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Immobilien-Teilverkauf: Finanzaufsicht BaFin warnt Immobilieneigentümer

Es klingt verlockend: Sie bekommen viel Geld für Ihre Immobilie und können trotzdem wohnen bleiben. Nun warnt die BaFin vor dem Immobilien-Teilverkauf als vermeintliche Lösung für die Altersvorsorgelücke bei Immobilieneigentümern.

Die Bafin, die Finanzaufsichtsbehörde in Deutschland, hat ältere Menschen vor Teilverkauf-Modellen von Immobilien gewarnt, die oft mit dem Versprechen finanzieller Freiheit angepriesen werden. Laut der Bafin werden Teilverkäufe als einfache, schnelle und sichere Möglichkeit beworben, obwohl sie in der Realität oft nicht halten, was die Werbung verspricht.

Was ist der Teilverkauf bei Immobilien?

Einige Unternehmen wie Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital oder Engel & Völkers bieten Teilverkauf-Modelle an, bei denen die Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen verkaufen und diesem die Vollmacht erteilen, die Immobilie später zu verkaufen – spätestens im Todesfall. Währenddessen können die bisherigen Eigentümer die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten und dafür ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. Dies erfolgt durch die Einräumung eines besonderen Nutzungsrechts, normalerweise in Form eines Nießbrauchs.

Die Unternehmen werben damit, dass die Eigentümer mit dem erhaltenen Geld ihre lang gehegten Wünsche wie große Reisen, den seniorengerechten Umbau des Hauses, eine energetische Sanierung oder einen höheren Lebensstandard erfüllen können. Gleichzeitig behalten sie die Kontrolle über ihre Immobilie bis hin zum Rückkauf. In einigen Fällen kann es sich dabei um eine sechsstellige Summe handeln.

Laut Katharina Lawrence, einer Juristin bei der Verbraucherzentrale Hessen, richten sich Anbieter von Teilverkauf-Modellen in der Regel an ältere Menschen, insbesondere solche mit geringer Rente, deren Altersvorsorge in ihrer eigenen Immobilie steckt. Allerdings sind die Verträge dieser Modelle sehr komplex und schwer zu verstehen, sogar für Juristen.

Beim Immobilien-Teilverkauf bleiben trotzdem laufende Kosten beim Eigentümer – Hinzu kommt ein Nutzungsentgelt

Die Bafin sieht bei den Teilverkauf-Modellen eine Vielzahl von Tücken. Obwohl ein hoher Teilkaufpreis verlockend klingt, hängen das monatliche Nutzungsentgelt, der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf von diesem ab. Nach einem Teilverkauf fallen auch weiterhin die laufenden Kosten einer Immobilie an. Des Weiteren erhält die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für ihren Immobilienteil, auch wenn die Immobilie keinen Wertzuwachs aufweist. Die Bafin warnt auch vor einem hohen und „teilweise unkalkulierbaren“ monatlichen Nutzungsentgelt:

Wenn das monatliche Nutzungsentgelt beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr beträgt, wird der eingenommene Teilkaufpreis innerhalb von zwanzig Jahren aufgebraucht sein.

Normalerweise ist die Gebühr für einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise zehn Jahre, festgeschrieben und steigt mit der Zeit an. Nach Ablauf dieser Frist kann es zu einer Erhöhung kommen. Wenn jemand das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann, besteht die Gefahr, dass das Haus verkauft werden muss und die Bewohner ausziehen müssen.

Fazit

Am Ende kann man zusammenfassend sagen, dass der Immobilien-Teilverkauf nur für wenige Immobilieneigentümer wirklich die beste Option zu sein scheint. Die komplizierten Verträge und Nachteile aus einem Teilverkauf bilden einen starken Kontrast zu dem vermeintlich einfachen Weg, schnell an eine große Menge Kapital zu gelangen.

Zum Artikel der BaFin: https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Verbrauchermitteilung/weitere/2023/Meldung_2023_03_03_Immobilien_Teilverkauf.html

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Marvin Albrecht

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5 wichtige Tipps für den privaten Immobilienverkauf

In diesem Ratgeber geben wir Ihnen 5 wichtige Tipps für den privaten Immobilienverkauf und worauf es bei der Vermarktung einer Immobilie wirklich ankommt.

1. Die richtigen Interessenten ansprechen

Als privater Immobilienverkäufer ist Ihr größter Nachteil, dass Sie keine Kundendatenbank haben, auf die Sie zugreifen können. Sie sollten daher Ihr Objekt möglichst auf allen relevanten Portalen vermarkten, bei eBay Kleinanzeigen zum Beispiel erreichen Sie zwar eine große Zielgruppe, aber nur sehr wenige von der Klientel die Sie ansprechen wollen.

Aus unserer jahrelangen Erfahrung als Immobilienmakler können wir Ihnen bestätigen, dass lediglich etwa 10% unserer Käufer von eBay Kleinanzeigen kommen. Auch ist die Bonität der Interessenten hier eher schlechter. Es lohnt sich somit häufig Geld für professionelle Portale der Immobilienwirtschaft auszugeben (z.B. Immowelt und ImmoScout24), da Sie hier eine höhere Aussicht auf Erfolg und qualifizierte Kaufinteressenten haben.

2. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen kennen

Auch als privater Verkäufer sind Sie dazu angehalten, sich an geltende Gesetze und Vorschriften zu halten. So müssen Sie beispielsweise den Endenergieverbrauch des Gebäudes aus dem Gebäudeenergieausweis offen ersichtlich im Inserat präsentieren, um die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie einerseits hohe Bußgelder, andererseits könnten Käufer Sie im Nachhinein wegen falscher Erwartungen rügen.

Auch sollten Sie sich über das Baulasten- und Altlastenkataster über mögliche Bau- und Altlasten informieren, da diese spätestens bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages auffallen würden.
Generell empfehlen wir Ihnen sich rechtzeitig mit den relevanten Unterlagen zu beschäftigen, damit Sie nicht unnötigerweise Zeit verlieren, wenn potenzielle Käufer diese zur Ansicht oder zur Weitergabe an die finanzierende Bank anfordern. Welche Unterlagen Sie brauchen haben wir HIER zusammengefasst.

Sichern Sie sich ab, damit Sie diesen potenziellen Problemen zuvorkommen.

3. Die richtige Präsentation Ihrer Immobilie

Bilder sagen mehr als tausend Worte: Investieren Sie in einen professionellen Fotografen und lassen Sie Ihre Immobilie im besten Licht erscheinen.

In Zeiten von stark steigenden Zinsen und dadurch fallenden Kaufpreisen für Immobilien steigt die Anzahl der verfügbaren Objekte und Sie sind als Verkäufer im Zweifel nur einer von vielen. Die wenigen solventen Kaufinteressenten, die sich noch eine Immobilie leisten können, müssen Sie bestenfalls direkt ansprechen und das tun Sie am besten mit hochwertigen Fotos (und Videos!) eines professionellen Immobilienfotografen.

Geld welches Sie hier mit Amateurfotos aus der Handykamera einsparen können, bezahlen Sie häufig durch einen niedrigen Verkaufspreis oder eine mangelhafte Resonanz auf Ihr Inserat.

4. Den richtigen Verkaufspreis ermitteln

Der richtige Verkaufspreis: Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie vorab professionell ermitteln lassen, ein Gutachten erstellen lassen oder woher stammt der Preis, den Sie erzielen möchten?

Schätzen Sie den Wert Ihrer Immobilie falsch ein und gehen mit einem zu hohen (oder auch zu niedrigen) Preis in die Vermarktung, werden Sie entweder überhaupt keinen Käufer finden oder verkaufen womöglich zu günstig. Auf diese Weise können Sie Ihr Objekt für die gewünschte Käuferklientel frühzeitig „verbrennen“ oder machen beim Verkauf effektiv Verlust. Frust ist dabei vorprogrammiert.

Schließlich werden Sie bei einem zu hohen Verkaufspreis früher oder später den Preis stark reduzieren müssen, was wiederum bei potenziellen Kaufinteressenten Fragen aufwirft. Diese fragen sich, was mit dem Objekt vielleicht nicht stimmt oder spekulieren auf weitere Preissenkungen und unterbreiten Ihnen dreiste Angebote, die weit unter Ihrem Verkaufspreis liegen. Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie hingegen zu niedrig eingeschätzt, wird es Ihnen später schwer fallen, doch noch einen höheren Preis durchzusetzen.

Einen Preis kann man schnell senken, aber nur schwer erhöhen. Wir helfen Ihnen den richtigen Preis für Ihre Immobilie festzustellen: Jetzt kostenlose Wertermittlung anfragen!

5. Die richtige Vermarktungsstrategie

Die richtige Vermarktungsstrategie: In der aktuellen Zeit stehen wir vor einem Wandel!

In den vergangenen zehn Jahren kannten Immobilienpreise nur eine Richtung – und zwar nach oben. Diese Zeit ist leider vorbei! Bei Finanzierungszinsen jenseits der 4% nominal p.a., steigender Kosten für Energieversorgung und hoher Inflation überlegen sich viele Kaufinteressenten den Kauf einer Immobilie gleich doppelt.

Bestandsimmobilien, insbesondere älteren Baujahres haben aufgrund höherer Unterhaltskosten das Nachsehen. Kommen Sie dem zuvor, indem Sie sich eine vernünftige Vermarktungsstrategie überlegen, die zu Ihrem Objekt passt. Sprechen Sie Kaufinteressenten aktiv an, um für Ihr Objekt zu werben. Fragen Sie sich, welche Zielgruppen interessant sein könnten, welche Möglichkeiten Ihr Objekt (oder das Grundstück) sonst noch bietet.

Es gibt viele Faktoren und Besonderheiten, auf die Sie beim Immobilienverkauf achten sollten, dies waren fünf. Wir hoffen, dass wir Ihnen eine Hilfe sein konnten und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie professionelle Unterstützung wünschen.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

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Marvin Albrecht

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Ratgeber: Wie man die Rendite einer Wohnung berechnet – Mit Formel

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen schnell und einfach, wie Sie selbst mit einer Formel die Rendite einer Wohnung, eines Hauses, Mehrfamilienhauses oder sonstiger Formen einer Kapitalanlage berechnen.

Die Eckdaten die Sie kennen müssen

Die Mietrendite einer Wohnung ist ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung, ob man in eine Immobilie investieren soll oder nicht. Es handelt sich hierbei um den prozentualen Anteil des jährlichen Mietertrags im Verhältnis zum Kaufpreis der Wohnung.

In diesem Artikel möchte ich zeigen, wie man die Mietrendite einer Wohnung berechnen kann.

Zunächst einmal müssen Sie den Kaufpreis der Wohnung kennen. Dieser kann durch eine fundierte Marktanalyse oder eine unabhängige Schätzung ermittelt werden. Anschließend müssen Sie den jährlichen Mietertrag berechnen. Hierfür addieren Sie die monatlichen Mieteinnahmen (Nettokaltmiete) auf und multiplizieren das Ergebnis mit 12.

Um die Mietrendite zu berechnen, teilen Sie den jährlichen Mietertrag (Jahresnettokaltmiete) durch den Kaufpreis und multiplizieren das Ergebnis mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten. Die Formel lautet folgendermaßen:

Mietrendite = (jährlicher Mietertrag / Kaufpreis) x 100%

Es ist wichtig zu beachten, dass Sie auch die laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und eventuelle Reparaturkosten in Ihre Berechnungen mit einbeziehen sollten. Diese Kosten können den jährlichen Mietertrag reduzieren und somit die Mietrendite beeinflussen.

Beispiel

Ein Beispiel: Wenn Sie eine Wohnung zum Kaufpreis von 200.000 Euro erwerben und jährlich 20.000 Euro Mieteinnahmen generieren, beträgt Ihre Mietrendite 10%. (20.000 / 200.000) x 100%.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Mietrendite nicht der einzige Faktor ist, der bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilieninvestition ausschlaggebend sein sollte. Andere Faktoren wie Lage, Zustand der Wohnung und Wertentwicklung des Immobilienmarkts sollten ebenfalls berücksichtigt werden.

Auch sollten die Kosten der Finanzierung der Wohnung im Idealfall durch die Mieteinnahmen gedeckt werden, sodass am Ende ein realer Cashflow erwirtschaftet werden kann. Dieser Cashflow kann anschließend dazu dienen weitere Rücklagen zu bilden, ein Kapitalpolster für eine weitere Investitionen zu bilden oder schlichtweg verkonsumiert werden.

Wir helfen Ihnen dabei die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben zu finden: https://www.albrecht-ventures.com/finanzierung/

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Berechnung der Mietrendite eine wichtige Methode ist, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten. Indem man den Kaufpreis mit dem jährlichen Mietertrag vergleicht, kann man erkennen, ob eine Wohnung grundsätzlich eine lohnende Investition darstellt oder nicht.

Gerade in Zeiten steigender Zinsen und erhöhtem Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwand kann man so in kurzer Zeit viele mögliche Optionen ausschließen und am breiten Markt den Überblick behalten.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

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Marvin Albrecht

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 7: Häufige Fragen und Probleme

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im siebten und letzten Teil schauen wir uns häufige Fragen und Probleme an, die mit einer Immobilie in einer Scheidung oder Trennung auftreten können und versuchen diese einleuchtend zu beantworten.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Fragen werden uns häufig gestellt oder begegnen uns im Arbeitsalltag regelmäßig:

1. Immobilienkredit und Scheidung oder Trennung

Es ist wichtig zu beachten, dass die Tilgung der Schulden für die gemeinsame Immobilie auch nach einer Trennung oder Scheidung unverändert bleibt.

Der Ehepartner, der den Kreditvertrag mit der Bank unterzeichnet hat, ist grundsätzlich haftbar für die Tilgung der Schulden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Eheleute noch verheiratet sind oder geschieden sind oder ob der haftende Ehepartner noch im Haus wohnt. Wenn nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet auch nur dieser weiterhin gegenüber der Bank.

Wenn eine Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, stellt sich die Frage, wer für die Tilgung der gemeinsamen Schulden verantwortlich ist. In diesem Fall bleiben die Kreditbedingungen unverändert, unabhängig von einer Trennung oder Scheidung.

Sowohl bei gemeinsamem Eigentum als auch bei gemeinsam unterschriebenen Kreditverträgen, haften beide Ehepartner gegenüber der Bank. Es besteht jedoch die Möglichkeit, nach einer Trennung neue Konditionen mit der Bank auszuhandeln, die an die neue Lebenssituation angepasst sind.

Auch die Eintragung im Grundbuch bleibt unverändert und der Verkaufserlös wird unter den Ehepartnern aufgeteilt.

2. Die Verteilung des Verkaufserlöses

Bei der Verteilung des Verkaufserlöses einer gemeinsam genutzten Immobilie werden zunächst eventuelle Kreditverpflichtungen, wie z.B. Immobilienfinanzierungen oder Vorfälligkeitsentschädigungen, abgezogen. Der verbleibende Betrag wird dann entsprechend dem prozentualen Eigentumsanteil der Ehepartner aufgeteilt, unabhängig von früheren Investitionen in die Immobilie.

3. Der richtige Zeitpunkt zum Verkauf

In Bezug auf die Entscheidung, was mit der Immobilie im Falle einer Scheidung passieren soll, gibt es verschiedene Möglichkeiten und es gibt unterschiedliche günstige Zeitpunkte für jede dieser Optionen. Wenn Sie beispielsweise die Immobilie an einen Ehepartner oder an die Kinder übertragen möchten, ist es aus Steuergründen von Vorteil, dies innerhalb des Trennungsjahrs durchzuführen.

Es gibt unterschiedliche Zeitpunkte, die sich für die Entscheidung darüber eignen, was mit der Immobilie im Falle einer Scheidung geschehen soll. Eine Möglichkeit ist, die Immobilie während des Trennungsjahrs an einen Ehepartner oder die Kinder zu übertragen, um die Grunderwerbssteuer zu minimieren.

Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie bereits im Trennungsjahr zu verkaufen, wenn die Lebensgemeinschaft definitiv beendet und die Scheidung durchgeführt wird. Dies kann wirtschaftlich sinnvoll sein, um Kosten zu sparen oder den Erlös aus dem Verkauf für den Vermögensausgleich zu nutzen.

Wenn Sie nach §1564 BGB rechtskräftig geschieden sind und keine Beschwerde gegen den Scheidungsbeschluss eingereicht wurde, sind Sie auf der sicheren Seite bezüglich des Verkaufs der Immobilie. Nach dem Scheidungsbeschluss haben beide Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen und die Zustimmung zum Verkauf einzuklagen.

Verzögern Sie nicht den Verkauf der Immobilie bis der finanzielle Druck zu groß wird, da es dann schwieriger sein kann, den gewünschten Preis zu erzielen. Wenn Käufer erkennen, dass es sich um einen Scheidungsfall handelt, können sie versuchen, die Notlage der Ex-Partner auszunutzen und den Preis zu drücken.

Verkaufen Sie die Immobilie daher frühzeitig, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

4. Wie man sich vor einer Eskalation bewahren kann

Es ist ratsam, im Vorfeld die Auswirkungen einer möglichen Scheidung in einem Ehevertrag festzulegen.

Sich mit diesem Thema bereits bei der Eheschließung zu befassen, muss nicht als unromantisch betrachtet werden, sondern dient dazu, finanzielle und emotionale Verluste durch eine Scheidung zu vermeiden. Wenn es bereits zu spät für einen Ehevertrag ist, können Regelungen in Bezug auf eine mögliche Scheidung dennoch durch eine sogenannte Scheidungsvereinbarung getroffen werden.

Beide Optionen – Ehevertrag oder Scheidungsvereinbarung – ermöglichen es, die Interessen beider Ehepartner bestmöglich zu berücksichtigen.

Wenn es bereits zu spät für Eheverträge oder Scheidungsvereinbarungen ist und der Konflikt eskaliert, ist es ratsam, sich an eine unvoreingenommene Person wie einen Immobilienmakler zu wenden. Sie sind in der Lage, die verschiedenen Möglichkeiten, die Sie mit Ihrer Immobilie haben, objektiv zu bewerten und Ihnen dabei zu helfen, eine neue Verwendung für Ihre Immobilie zu finden, auch wenn Sie sich scheiden.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

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Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 6: Der Immobilienverkauf

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im sechsten Teil schauen wir uns abschließend die Möglichkeit des Immobilienverkaufs an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn man sich trennen möchte: Der Immobilienverkauf

Die meisten Ehepaare entscheiden sich nach einer Trennung dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, da es für einen allein oft schwierig ist, die Kosten für die Immobilie zu tragen.

Auch räumlich kann die Immobilie für einen halbierten Haushalt zu groß sein. Nach Ablauf des Trennungsjahres haben beide Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen. Es ist jedoch ratsam, gemeinsam eine Entscheidung zu treffen und den Verkauf des Hauses gemeinsam abzuhandeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Ein objektiver Experte kann dabei helfen, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie während einer Scheidung stressfrei und erfolgreich abzuwickeln. Ein Immobilienmakler übernimmt die Verantwortung für die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises, die Erstellung des Exposees und die Organisation des Interessenten-Managements.

So können Sie sich auf andere wichtige Angelegenheiten während Ihrer Scheidung konzentrieren und das Gefühl haben, dass alles zu Ihren Gunsten verläuft.

Mit seiner Erfahrung und Expertise wird Ihr Immobilienmakler Ihnen ein zuverlässiger Partner bei dem Verkauf Ihrer Immobilie sein. Wir unterstützen Sie hierbei selbstverständlich gern.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil gehen wir auf viele Fragen ein, die uns in diesem Zusammenhang häufig gestellt werden und die wir verständlich beantworten möchten. Bleiben Sie dran.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 5: Die Teilungsversteigerung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im fünften Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Teilungsversteigerung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn die Fronten verhärtet sind: Die Teilungsversteigerung

Die Scheidung kann eine emotionale Angelegenheit sein, da einst Liebe im Spiel war.

Wenn sich die Fronten zwischen den Noch-Ehepartnern verhärtet haben und eine Einigung unmöglich ist, hat der Staat die Teilungsversteigerung als Lösung eingeführt. Beim Amtsgericht kann ein Antrag auf öffentliche Versteigerung der Immobilie durch das Vollstreckungsgericht gestellt werden, unabhängig davon, wie groß der Miteigentumsanteil am Haus ist.

Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für das erste Gebot, die jedoch wahrscheinlich 30-40% unter dem Marktwert liegen wird. Sollten trotz Verkaufserlös Schulden bleiben, sind beide Ehepartner dafür verantwortlich und müssen eventuell einen Kredit aufnehmen.

Die Versteigerung einer Immobilie birgt das Risiko, einen zu niedrigen Preis zu erhalten. Aus diesem Grund gilt diese Möglichkeit als die ungünstigste aller Optionen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung Einwände zu erheben, zum Beispiel wenn Sie nachweisen können, dass sich die Lebensbedingungen der Kinder erheblich verschlechtern würden. Wenn das Gericht Ihre Einwände für gerechtfertigt hält, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden.

Eine Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich betrachtet eine unvorteilhafte Lösung, da vom erzielten Verkaufserlös zuerst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen werden. Der verbleibende Betrag wird dann aufgeteilt. Sollten sich die Ehepartner auch hierbei nicht einigen können, wird die Aufteilung des Betrags durch das Gericht festgelegt. Diese Vorgehensweise ist nicht nur wirtschaftlich belastend, sondern kann auch für alle Beteiligten emotional anstrengend sein.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Der Immobilienverkauf. Bleiben Sie dran.

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 4: Die Vermietung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im vierten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Vermietung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn man sich einig ist: Die Vermietung

Es kann vorkommen, dass das Bewohnen der Immobilie unvorstellbar ist, aber ein vollständiger Verkauf ebenfalls unerwünscht ist.
In diesem Fall kann die Vermietung der Immobilie als Wohnungseigentümergemeinschaft eine attraktive Lösung sein.

Dies ist besonders sinnvoll, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter interessant bleibt, ein Verkauf unrentabel erscheint oder Schulden bestehen bleiben würden oder einer allein das Haus oder die Wohnung nicht halten kann.

Es ist jedoch wichtig, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszuwählen und die Aufgaben eines Vermieters wahrzunehmen. Ein Immobilienmakler kann dabei helfen, die Interessen beider Eheleute zu berücksichtigen und bei der Auswahl der Mieter zu unterstützen.

Auch sollte vorab eine rechtliche und steuerrechtliche Beratung in Anspruch genommen werden, sodass das Eigentümerpaar über die Rechte und Pflichten im Bilde ist, die mit der Vermietung einer Immobilie einhergehen. Das ist insbesondere dann relevant, wenn die Vermietung nicht über einen Immobilienmakler oder spezialisierten Hausverwalter erfolgen soll.

Empfehlenswert ist hier die Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnrecht und/oder einen auf Vermietung und Verpachtung spezialisierten Steuerberater. Auch besteht die Möglichkeit Wohneigentümer- oder Vermieterverbände aufzusuchen, welche häufig eine fundierte Erstberatung durch Fachpersonal anbieten.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Die Teilungsversteigerung. Bleiben Sie dran.

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 3: Die Realteilung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im dritten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Realteilung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn geteilt werden soll: Die Realteilung

Eine Alternative, die vielen nicht in den Sinn kommt, ist die Realteilung.

Durch diese Möglichkeit können Ex-Partner weiterhin unter einem Dach leben, ohne dass es unangenehm wird. Dies ist besonders sinnvoll, wenn das gemeinsame Sorgerecht der Kinder umgesetzt werden soll und niemand die geliebte Immobilie völlig aufgeben möchte.

Die Immobilie wird in zwei unabhängige Wohnungen aufgeteilt, wobei jeder Ehepartner das Alleineigentum an bestimmten Teilen erhält. Dies wird durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch rechtlich fixiert.

Es ist jedoch zu beachten, dass eine einfache Trennung durch eine Wand nicht ausreicht. Die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden.

Dies kann zusätzliche Kosten für Gutachter und Architekten erfordern und sollte im Verhältnis zur Immobilientyp und Wohnsituation gesehen werden.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Die Vermietung. Bleiben Sie dran.

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 2: Die Schenkung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im zweiten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Schenkung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn es die Kinder haben sollen: Die Schenkung

Es ist verständlich, dass Eheleute an der Vorstellung festhalten, die Immobilie an künftige Generationen weiterzugeben, doch dies kann die Entscheidungsfindung beeinträchtigen.

Eine Lösung besteht darin, die Immobilie auf die Kinder aus der Ehe zu übertragen. Dies erfordert jedoch die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts, falls das Kind noch minderjährig ist.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Kind durch die Übertragung der Immobilie möglicherweise belastet werden kann, auch wenn die Absicht gut ist und der Wunsch besteht, die Immobilie innerhalb der Familie zu behalten.

Wenn das gemeinsame Haus auf die Kinder übertragen wird, gibt es einige Dinge zu beachten. Es werden Kosten wie Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen, die das Kind tragen muss. Außerdem hat das Kind die Verantwortung für die Eigentümerpflichten.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Anteil an das Kind verschenkt, aber auch hier ist die Zustimmung des anderen Elternteils erforderlich. Es ist wichtig zu bedenken, dass diese Option nur dann möglich ist, wenn beide Elternteile einverstanden sind.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Die Realteilung. Bleiben Sie dran.

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Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 1: Die Eigentumsübertragung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im ersten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Eigentumsübertragung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn einer bleiben möchte: Die Eigentumsübertragung

Wenn Sie in der ehemals gemeinsamen Immobilie bleiben möchten, gibt es die Möglichkeit, die Immobilie zu übernehmen, indem Sie Ihrem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen.

Diese Abfindung basiert auf dem Marktwert des Objekts und dem beurkundeten Eigentumsanteil. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Sie auch bestehende Belastungen übernehmen müssen, wie z.B. Kredite.

Daher sollten Sie im Falle eines Kredits unbedingt die Bank in die Eigentumsübertragung einbeziehen, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Die Bank ist jedoch nicht verpflichtet dies zu tun, deshalb sollten Sie offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihre Pläne sprechen.

Es gibt auch weitere Kosten, die bei einer Übernahme der Immobilie durch einen Ehepartner auftreten können, wie z.B. Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Grunderwerbssteuer.

Letztere beträgt je nach Bundesland zwischen 3,50 – 6,50 % des Marktwerts. Um diese Kosten zu sparen, kann es sinnvoll sein, die Übertragung der Immobilie während der Trennung, also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist, in Erwägung zu ziehen. Durch diese Vorgehensweise entfällt die Grunderwerbssteuer und spart Ihnen in der Regel mehrere tausend Euro.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Die Schenkung. Bleiben Sie dran.

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Ihr
Marvin Albrecht

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