zeit, um die notwendigen Grundstückswerte und das Mietniveau zu ermitteln. Die neue Grundsteuer muss dann ab dem 1. Januar 2025 von den Eigentümern gezahlt werden.
7. Die Bedeutung der Grundsteuerreform für Mieter
Grundsätzlich sind Vermieter berechtigt, die Grundsteuer für ihre Immobilie als Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Diese Regelung bleibt auch durch die Grundsteuerreform unverändert.
Ob Mieter in Zukunft mit höheren Nebenkosten rechnen müssen, hängt vor allem davon ab, welche Grundbesitzwerte im Rahmen der Reform ermittelt werden. Der nächste Abschnitt gibt Auskunft darüber, welche Kosten im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform ab dem 1. Januar 2025 für Eigentümer und Mieter zu erwarten sind.
8. Wer zahlt künftig mehr?
Die Frage, wer von der Grundsteuerreform profitiert und wer in Zukunft mehr Steuern entrichten muss, stellt sich bei vielen Eigentümern.
Die Bundesregierung betont, dass die Reform insgesamt kostenneutral sein soll, was bedeutet, dass die Gesamtsumme der eingenommenen Steuern gleich bleiben wird. Allerdings wird sich die Höhe der Steuerzahlungen für einzelne Steuerpflichtige ändern, um eine gerechtere Verteilung zu erreichen. Das heißt, dass einige Eigentümer und Mieter in Zukunft weniger Grundsteuer bezahlen werden, während andere mehr Steuern entrichten müssen.
Dies hängt vor allem vom neuen Einheitswert einer Immobilie nach der Reform und von eventuellen Anpassungen der Hebesätze durch die Kommunen ab.
9. Ist die Grundsteuerreform für mich relevant?
Die neue Grundsteuer muss ab dem 1. Januar 2025 von Eigentümern gezahlt werden. Bis dahin gelten die bisherigen Regelungen weiter.
Es ist jedoch wichtig, dass Eigentümer bereits jetzt handeln handeln!
Im Zuge der Neubewertung der Grundstückswerte müssen sowohl die Kommunen als auch die Immobilieneigentümer ihre Pflicht erfüllen. Nach einmaliger Fristverlängerung bis 31.01.2023 müssen Eigentümer eine sogenannte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte über die Steuer-Online-Plattform ELSTER bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben (die sogenannte Feststellungserklärung).
Die Immobilieneigentümer werden vorab über das Verfahren informiert und aufgefordert, die Feststellungserklärung abzugeben.
10. Welche Daten müssen übermittelt werden?
Die Einreichung von Daten an das Finanzamt für die Bewertung von Grundstückswerten im Rahmen der Grundsteuerreform im Jahr 2025 könnte sich in den einzelnen Bundesländern unterscheiden, da jedes Bundesland selbst entscheiden kann, ob es das eigene Modell oder das Bundesmodell verwenden möchte.
Laut Auskunft des Bundesfinanzministeriums setzen die meisten Bundesländer das Bundesmodell für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) um.
Dieses Modell erfordert die Einreichung von Daten wie Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, statistische Nettokaltmiete, Gebäudefläche, Mietniveaustufe und mögliches Gebäudealter.
Im Bereich der Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen lediglich das Saarland und Sachsen bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab.
Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen verwenden stattdessen eigene Grundsteuermodelle.
In Hamburg wird ein Wohnlagemodell angewendet, bei dem vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen, sowie die Wohnlage der Immobilie in die Berechnung der Grundsteuer einfließen. Hessen und Niedersachsen haben ähnliche Modelle, planen jedoch Zuschläge oder Abschläge der Steuer abhängig von der Qualität der Lage der Immobilie.
In Bayern wird das Flächenmodell verwendet, bei dem Nutzungsart der Immobilie, Grundstücksgröße und Wohnfläche berücksichtigt werden. In Baden-Württemberg werden hauptsächlich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert für die Berechnung der Grundsteuer benötigt.
Obwohl die Methoden zur Bestimmung der Faktoren zur Berechnung der Grundsteuer in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich sein können, bleibt das grundlegende Prinzip zur Berechnung der Grundsteuer in allen Bundesländern gleich.
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Marvin Albrecht
