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Angesichts von Inflation und steigenden Strompreisen suchen viele nach Möglichkeiten, um zu sparen. Eine effektive Lösung bietet sich in Form eines Balkonkraftwerks an, das Ihnen dabei helfen kann. Aktuell plant die Regierung, die Nutzung dieser Mini-Solaranlagen zu erleichtern. Hier sind einige wichtige Aspekte zu beachten, wenn Sie ein Balkonkraftwerk kaufen und betreiben möchten.

Politik begrüßt technische Innovation und will Bürger zur aktiven Mitwirkung bei Energiewende motivieren

Angesichts der steigenden Kosten in nahezu allen Lebensbereichen stellen sich Verbraucher die Frage: Wie kann ich sparen und meine nächste Stromrechnung möglichst gering halten? Eine vielversprechende Lösung bieten Mini-Solaranlagen für den Heimgebrauch, auch bekannt als Balkonkraftwerke oder Stecker-Solargeräte, die derzeit sehr begehrt sind.

Wenn die Voraussetzungen stimmen, gestaltet sich die Installation der Photovoltaik-Geräte als einfach. Eine Mini-Solaranlage, bestehend aus ein bis zwei Modulen, kann entweder an senkrechten Flächen wie einem Balkongeländer angebracht oder auf der Terrasse aufgestellt werden. Auch Hauswände oder das Dach eignen sich, um Sonnenlicht einzufangen.

Die neue Photovoltaik-Strategie der Ampel-Regierung, unter der Leitung von Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne), zielt darauf ab, die Nutzung von Balkonkraftwerken zu erleichtern. Das Strategiepapier umfasst elf Punkte, darunter Maßnahmen, die es Verbrauchern ermöglichen sollen, sich aktiv an der Energiewende zu beteiligen. Dieses Vorhaben steht im Zusammenhang mit dem Ziel der Koalition, die Stromversorgung in Deutschland bis 2035 nahezu klimaneutral zu gestalten.

Auch Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) äußerte jüngst Kritik daran, dass die rechtlichen Hürden für den Betrieb eines eigenen Balkonkraftwerks immer noch zu hoch sind. Damit schließt sich Buschmann den Änderungsvorschlägen seines Koalitionspartners Habeck an.

Die neue Ampel-Strategie hat Auswirkungen auf Verbraucher und Sparer – doch was genau ändert sich? Wann lohnt sich überhaupt ein Balkonkraftwerk und für wen? Sind die Steckdosen-Geräte genehmigungspflichtig? In diesem Überblick beantworten wir die wichtigsten Fragen und geben Ihnen Einblicke darüber, wie viel tatsächlich mit Mini-Solaranlagen für zu Hause eingespart werden kann. Zudem erhalten Sie nützliche Tipps für den Kauf und Betrieb.

Zwei Männer installieren ein Balkonkraftwerk an einer geeigneten Montagefläche an einem Balkongeländer

Wie funktioniert ein Balkonkraftwerk?

Der Wechselrichter ist neben dem Solarmodul selbst der entscheidende Bestandteil eines Balkonkraftwerks. Er spielt eine zentrale Rolle, indem er den Gleichstrom in Wechselstrom umwandelt und somit ermöglicht, den erzeugten Strom ins heimische Netz einzuspeisen. Dadurch können Geräte wie Toaster, Kühlschrank oder Kaffeemaschine zunächst auf diesen lokal erzeugten Strom zugreifen, bevor sie auf den regulären Netzstrom zurückgreifen.

Für Besitzer von Mini-Solaranlagen ist es daher ratsam, den erzeugten Strom während einer intensiven Sonneneinstrahlung zu verbrauchen. Dies kann mithilfe von Zeitschaltungen realisiert werden, die in vielen modernen Haushaltsgeräten bereits integriert sind.

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Zur idealen Ausnutzung der Sonneneinstrahlung wird das Balkonkraftwerk oftmals um 30° geneigt installiert

Wie wird ein Balkonkraftwerk an die Steckdose angeschlossen?

Die meisten Anbieter empfehlen, ein Balkonkraftwerk entweder mit einem handelsüblichen Schuko-Stecker (auch „Schutzkontakt-Stecker“ genannt) oder an einer Wieland-Steckdose anzuschließen. Letztere bietet aufgrund ihrer Isolierung aus robustem Kunststoff einen besseren Schutz.

Volker Quaschning, Professor für regenerative Energiesysteme an der Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) in Berlin, ist von der Sicherheit dieser Geräte überzeugt. Die aktuell in Deutschland zulässige maximale Leistung liegt bei 600 Watt. „Das ist sogar weniger als die Leistung eines Toasters, den Sie anschließen würden“, erklärt Quaschning. Allerdings hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) nun angekündigt, die Grenze auf 800 Watt erhöhen zu wollen.

Der Experte für erneuerbare Energien bedauert, dass der Stromnetzbetreiber Berlin den Eindruck erweckt, dass Wieland-Stecker für Balkonkraftwerke vorgeschrieben sind. Laut Quaschning handelt es sich dabei um eine „Fehlinformation“: „Verbraucher sollten sich dadurch nicht abschrecken lassen.“ Nur Fachleute dürfen Wieland-Steckdosen installieren, und die damit verbundenen Kosten können die Rentabilität des Heimprojekts erheblich beeinflussen.

Was bringt ein Balkonkraftwerk bei 600 Watt Leistung?

Wenn Sie genau wissen möchten, wie viel Strom Ihr Balkonkraftwerk tatsächlich produziert, können Sie im Baumarkt einen Stromzähler für die Steckdose erwerben, der in der Regel rund 30 Euro kostet. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dieser Zähler nicht den offiziellen Stromzähler ersetzt, der vom Energieversorger bereitgestellt wird.

Laut Informationen der HTW Berlin erzeugt ein einzelnes Modul mit einer Leistung von 300 Watt, das senkrecht an einem Südbalkon angebracht ist, etwa 200 Kilowattstunden Strom pro Jahr. Demnach dürfte ein 600-Watt-Balkonkraftwerk ungefähr 400 Kilowattstunden Strom pro Jahr liefern. Verbraucher können diese Berechnung auch mit dem „Stecker-Solar-Simulator“ der HTW Berlin durchführen.

Zum praktischen Vergleich: Ein Kühlschrank mit integriertem Gefrierfach verbraucht je nach Größe und Fassungsvermögen zwischen 130 und 230 Kilowattstunden pro Jahr.

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Was kostet ein Balkonkraftwerk in der Anschaffung?

Die Preise für Balkonkraftwerke können je nach Größe und Leistung der verschiedenen Anbieter variieren. Ein Basic-Set des Herstellers Priwatt, bestehend aus zwei Solarmodulen mit jeweils 410 Watt Leistung, kostet derzeit etwa 800 Euro. Ein ähnliches Modell wird vom Anbieter Alpha Solar für ca. 750 Euro angeboten.

Auch bei anderen Anbietern wie Plugin Energy oder Yuma sind entsprechende Sets erhältlich. Die Pakete von Green Akku sind günstiger, jedoch sind die Abmessungen dieser Modelle deutlich kleiner. Es ist wichtig zu beachten, dass in einigen Fällen zusätzliche Kosten für den Versand sowie separate Kosten für die Halterung der Anlage anfallen können.

Brauche ich für ein Balkonkraftwerk oder eine Mini-Solaranlage eine Genehmigung?

Wenn Sie sich zu Hause ein Mini-Solaranlage, wie ein Balkonkraftwerk, einrichten möchten, müssen Sie diese sowohl bei der Bundesnetzagentur als auch bei Ihrem eigenen Netzbetreiber anmelden. In den meisten Fällen kann dies online erfolgen. Ein großer Vorteil der Balkonkraftwerke ist, dass sie bei einem Umzug problemlos umgemeldet und mitgenommen werden können.

Es ist jedoch wichtig, dass Sie sich vorher mit Ihrem Vermieter oder der Eigentümergemeinschaft absprechen. Im März 2021 wies das Oberlandesgericht Stuttgart eine Klage ab, bei der eine Vermieterin die Entfernung der Balkon-Solarmodule ihres Mieters forderte. Die Richterin entschied, dass Mini-Solaranlagen, die fachgerecht und baurechtlich korrekt installiert sind und weder eine Sicherheitsgefahr noch eine optische Beeinträchtigung darstellen, nicht vom Vermieter beanstandet werden können.

Wirtschaftsminister Habeck möchte die Verbraucherrechte in diesem Bereich stärken, wie aus dem kürzlich veröffentlichten Strategiepapier hervorgeht. Er plädiert dafür, die Balkon-PV-Anlagen in den Katalog privilegierter Maßnahmen aufzunehmen, sodass Wohnungseigentümer und Mieter ein Recht auf Zustimmung für den Betrieb ihrer Balkon-Solaranlage haben. Das bedeutet, dass Vermieter den Wunsch ihrer Mieter nach einem Balkonkraftwerk nicht pauschal ablehnen können.

Darüber hinaus möchte das Ministerium von Habeck die Meldepflicht grundsätzlich vereinfachen. Zukünftig soll es keine Doppelmeldung bei der Bundesnetzagentur und dem Netzbetreiber mehr geben.

Wann lohnt sich ein Balkonkraftwerk?

Die Rentabilität eines Solarmoduls für 500 Euro hängt hauptsächlich von der Leistung des Geräts, dem eigenen Stromverbrauch und der Einsatzdauer ab. Je größer der Haushalt ist, desto mehr wird die maximale Leistung des Moduls genutzt. Das bedeutet, dass der Nutzungsgrad, der den Anteil des Stroms angibt, der nicht aus dem regulären Netz bezogen werden muss, in einem Haushalt mit fünf Personen größer ist als in einem Single-Haushalt.

Unabhängig von der Haushaltsgröße kann jeder Benutzer Geld sparen. Die Berechnung sieht folgendermaßen aus: Eine Wohnung verbraucht jährlich 3000 Kilowattstunden Strom und erzeugt in derselben Zeit mit einem 300-Watt-Modul 180 Kilowattstunden Strom. Der Nutzungsgrad beträgt 83 Prozent. Daher beträgt der tatsächliche Strombezug aus dem Balkonkraftwerk 150 Kilowattstunden pro Jahr. Der Rest wird ins allgemeine Stromnetz eingespeist.

Wie viel kann ich mit einer Balkonsolaranlage sparen?

Basierend auf einem Strompreis von 35 Cent pro Kilowattstunde, wie von der Verbraucherzentrale NRW berechnet, spart ein Verbraucher mit einem Balkonkraftwerk jährlich 52,50 Euro. Wenn jemand 500 Euro für die Anlage bezahlt hat, beträgt der anfängliche Verlust nach einem Jahr also etwa 450 Euro.

Erst nach etwa zehn Jahren wird die Anschaffung eines Balkonkraftwerks somit rentabel. Die Gesamtbilanz beträgt dann einen Gewinn von 25 Euro. Wenn Nutzer jedoch doppelt so lange warten, also 20 Jahre, haben sie 550 Euro eingespart. Es sei jedoch angemerkt, dass der aktuelle Strompreis derzeit bei etwa 33 Cent liegt.

Wie viel Sie mit Ihrem Balkonkraftwerk sparen können, hängt nicht zuletzt von der Verwendung und der Sonneneinstrahlung ab.

Wie lange hält eine Mini-Solaranlage?

Mit Blick auf die Garantieversprechen der Hersteller ist dies eine lange Zeit: Obwohl sie eine Funktionsfähigkeit der Module für bis zu 25 Jahre garantieren, bieten sie nur eine Garantie von zehn bis 15 Jahren für den Wechselrichter. Der Ersatz eines Wechselrichters kann je nach Modell bis zu 350 Euro kosten.

Volker Quaschning von der HTW Berlin erklärt: „Im Zusammenhang mit erneuerbaren Energien besteht generell anfangs eine hohe Investition. Allerdings profitiere ich über die gesamte Zeit von stabilen Preisen. Das hilft dabei, entspannter auf die steigenden Energiepreise zu blicken.“

Wie sollte ich das Balkonkraftwerk montieren?

„Die Montage an der Balkonbrüstung ist am einfachsten“, erklärt Volker Quaschning. Mini-Solaranlagen, die nach Süden, Südosten oder Südwesten ausgerichtet sind, werden länger von der Sonne bestrahlt und produzieren dadurch mehr Strom.

Eine Ausrichtung von 90 Grad ist jedoch nicht optimal; die maximale Produktion wird bei einem Aufstellwinkel von 30 bis 35 Grad erreicht. Bei einer steilen Ausrichtung sei der Ertrag im Winter besser, da die Sonne zu dieser Jahreszeit niedriger am Himmel steht, erklärt Quaschning.

Allerdings macht es für Privathaushalte letztendlich nur einen geringen Unterschied, ob die Anlage auf 90 Grad oder 70 Grad ausgerichtet ist, erklärt Quaschning. Der zusätzliche Montageaufwand rentiert sich nicht.

Ab wann brauche ich für mein Balkonkraftwerk eine Genehmigung?

Entscheidend ist hier nicht die Anzahl der einzelnen Solarmodule, sondern die Gesamtleistung der Anlage, die die maximal zulässigen 600 Watt (geplant sind zeitnahe 800 Watt zum Standard zu machen) nicht überschreiten darf. Die Sicherheit und korrekte Installation der Anlage sind ebenfalls wichtig, wie das Stuttgarter Urteil betont.

Unter bestimmten Umständen könnte es sich lohnen, anstelle mehrerer Mini-Solaranlagen mit gedrosselter Gesamtleistung eine fest installierte Photovoltaikanlage zu wählen. Verbraucher mit größerem Bedarf und ausreichend Platz sollen jedoch bald beide Optionen nutzen können, ohne den zulässigen Schwellenwert für Balkonkraftwerke zu überschreiten. Das Strategiepapier des BMWK sieht vor, dass es zukünftig keine „rechtliche Verknüpfung einer Balkon-PV-Anlage mit einer bestehenden PV-Dachanlage oder mit weiteren Balkon-PV-Anlagen“ mehr geben soll.

Lohnt sich eine Einspeisevergütung von Strom aus einem Balkonkraftwerk?

Gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) haben Betreiber von Photovoltaikanlagen, die über einen definierten Zeitraum eine festgelegte Leistung an Öko-Strom ins Netz einspeisen, Anspruch auf eine Einspeisevergütung. Aktuell liegt diese Vergütung gemäß Angaben der Verbraucherzentrale bei etwa 8 Cent pro Kilowattstunde, wenn eine Teileinspeisung erfolgt.

Die Beantragung einer Einspeisung für Betreiber von Balkonkraftwerken könnte sich jedoch kaum lohnen. Der Stromzähler, der vom Messstellenbetreiber dafür installiert werden müsste, verursacht jährliche Messstellengebühren von bis zu 20 Euro für den Antragsteller. Infolgedessen dauert es deutlich länger, bis sich die Investition rentiert hat.

Dennoch plant das BMWK, die Regelungen in diesem Bereich zu lockern. Die Behörde erklärt, dass „Balkon-PV vorübergehend mit jedem vorhandenen Zählertyp betrieben werden dürfen“ soll. Dadurch soll es in Zukunft möglich sein, das Steckersolargerät bereits vor einem möglichen Zählerwechsel anzuschließen.

Es ist auch wichtig zu beachten: Wer Öko-Strom produziert und den Überschuss ins allgemeine Netz einspeist, ist grundsätzlich von Steuerzahlungen befreit. Allerdings unterliegt man der Umsatzsteuerpflicht, wenn man eine Vergütung erhält.

Gibt es sinnvolle Alternativen zu einem Balkonkraft oder einer Mini-Solaranlage?

Auch die anderen drei Säulen der erneuerbaren Energien – Wasser, Wind und Biogas – sind für den Hausgebrauch erhältlich. Jedoch sind weder ein Mini-Windrad auf dem Dach noch eine Wasserturbine ernstzunehmende Alternativen zum Balkonkraftwerk. Nicht jeder verfügt über ausreichend Platz und nur wenige haben einen Bach im Garten. Zudem sind die Wartungskosten für diese Anlagen deutlich höher im Vergleich zu den Mini-Solaranlagen.

„Mini-Windräder sind wirtschaftlich gesehen nicht besonders rentabel und machen für 95 Prozent aller Privathaushalte keinen Sinn“, erklärt Sören Demandt von der Verbraucherzentrale NRW.

Unabhängig von der gewählten Anlage teilen alle Geräte einen Vorteil: Sie ermöglichen einen individuellen Beitrag zum Klimaschutz und ermöglichen es jedem, aktiv zur Energiewende beizutragen.

Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht

Es ist zwar erfreulich, dass die Stadtwerke die Initiative unterstützen, dass Kommunen vor dem Austausch von Heizungen Wärmepläne erstellen sollen. Bislang hat nur jedoch eine geringe Anzahl von Gemeinden einen Fernwärmeplan ausgearbeitet.

Verband kommunaler Unternehmen begrüßt jüngste Fassung des Gebäudeenergiegesetzes

Die Stadtwerke zeigen ihre Zustimmung zur neuesten Version des Entwurfs für das Gebäudeenergiegesetz (GEG). „Wir begrüßen das neue Grundprinzip ‚Erst Wärmepläne, dann Heizungen‘, das eine enge Verbindung zwischen kommunaler Wärmeplanung und dem GEG herstellt“, erklärte Ingbert Liebing, der Hauptgeschäftsführer des Verbandes kommunaler Unternehmen (VKU).

In Bezug auf die Fernwärme hat die Ampel-Koalition das Gesetz laut Liebing „erheblich verbessert“. Die „unrealistischen Zwischenziele“ für den Anteil erneuerbarer Energien in der Fernwärmeversorgung wurden gestrichen. „Auf diese Weise können die Abgeordneten bedeutende Hindernisse für die Fernwärme beseitigen.“

Neue Fernwärmeleitungen im Graben einer Baustelle

Fast die Hälfte der Kommunen steht noch am Anfang

Gemäß einer Umfrage des Deutschen Städtetags steht die kommunale Wärmeplanung an vielen Orten noch am Anfang. Die Umfrage, die im Mai durchgeführt wurde und der Nachrichtenagentur dpa vorliegt, zeigt, dass fast die Hälfte (47 Prozent) von 119 befragten Städten sich derzeit in der Koordinierungsphase befindet, in der erste Schritte erkundet werden. Weitere 18 Prozent der Städte arbeiten an der Bestandsanalyse. Beim Erstellen des Wärmeplans oder der Konzeptentwicklung sind weitere 17 Prozent der Städte, während vier Prozent sich bereits in der Umsetzung befinden. Vier Prozent der Befragten haben mit der Wärmeplanung noch gar nicht begonnen.

Das Wärmeplanungsgesetz sieht vor, dass Länder und Kommunen konkrete Pläne vorlegen, wie sie ihre Heizinfrastruktur klimaneutral umbauen wollen. Die Wärmeplanung soll aufzeigen, welche Möglichkeiten es beispielsweise für Fernwärme gibt, um mehr Optionen für eine Umstellung auf umweltfreundlichere Heizungen zu bieten. Bürgerinnen und Bürger können dann erkennen, ob ihr Haus in Zukunft an ein Wärmenetz angeschlossen werden könnte oder ob eine Wärmepumpe eine geeignete Option wäre.

Das Gebäudeenergiegesetz, das als „Heizungsgesetz“ bekannt ist, soll eng mit der kommunalen Wärmeplanung verknüpft werden, um Eigentümerinnen und Eigentümern alle Informationen über mögliche Heizungsvarianten zur Verfügung zu stellen. Die Wärmeplanung soll ab 2026 für Großstädte und ab 2028 für die übrigen Kommunen vorliegen.

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Modell eines vertikalen Erdwärmepumpensystems bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus

Wärmeplänung in Metropolen bereits weiter fortgeschritten

Helmut Dedy, der Hauptgeschäftsführer des Städtetags, erklärte, dass die Städte den Wärmebedarf in den Quartieren analysieren, um festzustellen, wo ein strategischer Ausbau der Fernwärme sinnvoll ist und wo eine dezentrale Versorgung, beispielsweise durch Wärmepumpen, angebracht wäre. Laut einer Umfrage der dpa haben Metropolen wie München, Hamburg oder Köln dabei die Nase vorn. In einigen Bundesländern wird die Wärmeplanung erst durch den Impuls der Bundesregierung in Gang gesetzt.

Dedy bezeichnete den Zeitplan als ehrgeizig. „Die Erstellung eines Wärmeplans ist ein komplexer Prozess und dauert in der Regel zwei bis drei Jahre. Das ist nicht kostenlos.“ Der Prozess erfordert eine Abstimmung mit vielen Akteuren vor Ort.

Längerfristige Finanzierung der Maßnahmen zur Wärmeplanung muss gewährleistet werden

Laut der Umfrage schätzen mehr als zwei Drittel der befragten Städte die Kosten für die Erstellung des Wärmeplans auf bis zu 200.000 Euro. Ein Großteil der Städte erwartet zudem einen zusätzlichen Personalbedarf von bis zu fünf Stellen, wobei größere Städte tendenziell einen höheren Bedarf haben. Etwa ein Drittel der Städte verfügt über eigene Ressourcen für die Wärmeplanung. 36 Prozent gaben an, externe Planungsbüros hinzugezogen zu haben, während 45 Prozent dies planen.

Helmut Dedy forderte finanzielle Unterstützung für die Städte. Er betonte, dass die Anschubförderung des Bundes mit erhöhten Fördersätzen von 90 bis 100 Prozent für die kommunale Wärmeplanung über das Jahresende hinaus fortgesetzt werden solle. „Es ist auch wichtig, dass Vorreiter-Kommunen, die bereits freiwillig oder aufgrund landesrechtlicher Vorgaben Wärmepläne erstellt haben, nicht benachteiligt werden“, so Dedy. Fertige Wärmepläne sollten anerkannt werden.

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Was sind die Gründe für die geplante Wärmewende?

Laut einem Regierungsbeschluss soll Deutschland bis zum Jahr 2045 klimaneutral leben und wirtschaften. Dies erfordert eine entsprechende Sanierung des Gebäudebestands. Aus diesem Grund sollen schrittweise fossile Heizsysteme gegen klimafreundlichere Alternativen ausgetauscht werden. Der Gebäudesektor ist in Deutschland gemäß dem Bundesumweltamt für etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und rund 30 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich.

Bundeswirtschaftsminister Habeck betont jedoch, dass das geplante Gesetz allein nicht ausreichen wird, um den Gebäudesektor klimaneutral zu machen. Weitere Maßnahmen und Anstrengungen werden erforderlich sein.

Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht

Es ist unschwer zu erkennen. Die Inflation ist ein wohlbekannter Gast, aber zuletzt ist ihre Anwesenheit spürbarer denn je. Lag sie in Deutschland im Zeitraum von 1992 bis 2021 (30 Jahre) bei durchschnittlich rund 1,71%, liegt sie nun bei rund 7,90% (Mai 2022).

Dies ergibt für das bisherige Jahr 2022 (Januar bis Mai) eine durchschnittliche Inflationsrate von rund 6,52%. Das macht sich in nahezu allen Lebensbereichen bemerkbar. Ob es die (aktuell subventionierte) Tankfüllung ist, die Kugel Eis von der Eisdiele am Sonntag oder der wöchentliche Einkauf. Alle Preise scheinen zu explodieren.

Inflationsrate in Deutschland 1992 – 2021
Inflationsrate in Deutschland Mai 2021 – Mai 2022

Aber ist das auch bei den Immobilienpreisen noch der Fall? Was könnte der Grund dafür sein, dass diese in einem Umfeld überall explodierender Preise plötzlich stagnieren oder sogar wieder fallen? Dieser Frage möchte ich mich heute widmen.

Bisherige Entwicklung am Immobilienmarkt

Die Immobilienpreise in Deutschland kannten seit einigen Jahren nur eine Richtung – nämlich nach oben. Anschaulich wird das, wenn man sich den Häuserpreisindex von 2000 bis 2021 anschaut:

Häuserpreisindex Deutschland 2000 – 2021

Exkurs: Was ist der Häuserpreisindex?

Der Häuserpreisindex (HPI) bildet die Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen, die von privaten Haushalten erworben werden, ab. Der HPI wird seit 2015 regelmäßig quartalsweise vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht.

Wenn man sich nun die Statistik zum Häuserpreisindex genauer anschaut, erkennt man, dass die durchschnittlichen Preise von 2000 bis 2010/2011 relativ konstant geblieben sind, keinen großen Schwankungen unterlagen und somit auf einem absehbar erwartbaren Niveau lagen.
Erst ab 2011 begannen die Preise für Immobilien sich von dem konstanten Niveau zu lösen und von diesem Zeitpunkt an nur noch einem Preistrend zu folgen – nämlich nach oben. Die Preissteierungen verliefen hier aber nicht konstant und mit gleichbleibender Geschwindigkeit, sondern viel mehr exponentiell – was man an dieser Grafik sehr gut erkennen kann.

Nicht wenige Fachleute und Experten begannen ab diesem Zeitpunkt von einer Blasenbildung zu sprechen und es wurde immer wieder ein jähes Ende des Immobilienbooms prognostiziert, welches einem Platzen der Blase gleichzustellen wäre. Ähnlich wie in der Finanzkrise 2007/2008 (Zusammenbruch der US-Investmentbank Lehman Brothers u.a.) und deren Folgen.

Um den Preistrend bei Immobilien in den letzten 10 Jahren zu verstehen, sollte man sich in erster Linie einmal die Entwicklung für Hypothekenzinsen anschauen, also die Zinsen die Banken für eine Bau- oder Immobilienfinanzierung verlangen:

Historische Zinsentwicklung in der Baufinanzierung bei 10 Jahren Sollzinsbindung (Quelle: FMH-Finanzberatung)

Wie man an dieser Grafik gut erkennen kann, gab es für Hypothekenzinsen seit Ende der 1990er Jahre langfristig ebenfalls nur eine Richtung – nämlich nach unten.
Musste man um das Jahr 2011 noch ca. 4-4,5%Zinsen bei 10-jähriger Erstlaufzeit (Zinsbindung) einplanen und effektiv bezahlen, lagen wir im Jahr 2021 bei durchschnittlich unter 1% Zinsbelastung.

Hierzu eine veranschaulichende Rechnung:
Angenommen wird der Kauf einer Immobilie zu einem Kaufpreis von 250.000 EUR im Jahr 2011 zu derzeit üblichen Konditionen (4,5% Zinsen, 2% Tilgung, jeweils p.a.) und zum Vergleich der Kauf einer Immobilie zum Kaufpreis von 400.000 EUR im Jahr 2021 zu derzeit üblichen Konditionen (1,5% Zinsen, 2% Tilgung, jeweils p.a.). Angenommen wird jeweils eine Zinsbindung von 10 Jahren.

2011:
Annuität (Jährliche Ratenbelastung): Kaufpreis 250.000 EUR * (4,5% Zinssatz + 2% Tilgung = 6,5%) = 16.250 EUR Annuität
16.250 EUR Annuität / 12 Monate = 1.354,17 EUR Monatsrate (Zins + Tilgung)

2021:
Annuität (Jährliche Ratenbelastung): Kaufpreis 400.000 EUR * (1,5% Zinssatz + 2% Tilgung = 3,5%) = 14.000 EUR Annuität
16.250 EUR Annuität / 12 Monate = 1.166,67 EUR Monatsrate (Zins + Tilgung)

Aus dieser Rechnung wird nun Folgendes klar:
Zwar hat sich der Preis der vorliegenden Immobilie im Vergleichszeitraum 2011 bis 2021 um 60% erhöht, gleichzeitig hat sich der durchschnittliche Hypothekenzins aber um 66,67% oder 2/3 reduziert. Dies hat wiederum zur Folge, dass trotz massiv gestiegener Kaufpreise immer mehr Kaufinteressenten die Möglichkeit hatten eine Immobilie zu erwerben und zu finanzieren.

Da immer mehr Kaufinteressenten auf ein gleichbleibendes oder inzwischen sinkendes Angebot an Immobilien getroffen sind, sind die Preise im Zuge von Angebot und Nachfrage wiederum immer weiter gestiegen. Diese Entwicklung fand ihren Höhepunkt um Mitte 2021, als die Immobilienpreise in den gefragten Regionen einen Preis erreicht haben, der trotz niedriger Zinsen für die meisten Kaufinteressenten und deren finanzielle Leistungsfähigkeit das absolute Maximum erreicht oder sogar überschritten hat.

Was hat den Trend verändert?

Um zu verstehen, woher die aktuelle Entwicklung kommt, muss man sich die Entwicklung der Hypothekenzinsen im Jahr 2022 veranschaulichen:

Zinschart Juni 2021 bis Juni 2022 (Quelle: www.zinsentwicklung.de)

Innerhalb eines knappen halben Jahres sind die Hypothekenzinsen von Werten nahe des Allzeittiefs auf ein Niveau gestiegen, das wir zuletzt vor ca. 10 Jahren gesehen haben. Zinssätze die – obgleich nach wie vor historisch niedrig – in Verbindung mit den enorm gestiegenen Immobilienpreisen dafür sorgen, dass sich immer weniger Haushalte überhaupt noch den Kauf einer Immobilie realistisch leisten können.

Nimmt man hierzu wieder die Beispielrechnung zur Hilfe, sieht diese nun im Juni 2022, knapp ein Jahr später, wie folgt aus:

2022:
Annuität (Jährliche Ratenbelastung): Kaufpreis 400.000 EUR * (3,5% Zinssatz + 2% Tilgung = 5,5%) = 22.000 EUR Annuität
22.000 EUR Annuität / 12 Monate = 1.833,33 EUR Monatsrate (Zins + Tilgung)

Innerhalb eines Jahres hat sich also die jährliche Belastung für die selbe Immobilie aus unserer Beispielrechnung um 8.000 EUR erhöht. Dies entspricht einer monatlichen Mehrbelastung von rund 667 EUR. 667 EUR monatliche Mehrbelastung gegenüber dem Durchschnitt des direkten Vorjahres.

Um diese Werte in Relation zu den durchschnittlichen Haushaltseinkommen in Deutschland gegenüberzustellen, habe ich hierzu eine Grafik des statistischen Bundesamts eingeholt:

Durchschnittliches Brutto- und Nettohaushaltseinkommen in Deutschland 2005 – 2020.

Nimmt man den Wert von 2020 mit einem durchschnittlichen Nettohaushaltseinkommen von ungefähr 3.612 EUR und erhöht diesen um die durchschnittliche Inflationsrate von 2021 in Höhe von 3,1% als Lastenausgleich, so erhält man ein zu erwartendes durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen in Deutschland im Jahr 2021 von ungefähr 3.724 EUR.

Finanzierung Beispielimmobilie durch Durchschnittshaushalt nach Statistik:

2021:
3724 EUR Nettohaushaltseinkommen – 1.166,67 EUR monatliche Ratenbelastung = 2.556,33 EUR Haushaltsüberschuss nach Abzug direkter Aufwendungen für die Wohnimmobilie (ca. 31,32% des verfügbaren HHEK als Aufwendungen für Wohnen ohne Nebenkosten und Bildung Instandsetzungsrücklage)

2022:
3724 EUR Nettohaushaltseinkommen – 1.833,33 EUR monatliche Ratenbelastung = 1.890,67 EUR Haushaltsüberschuss nach Abzug direkter Aufwendungen für die Wohnimmobilie (ca. 49,23% des verfügbaren HHEK als Aufwendungen für Wohnen ohne Nebenkosten und Bildung Instandsetzungsrücklage)

Bedeutung für Kaufinteressenten:

Musste eine durchschnittliche Familie in Deutschland in 2021 noch ungefähr 1/3 des verfügbaren Einkommens für den Erwerb und die Finanzierung einer Immobilie aufbringen, so muss sie im Jahr 2022 schon ungefähr die Hälfte, also 50% des verfügbaren Einkommens für die selbe Immobilie aufwenden.

Berücksichtigt werden muss hier, dass die reinen Aufwendungen für den Erwerb noch keinen Überblick darüber liefern, welche Summen für die Nebenkosten, u.a. für Energieversorgung, Frisch- und Abwasser, Grundsteuer, Abfallgebühren, Wohngebäudeversicherung, etc. eingeplant werden müssen.
Insbesondere der Bereich der Energieversorgung mit Heizungswärme und Strom ist aufgrund zuletzt extrem gestiegener Preise, insbesondere für Gas und Heizöl, im Zuge der wirtschaftlichen Erholung nach der Corona-Pandemie und des Russland-Ukraine-Konflikts ein Punkt, der vielen Haushalten in Deutschland mehr und mehr Kopfschmerzen bereitet.

So verbraucht ein durchschnittlicher Haushalt mit 4 Personen im Einfamilienhaus jährlich ca. 20-40.000 kWh Gas.

Erdgaspreise für Haushalte in Deutschland in Halbjahren, 2021

Lag der Bezugspreis inkl. Steuern und Abgaben je kWh Erdgas im 2. Halbjahr 2021 in Deutschland noch bei durchschnittlich ungefähr 6,9 Eurocent, wird er für das 2. Halbjahr 2022 bei ca. 12,98 Eurocent je kWh erwartet. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 88% innerhalb eines Jahres.

Somit muss eine Familie mit einem Jahresverbrauch von ca. 20.000 kWh Erdgas für 2022 mit Kosten von ca. 2.596 EUR (216,33 EUR monatlich) rechnen, wo diese in 2021 noch bei ca. 1.380 EUR (115 EUR monatlich) lagen.

Der letzte Punkt, der beim Erwerb einer Immobilie nicht zu vernachlässigen ist, ist der Faktor, dass Eigentum sprichwörtlich und wortwörtlich verpflichtet. Wo große Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen bei Mietimmobilien durch den Eigentümer zu erfolgen haben, so sind Immobilieneigentümer und Häuslebauer selbst in der Verantwortung, entsprechende Rücklagen zu bilden.

Empfohlen wird, dass je qm Wohnfläche ca. 2-3 EUR pro Monat an Instandsetzungs- und Modernisierungsrücklagen gebildet werden. Bei einem Einfamilienhaus mit ca. 150 qm Wohnfläche entspricht dies abermals mindestens 300 EUR monatlich, welche als Aufwendungen betrachtet werden sollten. Somit kann im Fall der Fälle aber auch eine Erneuerung der Heizungsanlage, eine Dachneueindeckung oder längst überfällige Modernisierung im Innenbereich ohne Gang zur Bank realisiert werden. Dies dient nicht zuletzt auch dem Werterhalt der Kapitalanlage Immobilie.

Fazit:

Der Immobilienmarkt befindet sich kurz vor einem Wandel. Experten, Bankanalysten, Immobilienmakler und Wohnungseigentümerverbände beobachten eine Abkühlung des Wohnungs- und Immobilienmarktes, welche sich voraussichtlich auf unbestimmte Zeit so weiterentwickeln wird.

Steigende Zinsen, Aufwendungen für Energieversorgung, Teuerungen in nahezu allen Lebensbereichen lassen die Menschen vorsichtiger werden und zum Sparen neigen. Der Konsum wird vermutlich absehbar zurückgehen, die Börsen erwarten eine Rezession der Wirtschaftsleistung. Die galoppierende Inflation nötigt die Notenbanken wie die FED in den USA und die EZB in Europa zu Maßnahmen, die absehbar in weiteren Erhöhungen des Leitzinssatzes münden werden.

Der Leitzinssatz, welcher nicht zuletzt auch einen Einfluss auf die Hypothekenzinsen hat, dient als Indikator für einen weiteren Rückgang der Nachfrage nach Kaufimmobilien. Natürlich gibt es Immobilienarten und Regionen/Lagen, welche stets stabil und womöglich auch weiterhin starkes Wachstum verzeichnen werden, die Zeit des Immobilienbooms für nahezu alle Arten von Immobilien unabhängig von Lage und Zustand scheint aber auf das Ende zuzugehen.

Spannend bleibt die Frage, ob Immobilien wie in den letzten Krisen als Sicherungsinstrument bei hohen Inflationsraten dienen können, oder ob hier eine Zeitenwende eingeläutet wird, welche dazu zwingt den Status von Immobilien als Kapitalanlage neu zu bewerten.

Empfehlung:

Unabhängig stark steigender Hypothekenzinsen befindet sich der durchschnittliche Zinssatz noch immer in einer Niedrigzinsphase in Anbetracht der historisch bekannten Werte. Immobilien in guten und gefragten Lagen, mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung werden auch weiterhin ein begehrtes Investment sein. Starke Preisnachlässe sind hier nicht zu erwarten.

Das klassische Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus in Ortsrandlage im moderaten oder teilmodernisierten Zustand wird jedoch absehbar an Nachfrage verlieren. Für Immobilieneigentümer, welche verkaufen möchten ist hier zu erwarten, dass sich die durchschnittliche Vermarktungsdauer deutlich verlängern wird. Aufgrund der gestiegenen Zinsen und der hohen Inflation ist die in Frage kommende Käuferschicht sichtlich kleiner geworden und trifft auf ein, durch in Verkaufsnot befindliche Eigentümer, langsam größer werdendes Angebot. Sinkende Kaufpreise sind hier in den kommenden Jahren durchaus zu erwarten.

Tipp für Eigentümer: Nutzen Sie bei Verkaufsabsicht die derzeit noch relativ große Nachfrage und die verhältnismäßig niedrigen Hypothekenzinsen aus, bevor ein steigendes Angebot Sie bei konkretem Verkaufswunsch dazu nötigt, den Kaufpreis zu reduzieren um überhaupt einen Käufer zu finden. Wir beraten Sie gern!

Tipp für Käufer: Werden Sie sich bewusst über Ihre finanziellen Möglichkeiten.
Kann Ihre finanzielle Situation die Finanzierung einer Immobilie auch bei einer Stresssituation wie längerer Krankheit oder kurzfristiger Arbeitslosigkeit gewährleisten, oder bringt Sie die Anschaffung einer Wohnimmobilie bereits an die Existenzgrenze?


Wonach suchen Sie konkret? Sind sinkende Preise für Ihre Wunschimmobilie zu erwarten? Was sagt Ihre Bank zu der mutmaßlichen Entwicklung für Hypothekenzinsen?
Können Sie im Zweifel auch warten? Kalkulieren Sie genau, was für Sie möglich und denkbar ist.

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht