Welche Faktoren jetzt für einen Immobilienkauf sprechen

Die Zinsen sind gesunken und die Preise fallen weiterhin. Ist dies der ideale Zeitpunkt, um in den Immobilienmarkt einzusteigen? Und wo sind die besten Gelegenheiten zu finden? Sechs wichtige Punkte, die Käufer berücksichtigen sollten.

Der Notarvertrag ist unterschrieben, und die Schlüsselübergabe steht in den nächsten Wochen bevor. Bea und Julius Graubner haben eine bedeutende finanzielle Entscheidung getroffen: Sie haben ein altes Haus gekauft, in dem sie zukünftig wohnen werden.

Der Rechtsanwalt, dessen Name geändert wurde, hatte das Gebäude mehrfach zusammen mit Experten begutachtet. Mit einem Energieberater erstellte er einen Sanierungsplan für das Haus aus den Siebzigerjahren. Eine neue Heizung und Fenster werden nun eingebaut, und einige Wände werden eingerissen. Aufgrund des Sanierungsbedarfs konnte Graubner den Angebotspreis um fast zehn Prozent senken.

Am Ende entschied sich das Paar, das Abenteuer Hauskauf zu wagen. Dieser Schritt wird inzwischen wieder von mehr Immobilien-Interessierten in Deutschland gemacht. „Seit Anfang des Jahres kehrt die Kauflust zurück“, sagt Topmakler Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien.

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Es wäre eine erfreuliche Nachricht für eine Branche, die in den letzten zwei Jahren fast nur Negatives erlebte. Die Zinsen für Immobilienkäufe stiegen in Deutschland auf ein Niveau, das vielen Interessenten die Lust am Kauf verdarb. Die Baukosten erreichten eine Höhe, die Neu- und Umbauten fast unerschwinglich machte. Zusätzlich trug ein hohes Preisniveau in vielen Teilen des Landes zur schwierigen Lage bei.

Quelle Handelsblatt: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-01/100034818.html

Doch nun könnte sich ein Zeitfenster öffnen, in dem der Immobilienkauf in Deutschland wieder attraktiver wird. Fachleute sind zunehmend optimistisch, dass der Markt das Schlimmste überstanden haben könnte. Mehrere positive Faktoren kommen zusammen: Die Zinsen sinken dank der Europäischen Zentralbank, was die Finanzierungskosten senkt. Auch die Baukosten scheinen zunächst nicht weiter zu steigen. Und die Immobilienpreise sind noch nicht wieder angestiegen.

Natürlich sind dies noch vorsichtige Anzeichen einer Entspannung. Dennoch gibt es Städte und Regionen in Deutschland, in denen sich der Immobilienkauf jetzt lohnt. Aber wo genau ist es derzeit wirklich sinnvoll? Und was sollten Käufer beachten?

Das Handelsblatt hat mit Managern, Experten und Maklern über die aktuelle Lage gesprochen, Zahlen und Diagramme analysiert, die den Trend aufzeigen. Mehrere wichtige Kennzahlen liefern klare Hinweise darauf, wie sich der Markt entwickeln wird und welche Kaufobjekte für Interessenten jetzt attraktiv sein könnten.

1. EZB senkt Leitzins und läutet mögliche Zinswende ein

Die Zinswende ist eingetreten – zumindest teilweise. Mit der Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) in ihrer Juni-Sitzung wecken die Notenbanker Hoffnungen auf weiter sinkende Zinsen. Viele Marktexperten prognostizieren für 2024 zwei weitere Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte – einige Optimisten halten sogar eine dritte Senkung bis Jahresende für möglich.

Können Immobilienkäufer also mit weiter sinkenden Bauzinsen rechnen? Die Antwort lautet leider nein. Der Grund dafür ist, dass die Märkte bereits mehrere kleine Zinsschritte der EZB in den kommenden sechs bis neun Monaten eingepreist haben, wie Michael Neumann, Vorstandschef des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, erklärt.

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Neumann erwartet daher, dass sich die Hypothekenzinsen weiterhin auf einem stabilen Niveau von etwa 3,0 bis 3,5 Prozent bewegen werden. Der repräsentative Bestzins für eine zehnjährige Baufinanzierung liegt laut Dr. Klein derzeit bei 3,17 Prozent.

Zwischenfazit: Der Anstieg der Bauzinsen scheint vorerst gestoppt zu sein. Hypothekenzinssätze zwischen ein und zwei Prozent werden jedoch so schnell nicht wieder erreicht.

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2. Baukosten aufgrund geringer Nachfrage absehbar leicht rückläufig

Eine Orientierungshilfe zu den Baukosten erhielten Interessierte kürzlich von Deutschlands größtem Wohnungsunternehmen. „Derzeit betragen die Gesamtkosten pro Quadratmeter 5000 Euro“, erläuterte Vonovia-Chef Rolf Buch. Dies ist hauptsächlich auf die stark gestiegenen Preise für Baumaterial und Löhne zurückzuführen.

Laut Statistischem Bundesamt lagen diese Preise zum Jahreswechsel im Durchschnitt mehr als 42 Prozent höher als im Jahr 2015. Dennoch gibt es für Bauherren leichte Anzeichen einer Entspannung: Da viele Interessierte momentan zurückhaltend sind, ist die Nachfrage gesunken. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung erwartet in diesem Jahr einen leichten Rückgang von zwei Prozent.

Zwischenfazit: Bauherren können kurzfristig mit einer geringfügigen Entlastung bei den Baukosten rechnen. Der langfristige Trend zeigt jedoch weiterhin nach oben. Neubau bleibt also teuer.

3. Kaufpreise stabilisieren sich weiter

Als Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp), kürzlich die aktuellen Marktdaten präsentierte, sagte er: „Ein Quartalsvergleich deutet bei Wohnimmobilien bereits auf eine allmähliche Preisstabilisierung hin.“

Das ist eine gute Nachricht für Immobilienbesitzer, die sich über die Stabilisierung ihrer Häuserwerte freuen können. Für Kaufinteressenten bedeutet dies jedoch eine gemischte Botschaft: Nach den Preisrückgängen der vergangenen Monate wird Wohnraum wohl nicht mehr viel billiger, aber auch nicht wesentlich teurer.

Langfristig werden viele Wohnungen nicht mehr deutlich an Wert gewinnen. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) prognostiziert für den Wohnatlas der Postbank, dass in einem von acht Gebieten der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Preise bis 2035 real stagnieren werden, mit jährlichen Werten zwischen minus 0,15 und plus 0,15 Prozent.

Zwischenfazit: Für Käufer neigt sich die Zeit des Hoffens auf günstigere Preise dem Ende zu. Eine wirkliche Trendwende mit deutlich steigenden Preisen wird jedoch voraussichtlich erst ab 2025 zu erwarten sein.

Quelle: Handelsblatt https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-01/100034818.html

4. Mehr Fördergelder und Zuschüsse – aber nicht für alle

Egal, ob jemand ein neues Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben will: Zuschüsse und Vergünstigungen gibt es aus verschiedenen Quellen. Besonders viel Aufmerksamkeit haben seit Jahresbeginn die neuen Fördermöglichkeiten für den Austausch alter fossiler Heizungen gegen moderne, energieeffiziente Anlagen erhalten. Hierbei kann man bis zu 70 Prozent der Kosten vom Staat als Zuschuss erhalten. Bei einer maximalen Fördersumme von 30.000 Euro entspricht dies 21.000 Euro.

Ab dem Sommer erwarten Experten das neue Förderprogramm „Jung kauft Alt“. Dieses Programm soll junge Familien mit begrenztem Budget beim Kauf sanierungsbedürftiger Häuser unterstützen. Die Details stehen noch nicht fest, aber es deutet sich an, dass die Förderung in Form zinsgünstiger Darlehen erfolgen wird. Direkte staatliche Zuschüsse, wie sie früher einmal erhältlich waren, sind bei diesem Programm nicht vorgesehen.

Zwischenfazit: Fördergelder der KfW stehen noch für klimafreundliche Bauprojekte oder den altersgerechten Umbau von Immobilien zur Verfügung. Allerdings ist unklar, ob diese Mittel bis Ende des Jahres ausreichen werden.

5. Effizienz immer wichtiger – Lage, Lage, Energie

Moderne Heizung, gute Dämmung und nachhaltige Energieversorgung: Der Wert einer Immobilie wird zunehmend vom energetischen Zustand bestimmt. „Aus dem Immobilienmantra ‚Lage, Lage, Lage‘ ist inzwischen ‚Lage, Lage, Energie‘ geworden“, sagt Jürgen Michael Schick vom Berliner Immobilienunternehmen gleichen Namens.

„Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher der Preisabschlag“, bestätigt DZ-Bank-Analyst Thorsten Lange. Im Gegensatz dazu haben die Preise für energieeffiziente Neubauten seit Sommer 2022 leicht zugelegt.

Laut einer Analyse der Immobilienplattform Immowelt aus dem Frühjahr sind Häuser mit der besten Energieklasse A+ deutschlandweit rund 25 Prozent teurer als solche mit der schlechten Energieeinstufung H. Allerdings gibt es bei älteren Objekten Unterschiede.

„Ein energetisch schlechtes Objekt in einer Randlage ist viel schwerer zu verkaufen“, berichtet Makler Ritter vom Vermittlungsunternehmen Von Poll Immobilien. „Befindet sich ein solches Objekt jedoch in einer Großstadt, ist der Preisabschlag deutlich geringer.“

Zwischenfazit: Angehende Immobilienbesitzer sollten die Ausstattung, Lage und den Renovierungsstand der Immobilie genau prüfen und im Zweifelsfall den Rat von Fachleuten einholen.

6. Wohnungsbauziele verfehlt – Angebot wird sich noch weiter verknappen

Trotz einer besser als erwarteten Bilanz im vergangenen Jahr steht dem deutschen Wohnungsbau laut Einschätzungen von Ökonomen und der Baubranche ein echter Einbruch noch bevor.

Der Hauptverband der Bauindustrie rechnet für dieses Jahr mit etwa 250.000 neu gebauten Wohnungen, im Vergleich zu 294.000 im Vorjahr.

Quelle: Handelsblatt https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-01/100034818.html

Noch pessimistischer ist das Münchener Ifo-Institut. Dessen Bau- und Immobilienexperte Ludwig Dorffmeister erwartet in diesem Jahr nur 215.000 neue Wohnungen, davon 120.000 in Mehrfamilienhäusern inklusive Wohnheimen. Das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung lag jedoch bei 400.000 neuen Wohnungen.

Die Folge: Das Angebot an Kaufimmobilien wird sich weiter verknappen, was tendenziell die Preise stabilisiert, selbst wenn die Nachfrage nicht das Niveau der Boomjahre erreicht.

Zwischenfazit: Der echte Einbruch im Bau steht noch bevor. Der Wohnungsmangel in den Städten lässt die Mieten weiter steigen und stabilisiert langfristig die Wohnimmobilienpreise. Die Quelle für diesen Artikel

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Marvin Albrecht