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Auf einer Sonder-Bauministerkonferenz hat die Bundesregierung beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau sowie das Programm Junges Wohnen von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Die Länderbauminister und die Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) haben während einer digitalen Sonder-Bauministerkonferenz (BMK) am 11. Januar beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau und das Programm Junges Wohnen im Jahr 2024 von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Um die Finanzierung zu gewährleisten, bleibt die geforderte Mindestfinanzierung der Bundesländer grundsätzlich bei 30 Prozent. Ursprünglich plante die Bundesregierung, den Ko-Finanzierungsanteil kurzfristig auf mindestens 40 Prozent für die gesamte Förderung im Jahr 2024 zu erhöhen. Aufgrund bereits abgeschlossener Haushaltsplanungen in einigen Ländern bestand jedoch die Gefahr, dass die zusätzlichen Gelder nicht genutzt werden könnten. Der Kompromiss sieht nun vor, dass die Erhöhung von 615 Millionen Euro einmalig nur für die zusätzlichen Fördermittel gilt.

Im Jahr 2023 haben die Bundesländer gemäß den offiziellen Angaben der Bauministerkonferenz (BMK) insgesamt 2,9 Milliarden Euro an eigenen Mitteln investiert, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen. Die Details der Ko-Finanzierung werden für jedes Programmjahr in Verwaltungsvereinbarungen zwischen dem Bund und den Ländern festgelegt.

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Schnelleres Planen und Bauen von Wohnungen durch Bund-Länder-Pakt

Am 6. November 2023 haben Bund und Länder einen Pakt zur Förderung von schnellerem Bauen und Planen geschlossen, um bürokratische und rechtliche Hürden zu beseitigen. Die geplanten Maßnahmen im Überblick:

  1. Verzicht auf Bebauungsplan: Durch eine zeitlich begrenzte Sonderregelung im Baugesetzbuch (§ 246 e BauGB) kann auf einen Bebauungsplan verzichtet werden, wenn die betreffende Kommune zustimmt.
  2. Genehmigungsfiktion: Die Länder werden befristet bis 2026 eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von drei Monaten für Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau einführen. Wird innerhalb dieser Frist nicht über den Antrag entschieden, gilt die beantragte Genehmigung als erteilt.
  3. Genehmigungsfreie Aufstockung: Die Länder werden Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfrei stellen.
  4. KfZ-Stellplatzpflicht entfällt: Die Länder werden Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen im Bauordnungsrecht vereinheitlichen und anpassen, sodass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Umbauten und Aufstockungen von Wohnraum entfällt. Fehlende Parkplätze dürfen im Fall von Ergänzungen im Wohnungsbestand kein Hindernis für die Schaffung neuen Wohnraums sein.
  5. Einführung eines Gebäudetyps E: Der Bund setzt sich für die Einführung eines Gebäudetyps E (normenreduziert) ein und berücksichtigt dabei die zivilrechtlichen Aspekte transparenter Vertragsgestaltung und -praxis. Eine Leitlinie und Prozessempfehlung werden erarbeitet. Die Bayerische Staatsregierung hat bereits im Sommer 2023 mit einer Änderung der Bayerischen Bauordnung (Art. 63 BayBO) einen Grundgedanken des Gebäudetyps E im öffentlichen Recht umgesetzt und startete im Januar 2024 mit Pilotprojekten.
  6. Serielles und modulares Bauen: Die Länder werden Regelungen einführen, damit bereits erteilte Typengenehmigungen für serielles, modulares und systemisches Bauen bundesweit Gültigkeit erhalten.

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Dieser Pakt stellt laut dem Bundesbauministerium einen Baustein dar, der sich in eine Reihe von Maßnahmen der Bundesregierung zur Beschleunigung von Planung und Genehmigung beim Bauen einfügt. Er soll das im September 2023 von der Koalition auf den Weg gebrachte 14-Punkte-Paket für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem Wohnraum ergänzen.

Sozialer Wohnungsbau mit Kompromiss

Bayern, unter der Leitung von Minister Christian Bernreiter (CSU), hat den Vorsitz der Bauministerkonferenz für die Jahre 2024 und 2025 übernommen. Minister Bernreiter bewertete den kürzlich beschlossenen Kompromiss als ein positives Signal für die Wohnungs- und Bauwirtschaft.

Er betonte, dass beide Seiten die Dringlichkeit des Themas erkannt hätten. Bundesbauministerin Geywitz äußerte sich optimistisch und erklärte, dass die Gelder nun freigegeben werden können. Die genauen Fördermodalitäten bis 2026 sollen bis zur ersten Jahreshälfte 2024 festgelegt werden. Quelle

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Marvin Albrecht


Viele Anleger an den Börsen gehen davon aus, dass die Inflationsrate im Jahr 2024 abnimmt und die Zentralbanken infolgedessen die Leitzinsen senken werden. Diese Erwartung spiegelt sich ebenfalls bei den Bauzinsen wider, die erheblich gesunken sind.

Seit Wochen verzeichnen die Bauzinsen einen kontinuierlichen Rückgang. Laut einer aktuellen Studie sind sie nun für Immobilienkäufer mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit auf unter 3 Prozent gefallen. Zum Jahresanfang lagen die optimalen Zinssätze für zehnjährige Baufinanzierungen demnach bei 2,93 Prozent, was einen Rückgang um 0,36 Prozentpunkte im Vergleich zum 1. Dezember 2023 bedeutet. Dies geht aus einer Analyse des Vergleichsportals Check24 hervor.

Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei Check24, erklärte: „Die gesunkenen Renditen für zehnjährige Bundesanleihen und die sich entspannende Inflation sorgen für fallende Bauzinsen.“ Diese Entwicklung sei von den Banken bereits berücksichtigt worden.

Für Immobilienkäufer könnte dies bedeutende Auswirkungen haben. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Bei einer Baufinanzierung von 400.000 Euro und einem Bestzinssatz von 2,93 Prozent entstehen Zinskosten in Höhe von 104.569 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung, so Check24.

Die monatliche Rate beläuft sich in diesem Fall auf 1643 Euro. Im Vergleich zu einem Zinssatz Anfang Dezember von 3,29 Prozent könnten Käufer somit 12.673 Euro an Zinskosten einsparen und gleichzeitig eine um 120 Euro niedrigere Monatsrate erzielen.

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Börsen hoffen auf Senkungen des Leitzinssatzes

Am Kapitalmarkt besteht eine hohe Erwartung, dass die Zentralbanken im Jahr 2024 angesichts einer rückläufigen Inflation die Leitzinsen senken werden. Obwohl die Teuerungsrate in der Eurozone, die für die Europäische Zentralbank (EZB) entscheidend ist, im Dezember auf 2,9 Prozent angestiegen ist, zeigt sich für das gesamte Jahr 2023 eine tendenzielle Abschwächung der Inflation. Im Herbst 2022 erreichte sie noch ein Rekordhoch von 10,7 Prozent.

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen haben seit ihrem Höchststand im Herbst deutlich nachgelassen, und in Folge dessen sind auch die Bauzinsen gesunken, die sich daran orientieren. Die Frankfurter FMH-Finanzberatung beobachtet für Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit einen Rückgang der Bauzinsen um etwa 0,8 Prozentpunkte seit Ende Oktober.

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Laut Check24 betragen die durchschnittlichen Bauzinsen über zehn Jahre derzeit 3,16 Prozent. Bei einer Finanzierung von 400.000 Euro und diesem Zinssatz würden sich Zinskosten von 112.670 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung ergeben, wie das Vergleichsportal vorrechnet. Die monatliche Rate würde in diesem Fall bei 1720 Euro liegen. Im Vergleich zu einem Durchschnittszins im vergangenen Dezember von 3,34 Prozent könnten Immobilienkäufer somit 6329 Euro an Zinskosten einsparen und gleichzeitig eine um 60 Euro niedrigere Monatsrate erzielen.

Weiter fallende Zinsen sind eher unwahrscheinlich

Der Check24-Experte Foitzik geht nicht davon aus, dass der Trend der fallenden Bauzinsen anhält. „Wir erwarten in den kommenden Wochen eher eine Seitwärtsbewegung als stark fallende Zinsen“, erklärt er. Ökonomen der Deutschen Bank teilen diese Einschätzung und prognostizieren im Verlauf des Jahres steigende Bauzinsen.

Der Analyst Jochen Möbert geht davon aus, dass die Inflation in Deutschland aufgrund steigender Löhne über 2 Prozent bleiben könnte. Daher erwartet er, dass die Hypothekenzinsen im Laufe des Jahres 2024 wieder ansteigen werden. Bis zum Ende des Jahres 2024 geht er davon aus, dass die Zinssätze für Hypotheken mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren wieder auf 3,8 Prozent steigen werden, wie er in einer aktuellen Studie festhält. Quelle

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Marvin Albrecht


Die gegenwärtige Abnahme der Hypothekenzinsen resultiert aus der in Aussicht stehenden Möglichkeit einer Zinswende in diesem Jahr. In Anbetracht dieser Entwicklung stellt sich die Frage nach der optimalen Strategie für potenzielle Immobilienkäufer und Kreditnehmer.

In den vergangenen Monaten erlebten die Bauzinsen ein deutliches Auf und Ab. Im Herbst überstiegen sie noch die Vier-Prozent-Marke, doch zuletzt verzeichnete man einen eindeutigen Abwärtstrend. Die Konditionen für zehnjährige Immobilienkredite sanken kürzlich auf 3,25 Prozent und erreichten damit das Niveau des Jahresanfangs 2023.

Dieser Rückgang ist auf die Erwartung einer Zinswende der Notenbanken im Jahr 2024 zurückzuführen. Analysten prognostizieren bereits eine erste Zinssenkung im Frühjahr, was sich auch in den Renditen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen widerspiegelt – ein Indikator, an dem sich die Bauzinsen üblicherweise orientieren.

Allerdings sind die Zinssenkungen noch nicht fest beschlossen. Bundesbank-Präsident Joachim Nagel warnte kürzlich davor, vorschnelle Spekulationen zu machen, indem er betonte: „Allen, die deshalb gleich auf eine baldige Zinssenkung spekulieren, sage ich: Vorsicht, es haben sich schon manche verspekuliert.“

Für Immobilienkäufer, die in naher Zukunft eine Baufinanzierung abschließen müssen, wird die Entscheidung nun komplex. Ist es sinnvoll, die Konditionen langfristig zu fixieren oder ist eine kurzfristige Laufzeit ratsam? Erfahren Sie hier, welche Ratschläge Finanzierungsexperten derzeit für Interessenten parat haben.

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1. Auf welchem Niveau bewegen sich Bauzinsen im Jahr 2024?

Die aktuellen Erwartungen auf dem Markt gehen über eine neutrale Haltung der Europäischen Zentralbank (EZB) hinaus und prognostizieren mindestens zwei bis drei Zinssenkungen, so erklärt Michael Neumann, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. Dieser Ausblick hat in den vergangenen Wochen wesentlich zum Rückgang der Bauzinsen beigetragen. Die gesunkenen Kreditzinsen haben Käufern laut Tomas Peeters, dem Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG, Einsparungen im fünfstelligen Bereich ermöglicht. Er betont, dass die Perspektiven für den Immobilienkauf im Jahr 2024 deutlich positiver sind.

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Immobilienfinanzierungsportal Interhyp, erwartet hingegen, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dem aktuellen Niveau pendeln werden, begleitet von Schwankungen in beide Richtungen.

Auch Michael Neumann geht davon aus, dass sich die Baufinanzierungszinsen im kommenden Jahr seitwärts bewegen werden. Er prognostiziert einen Korridor von drei bis vier Prozent für eine zehnjährige Zinsfestschreibung. Dabei erwartet er, dass kleinere Schwankungen eher nach unten als nach oben tendieren werden.

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Max Herbst, Inhaber und Geschäftsführer der FMH-Finanzberatung, äußert sich eher skeptisch. Er warnt davor, zu optimistisch zu sein, indem er betont: „Wer darauf hofft, dass die Bauzinsen bald wieder auf zwei Prozent oder weniger sinken werden, könnte möglicherweise enttäuscht werden.“

Nach seiner Einschätzung könnten die Bauzinsen in den kommenden Monaten wieder auf vier Prozent steigen, vielleicht sogar auf 4,5 Prozent. Herbst betont jedoch, dass eine wirklich langfristige Zinsprognose erst im zweiten Halbjahr möglich sei, wenn die Entwicklung der Inflation und der geldpolitische Kurs der Europäischen Zentralbank bekannt seien.

2. Welche Laufzeit/Zinsbindung sollten Kreditnehmer jetzt bei Neufinanzierungen wählen?

„Bei der Erstfinanzierung unserer Kunden raten wir grundsätzlich dazu, tendenziell eine langfristige Zinsfestschreibung zu wählen. Dies galt sowohl in Niedrigzinszeiten als auch in der aktuellen Situation und wird auch für das Jahr 2024 empfohlen“, erklärt Neumann. Er unterstreicht die Bedeutung der langfristigen Absicherung, insbesondere bei einer bedeutenden Investition wie dem Kauf eines Hauses.

Experte Herbst von der FMH-Finanzberatung schließt sich dieser Empfehlung an und betont die Wichtigkeit eines langfristigen Darlehens. „Auch wenn die Zinsen noch weiter fallen könnten, sehe ich ein fünfjähriges Festdarlehen nicht unbedingt als die bessere Option, da ich keine langfristig niedrigen Zinsen von zwei Prozent oder weniger bei den Bauzinsen sehe“, argumentiert er. „Daher wäre meine Empfehlung nach wie vor: zehn oder 15 Jahre fest.“

Mohr schließt sich dieser Sichtweise an und empfiehlt, dass diejenigen, die fest an weiter sinkende Zinsen glauben, ein zehnjähriges Darlehen in Betracht ziehen sollten, und in Einzelfällen sogar ein Darlehen mit einer fünfjährigen Laufzeit. Sie betont auch, dass Kreditnehmer, selbst wenn sie sich für ein Darlehen mit langer Laufzeit entscheiden, nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht haben. Dadurch können sie, wenn die Zinsen gefallen sind, auf ein neues Darlehen umsteigen.

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Im Jahr 2023 spielte es für Darlehensnehmer kaum eine Rolle, ob sie sich für eine Zinsbindung ihrer Baufinanzierung über 15 oder fünf Jahre entschieden. Normalerweise sind 15-jährige Zinsfestschreibungen jedoch oft mehr als 0,5 Prozentpunkte teurer als fünfjährige. Dies könnte sich nach Einschätzung von Neumann im Jahr 2024 wieder ändern.

In diesem Zusammenhang ist es für Darlehensnehmer entscheidend, ihre individuelle Situation genau zu prüfen. „Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren könnten dann wieder deutlich günstiger werden als längere“, erläutert der Vorstandschef von Dr. Klein.

Die durchschnittliche Zinsbindung bei Immobilienkrediten beträgt derzeit zwölf Jahre und zehn Monate, was vier Monate weniger sind als im Herbst. Dennoch setzen Immobilienkäufer weiterhin auf langfristige Zins- und Planungssicherheit, wie Neumann betont.

3. Welcher Tilgungssatz wird aktuell von den Profis empfohlen?

Der Finanzexperte Herbst macht einen klaren Vorschlag: „Für diejenigen, die die Bauzinsen als sehr hoch empfinden, empfehle ich, eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von einem Prozent zu vereinbaren“, sagt er. Gleichzeitig schlägt er vor, eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren, sowie eine Option, die es ermöglicht, die Tilgungshöhe auf Zuruf – auch gegen ein Bearbeitungsentgelt, jedoch ohne pauschalen Zinsaufschlag – auf bis zu vier oder fünf Prozent zu erhöhen und bei Bedarf wieder zu senken.

Michael Neumann betont die Bedeutung einer ausgewogenen Tilgung, die eine zügige Rückzahlung des Darlehens mit einem angemessenen monatlichen Betrag kombiniert. Letztendlich geht es darum, dass Kreditnehmer die Finanzierung ihres Eigenheims gut bewältigen können, ohne sich finanziell zu stark einzuschränken. Als grobe Orientierung empfiehlt der Experte, die monatliche Kreditrate nicht über 30 bis maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens festzusetzen.

Mirjam Mohr erklärt, dass eine niedrige monatliche Tilgung dazu führen kann, dass die monatliche Rate auf einem erschwinglichen Niveau bleibt. Allerdings müssten die Kreditnehmer in diesem Fall eine längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen. Im November stieg die durchschnittliche Anfangstilgung laut Dr. Klein erstmals im vergangenen Jahr von 1,77 Prozent im Oktober auf 1,81 Prozent.

Zum Vergleich: In Zeiten absolut niedriger Zinsen von Mitte 2019 bis Ende 2021 schwankte der anfängliche Tilgungssatz zwischen 2,65 und 2,92 Prozent und lag damit deutlich über dem aktuellen Wert. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht