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Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Metropolen, der stockende Neubau und Mieter, die in Kostenproblemen stecken, haben den Druck auf dem Wohnungsmarkt erheblich verstärkt. Hingegen zeigen die Kaufpreise für Immobilien einen weiteren Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf.

Im zweiten Halbjahr 2023 stiegen die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im Durchschnitt um 8,2 Prozent, wie eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt. Dieser Anstieg war deutlich höher als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres (6,3 Prozent) sowie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (5 Prozent).

Die Untersuchung basierte auf der Auswertung von rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufinseraten für Neubauten und Bestandsgebäude. Es ist zu beachten, dass Angebotsmieten keine verbindlichen Abschlüsse darstellen, da die vereinbarte Miete gelegentlich von den tatsächlichen Zahlungen abweichen kann, wenngleich dies seltener vorkommt als beim Immobilienkauf. Die Experten prognostizieren keinen nachlassenden Aufwärtsdruck auf dem Markt. Es wurde auch festgestellt, dass außerhalb der Metropolen die Mieten in einem langsameren Tempo steigen.

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Berlin nähert sich dem Münchener Niveau – Anstiege in kreisfreien Städten eher moderat

Der Anstieg der Angebotsmieten verlief besonders deutlich in Berlin und Leipzig, mit zweistelligen prozentualen Raten. In der Hauptstadt verzeichnete Jones Lang LaSalle (JLL) sogar einen Anstieg um beeindruckende 21 Prozent. In anderen Metropolen waren die Zuwächse mit Raten zwischen 5 und 7 Prozent vergleichsweise moderater. Seit geraumer Zeit verzeichnen Experten einen erheblichen Anstieg der Mieten in Berlin, den sie auf die starke Zuwanderung zurückführen. Mit durchschnittlich 19,42 Euro pro Quadratmeter und Monat nähert sich die Hauptstadt München (22,50 Euro) als teuerste deutsche Stadt an, so die Einschätzung von JLL.

Die Dynamik in den Metropolen war insgesamt stärker ausgeprägt als in kreisfreien Städten, wo die Angebotsmieten in zwölf Monaten um 4,8 Prozent stiegen. In den Landkreisen verzeichnete man einen Anstieg um 5,5 Prozent.

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Angesichts des Wohnungsmangels erscheint der Anstieg nicht überraschend, betonte der Autor Sören Gröbel. Die Konsequenz davon sei, dass die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wachse, was Mieter davon abhalte, umzuziehen.

Dies führe zu einem Teufelskreis: Mit steigenden Mieten verringere sich die Anzahl der inserierten Mietangebote, was die ohnehin angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärfe.

Mieten werden vermutlich weiter steigen – Kaufpreise sinken im Vorjahresvergleich

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt intensiviert sich zusätzlich, da der Neubau aufgrund gestiegener Zinsen und Materialpreise in einer Krise steckt. Die Bundesregierung ist von ihrem Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, weit entfernt. Das Ifo-Institut prognostiziert, dass im Jahr 2024 voraussichtlich nur 225.000 Wohnungen fertiggestellt werden, im Vergleich zu geschätzten 270.000 im Vorjahr. Besonders auf den Mietmärkten wächst der Nachfrageüberhang, so Sören Gröbel. „Folglich werden die Angebotsmieten weiter steigen.“

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Die JLL-Analyse zeigt indessen, dass der Rückgang der Immobilienpreise beschleunigt wird. Die Angebotspreise für Neubauten und Bestandswohnungen sanken im zweiten Halbjahr in Metropolen durchschnittlich um 7,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ein Jahr zuvor betrug der Rückgang 1,6 Prozent. Die Preise für Bestandsobjekte fielen zuletzt mit 8,1 Prozent stärker als die für Neubauwohnungen (2,3 Prozent). Zu beachten ist, dass Angebotspreise keine genauen Rückschlüsse auf den tatsächlichen Kaufpreis zulassen, da Verhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern üblich sind.

Die jüngsten niedrigen Transaktionszahlen auf dem Immobilienmarkt deuten laut JLL darauf hin, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nach wie vor weit auseinander liegen. Angesichts der gestiegenen Kreditzinsen bleibt das Verhältnis von Miet- zu Kaufkosten insgesamt zugunsten der Mieter verschoben, was voraussichtlich noch einige Zeit zu einem zusätzlichen Nachfrageschub auf den Mietwohnungsmärkten führen wird. Quelle

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Marvin Albrecht

Das Bundesbauministerium strebt die Förderung von erschwinglichem und umweltfreundlichem Bauen sowie Wohnen an. In diesem Kontext bietet der Staat verschiedene Unterstützungsmöglichkeiten an. Ein Überblick über bestehende Förderprogramme und aktuelle Änderungen, die dazu beitragen sollen, die Ziele im Bereich bezahlbares und nachhaltiges Wohnen zu realisieren.

Künftige Käufer von Wohneigentum sollen von verbesserten Konditionen profitieren, da das Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine doppelt so lange Zinsbindung wie zuvor bieten wird. Die bisherige maximale Zinsbindungsfrist von zehn Jahren wird ab dem 1. März 2024 auf eine 20-jährige Frist erhöht. Dieser Schritt, wie von der Sprecherin des Ressorts unter der Leitung von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) erläutert, soll Familien eine längere finanzielle Planungssicherheit ermöglichen.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Programm nicht für alle Familien gleichermaßen in Frage kommt. Dennoch gibt es weitere Unterstützungsmöglichkeiten für diejenigen, die Wohneigentum erwerben oder bauen möchten. Zusätzlich sind Fördermittel auch für die Bau- und Immobilienbranche verfügbar. Eine detaillierte Übersicht darüber, wer für welche Unterstützung in Frage kommt, wird angeboten.

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Programm „Wohneigentum für Familien“ (WEF)

Seit dem 1. Juni 2023 ist das KfW-Programm für Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem minderjährigen Kind zugänglich. Die Voraussetzung dafür ist ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von maximal 90.000 Euro. Pro weiterem Kind erhöht sich diese Einkommensgrenze um 10.000 Euro. Das Förderprogramm richtet sich an den Neubau sowie den Erstkauf von selbst genutzten und klimafreundlichen Wohngebäuden und Eigentumswohnungen.

Unter „klimafreundlich“ versteht man in diesem Kontext den Bau nach dem Effizienzhausstandard EH40. EH40 bedeutet, dass das Gebäude nur 40 Prozent der Energie verbraucht, die für ein gesetzlich definiertes Standardhaus erforderlich ist. Die maximale KfW-Kredithöhe beträgt bei einem oder zwei Kindern 170.000 Euro, bei drei oder vier Kindern 200.000 Euro. Familien mit fünf oder mehr Kindern können einen zinsverbilligten Kredit von bis zu 220.000 Euro beantragen.

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Für Bauvorhaben, die zusätzlich den Vorschriften des Nachhaltigkeitssiegels QNG entsprechen, gelten erweiterte Kreditvolumina: 220.000 Euro bei einem oder zwei Kindern, 250.000 Euro bei drei oder vier Kindern, und ab fünf Kindern sind bis zu 270.000 Euro möglich. Wichtig ist, dass der Antrag bei der KfW gestellt werden muss, bevor mit dem Bau begonnen wird.

Die Zinskonditionen für die Förderkredite orientieren sich am Kapitalmarkt und werden kontinuierlich angepasst, wie von der staatlichen Förderbank erklärt wird. Der festgelegte Zinssatz am Tag der Zusage bei der KfW bleibt für die gesamte Zinsbindungsfrist unverändert gültig.

Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN)

Im März 2023 wurde das KfW-Förderprogramm ins Leben gerufen, das ursprünglich hauptsächlich für private Bauherren konzipiert war, aber auch Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche sowie Kommunen ansprach.

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Ursprünglich betrug das Fördervolumen 750 Millionen Euro, wurde jedoch im Verlauf des Jahres auf insgesamt 1,68 Milliarden Euro erhöht. Mitte Dezember wurden die Zahlungen vorübergehend ausgesetzt, da die Mittel vollständig ausgeschöpft waren. Die Wiederaufnahme des Programms ist für Februar geplant, wie Bauministerin Geywitz in einem Interview mit dem Handelsblatt bereits zu Beginn dieser Woche angekündigt hat.

Für das Jahr 2024 beträgt das zunächst festgelegte Fördervolumen 762 Millionen Euro. Eine mögliche Aufstockung wird in Betracht gezogen, um einen erneuten Stopp des Programms seitens des Bauministeriums zu vermeiden.

Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN)

Dieses KfW-Förderprogramm wird als dritte Säule zur Unterstützung des Wohnungsneubaus neben den bestehenden Programmen WEF und KFN etabliert. Der Fokus liegt darauf, Anreize für den Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. In der Bereinigungssitzung des Haushaltsausschusses des Bundestags wurde erst vergangene Woche der Weg für dieses neue Programm freigemacht.

Die primäre Zielgruppe des Programms ist die Bau- und Immobilienbranche. Derzeit werden die genauen Förderkonditionen ausgearbeitet. Die Ministerin betonte in einem Interview mit dem Handelsblatt, dass die Einführung der neuen KfW-Förderung so rasch wie möglich erfolgen soll, um das Milliardenprogramm zügig auf den Markt zu bringen. Für das laufende Jahr steht insgesamt eine Milliarde Euro für das Programm zur Verfügung.

Programm „Jung kauft Alt“

Es handelt sich hierbei um ein neu angekündigtes Bundesförderprogramm, das ebenfalls über die KfW abgewickelt werden soll. Der Start ist für den Sommer 2024 geplant.

Die primäre Zielgruppe des Programms sind Familien mit minderjährigen Kindern. Konkret fokussiert sich das Programm auf den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden. Im Gegensatz zu bisherigen Förderprogrammen, die sich ausschließlich auf den Neubau von Wohnungen konzentrieren, zielt dieses Programm darauf ab, auch leer stehende Wohnungen und Häuser abseits der Ballungsräume zu reaktivieren.

Teilnehmer, die einen zinsverbilligten Kredit in Anspruch nehmen, müssen sich auf energetische Sanierungsauflagen einstellen. Die genauen Konditionen des Programms werden derzeit ausgearbeitet. Für das Jahr 2024 steht eine Gesamtfördersumme von 350 Millionen Euro zur Verfügung.

Programm „Gewerbe zu Wohnen“

Dieses neue Förderprogramm des Bundes adressiert den deutschlandweiten Leerstand von Gewerbeimmobilien, insbesondere Büros und Einzelhandelsräumen. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) hatte prognostiziert, dass in diesem Bereich ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten besteht.

Die Zielgruppe dieses Förderprogramms ist die Bau- und Immobilienbranche. Die genauen Programmdetails werden derzeit noch ausgearbeitet, und der Förderstart ist für den Herbst geplant. Für das Jahr 2024 steht eine Fördersumme von 120 Millionen Euro zur Verfügung. Dieses Programm zielt darauf ab, den Leerstand von Gewerbeimmobilien zu reduzieren und gleichzeitig neuen Wohnraum zu schaffen. Quelle

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Marvin Albrecht

Deutsche Kreditinstitute erheben Einspruch gegen ein Gesetz, das vom Finanzminister geplant wird und dazu führen könnte, dass bestimmte Haushalte erschwert Zugang zu Baukrediten erhalten.

Deutsche Banken äußern ihre Bedenken bezüglich möglicher neuer Hürden beim Bau und Kauf von Wohnimmobilien. In einem Schreiben an Finanzminister Christian Lindner (FDP) warnen sie vor einem geplanten Gesetz, das der Finanzaufsicht ermöglichen könnte, einkommensabhängige Grenzen für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten einzuführen.

Das Schreiben, datiert vom 15. Dezember und dem Handelsblatt vorliegend, stammt von der Deutschen Kreditwirtschaft (DK), dem Dachverband der deutschen Banken. Die DK betont, dass dieses Gesetz in einer Zeit, in der rund 700.000 Wohnungen fehlen und der Wohnungsneubau fast zum Stillstand gekommen ist, ein unangebrachtes politisches Signal senden würde. Zudem lägen die Wohnimmobiliendarlehenszusagen seit Jahresbeginn etwa 40 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres.

Die DK warnt davor, dass das geplante Gesetz unnötigerweise stark in die Geschäftstätigkeit und Managementkompetenz von Banken und Sparkassen eingreifen würde. Dies könnte zu einer erhöhten Verunsicherung auf dem Wohnimmobilienmarkt führen.

Der Hintergrund des Schreibens ist der Plan der Bundesregierung, noch in dieser Legislaturperiode neue einkommensbasierte Instrumente einzuführen. Diese sollen es der Finanzaufsicht ermöglichen, das Verhältnis der Gesamtverschuldung zum Einkommen der Neukreditnehmer sowie das Verhältnis des Schuldendienstes zum Einkommen bei Immobilienfinanzierungen zu begrenzen.

Die Koalitionsfraktionen von SPD, Grünen und FDP hatten dies bereits in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart und forderten im November die Bundesregierung auf, zeitnah einen Gesetzesvorschlag vorzulegen, um das Gesetz im ersten Halbjahr 2024 zu verabschieden.

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Experten empfehlen neue Instrumente für Vergabe von Immobilienfinanzierungen

Die Koalition setzt den Empfehlungen des Ausschusses für Finanzstabilität folgend einkommensbasierte Instrumente in der Immobilienfinanzierung um. Dieser Ausschuss besteht aus Vertretern der Finanzaufsicht Bafin, der Bundesbank und des Finanzministeriums und hatte die Einführung solcher Instrumente vorgeschlagen.

Jedoch erfolgt die Reform zu einem ungünstigen Zeitpunkt, da der Immobiliensektor aufgrund gestiegener Kreditzinsen und Baukosten seit Monaten unter Druck steht. Die Stimmung in den Chefetagen der Wohnungsbauunternehmen erreichte im Dezember ein Rekordtief, und Experten, wie Klaus Wohlrabe vom Ifo-Institut, prognostizieren düstere Aussichten für 2024.

Die Banken äußern in einem Protestbrief an Finanzminister Lindner, dass aktuell nicht der richtige Zeitpunkt für Maßnahmen sei, die die Bautätigkeit weiter einschränken und die Wohnungsnot verschärfen könnten.

Des Weiteren argumentieren die Geldinstitute, dass die geplanten Instrumente selektiv einzelne Kundengruppen diskriminieren würden. Insbesondere junge oder größere Familien, Personen mit geringen und mittleren Einkommen sowie Personen mit hohem Vermögen, aber geringem regelmäßigem Einkommen, würden systematisch daran gehindert, eine Wohnimmobilie zu erwerben oder zu bauen.

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Obwohl eine Sprecherin des Finanzministeriums sich nicht zu der internen Korrespondenz mit den Banken äußern wollte, verteidigte sie grundsätzlich die geplanten Maßnahmen. Diese seien international anerkannte Standardinstrumente für risikoreiche Kredite und resultierten aus Lehren, die aus der Finanzkrise gezogen wurden.

Die Sprecherin betonte, dass solche Instrumente in allen deutschen Nachbarländern gängige Praxis seien. Sie wies darauf hin, dass eine Anwendung solcher Instrumente in Deutschland derzeit nicht zur Debatte stehe, wie es auch im aktuellen Finanzstabilitätsbericht der Bundesbank festgehalten sei. Zudem beabsichtige das Finanzministerium, mit der Deutschen Kreditwirtschaft Gespräche über etwaige Bedenken zu führen, und verwies auf das Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“, mit dem die Bundesregierung Familien beim Immobilienerwerb unterstütze.

Kreditinstitute kritisieren bürokratischen Aufwand

Die Deutsche Kreditwirtschaft (DK) argumentiert, dass die Finanzaufsicht bereits ausreichende Eingriffsmöglichkeiten am Immobilienmarkt besitzt. Beispielsweise können sie Höchstgrenzen für das Verhältnis von Kredithöhe zum Wert der Immobilie festlegen und bestimmen, bis wann ein Kredit spätestens zurückgezahlt werden muss.

Die geplanten neuen, einkommensabhängigen Instrumente werden von der DK kritisiert. Ihrer Ansicht nach sind sie mit einem erheblichen bürokratischen Aufwand verbunden und bringen nur geringen Nutzen. Die Auseinandersetzung zwischen der DK, der Politik und der Finanzaufsicht über den angemessenen Umgang mit Immobilien besteht bereits seit längerer Zeit.

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Seit Februar 2023 müssen Geldinstitute in Deutschland für Wohnimmobiliendarlehen einen Extra-Kapitalpuffer von 2,75 Prozent über die regulären Anforderungen hinaus vorhalten. Der Ausschuss für Finanzstabilität hatte diese Maßnahme Anfang 2022 beschlossen, um auf Überbewertungen am Immobilienmarkt zu reagieren.

Die Banken kritisieren jedoch diesen Extra-Kapitalpuffer. In einem Protestbrief an Finanzminister Lindner erklären sie, dass diese Puffer eine „bremsende Wirkung“ entfalten würden und dem Bankensektor etwa 200 Milliarden Euro an Kreditvergabepotenzial für den Wohnungsbau entziehen.

Die Finanzaufsicht hält hingegen weiterhin an den Extra-Kapitalpuffern fest. Die damalige Bundesbank-Vorständin und jetzige EZB-Chefaufseherin Claudia Buch betonte im August 2023 in einem Interview mit dem Handelsblatt, dass die Puffer die bestehende Verwundbarkeit im Bankensektor ansprechen und dass dies auch durch den Abschwung der Wirtschaft und den Rückgang der Immobilienpreise nicht beeinträchtigt wird. Quelle

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Marvin Albrecht

Auf einer Sonder-Bauministerkonferenz hat die Bundesregierung beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau sowie das Programm Junges Wohnen von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Die Länderbauminister und die Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) haben während einer digitalen Sonder-Bauministerkonferenz (BMK) am 11. Januar beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau und das Programm Junges Wohnen im Jahr 2024 von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Um die Finanzierung zu gewährleisten, bleibt die geforderte Mindestfinanzierung der Bundesländer grundsätzlich bei 30 Prozent. Ursprünglich plante die Bundesregierung, den Ko-Finanzierungsanteil kurzfristig auf mindestens 40 Prozent für die gesamte Förderung im Jahr 2024 zu erhöhen. Aufgrund bereits abgeschlossener Haushaltsplanungen in einigen Ländern bestand jedoch die Gefahr, dass die zusätzlichen Gelder nicht genutzt werden könnten. Der Kompromiss sieht nun vor, dass die Erhöhung von 615 Millionen Euro einmalig nur für die zusätzlichen Fördermittel gilt.

Im Jahr 2023 haben die Bundesländer gemäß den offiziellen Angaben der Bauministerkonferenz (BMK) insgesamt 2,9 Milliarden Euro an eigenen Mitteln investiert, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen. Die Details der Ko-Finanzierung werden für jedes Programmjahr in Verwaltungsvereinbarungen zwischen dem Bund und den Ländern festgelegt.

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Schnelleres Planen und Bauen von Wohnungen durch Bund-Länder-Pakt

Am 6. November 2023 haben Bund und Länder einen Pakt zur Förderung von schnellerem Bauen und Planen geschlossen, um bürokratische und rechtliche Hürden zu beseitigen. Die geplanten Maßnahmen im Überblick:

  1. Verzicht auf Bebauungsplan: Durch eine zeitlich begrenzte Sonderregelung im Baugesetzbuch (§ 246 e BauGB) kann auf einen Bebauungsplan verzichtet werden, wenn die betreffende Kommune zustimmt.
  2. Genehmigungsfiktion: Die Länder werden befristet bis 2026 eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von drei Monaten für Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau einführen. Wird innerhalb dieser Frist nicht über den Antrag entschieden, gilt die beantragte Genehmigung als erteilt.
  3. Genehmigungsfreie Aufstockung: Die Länder werden Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfrei stellen.
  4. KfZ-Stellplatzpflicht entfällt: Die Länder werden Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen im Bauordnungsrecht vereinheitlichen und anpassen, sodass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Umbauten und Aufstockungen von Wohnraum entfällt. Fehlende Parkplätze dürfen im Fall von Ergänzungen im Wohnungsbestand kein Hindernis für die Schaffung neuen Wohnraums sein.
  5. Einführung eines Gebäudetyps E: Der Bund setzt sich für die Einführung eines Gebäudetyps E (normenreduziert) ein und berücksichtigt dabei die zivilrechtlichen Aspekte transparenter Vertragsgestaltung und -praxis. Eine Leitlinie und Prozessempfehlung werden erarbeitet. Die Bayerische Staatsregierung hat bereits im Sommer 2023 mit einer Änderung der Bayerischen Bauordnung (Art. 63 BayBO) einen Grundgedanken des Gebäudetyps E im öffentlichen Recht umgesetzt und startete im Januar 2024 mit Pilotprojekten.
  6. Serielles und modulares Bauen: Die Länder werden Regelungen einführen, damit bereits erteilte Typengenehmigungen für serielles, modulares und systemisches Bauen bundesweit Gültigkeit erhalten.

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Dieser Pakt stellt laut dem Bundesbauministerium einen Baustein dar, der sich in eine Reihe von Maßnahmen der Bundesregierung zur Beschleunigung von Planung und Genehmigung beim Bauen einfügt. Er soll das im September 2023 von der Koalition auf den Weg gebrachte 14-Punkte-Paket für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem Wohnraum ergänzen.

Sozialer Wohnungsbau mit Kompromiss

Bayern, unter der Leitung von Minister Christian Bernreiter (CSU), hat den Vorsitz der Bauministerkonferenz für die Jahre 2024 und 2025 übernommen. Minister Bernreiter bewertete den kürzlich beschlossenen Kompromiss als ein positives Signal für die Wohnungs- und Bauwirtschaft.

Er betonte, dass beide Seiten die Dringlichkeit des Themas erkannt hätten. Bundesbauministerin Geywitz äußerte sich optimistisch und erklärte, dass die Gelder nun freigegeben werden können. Die genauen Fördermodalitäten bis 2026 sollen bis zur ersten Jahreshälfte 2024 festgelegt werden. Quelle

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Marvin Albrecht


Viele Anleger an den Börsen gehen davon aus, dass die Inflationsrate im Jahr 2024 abnimmt und die Zentralbanken infolgedessen die Leitzinsen senken werden. Diese Erwartung spiegelt sich ebenfalls bei den Bauzinsen wider, die erheblich gesunken sind.

Seit Wochen verzeichnen die Bauzinsen einen kontinuierlichen Rückgang. Laut einer aktuellen Studie sind sie nun für Immobilienkäufer mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit auf unter 3 Prozent gefallen. Zum Jahresanfang lagen die optimalen Zinssätze für zehnjährige Baufinanzierungen demnach bei 2,93 Prozent, was einen Rückgang um 0,36 Prozentpunkte im Vergleich zum 1. Dezember 2023 bedeutet. Dies geht aus einer Analyse des Vergleichsportals Check24 hervor.

Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei Check24, erklärte: „Die gesunkenen Renditen für zehnjährige Bundesanleihen und die sich entspannende Inflation sorgen für fallende Bauzinsen.“ Diese Entwicklung sei von den Banken bereits berücksichtigt worden.

Für Immobilienkäufer könnte dies bedeutende Auswirkungen haben. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Bei einer Baufinanzierung von 400.000 Euro und einem Bestzinssatz von 2,93 Prozent entstehen Zinskosten in Höhe von 104.569 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung, so Check24.

Die monatliche Rate beläuft sich in diesem Fall auf 1643 Euro. Im Vergleich zu einem Zinssatz Anfang Dezember von 3,29 Prozent könnten Käufer somit 12.673 Euro an Zinskosten einsparen und gleichzeitig eine um 120 Euro niedrigere Monatsrate erzielen.

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Börsen hoffen auf Senkungen des Leitzinssatzes

Am Kapitalmarkt besteht eine hohe Erwartung, dass die Zentralbanken im Jahr 2024 angesichts einer rückläufigen Inflation die Leitzinsen senken werden. Obwohl die Teuerungsrate in der Eurozone, die für die Europäische Zentralbank (EZB) entscheidend ist, im Dezember auf 2,9 Prozent angestiegen ist, zeigt sich für das gesamte Jahr 2023 eine tendenzielle Abschwächung der Inflation. Im Herbst 2022 erreichte sie noch ein Rekordhoch von 10,7 Prozent.

Die Renditen von zehnjährigen Bundesanleihen haben seit ihrem Höchststand im Herbst deutlich nachgelassen, und in Folge dessen sind auch die Bauzinsen gesunken, die sich daran orientieren. Die Frankfurter FMH-Finanzberatung beobachtet für Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit einen Rückgang der Bauzinsen um etwa 0,8 Prozentpunkte seit Ende Oktober.

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Laut Check24 betragen die durchschnittlichen Bauzinsen über zehn Jahre derzeit 3,16 Prozent. Bei einer Finanzierung von 400.000 Euro und diesem Zinssatz würden sich Zinskosten von 112.670 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Sollzinsbindung ergeben, wie das Vergleichsportal vorrechnet. Die monatliche Rate würde in diesem Fall bei 1720 Euro liegen. Im Vergleich zu einem Durchschnittszins im vergangenen Dezember von 3,34 Prozent könnten Immobilienkäufer somit 6329 Euro an Zinskosten einsparen und gleichzeitig eine um 60 Euro niedrigere Monatsrate erzielen.

Weiter fallende Zinsen sind eher unwahrscheinlich

Der Check24-Experte Foitzik geht nicht davon aus, dass der Trend der fallenden Bauzinsen anhält. „Wir erwarten in den kommenden Wochen eher eine Seitwärtsbewegung als stark fallende Zinsen“, erklärt er. Ökonomen der Deutschen Bank teilen diese Einschätzung und prognostizieren im Verlauf des Jahres steigende Bauzinsen.

Der Analyst Jochen Möbert geht davon aus, dass die Inflation in Deutschland aufgrund steigender Löhne über 2 Prozent bleiben könnte. Daher erwartet er, dass die Hypothekenzinsen im Laufe des Jahres 2024 wieder ansteigen werden. Bis zum Ende des Jahres 2024 geht er davon aus, dass die Zinssätze für Hypotheken mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren wieder auf 3,8 Prozent steigen werden, wie er in einer aktuellen Studie festhält. Quelle

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Die gegenwärtige Abnahme der Hypothekenzinsen resultiert aus der in Aussicht stehenden Möglichkeit einer Zinswende in diesem Jahr. In Anbetracht dieser Entwicklung stellt sich die Frage nach der optimalen Strategie für potenzielle Immobilienkäufer und Kreditnehmer.

In den vergangenen Monaten erlebten die Bauzinsen ein deutliches Auf und Ab. Im Herbst überstiegen sie noch die Vier-Prozent-Marke, doch zuletzt verzeichnete man einen eindeutigen Abwärtstrend. Die Konditionen für zehnjährige Immobilienkredite sanken kürzlich auf 3,25 Prozent und erreichten damit das Niveau des Jahresanfangs 2023.

Dieser Rückgang ist auf die Erwartung einer Zinswende der Notenbanken im Jahr 2024 zurückzuführen. Analysten prognostizieren bereits eine erste Zinssenkung im Frühjahr, was sich auch in den Renditen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen widerspiegelt – ein Indikator, an dem sich die Bauzinsen üblicherweise orientieren.

Allerdings sind die Zinssenkungen noch nicht fest beschlossen. Bundesbank-Präsident Joachim Nagel warnte kürzlich davor, vorschnelle Spekulationen zu machen, indem er betonte: „Allen, die deshalb gleich auf eine baldige Zinssenkung spekulieren, sage ich: Vorsicht, es haben sich schon manche verspekuliert.“

Für Immobilienkäufer, die in naher Zukunft eine Baufinanzierung abschließen müssen, wird die Entscheidung nun komplex. Ist es sinnvoll, die Konditionen langfristig zu fixieren oder ist eine kurzfristige Laufzeit ratsam? Erfahren Sie hier, welche Ratschläge Finanzierungsexperten derzeit für Interessenten parat haben.

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1. Auf welchem Niveau bewegen sich Bauzinsen im Jahr 2024?

Die aktuellen Erwartungen auf dem Markt gehen über eine neutrale Haltung der Europäischen Zentralbank (EZB) hinaus und prognostizieren mindestens zwei bis drei Zinssenkungen, so erklärt Michael Neumann, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. Dieser Ausblick hat in den vergangenen Wochen wesentlich zum Rückgang der Bauzinsen beigetragen. Die gesunkenen Kreditzinsen haben Käufern laut Tomas Peeters, dem Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG, Einsparungen im fünfstelligen Bereich ermöglicht. Er betont, dass die Perspektiven für den Immobilienkauf im Jahr 2024 deutlich positiver sind.

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Immobilienfinanzierungsportal Interhyp, erwartet hingegen, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dem aktuellen Niveau pendeln werden, begleitet von Schwankungen in beide Richtungen.

Auch Michael Neumann geht davon aus, dass sich die Baufinanzierungszinsen im kommenden Jahr seitwärts bewegen werden. Er prognostiziert einen Korridor von drei bis vier Prozent für eine zehnjährige Zinsfestschreibung. Dabei erwartet er, dass kleinere Schwankungen eher nach unten als nach oben tendieren werden.

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Max Herbst, Inhaber und Geschäftsführer der FMH-Finanzberatung, äußert sich eher skeptisch. Er warnt davor, zu optimistisch zu sein, indem er betont: „Wer darauf hofft, dass die Bauzinsen bald wieder auf zwei Prozent oder weniger sinken werden, könnte möglicherweise enttäuscht werden.“

Nach seiner Einschätzung könnten die Bauzinsen in den kommenden Monaten wieder auf vier Prozent steigen, vielleicht sogar auf 4,5 Prozent. Herbst betont jedoch, dass eine wirklich langfristige Zinsprognose erst im zweiten Halbjahr möglich sei, wenn die Entwicklung der Inflation und der geldpolitische Kurs der Europäischen Zentralbank bekannt seien.

2. Welche Laufzeit/Zinsbindung sollten Kreditnehmer jetzt bei Neufinanzierungen wählen?

„Bei der Erstfinanzierung unserer Kunden raten wir grundsätzlich dazu, tendenziell eine langfristige Zinsfestschreibung zu wählen. Dies galt sowohl in Niedrigzinszeiten als auch in der aktuellen Situation und wird auch für das Jahr 2024 empfohlen“, erklärt Neumann. Er unterstreicht die Bedeutung der langfristigen Absicherung, insbesondere bei einer bedeutenden Investition wie dem Kauf eines Hauses.

Experte Herbst von der FMH-Finanzberatung schließt sich dieser Empfehlung an und betont die Wichtigkeit eines langfristigen Darlehens. „Auch wenn die Zinsen noch weiter fallen könnten, sehe ich ein fünfjähriges Festdarlehen nicht unbedingt als die bessere Option, da ich keine langfristig niedrigen Zinsen von zwei Prozent oder weniger bei den Bauzinsen sehe“, argumentiert er. „Daher wäre meine Empfehlung nach wie vor: zehn oder 15 Jahre fest.“

Mohr schließt sich dieser Sichtweise an und empfiehlt, dass diejenigen, die fest an weiter sinkende Zinsen glauben, ein zehnjähriges Darlehen in Betracht ziehen sollten, und in Einzelfällen sogar ein Darlehen mit einer fünfjährigen Laufzeit. Sie betont auch, dass Kreditnehmer, selbst wenn sie sich für ein Darlehen mit langer Laufzeit entscheiden, nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht haben. Dadurch können sie, wenn die Zinsen gefallen sind, auf ein neues Darlehen umsteigen.

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Im Jahr 2023 spielte es für Darlehensnehmer kaum eine Rolle, ob sie sich für eine Zinsbindung ihrer Baufinanzierung über 15 oder fünf Jahre entschieden. Normalerweise sind 15-jährige Zinsfestschreibungen jedoch oft mehr als 0,5 Prozentpunkte teurer als fünfjährige. Dies könnte sich nach Einschätzung von Neumann im Jahr 2024 wieder ändern.

In diesem Zusammenhang ist es für Darlehensnehmer entscheidend, ihre individuelle Situation genau zu prüfen. „Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren könnten dann wieder deutlich günstiger werden als längere“, erläutert der Vorstandschef von Dr. Klein.

Die durchschnittliche Zinsbindung bei Immobilienkrediten beträgt derzeit zwölf Jahre und zehn Monate, was vier Monate weniger sind als im Herbst. Dennoch setzen Immobilienkäufer weiterhin auf langfristige Zins- und Planungssicherheit, wie Neumann betont.

3. Welcher Tilgungssatz wird aktuell von den Profis empfohlen?

Der Finanzexperte Herbst macht einen klaren Vorschlag: „Für diejenigen, die die Bauzinsen als sehr hoch empfinden, empfehle ich, eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von einem Prozent zu vereinbaren“, sagt er. Gleichzeitig schlägt er vor, eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren, sowie eine Option, die es ermöglicht, die Tilgungshöhe auf Zuruf – auch gegen ein Bearbeitungsentgelt, jedoch ohne pauschalen Zinsaufschlag – auf bis zu vier oder fünf Prozent zu erhöhen und bei Bedarf wieder zu senken.

