In diesem Ratgeber geben wir Ihnen 5 wichtige Tipps für den privaten Immobilienverkauf und worauf es bei der Vermarktung einer Immobilie wirklich ankommt.

1. Die richtigen Interessenten ansprechen

Als privater Immobilienverkäufer ist Ihr größter Nachteil, dass Sie keine Kundendatenbank haben, auf die Sie zugreifen können. Sie sollten daher Ihr Objekt möglichst auf allen relevanten Portalen vermarkten, bei eBay Kleinanzeigen zum Beispiel erreichen Sie zwar eine große Zielgruppe, aber nur sehr wenige von der Klientel die Sie ansprechen wollen.

Aus unserer jahrelangen Erfahrung als Immobilienmakler können wir Ihnen bestätigen, dass lediglich etwa 10% unserer Käufer von eBay Kleinanzeigen kommen. Auch ist die Bonität der Interessenten hier eher schlechter. Es lohnt sich somit häufig Geld für professionelle Portale der Immobilienwirtschaft auszugeben (z.B. Immowelt und ImmoScout24), da Sie hier eine höhere Aussicht auf Erfolg und qualifizierte Kaufinteressenten haben.

2. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen kennen

Auch als privater Verkäufer sind Sie dazu angehalten, sich an geltende Gesetze und Vorschriften zu halten. So müssen Sie beispielsweise den Endenergieverbrauch des Gebäudes aus dem Gebäudeenergieausweis offen ersichtlich im Inserat präsentieren, um die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie einerseits hohe Bußgelder, andererseits könnten Käufer Sie im Nachhinein wegen falscher Erwartungen rügen.

Auch sollten Sie sich über das Baulasten- und Altlastenkataster über mögliche Bau- und Altlasten informieren, da diese spätestens bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages auffallen würden.
Generell empfehlen wir Ihnen sich rechtzeitig mit den relevanten Unterlagen zu beschäftigen, damit Sie nicht unnötigerweise Zeit verlieren, wenn potenzielle Käufer diese zur Ansicht oder zur Weitergabe an die finanzierende Bank anfordern. Welche Unterlagen Sie brauchen haben wir HIER zusammengefasst.

Sichern Sie sich ab, damit Sie diesen potenziellen Problemen zuvorkommen.

3. Die richtige Präsentation Ihrer Immobilie

Bilder sagen mehr als tausend Worte: Investieren Sie in einen professionellen Fotografen und lassen Sie Ihre Immobilie im besten Licht erscheinen.

In Zeiten von stark steigenden Zinsen und dadurch fallenden Kaufpreisen für Immobilien steigt die Anzahl der verfügbaren Objekte und Sie sind als Verkäufer im Zweifel nur einer von vielen. Die wenigen solventen Kaufinteressenten, die sich noch eine Immobilie leisten können, müssen Sie bestenfalls direkt ansprechen und das tun Sie am besten mit hochwertigen Fotos (und Videos!) eines professionellen Immobilienfotografen.

Geld welches Sie hier mit Amateurfotos aus der Handykamera einsparen können, bezahlen Sie häufig durch einen niedrigen Verkaufspreis oder eine mangelhafte Resonanz auf Ihr Inserat.

4. Den richtigen Verkaufspreis ermitteln

Der richtige Verkaufspreis: Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie vorab professionell ermitteln lassen, ein Gutachten erstellen lassen oder woher stammt der Preis, den Sie erzielen möchten?

Schätzen Sie den Wert Ihrer Immobilie falsch ein und gehen mit einem zu hohen (oder auch zu niedrigen) Preis in die Vermarktung, werden Sie entweder überhaupt keinen Käufer finden oder verkaufen womöglich zu günstig. Auf diese Weise können Sie Ihr Objekt für die gewünschte Käuferklientel frühzeitig „verbrennen“ oder machen beim Verkauf effektiv Verlust. Frust ist dabei vorprogrammiert.

Schließlich werden Sie bei einem zu hohen Verkaufspreis früher oder später den Preis stark reduzieren müssen, was wiederum bei potenziellen Kaufinteressenten Fragen aufwirft. Diese fragen sich, was mit dem Objekt vielleicht nicht stimmt oder spekulieren auf weitere Preissenkungen und unterbreiten Ihnen dreiste Angebote, die weit unter Ihrem Verkaufspreis liegen. Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie hingegen zu niedrig eingeschätzt, wird es Ihnen später schwer fallen, doch noch einen höheren Preis durchzusetzen.

Einen Preis kann man schnell senken, aber nur schwer erhöhen. Wir helfen Ihnen den richtigen Preis für Ihre Immobilie festzustellen: Jetzt kostenlose Wertermittlung anfragen!

5. Die richtige Vermarktungsstrategie

Die richtige Vermarktungsstrategie: In der aktuellen Zeit stehen wir vor einem Wandel!

In den vergangenen zehn Jahren kannten Immobilienpreise nur eine Richtung – und zwar nach oben. Diese Zeit ist leider vorbei! Bei Finanzierungszinsen jenseits der 4% nominal p.a., steigender Kosten für Energieversorgung und hoher Inflation überlegen sich viele Kaufinteressenten den Kauf einer Immobilie gleich doppelt.

Bestandsimmobilien, insbesondere älteren Baujahres haben aufgrund höherer Unterhaltskosten das Nachsehen. Kommen Sie dem zuvor, indem Sie sich eine vernünftige Vermarktungsstrategie überlegen, die zu Ihrem Objekt passt. Sprechen Sie Kaufinteressenten aktiv an, um für Ihr Objekt zu werben. Fragen Sie sich, welche Zielgruppen interessant sein könnten, welche Möglichkeiten Ihr Objekt (oder das Grundstück) sonst noch bietet.

Es gibt viele Faktoren und Besonderheiten, auf die Sie beim Immobilienverkauf achten sollten, dies waren fünf. Wir hoffen, dass wir Ihnen eine Hilfe sein konnten und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie professionelle Unterstützung wünschen.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren?
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im siebten und letzten Teil schauen wir uns häufige Fragen und Probleme an, die mit einer Immobilie in einer Scheidung oder Trennung auftreten können und versuchen diese einleuchtend zu beantworten.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Fragen werden uns häufig gestellt oder begegnen uns im Arbeitsalltag regelmäßig:

1. Immobilienkredit und Scheidung oder Trennung

Es ist wichtig zu beachten, dass die Tilgung der Schulden für die gemeinsame Immobilie auch nach einer Trennung oder Scheidung unverändert bleibt.

Der Ehepartner, der den Kreditvertrag mit der Bank unterzeichnet hat, ist grundsätzlich haftbar für die Tilgung der Schulden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Eheleute noch verheiratet sind oder geschieden sind oder ob der haftende Ehepartner noch im Haus wohnt. Wenn nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet auch nur dieser weiterhin gegenüber der Bank.

Wenn eine Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, stellt sich die Frage, wer für die Tilgung der gemeinsamen Schulden verantwortlich ist. In diesem Fall bleiben die Kreditbedingungen unverändert, unabhängig von einer Trennung oder Scheidung.

Sowohl bei gemeinsamem Eigentum als auch bei gemeinsam unterschriebenen Kreditverträgen, haften beide Ehepartner gegenüber der Bank. Es besteht jedoch die Möglichkeit, nach einer Trennung neue Konditionen mit der Bank auszuhandeln, die an die neue Lebenssituation angepasst sind.

Auch die Eintragung im Grundbuch bleibt unverändert und der Verkaufserlös wird unter den Ehepartnern aufgeteilt.

2. Die Verteilung des Verkaufserlöses

Bei der Verteilung des Verkaufserlöses einer gemeinsam genutzten Immobilie werden zunächst eventuelle Kreditverpflichtungen, wie z.B. Immobilienfinanzierungen oder Vorfälligkeitsentschädigungen, abgezogen. Der verbleibende Betrag wird dann entsprechend dem prozentualen Eigentumsanteil der Ehepartner aufgeteilt, unabhängig von früheren Investitionen in die Immobilie.

3. Der richtige Zeitpunkt zum Verkauf

In Bezug auf die Entscheidung, was mit der Immobilie im Falle einer Scheidung passieren soll, gibt es verschiedene Möglichkeiten und es gibt unterschiedliche günstige Zeitpunkte für jede dieser Optionen. Wenn Sie beispielsweise die Immobilie an einen Ehepartner oder an die Kinder übertragen möchten, ist es aus Steuergründen von Vorteil, dies innerhalb des Trennungsjahrs durchzuführen.

Es gibt unterschiedliche Zeitpunkte, die sich für die Entscheidung darüber eignen, was mit der Immobilie im Falle einer Scheidung geschehen soll. Eine Möglichkeit ist, die Immobilie während des Trennungsjahrs an einen Ehepartner oder die Kinder zu übertragen, um die Grunderwerbssteuer zu minimieren.

Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie bereits im Trennungsjahr zu verkaufen, wenn die Lebensgemeinschaft definitiv beendet und die Scheidung durchgeführt wird. Dies kann wirtschaftlich sinnvoll sein, um Kosten zu sparen oder den Erlös aus dem Verkauf für den Vermögensausgleich zu nutzen.

Wenn Sie nach §1564 BGB rechtskräftig geschieden sind und keine Beschwerde gegen den Scheidungsbeschluss eingereicht wurde, sind Sie auf der sicheren Seite bezüglich des Verkaufs der Immobilie. Nach dem Scheidungsbeschluss haben beide Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen und die Zustimmung zum Verkauf einzuklagen.

Verzögern Sie nicht den Verkauf der Immobilie bis der finanzielle Druck zu groß wird, da es dann schwieriger sein kann, den gewünschten Preis zu erzielen. Wenn Käufer erkennen, dass es sich um einen Scheidungsfall handelt, können sie versuchen, die Notlage der Ex-Partner auszunutzen und den Preis zu drücken.

Verkaufen Sie die Immobilie daher frühzeitig, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

4. Wie man sich vor einer Eskalation bewahren kann

Es ist ratsam, im Vorfeld die Auswirkungen einer möglichen Scheidung in einem Ehevertrag festzulegen.

Sich mit diesem Thema bereits bei der Eheschließung zu befassen, muss nicht als unromantisch betrachtet werden, sondern dient dazu, finanzielle und emotionale Verluste durch eine Scheidung zu vermeiden. Wenn es bereits zu spät für einen Ehevertrag ist, können Regelungen in Bezug auf eine mögliche Scheidung dennoch durch eine sogenannte Scheidungsvereinbarung getroffen werden.

Beide Optionen – Ehevertrag oder Scheidungsvereinbarung – ermöglichen es, die Interessen beider Ehepartner bestmöglich zu berücksichtigen.

Wenn es bereits zu spät für Eheverträge oder Scheidungsvereinbarungen ist und der Konflikt eskaliert, ist es ratsam, sich an eine unvoreingenommene Person wie einen Immobilienmakler zu wenden. Sie sind in der Lage, die verschiedenen Möglichkeiten, die Sie mit Ihrer Immobilie haben, objektiv zu bewerten und Ihnen dabei zu helfen, eine neue Verwendung für Ihre Immobilie zu finden, auch wenn Sie sich scheiden.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht