Deutsche Kreditinstitute erheben Einspruch gegen ein Gesetz, das vom Finanzminister geplant wird und dazu führen könnte, dass bestimmte Haushalte erschwert Zugang zu Baukrediten erhalten.

Deutsche Banken äußern ihre Bedenken bezüglich möglicher neuer Hürden beim Bau und Kauf von Wohnimmobilien. In einem Schreiben an Finanzminister Christian Lindner (FDP) warnen sie vor einem geplanten Gesetz, das der Finanzaufsicht ermöglichen könnte, einkommensabhängige Grenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten einzuführen.

Das Schreiben, datiert vom 15. Dezember und dem Handelsblatt vorliegend, stammt von der Deutschen Kreditwirtschaft (DK), dem Dachverband der deutschen Banken. Die DK betont, dass dieses Gesetz in einer Zeit, in der rund 700.000 Wohnungen fehlen und der Wohnungsneubau fast zum Stillstand gekommen ist, ein unangebrachtes politisches Signal senden würde. Zudem lägen die Wohnimmobiliendarlehenszusagen seit Jahresbeginn etwa 40 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres.

Die DK warnt davor, dass das geplante Gesetz unnötigerweise stark in die Geschäftstätigkeit und Managementkompetenz von Banken und Sparkassen eingreifen würde. Dies könnte zu einer erhöhten Verunsicherung auf dem Wohnimmobilienmarkt führen.

Der Hintergrund des Schreibens ist der Plan der Bundesregierung, noch in dieser Legislaturperiode neue einkommensbasierte Instrumente einzuführen. Diese sollen es der Finanzaufsicht ermöglichen, das Verhältnis der Gesamtverschuldung zum Einkommen der Neukreditnehmer sowie das Verhältnis des Schuldendienstes zum Einkommen bei Immobilienfinanzierungen zu begrenzen.

Die Koalitionsfraktionen von SPD, Grünen und FDP hatten dies bereits in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart und forderten im November die Bundesregierung auf, zeitnah einen Gesetzesvorschlag vorzulegen, um das Gesetz im ersten Halbjahr 2024 zu verabschieden.

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Experten empfehlen neue Instrumente für Vergabe von Immobilienfinanzierungen

Die Koalition setzt den Empfehlungen des Ausschusses für Finanzstabilität folgend einkommensbasierte Instrumente in der Immobilienfinanzierung um. Dieser Ausschuss besteht aus Vertretern der Finanzaufsicht Bafin, der Bundesbank und des Finanzministeriums und hatte die Einführung solcher Instrumente vorgeschlagen.

Jedoch erfolgt die Reform zu einem ungünstigen Zeitpunkt, da der Immobiliensektor aufgrund gestiegener Kreditzinsen und Baukosten seit Monaten unter Druck steht. Die Stimmung in den Chefetagen der Wohnungsbauunternehmen erreichte im Dezember ein Rekordtief, und Experten, wie Klaus Wohlrabe vom Ifo-Institut, prognostizieren düstere Aussichten für 2024.

Die Banken äußern in einem Protestbrief an Finanzminister Lindner, dass aktuell nicht der richtige Zeitpunkt für Maßnahmen sei, die die Bautätigkeit weiter einschränken und die Wohnungsnot verschärfen könnten.

Des Weiteren argumentieren die Geldinstitute, dass die geplanten Instrumente selektiv einzelne Kundengruppen diskriminieren würden. Insbesondere junge oder größere Familien, Personen mit geringen und mittleren Einkommen sowie Personen mit hohem Vermögen, aber geringem regelmäßigem Einkommen, würden systematisch daran gehindert, eine Wohnimmobilie zu erwerben oder zu bauen.

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Obwohl eine Sprecherin des Finanzministeriums sich nicht zu der internen Korrespondenz mit den Banken äußern wollte, verteidigte sie grundsätzlich die geplanten Maßnahmen. Diese seien international anerkannte Standardinstrumente für risikoreiche Kredite und resultierten aus Lehren, die aus der Finanzkrise gezogen wurden.

Die Sprecherin betonte, dass solche Instrumente in allen deutschen Nachbarländern gängige Praxis seien. Sie wies darauf hin, dass eine Anwendung solcher Instrumente in Deutschland derzeit nicht zur Debatte stehe, wie es auch im aktuellen Finanzstabilitätsbericht der Bundesbank festgehalten sei. Zudem beabsichtige das Finanzministerium, mit der Deutschen Kreditwirtschaft Gespräche über etwaige Bedenken zu führen, und verwies auf das Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“, mit dem die Bundesregierung Familien beim Immobilienerwerb unterstütze.

Kreditinstitute kritisieren bürokratischen Aufwand

Die Deutsche Kreditwirtschaft (DK) argumentiert, dass die Finanzaufsicht bereits ausreichende Eingriffsmöglichkeiten am Immobilienmarkt besitzt. Beispielsweise können sie Höchstgrenzen für das Verhältnis von Kredithöhe zum Wert der Immobilie festlegen und bestimmen, bis wann ein Kredit spätestens zurückgezahlt werden muss.

Die geplanten neuen, einkommensabhängigen Instrumente werden von der DK kritisiert. Ihrer Ansicht nach sind sie mit einem erheblichen bürokratischen Aufwand verbunden und bringen nur geringen Nutzen. Die Auseinandersetzung zwischen der DK, der Politik und der Finanzaufsicht über den angemessenen Umgang mit Immobilien besteht bereits seit längerer Zeit.

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Seit Februar 2023 müssen Geldinstitute in Deutschland für Wohnimmobiliendarlehen einen Extra-Kapitalpuffer von 2,75 Prozent über die regulären Anforderungen hinaus vorhalten. Der Ausschuss für Finanzstabilität hatte diese Maßnahme Anfang 2022 beschlossen, um auf Überbewertungen am Immobilienmarkt zu reagieren.

Die Banken kritisieren jedoch diesen Extra-Kapitalpuffer. In einem Protestbrief an Finanzminister Lindner erklären sie, dass diese Puffer eine „bremsende Wirkung“ entfalten würden und dem Bankensektor etwa 200 Milliarden Euro an Kreditvergabepotenzial für den Wohnungsbau entziehen.

Die Finanzaufsicht hält hingegen weiterhin an den Extra-Kapitalpuffern fest. Die damalige Bundesbank-Vorständin und jetzige EZB-Chefaufseherin Claudia Buch betonte im August 2023 in einem Interview mit dem Handelsblatt, dass die Puffer die bestehende Verwundbarkeit im Bankensektor ansprechen und dass dies auch durch den Abschwung der Wirtschaft und den Rückgang der Immobilienpreise nicht beeinträchtigt wird. Quelle

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Marvin Albrecht

Auf einer Sonder-Bauministerkonferenz hat die Bundesregierung beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau sowie das Programm Junges Wohnen von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Die Länderbauminister und die Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) haben während einer digitalen Sonder-Bauministerkonferenz (BMK) am 11. Januar beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau und das Programm Junges Wohnen im Jahr 2024 von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Um die Finanzierung zu gewährleisten, bleibt die geforderte Mindestfinanzierung der Bundesländer grundsätzlich bei 30 Prozent. Ursprünglich plante die Bundesregierung, den Ko-Finanzierungsanteil kurzfristig auf mindestens 40 Prozent für die gesamte Förderung im Jahr 2024 zu erhöhen. Aufgrund bereits abgeschlossener Haushaltsplanungen in einigen Ländern bestand jedoch die Gefahr, dass die zusätzlichen Gelder nicht genutzt werden könnten. Der Kompromiss sieht nun vor, dass die Erhöhung von 615 Millionen Euro einmalig nur für die zusätzlichen Fördermittel gilt.

Im Jahr 2023 haben die Bundesländer gemäß den offiziellen Angaben der Bauministerkonferenz (BMK) insgesamt 2,9 Milliarden Euro an eigenen Mitteln investiert, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen. Die Details der Ko-Finanzierung werden für jedes Programmjahr in Verwaltungsvereinbarungen zwischen dem Bund und den Ländern festgelegt.

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Schnelleres Planen und Bauen von Wohnungen durch Bund-Länder-Pakt

Am 6. November 2023 haben Bund und Länder einen Pakt zur Förderung von schnellerem Bauen und Planen geschlossen, um bürokratische und rechtliche Hürden zu beseitigen. Die geplanten Maßnahmen im Überblick:

  1. Verzicht auf Bebauungsplan: Durch eine zeitlich begrenzte Sonderregelung im Baugesetzbuch (§ 246 e BauGB) kann auf einen Bebauungsplan verzichtet werden, wenn die betreffende Kommune zustimmt.
  2. Genehmigungsfiktion: Die Länder werden befristet bis 2026 eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von drei Monaten für Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau einführen. Wird innerhalb dieser Frist nicht über den Antrag entschieden, gilt die beantragte Genehmigung als erteilt.
  3. Genehmigungsfreie Aufstockung: Die Länder werden Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfrei stellen.
  4. KfZ-Stellplatzpflicht entfällt: Die Länder werden Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen im Bauordnungsrecht vereinheitlichen und anpassen, sodass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Umbauten und Aufstockungen von Wohnraum entfällt. Fehlende Parkplätze dürfen im Fall von Ergänzungen im Wohnungsbestand kein Hindernis für die Schaffung neuen Wohnraums sein.
  5. Einführung eines Gebäudetyps E: Der Bund setzt sich für die Einführung eines Gebäudetyps E (normenreduziert) ein und berücksichtigt dabei die zivilrechtlichen Aspekte transparenter Vertragsgestaltung und -praxis. Eine Leitlinie und Prozessempfehlung werden erarbeitet. Die Bayerische Staatsregierung hat bereits im Sommer 2023 mit einer Änderung der Bayerischen Bauordnung (Art. 63 BayBO) einen Grundgedanken des Gebäudetyps E im öffentlichen Recht umgesetzt und startete im Januar 2024 mit Pilotprojekten.
  6. Serielles und modulares Bauen: Die Länder werden Regelungen einführen, damit bereits erteilte Typengenehmigungen für serielles, modulares und systemisches Bauen bundesweit Gültigkeit erhalten.

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Dieser Pakt stellt laut dem Bundesbauministerium einen Baustein dar, der sich in eine Reihe von Maßnahmen der Bundesregierung zur Beschleunigung von Planung und Genehmigung beim Bauen einfügt. Er soll das im September 2023 von der Koalition auf den Weg gebrachte 14-Punkte-Paket für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem Wohnraum ergänzen.

Sozialer Wohnungsbau mit Kompromiss

Bayern, unter der Leitung von Minister Christian Bernreiter (CSU), hat den Vorsitz der Bauministerkonferenz für die Jahre 2024 und 2025 übernommen. Minister Bernreiter bewertete den kürzlich beschlossenen Kompromiss als ein positives Signal für die Wohnungs- und Bauwirtschaft.

Er betonte, dass beide Seiten die Dringlichkeit des Themas erkannt hätten. Bundesbauministerin Geywitz äußerte sich optimistisch und erklärte, dass die Gelder nun freigegeben werden können. Die genauen Fördermodalitäten bis 2026 sollen bis zur ersten Jahreshälfte 2024 festgelegt werden. Quelle

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Marvin Albrecht


Viele Anleger an den Börsen gehen davon aus, dass die Inflationsrate im Jahr 2024 abnimmt und die Zentralbanken infolgedessen die Leitzinsen senken werden. Diese Erwartung spiegelt sich ebenfalls bei den Bauzinsen wider, die erheblich gesunken sind.

Seit Wochen verzeichnen die Bauzinsen einen kontinuierlichen Rückgang. Laut einer aktuellen Studie sind sie nun für Immobilienkäufer mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit auf unter 3 Prozent gefallen. Zum Jahresanfang lagen die optimalen Zinssätze für zehnjährige Baufinanzierungen demnach bei 2,93 Prozent, was einen Rückgang um 0,36 Prozentpunkte im Vergleich zum 1. Dezember 2023 bedeutet. Dies geht aus einer Analyse des Vergleichsportals Check24 hervor.

Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei Check24, erklärte: „Die gesunkenen Renditen für zehnjährige Bundesanleihen und die sich entspannende Inflation sorgen für fallende Bauzinsen.“ Diese Entwicklung sei von den Banken bereits berücksichtigt worden.

Für Immobilienkäufer könnte dies bedeutende Auswirkungen haben. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Bei einer Baufinanzierung von 400.000 Euro und einem Bestzinssatz von 2,93 Prozent entstehen Zinskosten in Höhe von 104.569 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung, so Check24.

Die monatliche Rate beläuft sich in diesem Fall auf 1643 Euro. Im Vergleich zu einem Zinssatz Anfang Dezember von 3,29 Prozent könnten Käufer somit 12.673 Euro an Zinskosten einsparen und gleichzeitig eine um 120 Euro niedrigere Monatsrate erzielen.

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Börsen hoffen auf Senkungen des Leitzinssatzes

Am Kapitalmarkt besteht eine hohe Erwartung, dass die Zentralbanken im Jahr 2024 angesichts einer rückläufigen Inflation die Leitzinsen senken werden. Obwohl die Teuerungsrate in der Eurozone, die für die Europäische Zentralbank (EZB) entscheidend ist, im Dezember auf 2,9 Prozent angestiegen ist, zeigt sich für das gesamte Jahr 2023 eine tendenzielle Abschwächung der Inflation. Im Herbst 2022 erreichte sie noch ein Rekordhoch von 10,7 Prozent.

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen haben seit ihrem Höchststand im Herbst deutlich nachgelassen, und in Folge dessen sind auch die Bauzinsen gesunken, die sich daran orientieren. Die Frankfurter FMH-Finanzberatung beobachtet für Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit einen Rückgang der Bauzinsen um etwa 0,8 Prozentpunkte seit Ende Oktober.

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Laut Check24 betragen die durchschnittlichen Bauzinsen über zehn Jahre derzeit 3,16 Prozent. Bei einer Finanzierung von 400.000 Euro und diesem Zinssatz würden sich Zinskosten von 112.670 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung ergeben, wie das Vergleichsportal vorrechnet. Die monatliche Rate würde in diesem Fall bei 1720 Euro liegen. Im Vergleich zu einem Durchschnittszins im vergangenen Dezember von 3,34 Prozent könnten Immobilienkäufer somit 6329 Euro an Zinskosten einsparen und gleichzeitig eine um 60 Euro niedrigere Monatsrate erzielen.

Weiter fallende Zinsen sind eher unwahrscheinlich

Der Check24-Experte Foitzik geht nicht davon aus, dass der Trend der fallenden Bauzinsen anhält. „Wir erwarten in den kommenden Wochen eher eine Seitwärtsbewegung als stark fallende Zinsen“, erklärt er. Ökonomen der Deutschen Bank teilen diese Einschätzung und prognostizieren im Verlauf des Jahres steigende Bauzinsen.

Der Analyst Jochen Möbert geht davon aus, dass die Inflation in Deutschland aufgrund steigender Löhne über 2 Prozent bleiben könnte. Daher erwartet er, dass die Hypothekenzinsen im Laufe des Jahres 2024 wieder ansteigen werden. Bis zum Ende des Jahres 2024 geht er davon aus, dass die Zinssätze für Hypotheken mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren wieder auf 3,8 Prozent steigen werden, wie er in einer aktuellen Studie festhält. Quelle

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Marvin Albrecht


Die gegenwärtige Abnahme der Hypothekenzinsen resultiert aus der in Aussicht stehenden Möglichkeit einer Zinswende in diesem Jahr. In Anbetracht dieser Entwicklung stellt sich die Frage nach der optimalen Strategie für potenzielle Immobilienkäufer und Kreditnehmer.

In den vergangenen Monaten erlebten die Bauzinsen ein deutliches Auf und Ab. Im Herbst überstiegen sie noch die Vier-Prozent-Marke, doch zuletzt verzeichnete man einen eindeutigen Abwärtstrend. Die Konditionen für zehnjährige Immobilienkredite sanken kürzlich auf 3,25 Prozent und erreichten damit das Niveau des Jahresanfangs 2023.

Dieser Rückgang ist auf die Erwartung einer Zinswende der Notenbanken im Jahr 2024 zurückzuführen. Analysten prognostizieren bereits eine erste Zinssenkung im Frühjahr, was sich auch in den Renditen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen widerspiegelt – ein Indikator, an dem sich die Bauzinsen üblicherweise orientieren.

Allerdings sind die Zinssenkungen noch nicht fest beschlossen. Bundesbank-Präsident Joachim Nagel warnte kürzlich davor, vorschnelle Spekulationen zu machen, indem er betonte: „Allen, die deshalb gleich auf eine baldige Zinssenkung spekulieren, sage ich: Vorsicht, es haben sich schon manche verspekuliert.“

Für Immobilienkäufer, die in naher Zukunft eine Baufinanzierung abschließen müssen, wird die Entscheidung nun komplex. Ist es sinnvoll, die Konditionen langfristig zu fixieren oder ist eine kurzfristige Laufzeit ratsam? Erfahren Sie hier, welche Ratschläge Finanzierungsexperten derzeit für Interessenten parat haben.

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1. Auf welchem Niveau bewegen sich Bauzinsen im Jahr 2024?

Die aktuellen Erwartungen auf dem Markt gehen über eine neutrale Haltung der Europäischen Zentralbank (EZB) hinaus und prognostizieren mindestens zwei bis drei Zinssenkungen, so erklärt Michael Neumann, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. Dieser Ausblick hat in den vergangenen Wochen wesentlich zum Rückgang der Bauzinsen beigetragen. Die gesunkenen Kreditzinsen haben Käufern laut Tomas Peeters, dem Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG, Einsparungen im fünfstelligen Bereich ermöglicht. Er betont, dass die Perspektiven für den Immobilienkauf im Jahr 2024 deutlich positiver sind.

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Immobilienfinanzierungsportal Interhyp, erwartet hingegen, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dem aktuellen Niveau pendeln werden, begleitet von Schwankungen in beide Richtungen.

Auch Michael Neumann geht davon aus, dass sich die Baufinanzierungszinsen im kommenden Jahr seitwärts bewegen werden. Er prognostiziert einen Korridor von drei bis vier Prozent für eine zehnjährige Zinsfestschreibung. Dabei erwartet er, dass kleinere Schwankungen eher nach unten als nach oben tendieren werden.

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Max Herbst, Inhaber und Geschäftsführer der FMH-Finanzberatung, äußert sich eher skeptisch. Er warnt davor, zu optimistisch zu sein, indem er betont: „Wer darauf hofft, dass die Bauzinsen bald wieder auf zwei Prozent oder weniger sinken werden, könnte möglicherweise enttäuscht werden.“

Nach seiner Einschätzung könnten die Bauzinsen in den kommenden Monaten wieder auf vier Prozent steigen, vielleicht sogar auf 4,5 Prozent. Herbst betont jedoch, dass eine wirklich langfristige Zinsprognose erst im zweiten Halbjahr möglich sei, wenn die Entwicklung der Inflation und der geldpolitische Kurs der Europäischen Zentralbank bekannt seien.

2. Welche Laufzeit/Zinsbindung sollten Kreditnehmer jetzt bei Neufinanzierungen wählen?

„Bei der Erstfinanzierung unserer Kunden raten wir grundsätzlich dazu, tendenziell eine langfristige Zinsfestschreibung zu wählen. Dies galt sowohl in Niedrigzinszeiten als auch in der aktuellen Situation und wird auch für das Jahr 2024 empfohlen“, erklärt Neumann. Er unterstreicht die Bedeutung der langfristigen Absicherung, insbesondere bei einer bedeutenden Investition wie dem Kauf eines Hauses.

Experte Herbst von der FMH-Finanzberatung schließt sich dieser Empfehlung an und betont die Wichtigkeit eines langfristigen Darlehens. „Auch wenn die Zinsen noch weiter fallen könnten, sehe ich ein fünfjähriges Festdarlehen nicht unbedingt als die bessere Option, da ich keine langfristig niedrigen Zinsen von zwei Prozent oder weniger bei den Bauzinsen sehe“, argumentiert er. „Daher wäre meine Empfehlung nach wie vor: zehn oder 15 Jahre fest.“

Mohr schließt sich dieser Sichtweise an und empfiehlt, dass diejenigen, die fest an weiter sinkende Zinsen glauben, ein zehnjähriges Darlehen in Betracht ziehen sollten, und in Einzelfällen sogar ein Darlehen mit einer fünfjährigen Laufzeit. Sie betont auch, dass Kreditnehmer, selbst wenn sie sich für ein Darlehen mit langer Laufzeit entscheiden, nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht haben. Dadurch können sie, wenn die Zinsen gefallen sind, auf ein neues Darlehen umsteigen.

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Im Jahr 2023 spielte es für Darlehensnehmer kaum eine Rolle, ob sie sich für eine Zinsbindung ihrer Baufinanzierung über 15 oder fünf Jahre entschieden. Normalerweise sind 15-jährige Zinsfestschreibungen jedoch oft mehr als 0,5 Prozentpunkte teurer als fünfjährige. Dies könnte sich nach Einschätzung von Neumann im Jahr 2024 wieder ändern.

In diesem Zusammenhang ist es für Darlehensnehmer entscheidend, ihre individuelle Situation genau zu prüfen. „Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren könnten dann wieder deutlich günstiger werden als längere“, erläutert der Vorstandschef von Dr. Klein.

Die durchschnittliche Zinsbindung bei Immobilienkrediten beträgt derzeit zwölf Jahre und zehn Monate, was vier Monate weniger sind als im Herbst. Dennoch setzen Immobilienkäufer weiterhin auf langfristige Zins- und Planungssicherheit, wie Neumann betont.

3. Welcher Tilgungssatz wird aktuell von den Profis empfohlen?

Der Finanzexperte Herbst macht einen klaren Vorschlag: „Für diejenigen, die die Bauzinsen als sehr hoch empfinden, empfehle ich, eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von einem Prozent zu vereinbaren“, sagt er. Gleichzeitig schlägt er vor, eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren, sowie eine Option, die es ermöglicht, die Tilgungshöhe auf Zuruf – auch gegen ein Bearbeitungsentgelt, jedoch ohne pauschalen Zinsaufschlag – auf bis zu vier oder fünf Prozent zu erhöhen und bei Bedarf wieder zu senken.

Michael Neumann betont die Bedeutung einer ausgewogenen Tilgung, die eine zügige Rückzahlung des Darlehens mit einem angemessenen monatlichen Betrag kombiniert. Letztendlich geht es darum, dass Kreditnehmer die Finanzierung ihres Eigenheims gut bewältigen können, ohne sich finanziell zu stark einzuschränken. Als grobe Orientierung empfiehlt der Experte, die monatliche Kreditrate nicht über 30 bis maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens festzusetzen.

Mirjam Mohr erklärt, dass eine niedrige monatliche Tilgung dazu führen kann, dass die monatliche Rate auf einem erschwinglichen Niveau bleibt. Allerdings müssten die Kreditnehmer in diesem Fall eine längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen. Im November stieg die durchschnittliche Anfangstilgung laut Dr. Klein erstmals im vergangenen Jahr von 1,77 Prozent im Oktober auf 1,81 Prozent.

Zum Vergleich: In Zeiten absolut niedriger Zinsen von Mitte 2019 bis Ende 2021 schwankte der anfängliche Tilgungssatz zwischen 2,65 und 2,92 Prozent und lag damit deutlich über dem aktuellen Wert. Quelle

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Die Anpassung der Preise auf dem Wohnungsmarkt eröffnet Investoren nun vielversprechende Einstiegsmöglichkeiten. Gemäß Savills zeigt sich insbesondere im unregulierten Neubausektor eine steigende Attraktivität, und es wird prognostiziert, dass in den kommenden Jahren kaum ein Risiko eines Mietrückgangs besteht. In Bezug auf Regulierungen setzen Großvermieter sich für ein Umdenken ein.

Laut einer Analyse von Savills, die 127 deutsche Städte umfasst, können Käufer von Wohnimmobilien langfristig mit stabilen Erträgen rechnen, zumindest im Bereich der Neuvertragsmieten. Die Leerstandsraten sind in vielen Märkten deutlich unter zwei Prozent gesunken, und eine übermäßige Neubautätigkeit ist vorerst nahezu ausgeschlossen.

Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, erläutert: „Obwohl der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit Jahrzehnten nicht mehr, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte initiiert, und viele bereits begonnene Projekte werden verschoben oder abgebrochen.“ Dies dürfte dazu führen, dass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios auf ein Minimum reduziert wird.

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Mieterträge sind am Wohnungsmarkt langfristig gesichert

Nach Schenks Einschätzung besteht bei den Neuvertragsmieten in den kommenden Jahren praktisch kein Abwärtsrisiko, wodurch Investoren langfristig mit steigenden Mieten rechnen können. Bezüglich der Bestandsverträge ergibt die Analyse, dass ein Mietrückgang zumindest praktisch unmöglich ist. „In einem angespannten Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund fünf Prozent, die aufgrund von Knappheit möglicherweise noch weiter sinkt, können Investoren daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben werden“, erklärt der Experte von Savills.

Eine derart langfristige Absicherung der Erträge ist in kaum einer anderen Anlageklasse zu finden. Das macht Wohnimmobilien als defensives Investment in Multi-Asset-Portfolios besonders attraktiv.

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Risiko durch Regulierung des Mietmarktes

Savills zufolge birgt eine zusätzliche Regulierung des Mietmarktes Risiken, insbesondere für langfristig orientierte risikoaverse Investoren. Einerseits begrenzt sie das Potenzial für Mietsteigerungen, andererseits führt sie zu einer ineffizienten Verteilung von Wohnraum und trägt wesentlich zur Knappheit des Angebots bei. Die aktuelle Regelung, die Wohngebäude ab Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausnimmt, spaltet den Markt in einen regulierten und einen mehr oder weniger unregulierten Teil.

Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, erklärt: „Das weiter steigende Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die Fluktuationsrate erneut verringern und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt verstärken.“ Mit zunehmend schlechterer Zugänglichkeit im regulierten Bestand für umzugswillige Haushalte dürfte die Nachfrage vermehrt auf den Neubau ausweichen, was wiederum die Mieten dort weiter steigen lässt. Zudem sind bei Neubauten Index- oder Staffelmietverträge häufiger anzutreffen. „Investoren, die auf den Erwerb von Neubauten setzen, können daher von der intensiven Regulierung des Wohnungsmarktes profitieren“, so Nemecek.

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Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten im Bestand

Die durch Regulierungen bedingte Begrenzung von Mietsteigerungen im Bestand wird von Savills als besonders problematisch betrachtet, insbesondere wenn gleichzeitig die Kosten, beispielsweise für Instandhaltungsmaßnahmen, steigen. In den kommenden Jahren könnten diese Kosten stärker steigen als die erzielbaren Mieteinnahmen, was die Rentabilität der Vermietung von Wohnungen in diesem Segment des Marktes beeinträchtigen würde.

Matti Schenk hebt hervor: „Für Mehrfamilienhäuser mit unterdurchschnittlicher energetischer Qualität besteht zudem ein zusätzliches Kostenrisiko aufgrund möglicher Sanierungsvorgaben. Letzteres betrifft voraussichtlich etwa 16 Prozent der Mehrfamilienhäuser, die als ‚worst performing buildings‘ eingestuft werden.“

Chancen für Markteinstieg durch Preiskorrektur bei Wohnimmobilien

Auf dem Wohninvestmentmarkt hat nach Angaben von Savills die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte stattgefunden. Angesichts früherer Preisrückgänge erscheint es unwahrscheinlich, dass diese Entwicklung bereits abgeschlossen ist. Allerdings deutet der Rückgang im Wohnungsbau darauf hin, dass sich die Preise möglicherweise schneller erholen werden als während des Abschwungs in den Nullerjahren.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, kommentiert dies mit den Worten: „Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise steigen die Preise für Wohnimmobilien langfristig mit der Inflation, und auch die fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder ansteigen werden.“ Somit eröffnet sich für Investoren nach Högls Einschätzung ein Zeitfenster, in dem sie Mehrfamilienhäuser zu vermeintlich niedrigen Kapitalwerten erwerben können.

Großvermieter fordern Reform des Mietrechts

Im gemeinsamen Interview mit der „Süddeutschen Zeitung“ beklagten Rolf Buch, CEO des Dax-Konzerns Vonovia, und Thomas Krebs, Vorstandsvorsitzender der kommunalen Saga aus Hamburg, die negativen Auswirkungen der aktuellen gesetzlichen Regelungen auf den Mietmarkt und den Neubau. Buch äußerte Bedenken darüber, wer Schutz und bezahlbare Mieten benötigt und wer im Vergleich zur Leistungsfähigkeit zu wenig Miete zahlt.

Er betonte die Notwendigkeit einer Regulierung des Mietmarktes, um extreme Verhältnisse wie in London zu vermeiden, kritisierte jedoch den aktuellen Status quo, insbesondere vor dem Hintergrund der Krise im Wohnungsbau. Buch unterstrich die Bedeutung der Beibehaltung bezahlbarer Mieten für preisgünstige Wohnungen, während teure Wohnungen seiner Meinung nach keinen Schutz benötigen.

Krebs schlug vor, die Regeln für öffentlich geförderte Wohnungen zu ändern, indem nach fünf Jahren eine freiwillige Auskunft der Mieter über ihr Einkommen und die Anzahl der Bewohner eingeholt wird. Dieser Ansatz soll sicherstellen, dass geförderte und preisgünstige Wohnungen nicht dauerhaft belegt werden, wenn die ursprünglichen Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. In solchen Fällen sollte laut Krebs eine Anpassung der Miete erfolgen.

Vonovia ist als größter privater Vermieter in Europa mit etwa 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich tätig, während die Saga zuletzt etwa 140.000 Wohnungen in Hamburg verwaltete. Quelle

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Der tatsächliche Kaufpreis einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Makler äußern unterschiedliche Prognosen zur künftigen Preisentwicklung, und es herrscht Uneinigkeit darüber, ob Käufer in naher Zukunft von möglichen Preisrückgängen profitieren werden.

Remax Germany positioniert sich als das größte Maklernetzwerk Deutschlands mit 200 Büros und 875 Maklern. Die kürzlich ernannte Geschäftsführerin, Samina Julevic, äußerte bei entsprechender Gelegenheit ehrgeizige Pläne: Der Konzern strebt in den kommenden Jahren ein Wachstum auf bis zu 2500 Büros mit 10.000 Maklern an. Diese ehrgeizigen Ziele werden inmitten der aktuellen Krise im Wohnbereich verfolgt.

Interessanterweise scheint die Prognose eines Remax-Maklers, Matthias Jugel, aus Landsberg am Lech, nicht ganz im Einklang mit der optimistischen Ausrichtung der neuen CEO zu stehen. Jugel warnt vor einem möglichen Preissturz im kommenden Jahr von bis zu 30 Prozent, wobei die Hauptursache in der geplanten Anpassung des Bodenrichtwerts im Jahr 2024 liegt.

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Online-Plattformen zeigen eher Wunschpreise als realistische Werte

Jugel erklärte, dass bisher die tatsächlichen Preisnachlässe auf dem Markt noch nicht klar erkennbar seien. Dies sei vor allem auf große Online-Immobilienplattformen zurückzuführen, deren Inserenten nach wie vor Wunschpreise anstelle realistischer Werte für Häuser und Wohnungen festsetzen. Mit der bevorstehenden Anpassung der Bodenrichtwerte im kommenden Jahr dürften jedoch diese preislichen Vorstellungen nicht mehr aufrechterhalten werden können.

Der dann realistisch dargestellte Preis könnte in den meisten Fällen um bis zu 30 Prozent niedriger ausfallen als zuvor. Insbesondere für die Metropolregion München, die Jugel teilweise betreut, spricht der Makler sogar eine Verkaufsempfehlung an Kapitalanleger aus.

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Marktforscher erwarten keine großen Preiseinbrüche

Erfahrene Analysten teilen die Ansicht des Maklers nur bedingt. Stephan Kippes, Marktforscher beim Immobilienverband Deutschland Süd, hält die Einschätzung des Maklers für zu weitreichend. „Ich würde mit derartigen Pauschalaussagen eher vorsichtig sein. Wir befinden uns derzeit in einer komplexen Situation, die sehr differenziert betrachtet werden muss“, erklärt Kippes. Einerseits manifestieren sich momentan durchaus Preisrückgänge am Markt, mit einem Minus von zehn bis 20 Prozent. Dennoch erachtet er einen deutlichen Einbruch aufgrund neuer Bodenrichtwerte als unwahrscheinlich.

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Anpassung der Bodenrichtwerte steht kurz bevor

Zusätzlich sei das Bewertungskriterium des Bodenrichtwerts laut Kippes bei Weitem nicht so entscheidend, wie Jugel es darstellt. „Der Boden macht immer nur 50 Prozent aus. Ebenso bedeutend ist der Wert des Gebäudes, das auf diesem Boden errichtet ist“, betont Kippes. Ein präziseres und von Analysten bevorzugtes Instrument sei das Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Marktwert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung und Zuschnitt ausreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Kippes schließt einen freien Fall der Preise am Immobilienmarkt weitgehend aus. Der Nachfragedruck nach Wohnraum sei in den meisten Regionen Deutschlands viel zu hoch. „Es besteht kein Grund zur Panik. Am Immobilienmarkt gibt es in der Regel Zyklen von sechs bis sieben Jahren, in denen die Preise steigen oder fallen. Nach einer gewissen Zeit dürften deshalb auch diesmal die Preise wieder nach oben gehen.“ Quelle

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Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erfährt rechtliche Unterstützung in seiner Argumentation, die besagt, dass die verfassungsrechtliche Legitimität der neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell höchst fragwürdig ist.

In zwei aktuellen Entscheidungen (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Grundstücksbewertung auf Grundlage der Bodenrichtwerte kritisiert. Insbesondere betonte das Gericht, dass die Bodenrichtwerte einen entscheidenden Grund darstellen, weshalb die neue Grundsteuer auf unsicherem rechtlichen Terrain steht. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke äußerte sich in Berlin zu diesen Urteilen und erklärte, dass sie als Ansporn dienen, die Grundsteuer in den Musterverfahren bis vor das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu bringen.

Ein von Prof. Gregor Kirchhof erstelltes Rechtsgutachten für Haus & Grund und den Bund der Steuerzahler bezeichnete kürzlich die Bodenrichtwerte als ungeeignet, um als Grundlage für die Grundsteuer zu dienen. Nach dem Gutachten ist die Bewertung der Steuer anhand dieser durchschnittlichen Lagewerte oft ungenau, insbesondere wenn Gutachterausschüsse für ein Gebiet fehlen, die Kaufpreissammlungen unzureichend sind, kein Bodenrichtwert vorhanden ist und daher Werte vergleichbarer Flächen herangezogen werden müssen oder lagebedingte Wertminderungen auftreten. Warnecke betonte abschließend, dass die Bodenrichtwerte systematische Bewertungslücken aufweisen und forderte, die neue Grundsteuer dürfe nicht auf dieser Grundlage erhoben werden.

Hintergrund zur Grundsteuerreform

Die Reform der Grundsteuer wird im Jahr 2025 in Kraft treten. Bereits 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das aktuelle Besteuerungssystem für Grundstücke und Bauwerke als verfassungswidrig. Die Einheitswerte von 1935 in Ost- und 1964 in Westdeutschland werden Ende 2024 der Vergangenheit angehören. Bis dahin stehen den Finanzämtern immense Verwaltungsaufgaben bevor, da etwa 36 Millionen Datensätze aktualisiert werden müssen, um jedes einzelne Grundstück neu zu bewerten.

Aufgrund des Urteils des höchsten Gerichts verabschiedete der Gesetzgeber Ende 2019 ein Gesetzespaket zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Wegen des enormen Umstellungsaufwands wurde das alte Verfahren jedoch noch weitere fünf Jahre ab der Gesetzesverkündung angewendet. Im ersten Schritt mussten alle erforderlichen Daten von den Eigentümern erfasst werden, um die neue Grundsteuer abschließend zu ermitteln.

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Was ist bei der neuen Grundsteuer anders?

Anhand der Angaben aus der Grundsteuererklärung berechnen die Finanzämter im zweiten Schritt den Grundsteuerwert. Eine Neuerung besteht darin, dass der Wert des Grundstücks nun anders ermittelt wird. Zukünftig werden der umstrittene Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete anstelle des Einheitswerts als Grundlage herangezogen. Im dritten Schritt wird diese Kennzahl mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.

Wenn die Grundbesitzer einen Bescheid über den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt erhalten, sind zunächst keine Zahlungen fällig. Diese Mitteilungen dienen lediglich der Information der Steuerpflichtigen. Die Finanzämter leiten die letzte genannte Kennzahl auch an die zuständigen Gemeinden weiter. Im vierten Schritt wenden die Gemeinden und Städte ihren individuellen Hebesatz an und berechnen die Grundsteuer.

Der einzelne Eigentümer wird erst im Jahr 2025 erfahren, welche Auswirkungen die Reform persönlich für ihn hat. Zu diesem Zeitpunkt werden die neuen Grundsteuerbescheide von den jeweiligen Gemeinden oder Städten verschickt, begleitet von den entsprechenden Zahlungsaufforderungen.

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Regelungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden

Im Jahr 2019 hat der Bund ein zentrales Modell zur Neuberechnung vorgestellt, wobei den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt wurde, davon abzuweichen. Die Mehrheit der Länder, darunter Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, hat das Berechnungsmodell des Bundes vollständig übernommen. Sachsen und das Saarland weichen lediglich geringfügig bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Von der Öffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. In diesen Ländern wird nicht nach der Art der Immobilie und dem Baujahr gefragt. Quelle

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Marvin Albrecht


Der Bundesrat hat festgestellt, dass zusätzliche Verhandlungen bezüglich des Wachstumschancengesetzes erforderlich sind und in diesem Zusammenhang den Vermittlungsausschuss angerufen. Diese Entscheidung hat zur Folge, dass die befristete degressive Abschreibung für den Neubau von Wohnungen vorübergehend blockiert wird.

Wachstumschancengesetz vorläufig gestoppt – Degressive AfA ist mit betroffen

In seiner Sitzung am 24.11.2023 hat der Bundesrat vorläufig das Wachstumschancengesetz gestoppt, das unter anderem die befristete Einführung einer degressiven Abschreibung für den Wohnungsneubau vorsieht. Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) soll für Projekte gelten, die zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 gestartet wurden.

Kritik richtete sich darauf, dass das Parlament die zahlreichen Änderungsvorschläge der Länderkammer aus der Stellungnahme im ersten Durchgang zum Gesetzentwurf der Bundesregierung nur selektiv übernommen hat. Auch hinsichtlich der zahlreichen kurzfristigen Ergänzungen im Bundestagsverfahren besteht Bedarf an Überarbeitung.

Am 17.11.2023 wurde das Gesetz im Bundestag mit den Stimmen der Ampel-Koalition verabschiedet. Die Mehrheit in der Länderkammer befürwortete die Einberufung des Vermittlungsausschusses von Bundestag und Bundesrat. Dieser steht nun vor der Aufgabe, einen Kompromiss zu finden. Der genaue Zeitpunkt für diese Vermittlung bleibt vorerst unklar.

Die geplanten Konditionen für die befristete degressive AfA aus dem Gesetzesentwurf im Überblick

Hier sind die Konditionen für die befristete degressive Abschreibung (AfA), wie sie im Gesetzentwurf für einen neuen § 7 Abs. 5a EStG vorgesehen sind:

  1. Die degressive AfA gilt ausschließlich für neu errichtete Wohngebäude und Wohnungen.
  2. Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.
  3. Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam abgeschlossen werden, und die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
  4. Im ersten Jahr können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden, in den folgenden Jahren jeweils sechs Prozent des Restwerts.
  5. Es besteht die Möglichkeit, zwischen der degressiven AfA und der linearen AfA gemäß § 7 Abs. 4 EStG zu wählen.
  6. Während der Anwendung der degressiven AfA sind keine Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen zulässig. Bei Eintritt solcher Umstände kann auf die lineare AfA gewechselt werden.
  7. Beispielrechnung: Bei Investitionskosten von 400.000 Euro beträgt die AfA im ersten Jahr 24.000 Euro (sechs Prozent von 400.000), im zweiten Jahr 22.560 Euro (Restwert von 400.000 Euro abzüglich der 24.000 Euro des ersten Jahres).
  8. Die degressive AfA kann für alle Wohngebäude in Anspruch genommen werden, die sich in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes befinden.

Geplantes Wachstumschancengesetz von Fachleuten und Verbänden weitestgehend begrüßt

Ursprünglich sollte das Bundeskabinett am 16.8.2023 einen Steuervorschlag von Finanzminister Christian Lindner (FDP) verabschieden, der eine jährliche Entlastung der Wirtschaft um rund sechseinhalb Milliarden Euro vorsieht. Jedoch kam es zu Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Ampel-Koalition, und das Vorhaben wurde innerhalb der Regierung blockiert.

Die Vorschläge von Bauministerin Klara Geywitz (SPD) für neue Steueranreize wurden dann vom Bundeskabinett am 29.8.2023 während der zweitägigen Klausurtagung in Meseberg angenommen.

Die Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes im Bundestag, insbesondere die steuerlichen Verbesserungen durch die degressive AfA, wurde vom Präsidenten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Dr. Andreas Mattner, als richtige Reaktion bezeichnet. Er betonte auch die positive Signifikanz, dass der Gesetzgeber die Kombination der degressiven AfA mit der bereits bestehenden Sonder-AfA ermöglicht – selbst wenn letztere aufgrund beschränkender Kriterien nicht von allen Bauwilligen genutzt werden kann. Quelle

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Marvin Albrecht


Ist der Immobilienmarkt außer Kontrolle? Prof. Dr. Jan Viebig bringt seine Expertise ein, um das Phänomen der sinkenden Preise trotz vermeintlich hoher Nachfrage zu analysieren und die Ursachen dieses paradoxen Trends auf dem Immobilienmarkt näher zu beleuchten.

Aktueller Wohnraumbedarf steigert nicht automatisch die Nachfrage nach Immobilien

Der Begriff „Wohnraumbedarf“ unterscheidet sich von der tatsächlichen Nachfrage. Obwohl es nach wie vor einen hohen Bedarf an Wohnraum gibt, äußert sich dieser Bedarf nicht in Form einer entsprechenden Nachfrage. Es gibt mehrere Gründe dafür: Erstens sind die Baukosten erheblich gestiegen, was potenzielle Käufer vom Markt fernhält.

Zweitens hat die Bundesregierung durch die Vorankündigung des Heizungsgesetzes für Verunsicherung gesorgt, wodurch die Angst vor unvorhersehbaren Sanierungskosten zu Preisabschlägen bei Bestandsimmobilien geführt hat.

Drittens lastet der markante Anstieg der Zinsen auf dem Immobilienmarkt. Aus Sicht eines Käufers erhöhen sich die Finanzierungskosten, was den Druck auf die Kaufpreise erhöht. Aus Sicht eines Immobilieninvestors müssen die Renditen eines Objekts mit den Finanzierungskosten und den Renditen alternativer Anlageinstrumente verglichen werden. Wenn die Marktzinssätze von 0 auf 3 bis 4 Prozent steigen, muss die Immobilienrendite entsprechend höher sein, um attraktiv zu bleiben. Dies erfordert eine Preisanpassung nach unten.

Die Rolle der Zinspolitik der EZB bei der aktuellen Situation am Immobilienmarkt

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank scheint einen erheblichen Einfluss auf die Verschärfung der Lage auf dem Immobilienmarkt zu haben. Die schnelle Anhebung der Leitzinssätze auf aktuell 4 beziehungsweise 4,5 Prozent wirkt sich direkt auf die Hypothekenzinssätze und andere Kreditzinssätze aus.

Dennoch liegt es nicht in der Verantwortung der EZB, den Immobiliensektor zu schützen, sondern vielmehr, für Preisstabilität zu sorgen. Veränderungen im Zinsumfeld werden als normale Geschäftsrisiken auf dem Immobilienmarkt betrachtet.

Wie wirkt sich die Zuwanderung der vergangenen Jahre auf den Immobilienmarkt aus?

Aktuelle Schätzungen deuten darauf hin, dass in Deutschland etwa 700.000 Wohnungen fehlen. Dieser hohe Bedarf resultiert aus verschiedenen Faktoren, darunter die anhaltend starke Zuwanderung der letzten Jahre und der wachsende Platzbedarf in Haushalten. Insbesondere in den Metropolregionen konzentriert sich der Bedarf an Wohnraum.

Dennoch mangelt es vielen potenziellen Käufern an finanzieller Kapazität, was zu einer Abnahme der effektiven Nachfrage nach (Kauf-)Immobilien geführt hat. In Anbetracht der aktuellen Situation besteht die mittel- bis langfristige Gefahr, dass die Mieten (weiterhin) erheblich steigen, da aufgrund des geringeren Neubauniveaus die Marktknappheit verschärft wird.

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Was könnte die Politik kurzfristig tun um den Immobilienmarkt zu stützen?

Die Planungs- und Genehmigungsverfahren in Deutschland sind derzeit geprägt von hoher Komplexität und hohen Kosten. Es wäre sinnvoll, wenn die Regierung klare und leicht verständliche Förderprogramme einführen würde. Viele Bürgerinnen und Bürger haben vor allem die häufigen Änderungen in der Förderpolitik der KfW als chaotisch empfunden. Die Vorschriften für das KfW-Effizienzhaus 40 sind zu kompliziert, und das Gebäudeenergiegesetz hat zu unnötiger Verunsicherung geführt. Die Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren hingegen wird schon seit Jahren nicht ausreichend vorangetrieben.

Um in Deutschland nicht nur 200.000, sondern 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, sind eine zuverlässige Förderung und langfristige KfW-Zinskonditionen dringend erforderlich. Der Staat könnte außerdem durch steuerliche Anreize unterstützen, beispielsweise durch eine Senkung der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbssteuer, um Wohnraum erschwinglicher zu machen. In einigen Bundesländern beträgt die Grunderwerbssteuer mehr als 6 Prozent. Degressive Abschreibungsmöglichkeiten könnten die Bautätigkeit stimulieren, und Bauministerin Geywitz könnte hier mutiger vorgehen. Die Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnimmobilien sollte vom Staat nicht erschwert, sondern vereinfacht werden.

Generell sollten alle Faktoren, die die Bautätigkeit hemmen, überprüft werden. Kurz gesagt: Eine Reduzierung der Bürokratie, klar verständliche Förderprogramme und eine verringerte Steuerbelastung können die Bautätigkeit auch in Zeiten steigender Zinsen und Baukosten ankurbeln. Quelle

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Marvin Albrecht

Immer wieder werde ich in meiner täglichen Arbeit damit konfrontiert, dass in Deutschland traditionell das selbstbewohnte Einfamilienhaus als die Universallösung für die private Altersvorsorge gehalten wird. Aber ist diese Erwartung noch zeitgemäß? Ein Exkurs mit meiner persönlichen Meinung zu diesem Thema.

Vielleicht kennen Sie es selbst: Für viele ist das selbst bewohnte Einfamilienhaus die beste Altersvorsorge. Seit vielen Jahrzehnten versucht man sich gerade in Deutschland auf diese Art und Weise abzusichern, dabei kommt es aber immer wieder zu den folgenden Trugschlüssen:

Trugschluss 1: „Ich kann kostenfrei wohnen, wenn das Haus erst einmal abbezahlt ist und muss im Alter keine Miete mehr bezahlen.“

Das stimmt natürlich grundsätzlich, jedoch vernachlässigen viele Eigentümer, dass Immobilien stetig instandgehalten werden müssen und Investitionen unabdingbar sind um den Wert des Eigenheims zu erhalten. Ich sehe in meiner täglichen Arbeit, was dabei herauskommt, wenn es Menschen im fortgeschrittenen Alter nicht mehr schaffen, die Immobilie angemessen instandzuhalten, oder schlichtweg das Geld für notwendige Modernisierungsmaßnahmen fehlt. 

Die Immobilie leidet stark!

Probleme mit eintretender Feuchtigkeit, vergleichsweise hohe Betriebskosten aufgrund von schlechter Wärmedämmung und alter Heizungsanlagen, veraltete Elektrik- und Sicherheitstechnik, undichte Fenster, schimmelbefallene Keller und marode Sanitäreinrichtungen sind dabei nur einige Beispiele. 

Trugschluss 2: „Wenn die Immobilie erst einmal abbezahlt ist, habe ich keine großen Aufwendungen mehr zu befürchten.“

Auch das ist falsch.

Banken kalkulieren in der Haushaltsrechnung einer Finanzierung regulär mit zu bildenden Investitionsrücklagen von 2,50 – 3,50 € je qm Wohnfläche und Monat und dieser Satz ist dabei nicht unrealistisch. Dies ergibt bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit ca. 150 qm Wohnfläche monatlich zu bildende Rücklagen in Höhe von etwa 375,00 – 525,00 €. 

Wenn man berücksichtigt, dass eine etwa alle 30 – 50 Jahre anstehende Dachsanierung bei einem normalen Einfamilienhaus mit ca. 50.000 € zu Buche schlägt, sind diese Rücklagen keineswegs zu hoch einzuschätzen. Ich empfehle meinen Kunden stets, diese Rücklagen auch real zu bilden. 

Neben den großen Investitionskosten für ein Dach fallen aber natürlich auch rehelmäßig kleinere Reparaturen und Investitionen an, die zwar jede für sich genommen oftmals nicht groß ins Gewicht fallen, jedoch in Summe keinesfalls zu vernachlässigen sind. 

Hierbei spreche ich insbesondere von der Erneuerung von Heizungsanlagen, Austauschen von Schweißbahnen und Dachschindeln, Bad- und Sanitärmodernisierungen, Erneuerung von Bodenbelägen, Streichen & Tapezieren, Installation einer neuen Küche, Verputzen und Streichen der Außenfassade, Austausch von Türen und Fenstern und vieles mehr. 

Abschließend hat man bei der selbstgenutzten Immobilie auch die weiter anfallenden Aufwendungen für Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Müllabfuhr etc. zu berücksichtigen, die gänzlich vom Eigentümer getragen werden müssen.

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Nimmt man diese Maßnahmen nicht regelmäßig vor, leidet die Bausubstanz und die Immobilie verliert zusehends an Wert, oder kann mit der generellen Marktentwicklung vergleichbar besser gepflegter Immobilien nicht mithalten. 

Trugschluss 3: „Wenn ich im Alter Geld brauche, kann ich die Immobilie einfach verkaufen.“

Über die vergangenen 50 Jahre haben Immobilien im Durchschnitt etwas über 2% (etwa das Maß der jährlichen Inflation) pro Jahr an Wert hinzugewonnen.
Die vergangenen 10 Jahre (2012 – 2022) waren dabei aufgrund der Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der damit einhergehenden, übermäßig starken Nachfrage nach Wohneigentum eine Ausnahmeerscheinung, die es so vermutlich absehbar nicht wieder geben wird. 

Insofern kann man auch das häufig genannte „Renditeversprechen“ (der Wert der Immobilie steigt jährlich überproportional an) bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern aus der heutigen Perspektive nicht mehr pauschal als Argument anführen. 

Zudem sei noch erwähnt, dass man Steine sprichwörtlich nicht essen kann und das selbstgenutzte Einfamilienhaus somit nur bedingt Altersvorsorge taugt, wenn man nicht parallel auch privat vorgesorgt hat.

Es bringt nichts, ein abbezahltes Haus zu besitzen, wenn man kein Geld mehr hat um dieses zu unterhalten, oder der Kühlschrank am Ende des Monats leer bleibt.
In diesem Fall bliebe nur der Verkauf der Immobilie, was wiederum dafür sorgen würde, dass man den Kaufpreis nutzen müsste um davon die Aufwendungen für Miete zu bestreiten und den Lebensunterhalt zu finanzieren.

Hat zum Zeitpunkt des Verkaufs die Nachfrage nach Immobilien möglicherweise durch vorab nicht absehbare Faktoren (z.B. Ghettoisierung, Wegzug von großen Arbeitgebern, marode regionale Infrastruktur) gelitten, kann die Immobilie auch überproportional im Wert gefallen sein.

Deswegen ist die selbstgenutzte Wohnimmobilie klassischerweise auch nur eine von drei Säulen der Altersvorsorgeplanung (neben gesetzlicher Rentenversicherung und privater Altersvorsorge) und nicht die Universallösung, für die sie fälschlicherweise oft gehalten wird. 

Das soll abschließend nicht bedeuten, dass die selbstgenutzte Wohnimmobilie etwas Schlechtes ist – Nein, im Gegenteil! Aber sie ist nicht der Heilsbringer der Altersvorsorge, für die sie oft verkauft wird.
– Es ist vielmehr eine Lifestyle-Entscheidung, als etwas Obligatorisches. Ein bewusster Luxus, den man sich gönnen will!

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Marvin Albrecht