Michael Neumann betont die Bedeutung einer ausgewogenen Tilgung, die eine zügige Rückzahlung des Darlehens mit einem angemessenen monatlichen Betrag kombiniert. Letztendlich geht es darum, dass Kreditnehmer die Finanzierung ihres Eigenheims gut bewältigen können, ohne sich finanziell zu stark einzuschränken. Als grobe Orientierung empfiehlt der Experte, die monatliche Kreditrate nicht über 30 bis maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens festzusetzen.

Mirjam Mohr erklärt, dass eine niedrige monatliche Tilgung dazu führen kann, dass die monatliche Rate auf einem erschwinglichen Niveau bleibt. Allerdings müssten die Kreditnehmer in diesem Fall eine längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen. Im November stieg die durchschnittliche Anfangstilgung laut Dr. Klein erstmals im vergangenen Jahr von 1,77 Prozent im Oktober auf 1,81 Prozent.

Zum Vergleich: In Zeiten absolut niedriger Zinsen von Mitte 2019 bis Ende 2021 schwankte der anfängliche Tilgungssatz zwischen 2,65 und 2,92 Prozent und lag damit deutlich über dem aktuellen Wert. Quelle

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Die Anpassung der Preise auf dem Wohnungsmarkt eröffnet Investoren nun vielversprechende Einstiegsmöglichkeiten. Gemäß Savills zeigt sich insbesondere im unregulierten Neubausektor eine steigende Attraktivität, und es wird prognostiziert, dass in den kommenden Jahren kaum ein Risiko eines Mietrückgangs besteht. In Bezug auf Regulierungen setzen Großvermieter sich für ein Umdenken ein.

Laut einer Analyse von Savills, die 127 deutsche Städte umfasst, können Käufer von Wohnimmobilien langfristig mit stabilen Erträgen rechnen, zumindest im Bereich der Neuvertragsmieten. Die Leerstandsraten sind in vielen Märkten deutlich unter zwei Prozent gesunken, und eine übermäßige Neubautätigkeit ist vorerst nahezu ausgeschlossen.

Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, erläutert: „Obwohl der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit Jahrzehnten nicht mehr, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte initiiert, und viele bereits begonnene Projekte werden verschoben oder abgebrochen.“ Dies dürfte dazu führen, dass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios auf ein Minimum reduziert wird.

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Mieterträge sind am Wohnungsmarkt langfristig gesichert

Nach Schenks Einschätzung besteht bei den Neuvertragsmieten in den kommenden Jahren praktisch kein Abwärtsrisiko, wodurch Investoren langfristig mit steigenden Mieten rechnen können. Bezüglich der Bestandsverträge ergibt die Analyse, dass ein Mietrückgang zumindest praktisch unmöglich ist. „In einem angespannten Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund fünf Prozent, die aufgrund von Knappheit möglicherweise noch weiter sinkt, können Investoren daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben werden“, erklärt der Experte von Savills.

Eine derart langfristige Absicherung der Erträge ist in kaum einer anderen Anlageklasse zu finden. Das macht Wohnimmobilien als defensives Investment in Multi-Asset-Portfolios besonders attraktiv.

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Risiko durch Regulierung des Mietmarktes

Savills zufolge birgt eine zusätzliche Regulierung des Mietmarktes Risiken, insbesondere für langfristig orientierte risikoaverse Investoren. Einerseits begrenzt sie das Potenzial für Mietsteigerungen, andererseits führt sie zu einer ineffizienten Verteilung von Wohnraum und trägt wesentlich zur Knappheit des Angebots bei. Die aktuelle Regelung, die Wohngebäude ab Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausnimmt, spaltet den Markt in einen regulierten und einen mehr oder weniger unregulierten Teil.

Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, erklärt: „Das weiter steigende Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die Fluktuationsrate erneut verringern und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt verstärken.“ Mit zunehmend schlechterer Zugänglichkeit im regulierten Bestand für umzugswillige Haushalte dürfte die Nachfrage vermehrt auf den Neubau ausweichen, was wiederum die Mieten dort weiter steigen lässt. Zudem sind bei Neubauten Index- oder Staffelmietverträge häufiger anzutreffen. „Investoren, die auf den Erwerb von Neubauten setzen, können daher von der intensiven Regulierung des Wohnungsmarktes profitieren“, so Nemecek.

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Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten im Bestand

Die durch Regulierungen bedingte Begrenzung von Mietsteigerungen im Bestand wird von Savills als besonders problematisch betrachtet, insbesondere wenn gleichzeitig die Kosten, beispielsweise für Instandhaltungsmaßnahmen, steigen. In den kommenden Jahren könnten diese Kosten stärker steigen als die erzielbaren Mieteinnahmen, was die Rentabilität der Vermietung von Wohnungen in diesem Segment des Marktes beeinträchtigen würde.

Matti Schenk hebt hervor: „Für Mehrfamilienhäuser mit unterdurchschnittlicher energetischer Qualität besteht zudem ein zusätzliches Kostenrisiko aufgrund möglicher Sanierungsvorgaben. Letzteres betrifft voraussichtlich etwa 16 Prozent der Mehrfamilienhäuser, die als ‚worst performing buildings‘ eingestuft werden.“

Chancen für Markteinstieg durch Preiskorrektur bei Wohnimmobilien

Auf dem Wohninvestmentmarkt hat nach Angaben von Savills die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte stattgefunden. Angesichts früherer Preisrückgänge erscheint es unwahrscheinlich, dass diese Entwicklung bereits abgeschlossen ist. Allerdings deutet der Rückgang im Wohnungsbau darauf hin, dass sich die Preise möglicherweise schneller erholen werden als während des Abschwungs in den Nullerjahren.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, kommentiert dies mit den Worten: „Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise steigen die Preise für Wohnimmobilien langfristig mit der Inflation, und auch die fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder ansteigen werden.“ Somit eröffnet sich für Investoren nach Högls Einschätzung ein Zeitfenster, in dem sie Mehrfamilienhäuser zu vermeintlich niedrigen Kapitalwerten erwerben können.

Großvermieter fordern Reform des Mietrechts

Im gemeinsamen Interview mit der „Süddeutschen Zeitung“ beklagten Rolf Buch, CEO des Dax-Konzerns Vonovia, und Thomas Krebs, Vorstandsvorsitzender der kommunalen Saga aus Hamburg, die negativen Auswirkungen der aktuellen gesetzlichen Regelungen auf den Mietmarkt und den Neubau. Buch äußerte Bedenken darüber, wer Schutz und bezahlbare Mieten benötigt und wer im Vergleich zur Leistungsfähigkeit zu wenig Miete zahlt.

Er betonte die Notwendigkeit einer Regulierung des Mietmarktes, um extreme Verhältnisse wie in London zu vermeiden, kritisierte jedoch den aktuellen Status quo, insbesondere vor dem Hintergrund der Krise im Wohnungsbau. Buch unterstrich die Bedeutung der Beibehaltung bezahlbarer Mieten für preisgünstige Wohnungen, während teure Wohnungen seiner Meinung nach keinen Schutz benötigen.

Krebs schlug vor, die Regeln für öffentlich geförderte Wohnungen zu ändern, indem nach fünf Jahren eine freiwillige Auskunft der Mieter über ihr Einkommen und die Anzahl der Bewohner eingeholt wird. Dieser Ansatz soll sicherstellen, dass geförderte und preisgünstige Wohnungen nicht dauerhaft belegt werden, wenn die ursprünglichen Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. In solchen Fällen sollte laut Krebs eine Anpassung der Miete erfolgen.

Vonovia ist als größter privater Vermieter in Europa mit etwa 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich tätig, während die Saga zuletzt etwa 140.000 Wohnungen in Hamburg verwaltete. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht


Der tatsächliche Kaufpreis einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Makler äußern unterschiedliche Prognosen zur künftigen Preisentwicklung, und es herrscht Uneinigkeit darüber, ob Käufer in naher Zukunft von möglichen Preisrückgängen profitieren werden.

Remax Germany positioniert sich als das größte Maklernetzwerk Deutschlands mit 200 Büros und 875 Maklern. Die kürzlich ernannte Geschäftsführerin, Samina Julevic, äußerte bei entsprechender Gelegenheit ehrgeizige Pläne: Der Konzern strebt in den kommenden Jahren ein Wachstum auf bis zu 2500 Büros mit 10.000 Maklern an. Diese ehrgeizigen Ziele werden inmitten der aktuellen Krise im Wohnbereich verfolgt.

Interessanterweise scheint die Prognose eines Remax-Maklers, Matthias Jugel, aus Landsberg am Lech, nicht ganz im Einklang mit der optimistischen Ausrichtung der neuen CEO zu stehen. Jugel warnt vor einem möglichen Preissturz im kommenden Jahr von bis zu 30 Prozent, wobei die Hauptursache in der geplanten Anpassung des Bodenrichtwerts im Jahr 2024 liegt.

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Online-Plattformen zeigen eher Wunschpreise als realistische Werte

Jugel erklärte, dass bisher die tatsächlichen Preisnachlässe auf dem Markt noch nicht klar erkennbar seien. Dies sei vor allem auf große Online-Immobilienplattformen zurückzuführen, deren Inserenten nach wie vor Wunschpreise anstelle realistischer Werte für Häuser und Wohnungen festsetzen. Mit der bevorstehenden Anpassung der Bodenrichtwerte im kommenden Jahr dürften jedoch diese preislichen Vorstellungen nicht mehr aufrechterhalten werden können.

Der dann realistisch dargestellte Preis könnte in den meisten Fällen um bis zu 30 Prozent niedriger ausfallen als zuvor. Insbesondere für die Metropolregion München, die Jugel teilweise betreut, spricht der Makler sogar eine Verkaufsempfehlung an Kapitalanleger aus.

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Marktforscher erwarten keine großen Preiseinbrüche

Erfahrene Analysten teilen die Ansicht des Maklers nur bedingt. Stephan Kippes, Marktforscher beim Immobilienverband Deutschland Süd, hält die Einschätzung des Maklers für zu weitreichend. „Ich würde mit derartigen Pauschalaussagen eher vorsichtig sein. Wir befinden uns derzeit in einer komplexen Situation, die sehr differenziert betrachtet werden muss“, erklärt Kippes. Einerseits manifestieren sich momentan durchaus Preisrückgänge am Markt, mit einem Minus von zehn bis 20 Prozent. Dennoch erachtet er einen deutlichen Einbruch aufgrund neuer Bodenrichtwerte als unwahrscheinlich.

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Anpassung der Bodenrichtwerte steht kurz bevor

Zusätzlich sei das Bewertungskriterium des Bodenrichtwerts laut Kippes bei Weitem nicht so entscheidend, wie Jugel es darstellt. „Der Boden macht immer nur 50 Prozent aus. Ebenso bedeutend ist der Wert des Gebäudes, das auf diesem Boden errichtet ist“, betont Kippes. Ein präziseres und von Analysten bevorzugtes Instrument sei das Vergleichswertverfahren. Dabei wird der Marktwert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung und Zuschnitt ausreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.

Kippes schließt einen freien Fall der Preise am Immobilienmarkt weitgehend aus. Der Nachfragedruck nach Wohnraum sei in den meisten Regionen Deutschlands viel zu hoch. „Es besteht kein Grund zur Panik. Am Immobilienmarkt gibt es in der Regel Zyklen von sechs bis sieben Jahren, in denen die Preise steigen oder fallen. Nach einer gewissen Zeit dürften deshalb auch diesmal die Preise wieder nach oben gehen.“ Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht


Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erfährt rechtliche Unterstützung in seiner Argumentation, die besagt, dass die verfassungsrechtliche Legitimität der neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell höchst fragwürdig ist.

In zwei aktuellen Entscheidungen (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Grundstücksbewertung auf Grundlage der Bodenrichtwerte kritisiert. Insbesondere betonte das Gericht, dass die Bodenrichtwerte einen entscheidenden Grund darstellen, weshalb die neue Grundsteuer auf unsicherem rechtlichen Terrain steht. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke äußerte sich in Berlin zu diesen Urteilen und erklärte, dass sie als Ansporn dienen, die Grundsteuer in den Musterverfahren bis vor das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu bringen.

Ein von Prof. Gregor Kirchhof erstelltes Rechtsgutachten für Haus & Grund und den Bund der Steuerzahler bezeichnete kürzlich die Bodenrichtwerte als ungeeignet, um als Grundlage für die Grundsteuer zu dienen. Nach dem Gutachten ist die Bewertung der Steuer anhand dieser durchschnittlichen Lagewerte oft ungenau, insbesondere wenn Gutachterausschüsse für ein Gebiet fehlen, die Kaufpreissammlungen unzureichend sind, kein Bodenrichtwert vorhanden ist und daher Werte vergleichbarer Flächen herangezogen werden müssen oder lagebedingte Wertminderungen auftreten. Warnecke betonte abschließend, dass die Bodenrichtwerte systematische Bewertungslücken aufweisen und forderte, die neue Grundsteuer dürfe nicht auf dieser Grundlage erhoben werden.

Hintergrund zur Grundsteuerreform

Die Reform der Grundsteuer wird im Jahr 2025 in Kraft treten. Bereits 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das aktuelle Besteuerungssystem für Grundstücke und Bauwerke als verfassungswidrig. Die Einheitswerte von 1935 in Ost- und 1964 in Westdeutschland werden Ende 2024 der Vergangenheit angehören. Bis dahin stehen den Finanzämtern immense Verwaltungsaufgaben bevor, da etwa 36 Millionen Datensätze aktualisiert werden müssen, um jedes einzelne Grundstück neu zu bewerten.

Aufgrund des Urteils des höchsten Gerichts verabschiedete der Gesetzgeber Ende 2019 ein Gesetzespaket zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Wegen des enormen Umstellungsaufwands wurde das alte Verfahren jedoch noch weitere fünf Jahre ab der Gesetzesverkündung angewendet. Im ersten Schritt mussten alle erforderlichen Daten von den Eigentümern erfasst werden, um die neue Grundsteuer abschließend zu ermitteln.

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Was ist bei der neuen Grundsteuer anders?

Anhand der Angaben aus der Grundsteuererklärung berechnen die Finanzämter im zweiten Schritt den Grundsteuerwert. Eine Neuerung besteht darin, dass der Wert des Grundstücks nun anders ermittelt wird. Zukünftig werden der umstrittene Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete anstelle des Einheitswerts als Grundlage herangezogen. Im dritten Schritt wird diese Kennzahl mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.

Wenn die Grundbesitzer einen Bescheid über den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt erhalten, sind zunächst keine Zahlungen fällig. Diese Mitteilungen dienen lediglich der Information der Steuerpflichtigen. Die Finanzämter leiten die letzte genannte Kennzahl auch an die zuständigen Gemeinden weiter. Im vierten Schritt wenden die Gemeinden und Städte ihren individuellen Hebesatz an und berechnen die Grundsteuer.

Der einzelne Eigentümer wird erst im Jahr 2025 erfahren, welche Auswirkungen die Reform persönlich für ihn hat. Zu diesem Zeitpunkt werden die neuen Grundsteuerbescheide von den jeweiligen Gemeinden oder Städten verschickt, begleitet von den entsprechenden Zahlungsaufforderungen.

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Regelungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden

Im Jahr 2019 hat der Bund ein zentrales Modell zur Neuberechnung vorgestellt, wobei den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt wurde, davon abzuweichen. Die Mehrheit der Länder, darunter Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, hat das Berechnungsmodell des Bundes vollständig übernommen. Sachsen und das Saarland weichen lediglich geringfügig bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Von der Öffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. In diesen Ländern wird nicht nach der Art der Immobilie und dem Baujahr gefragt. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht


Der Bundesrat hat festgestellt, dass zusätzliche Verhandlungen bezüglich des Wachstumschancengesetzes erforderlich sind und in diesem Zusammenhang den Vermittlungsausschuss angerufen. Diese Entscheidung hat zur Folge, dass die befristete degressive Abschreibung für den Neubau von Wohnungen vorübergehend blockiert wird.

Wachstumschancengesetz vorläufig gestoppt – Degressive AfA ist mit betroffen

In seiner Sitzung am 24.11.2023 hat der Bundesrat vorläufig das Wachstumschancengesetz gestoppt, das unter anderem die befristete Einführung einer degressiven Abschreibung für den Wohnungsneubau vorsieht. Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) soll für Projekte gelten, die zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 gestartet wurden.

Kritik richtete sich darauf, dass das Parlament die zahlreichen Änderungsvorschläge der Länderkammer aus der Stellungnahme im ersten Durchgang zum Gesetzentwurf der Bundesregierung nur selektiv übernommen hat. Auch hinsichtlich der zahlreichen kurzfristigen Ergänzungen im Bundestagsverfahren besteht Bedarf an Überarbeitung.

Am 17.11.2023 wurde das Gesetz im Bundestag mit den Stimmen der Ampel-Koalition verabschiedet. Die Mehrheit in der Länderkammer befürwortete die Einberufung des Vermittlungsausschusses von Bundestag und Bundesrat. Dieser steht nun vor der Aufgabe, einen Kompromiss zu finden. Der genaue Zeitpunkt für diese Vermittlung bleibt vorerst unklar.

Die geplanten Konditionen für die befristete degressive AfA aus dem Gesetzesentwurf im Überblick

Hier sind die Konditionen für die befristete degressive Abschreibung (AfA), wie sie im Gesetzentwurf für einen neuen § 7 Abs. 5a EStG vorgesehen sind:

  1. Die degressive AfA gilt ausschließlich für neu errichtete Wohngebäude und Wohnungen.
  2. Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.
  3. Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam abgeschlossen werden, und die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
  4. Im ersten Jahr können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden, in den folgenden Jahren jeweils sechs Prozent des Restwerts.
  5. Es besteht die Möglichkeit, zwischen der degressiven AfA und der linearen AfA gemäß § 7 Abs. 4 EStG zu wählen.
  6. Während der Anwendung der degressiven AfA sind keine Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen zulässig. Bei Eintritt solcher Umstände kann auf die lineare AfA gewechselt werden.
  7. Beispielrechnung: Bei Investitionskosten von 400.000 Euro beträgt die AfA im ersten Jahr 24.000 Euro (sechs Prozent von 400.000), im zweiten Jahr 22.560 Euro (Restwert von 400.000 Euro abzüglich der 24.000 Euro des ersten Jahres).
  8. Die degressive AfA kann für alle Wohngebäude in Anspruch genommen werden, die sich in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes befinden.

Geplantes Wachstumschancengesetz von Fachleuten und Verbänden weitestgehend begrüßt

Ursprünglich sollte das Bundeskabinett am 16.8.2023 einen Steuervorschlag von Finanzminister Christian Lindner (FDP) verabschieden, der eine jährliche Entlastung der Wirtschaft um rund sechseinhalb Milliarden Euro vorsieht. Jedoch kam es zu Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Ampel-Koalition, und das Vorhaben wurde innerhalb der Regierung blockiert.

Die Vorschläge von Bauministerin Klara Geywitz (SPD) für neue Steueranreize wurden dann vom Bundeskabinett am 29.8.2023 während der zweitägigen Klausurtagung in Meseberg angenommen.

Die Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes im Bundestag, insbesondere die steuerlichen Verbesserungen durch die degressive AfA, wurde vom Präsidenten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Dr. Andreas Mattner, als richtige Reaktion bezeichnet. Er betonte auch die positive Signifikanz, dass der Gesetzgeber die Kombination der degressiven AfA mit der bereits bestehenden Sonder-AfA ermöglicht – selbst wenn letztere aufgrund beschränkender Kriterien nicht von allen Bauwilligen genutzt werden kann. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht