Seit 2006 haben die meisten deutschen Bundesländer regelmäßige Erhöhungen der Grunderwerbsteuer vorgenommen. Allerdings zeichnet sich nun ein Wendepunkt ab, der potenziell zu einer Verringerung der Steuerbelastung für Käufer führen könnte.

Österreich dient als Vorbild in Sachen Immobilienkauf. Die Regierung in Wien hat kürzlich beschlossen, sämtliche staatlichen Nebenkosten beim Immobilienerwerb für Erstkäufer für einen Zeitraum von zwei Jahren abzuschaffen, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Reiner Braun, Leiter des Immobilien-Analyseinstituts Empirica, äußerte daraufhin süffisant die Frage: „Warum nicht bei den Deutschen?“, wobei „Piefke“ im österreichischen Jargon eine abwertende Bezeichnung für Deutsche ist.

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Tatsächlich stellt die Grunderwerbsteuer in Deutschland für viele Immobilienkäufer ein Ärgernis und eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Kaum ist der Kaufvertrag für die neue Wohnung unterzeichnet, steht bereits das Finanzamt vor der Tür, um die Grunderwerbsteuer einzufordern. Bei jedem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks müssen Käufer in der Regel mehrere Tausend Euro an die Finanzbehörden überweisen.

Doch auch hierzulande zeichnet sich eine mögliche Steuerreduktion ab. Einige Bundesländer haben bereits konkrete Schritte unternommen, um die finanzielle Belastung für Käufer zu verringern. Wo können Immobilieninteressenten also hoffen? Und wie können sie konkret Geld sparen? Auf diese wichtigen Fragen gibt es Antworten.

Warum die Grunderwerbsteuer so umstritten ist

Die immense Grunderwerbsteuer treibt die Kosten für den Immobilienerwerb beträchtlich in die Höhe. Tatsächlich sind diese hohen Nebenkosten einer der Hauptgründe, weshalb es für immer mehr Menschen zunehmend schwierig oder sogar unmöglich wird, eine eigene Immobilie zu erwerben. Sie machen mittlerweile zehn bis 15 Prozent der Gesamtsumme beim Kauf eines Hauses aus. Ökonomen, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, haben wiederholt Kritik geäußert, dass diese Steuer eine erhebliche Hürde darstellt.

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Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich prozentual am Kaufpreis, was zu deutlicher Verärgerung darüber führt, dass der Staat dadurch kräftig profitiert. Gemäß einer repräsentativen Umfrage im Auftrag des Immobilienfinanzportals Interhyp wird inzwischen fast ein Drittel des Kaufpreises von Familien und Freunden mitfinanziert. 36 Prozent der Käufer geben an, dass sie den Kauf ohne eine Erbschaft nicht hätten stemmen können.

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In welchen Bundesländern sinkt nun die Steuerbelastung beim Kauf?

Seit 2006 erheben alle 16 deutschen Bundesländer die Grunderwerbsteuer. Seitdem haben die meisten von ihnen die Steuer bereits mindestens einmal erhöht – mit der Ausnahme von Bayern, wo der ursprüngliche Satz von 3,5 Prozent weiterhin gilt. Doch nun zeichnet sich eine Kehrtwende ab, da erste Bundesländer die Steuersätze senken.

Im Thüringer Landtag gelang es der Opposition bereits im vergangenen Herbst, mit Unterstützung von AfD und FDP, die Senkung der Grunderwerbsteuer von 6,5 auf fünf Prozent ab diesem Jahr durchzusetzen. Allerdings legt die rot-rot-grüne Landesregierung gegen diesen Beschluss beim Verfassungsgericht Beschwerde ein.

Auch in Hessen plant die neue Regierung aus SPD und CDU steuerliche Entlastungen für Immobilienkäufer. Ein „Hessengeld“ soll Erstkäufern beim Erwerb eines selbstgenutzten Eigenheims rund 10.000 Euro zurückgeben, und für jedes Kind sind zusätzlich 5000 Euro vorgesehen. Diese Regelung, die im Wahlprogramm der CDU enthalten und im Koalitionsvertrag mit der SPD verankert ist, soll solange gelten, bis der Bund den Ländern erlaubt, eigene Freibeträge für die Grunderwerbsteuer festzulegen, wie der sozialdemokratische Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori kürzlich ankündigte. Erste Auszahlungen sollen noch in diesem Jahr erfolgen.

Im Gegensatz dazu beendete Nordrhein-Westfalen im Jahr 2023 ein Förderprogramm für junge Familien, das einen Zuschuss von bis zu 10.000 Euro beim Kauf einer Wohnung vorsah. Stattdessen bietet die Förderbank NRW nun vergünstigte Darlehen für Privatpersonen mit niedrigen bis mittleren Einkommen an.

Um wie viel Geld es geht und was Käufer nun sparen können

Die Bundesländer sind stark auf die Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen. Die anhaltende Immobilienkrise hat jedoch zu einem Einbruch dieser Einnahmen geführt, was für sie ein ernsthaftes Problem darstellt. Im ersten Halbjahr 2023 beliefen sich die Einnahmen der Länder nur auf 6,3 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 33,5 Prozent entspricht und das schlechteste Ergebnis seit 2016 darstellt, wie das Statistische Bundesamt kürzlich bekannt gab.

Beim Kauf einer Immobilie über 500.000 Euro kann sich die Grunderwerbsteuer auf bis zu 32.500 Euro summieren, wenn der Käufer in einem Bundesland mit einem Satz von 6,5 Prozent lebt. Sinkt der Satz jedoch – wie in Thüringen – auf fünf Prozent, beträgt die Steuerzahlung lediglich noch 25.000 Euro, was eine Ersparnis von 7.500 Euro bedeutet.

In Hessen fällt die Ersparnis für bestimmte Käufergruppen sogar noch höher aus. Dort beträgt der Satz zwar sechs Prozent, was im Beispiel einen Betrag von 30.000 Euro ausmacht. Erstkäufer ohne Kinder, die die Immobilie zur Eigennutzung erwerben, erhalten jedoch bald einen Zuschuss von 10.000 Euro. Dadurch reduziert sich die zu zahlende Summe auf 20.000 Euro. Für Familien mit einem Kind beträgt sie sogar nur noch 15.000 Euro.

Obwohl Bayern seit Jahren den niedrigsten Satz bei der Grunderwerbsteuer erhebt, ist die Ersparnis für Käufer oft geringer als es zunächst den Anschein hat, da die Kaufpreise in bayerischen Städten in der Regel deutlich höher liegen als in anderen Bundesländern. Berlin und Hamburg kassieren laut dem Statistischen Bundesamt die höchsten Pro-Kopf-Einnahmen.

Legale Tricks um die Belastung aus der Grunderwerbsteuer zu senken

Ja, es gibt Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, allerdings sind sie begrenzt. Zum Beispiel können Verkäufer von teurem Inventar beim Immobilienkauf separat profitieren – wie zum Beispiel einer Einbauküche oder einer Sauna. Wenn dieses Inventar im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird, mindert es den maßgeblichen Kaufpreis für die Grunderwerbsteuer. Denn nur Gegenstände, die untrennbar mit der Immobilie verbunden sind, werden bei der Berechnung der Steuer berücksichtigt. Bei einem Neubau können Käufer auch das Grundstück separat erwerben und erst später mit dem Hausbau beginnen. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückskauf an.

Professionelle Immobilienkäufer nutzen gerne eine Methode, um die Steuer vollständig zu umgehen: den sogenannten Share Deal. Dabei erwerben sie keine einzelnen Immobilien, sondern Anteile an Wohnungsunternehmen. So kauft beispielsweise eine Aktiengesellschaft nicht die Wohnungen selbst, sondern Anteile an einer Firma. Solange der Anteil am erworbenen Unternehmen unter 90 Prozent liegt, entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig. Dieser Ansatz ist jedoch nur bei größeren Immobiliengeschäften anwendbar und in der Regel nicht für Privatpersonen praktikabel.

Dennoch können auch private Käufer die Grunderwerbsteuer vollständig umgehen. Der Erwerb einer Immobilie zwischen nahen Angehörigen, wie beispielsweise zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln, ist vollständig steuerfrei. Gleiches gilt für den Verkauf an adoptierte Kinder, Schwiegertöchter oder -söhne sowie den früheren Ehepartner des Verkäufers im Rahmen der Vermögensverteilung nach einer Scheidung. Der Verkauf zwischen Geschwistern löst hingegen die Zahlung der Grunderwerbsteuer aus. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht

Die KfW akzeptiert ab sofort Anträge für die Förderung des Heizungstauschs. Es besteht sogar die Möglichkeit, bereits begonnene Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen.

Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) haben Privatpersonen die Möglichkeit, Förderanträge für den Austausch ihrer Heizungen zu stellen. Bei einem Wechsel von alten fossilen Heizungen zu Anlagen, die auf erneuerbaren Energien basieren, wird ein Investitionskostenzuschuss von mindestens 30 Prozent und maximal 70 Prozent gewährt. Diese Fördermittel können für verschiedene klimafreundliche Heizungsoptionen, wie beispielsweise den Einbau einer Wärmepumpe, genutzt werden. Zu Beginn ist die Antragstellung ausschließlich für Eigentümer von selbstbewohnten Einfamilienhäusern möglich.

Die kürzlich beschlossene Förderrichtlinie eröffnet zudem die Möglichkeit, Förderanträge bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nachträglich für bereits beauftragte Aufträge einzureichen. Besonders schnelle Heizungsaustausche oder Haushalte mit einem Jahres­einkommen von bis zu 40.000 Euro profitieren von erhöhten Fördersätzen. Die Förderung erstreckt sich darüber hinaus auf weitere Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz.

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Großer Andrang und lange Wartezeiten auf KfW-Kundenportal

Am Morgen registrierte die KfW-Website aufgrund des offensichtlich großen Andrangs Wartezeiten bei der Antragstellung. Im Verlauf des Tages verringerte sich die virtuelle Warteschlange jedoch zügig, wodurch ein Zugang zum Portal innerhalb weniger Minuten möglich war.

Das Förderangebot für Heizungen wird im Laufe des Jahres für Privatpersonen weiter ausgebaut. Ab Mai sollen voraussichtlich auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften antragsberechtigt sein.

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Zusätzlich ist geplant, dass ab August 2024 auch Eigentümer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Deutschland Förderanträge bei der KfW stellen können. Im gleichen Zeitraum wird die Heizungsförderung auch für Unternehmen zugänglich sein.

Pflicht zur Installation einer neuen Heizung nur bei Neubauten

Grundsätzlich besagt das Heizungsgesetz, dass funktionsfähige Heizungen weiterbetrieben werden können. Dies gilt auch im Falle einer defekten Heizung, sofern sie noch repariert werden kann. Seit dem 1. Januar ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Neubauten in Neubaugebieten eine Heizung mit einem Anteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien haben müssen, was in vielen Fällen auf eine Wärmepumpe zutrifft.

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Die Bundesregierung verfolgt mit dieser Reform das Ziel, die Wärmewende im Gebäudebereich voranzutreiben und die Verbraucher vor möglichen Preissprüngen bei Öl und Gas zu schützen, insbesondere wenn die CO₂-Preise in den kommenden Jahren steigen sollten. Damit soll ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet und gleichzeitig auf eine nachhaltigere Energieversorgung hingewirkt werden. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht

Die Entscheidung zwischen Neubau oder Bestand, Single-Apartment oder Reihenhaus stellt für diejenigen, die ihr Geld in Immobilien investieren möchten, eine anspruchsvolle Wahl dar. Es gilt herauszufinden, welche Immobilienobjekte sich sowohl mit als auch ohne Finanzierung besonders lohnenswert gestalten.

In der Niedrigzinsphase erleben Makler mitunter kuriose Geschichten. Beispielsweise von einem Kapitalanleger, der bei einem Nettoeinkommen von 2500 Euro im Monat vorhatte, eine alte Bundeswehrkaserne für 4,5 Millionen Euro zu kaufen, zu modernisieren und als Gewerbeeinheit zu vermieten. Er plante, das gesamte Vorhaben komplett zu finanzieren – und fand sogar eine Bank, die dazu bereit war.

Angesichts der aktuellen Bauzinsen und der geopolitischen Situation zeigen jedoch nicht nur die Banken weniger Risikobereitschaft, auch die Zahl potenzieller Käufer hat sich merklich verringert. Dennoch betonen Immobilienexperten, dass gerade jetzt eine günstige Gelegenheit bestehe, in den Markt einzusteigen. Welche Investitionen sich lohnen und welche nicht, wird dabei zu einer zentralen Frage.

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Neumieten von Wohnungen in Berlin entwickeln sich rasant

Kapitalanleger mit ausreichend finanziellen Mitteln wenden sich gerne an den renommierten Premiummakler Engel & Völkers. In Berlin vermarktet das Unternehmen unter anderem das Neubauprojekt Am Tacheles in Mitte und übernimmt die Vermietung einzelner Eigentumswohnungen. Für solvente Kunden rechtfertigt nicht nur die erstklassige Lage des Projekts das Investment, sondern auch die Tatsache, dass es sich um einen Neubau handelt.

In Berlin gilt die Mietpreisbremse, wodurch ein neuer Mietvertrag maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen von dieser Regelung sind Neubauten, wie die Wohnungen Am Tacheles. Die Eigentümer können hier Quadratmeterpreise zwischen 30 und 38 Euro erzielen. Elena Roth, Mitglied der Geschäftsleitung für die Vermietung bei Engel & Völkers in Berlin, betont: „Dies resultiert unter anderem aus der exzellenten Lage und der Einzigartigkeit des Objekts, etwa durch die gestalterische Handschrift namhafter Architekten.“

Die allgemeine Marktentwicklung spielt ebenfalls den Kapitalanlegern in die Hände. „Der Mietmarkt funktioniert immer. Bis jetzt sind die Mieten jedes Jahr kontinuierlich gestiegen“, erklärt Roth. Seit 2015 habe sich in Berlin die Quadratmetermiete im Hochpreissegment jedes Jahr durchschnittlich um 1,50 Euro erhöht, so die Marktexpertin. Zudem sind die Deutschen traditionell eher Mieter als Eigentümer.

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Es zeigt sich ein neues Mietersegment, das besonders Premiumvermietern Freude bereiten dürfte: Menschen, die eigentlich den Wunsch nach Eigentum hegen, sich jedoch aufgrund der Finanzierungskosten für eine Mietwohnung entscheiden. „Diese Gruppe bringt auch etwas mehr Budget für den Mietpreis mit“, betont Elena Roth. Obwohl Mieter und Vermieter sich in einem herausfordernden Marktumfeld begegnen, sei es ihrer Meinung nach aktuell „eine gute Zeit, um einzusteigen“.

Für Kapitalanleger gewinnen Mietobjekte aufgrund der erzielbaren Renditen wieder an Attraktivität. Besonders lukrativ sind dabei Bestandsobjekte mit vergleichsweise niedrigem Kaufpreis in aufstrebenden Lagen. Ein Beispiel hierfür ist die Torstraße in Berlin: Die einst als Schandfleck bekannte zwei Kilometer lange Hauptstraße vom Oranienburger Tor bis Prenzlauer Berg hat sich im Laufe der Zeit gentrifiziert.

Elena Roth von Engel & Völkers erinnert sich an die Situation vor 15 Jahren: „Einige Mieter hatten damals noch ältere Verträge und zahlten nur vier Euro pro Quadratmeter.“ Heute sind die Mieten teilweise auf 25 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was zeigt, dass Investoren mit dem richtigen Gespür und in aufstrebenden Lagen durchaus gute Geschäfte machen können.

Immobilien in Hamburg: Potenziale am Flughafen

Die Kunst besteht darin, Potenziale zu entdecken und frühzeitig zu erkennen. Ein Beispiel hierfür findet sich in Hamburg-Langenhorn, in der Nähe des Flughafens, wo Bauten aus den 1960er Jahren stehen. Obwohl sie einer Generalüberholung bedürfen, weisen sie eine solide Bausubstanz auf. Frank Lösche, Baufinanzierungsspezialist bei Dr. Klein in Hamburg, empfiehlt in solchen Fällen einen vergleichsweise geringen Kaufpreis zu nutzen und dann eine Modernisierung durchzuführen. Er warnt jedoch vor Objekten mit mangelnder Bausubstanz und schlechten Energiewerten: „Hier wird es schwer zu kalkulieren, welche Kosten am Ende zu Buche stehen.“

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Für Investoren, die ihre Anlagen finanzieren, ist es heute notwendig, eine deutlich höhere Quadratmetermiete zu erzielen als noch vor drei Jahren. Lösche verdeutlicht dies anhand eines Beispiels: Eine Immobilie, die 7000 Euro pro Quadratmeter kostet und mit 1,0 Prozent finanziert wird, müsste bei einer zweiprozentigen Tilgung mindestens mit 17,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, um rentabel zu sein.

Obwohl die Kaufpreise leicht gesunken sind – in unserem Beispiel nur noch 6000 Euro pro Quadratmeter -, machen sich die Zinsen umso mehr bemerkbar. Bei einem Zinssatz von 3,25 Prozent und einer einprozentigen Tilgung müssten Vermieter bereits 21,25 Euro pro Quadratmeter aufbringen. Selbst in begehrten Lagen der Hansestadt liegen die Mieten im Schnitt knapp unter 20 Euro pro Quadratmeter. Daher kommt Lösche zu dem Schluss: „Eine Immobilie als Kapitalanlage komplett zu finanzieren, lohnt sich daher aktuell kaum.“

Anmerkung von Marvin Albrecht: Diese Aussage von Herrn Lösche ist zu stark verkürzt und berücksichtigt nicht alle relevanten Punkte bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage bzw. Investition. Insbesondere sind dabei auch die steuerlichen Aspekte (Zinsen, Abschreibung) zu berücksichtigen, wodurch ein Objekt rentabel sein kann, auch wenn es auf den ersten Blick nicht danach aussieht. Nicht zuletzt hat man bei der Finanzierung einer Immobilie die einzigartige Möglichkeit Vermögen durch Fremdkapital aufzubauen, welches überdies noch durch Dritte (Mieter) effektiv bezahlt wird.

Köln: Hier können sich Investitionen in Immobilien besonders lohnen

Ein entscheidender Faktor spielt auch denen in die Hände, die auf eine Finanzierung angewiesen sind: die Zeit. Matthias Wirtz, Leiter des Bereichs Research bei der Sparkassen-Tochter KSK-Immobilien, betont: „Immobilien sind ideal zur Altersvorsorge und als Investment, das durch Inflation nicht an Wert verliert. Bei der Vermietung erzielt man die Rendite nicht in den ersten zwei Jahren, sondern über einen längeren Zeitraum.“

In der Region Köln sind die Kaufpreise seit Anfang 2022 gesunken. Besonders deutlich fiel die Preiskorrektur bei Immobilien als Kapitalanlage aus im Vergleich zu Selbstnutzerobjekten: Wohnungen als Kapitalanlage sind bei KSK-Immobilien um 35 Prozent günstiger als zur Niedrigzinsphase. Bei Objekten zur Selbstnutzung waren es im Herbst in der Spitze nur 15 Prozent.

Besonders rentabel sind kleine Immobilien, die barrierefrei und energetisch saniert sind. Matthias Wirtz stellt jedoch fest: „Ja, solche Objekte gibt es am Markt, es sind aber zu wenige.“ Neubauten hingegen sind wenig attraktiv. „Die Kaufpreise sind hoch, weil die Baukosten hoch sind. Damit sich solch eine Investition gut rechnet, müssten die Mieten erheblich steigen, etwa um 25 Prozent. Das ist jedoch utopisch.“ Zudem sei die Hauptaufgabe von Immobilien im Portfolio, ein Sicherheitsanker zu sein, und nicht, die höchstmögliche Rendite zu erzielen. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht