Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erfährt rechtliche Unterstützung in seiner Argumentation, die besagt, dass die verfassungsrechtliche Legitimität der neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell höchst fragwürdig ist.
In zwei aktuellen Entscheidungen (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz die Grundstücksbewertung auf Grundlage der Bodenrichtwerte kritisiert. Insbesondere betonte das Gericht, dass die Bodenrichtwerte einen entscheidenden Grund darstellen, weshalb die neue Grundsteuer auf unsicherem rechtlichen Terrain steht. Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke äußerte sich in Berlin zu diesen Urteilen und erklärte, dass sie als Ansporn dienen, die Grundsteuer in den Musterverfahren bis vor das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu bringen.
Ein von Prof. Gregor Kirchhof erstelltes Rechtsgutachten für Haus & Grund und den Bund der Steuerzahler bezeichnete kürzlich die Bodenrichtwerte als ungeeignet, um als Grundlage für die Grundsteuer zu dienen. Nach dem Gutachten ist die Bewertung der Steuer anhand dieser durchschnittlichen Lagewerte oft ungenau, insbesondere wenn Gutachterausschüsse für ein Gebiet fehlen, die Kaufpreissammlungen unzureichend sind, kein Bodenrichtwert vorhanden ist und daher Werte vergleichbarer Flächen herangezogen werden müssen oder lagebedingte Wertminderungen auftreten. Warnecke betonte abschließend, dass die Bodenrichtwerte systematische Bewertungslücken aufweisen und forderte, die neue Grundsteuer dürfe nicht auf dieser Grundlage erhoben werden.
Hintergrund zur Grundsteuerreform
Die Reform der Grundsteuer wird im Jahr 2025 in Kraft treten. Bereits 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das aktuelle Besteuerungssystem für Grundstücke und Bauwerke als verfassungswidrig. Die Einheitswerte von 1935 in Ost- und 1964 in Westdeutschland werden Ende 2024 der Vergangenheit angehören. Bis dahin stehen den Finanzämtern immense Verwaltungsaufgaben bevor, da etwa 36 Millionen Datensätze aktualisiert werden müssen, um jedes einzelne Grundstück neu zu bewerten.
Aufgrund des Urteils des höchsten Gerichts verabschiedete der Gesetzgeber Ende 2019 ein Gesetzespaket zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Wegen des enormen Umstellungsaufwands wurde das alte Verfahren jedoch noch weitere fünf Jahre ab der Gesetzesverkündung angewendet. Im ersten Schritt mussten alle erforderlichen Daten von den Eigentümern erfasst werden, um die neue Grundsteuer abschließend zu ermitteln.
Anhand der Angaben aus der Grundsteuererklärung berechnen die Finanzämter im zweiten Schritt den Grundsteuerwert. Eine Neuerung besteht darin, dass der Wert des Grundstücks nun anders ermittelt wird. Zukünftig werden der umstrittene Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete anstelle des Einheitswerts als Grundlage herangezogen. Im dritten Schritt wird diese Kennzahl mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu ermitteln.
Wenn die Grundbesitzer einen Bescheid über den Grundsteuerwert oder den Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt erhalten, sind zunächst keine Zahlungen fällig. Diese Mitteilungen dienen lediglich der Information der Steuerpflichtigen. Die Finanzämter leiten die letzte genannte Kennzahl auch an die zuständigen Gemeinden weiter. Im vierten Schritt wenden die Gemeinden und Städte ihren individuellen Hebesatz an und berechnen die Grundsteuer.
Der einzelne Eigentümer wird erst im Jahr 2025 erfahren, welche Auswirkungen die Reform persönlich für ihn hat. Zu diesem Zeitpunkt werden die neuen Grundsteuerbescheide von den jeweiligen Gemeinden oder Städten verschickt, begleitet von den entsprechenden Zahlungsaufforderungen.
Regelungen sind von Bundesland zu Bundesland verschieden
Im Jahr 2019 hat der Bund ein zentrales Modell zur Neuberechnung vorgestellt, wobei den Bundesländern die Möglichkeit eingeräumt wurde, davon abzuweichen. Die Mehrheit der Länder, darunter Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen, hat das Berechnungsmodell des Bundes vollständig übernommen. Sachsen und das Saarland weichen lediglich geringfügig bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.
Von der Öffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht. In diesen Ländern wird nicht nach der Art der Immobilie und dem Baujahr gefragt. Quelle
Der Bundesrat hat festgestellt, dass zusätzliche Verhandlungen bezüglich des Wachstumschancengesetzes erforderlich sind und in diesem Zusammenhang den Vermittlungsausschuss angerufen. Diese Entscheidung hat zur Folge, dass die befristete degressive Abschreibung für den Neubau von Wohnungen vorübergehend blockiert wird.
Wachstumschancengesetz vorläufig gestoppt – Degressive AfA ist mit betroffen
In seiner Sitzung am 24.11.2023 hat der Bundesrat vorläufig das Wachstumschancengesetz gestoppt, das unter anderem die befristete Einführung einer degressiven Abschreibung für den Wohnungsneubau vorsieht. Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) soll für Projekte gelten, die zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 gestartet wurden.
Kritik richtete sich darauf, dass das Parlament die zahlreichen Änderungsvorschläge der Länderkammer aus der Stellungnahme im ersten Durchgang zum Gesetzentwurf der Bundesregierung nur selektiv übernommen hat. Auch hinsichtlich der zahlreichen kurzfristigen Ergänzungen im Bundestagsverfahren besteht Bedarf an Überarbeitung.
Am 17.11.2023 wurde das Gesetz im Bundestag mit den Stimmen der Ampel-Koalition verabschiedet. Die Mehrheit in der Länderkammer befürwortete die Einberufung des Vermittlungsausschusses von Bundestag und Bundesrat. Dieser steht nun vor der Aufgabe, einen Kompromiss zu finden. Der genaue Zeitpunkt für diese Vermittlung bleibt vorerst unklar.
Die geplanten Konditionen für die befristete degressive AfA aus dem Gesetzesentwurf im Überblick
Hier sind die Konditionen für die befristete degressive Abschreibung (AfA), wie sie im Gesetzentwurf für einen neuen § 7 Abs. 5a EStG vorgesehen sind:
Die degressive AfA gilt ausschließlich für neu errichtete Wohngebäude und Wohnungen.
Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen.
Beim Kauf einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam abgeschlossen werden, und die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Im ersten Jahr können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden, in den folgenden Jahren jeweils sechs Prozent des Restwerts.
Es besteht die Möglichkeit, zwischen der degressiven AfA und der linearen AfA gemäß § 7 Abs. 4 EStG zu wählen.
Während der Anwendung der degressiven AfA sind keine Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen zulässig. Bei Eintritt solcher Umstände kann auf die lineare AfA gewechselt werden.
Beispielrechnung: Bei Investitionskosten von 400.000 Euro beträgt die AfA im ersten Jahr 24.000 Euro (sechs Prozent von 400.000), im zweiten Jahr 22.560 Euro (Restwert von 400.000 Euro abzüglich der 24.000 Euro des ersten Jahres).
Die degressive AfA kann für alle Wohngebäude in Anspruch genommen werden, die sich in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes befinden.
Geplantes Wachstumschancengesetz von Fachleuten und Verbänden weitestgehend begrüßt
Ursprünglich sollte das Bundeskabinett am 16.8.2023 einen Steuervorschlag von Finanzminister Christian Lindner (FDP) verabschieden, der eine jährliche Entlastung der Wirtschaft um rund sechseinhalb Milliarden Euro vorsieht. Jedoch kam es zu Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Ampel-Koalition, und das Vorhaben wurde innerhalb der Regierung blockiert.
Die Vorschläge von Bauministerin Klara Geywitz (SPD) für neue Steueranreize wurden dann vom Bundeskabinett am 29.8.2023 während der zweitägigen Klausurtagung in Meseberg angenommen.
Die Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes im Bundestag, insbesondere die steuerlichen Verbesserungen durch die degressive AfA, wurde vom Präsidenten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), Dr. Andreas Mattner, als richtige Reaktion bezeichnet. Er betonte auch die positive Signifikanz, dass der Gesetzgeber die Kombination der degressiven AfA mit der bereits bestehenden Sonder-AfA ermöglicht – selbst wenn letztere aufgrund beschränkender Kriterien nicht von allen Bauwilligen genutzt werden kann. Quelle
Ist der Immobilienmarkt außer Kontrolle? Prof. Dr. Jan Viebig bringt seine Expertise ein, um das Phänomen der sinkenden Preise trotz vermeintlich hoher Nachfrage zu analysieren und die Ursachen dieses paradoxen Trends auf dem Immobilienmarkt näher zu beleuchten.
Aktueller Wohnraumbedarf steigert nicht automatisch die Nachfrage nach Immobilien
Der Begriff „Wohnraumbedarf“ unterscheidet sich von der tatsächlichen Nachfrage. Obwohl es nach wie vor einen hohen Bedarf an Wohnraum gibt, äußert sich dieser Bedarf nicht in Form einer entsprechenden Nachfrage. Es gibt mehrere Gründe dafür: Erstens sind die Baukosten erheblich gestiegen, was potenzielle Käufer vom Markt fernhält.
Zweitens hat die Bundesregierung durch die Vorankündigung des Heizungsgesetzes für Verunsicherung gesorgt, wodurch die Angst vor unvorhersehbaren Sanierungskosten zu Preisabschlägen bei Bestandsimmobilien geführt hat.
Drittens lastet der markante Anstieg der Zinsen auf dem Immobilienmarkt. Aus Sicht eines Käufers erhöhen sich die Finanzierungskosten, was den Druck auf die Kaufpreise erhöht. Aus Sicht eines Immobilieninvestors müssen die Renditen eines Objekts mit den Finanzierungskosten und den Renditen alternativer Anlageinstrumente verglichen werden. Wenn die Marktzinssätze von 0 auf 3 bis 4 Prozent steigen, muss die Immobilienrendite entsprechend höher sein, um attraktiv zu bleiben. Dies erfordert eine Preisanpassung nach unten.
Die Rolle der Zinspolitik der EZB bei der aktuellen Situation am Immobilienmarkt
Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank scheint einen erheblichen Einfluss auf die Verschärfung der Lage auf dem Immobilienmarkt zu haben. Die schnelle Anhebung der Leitzinssätze auf aktuell 4 beziehungsweise 4,5 Prozent wirkt sich direkt auf die Hypothekenzinssätze und andere Kreditzinssätze aus.
Dennoch liegt es nicht in der Verantwortung der EZB, den Immobiliensektor zu schützen, sondern vielmehr, für Preisstabilität zu sorgen. Veränderungen im Zinsumfeld werden als normale Geschäftsrisiken auf dem Immobilienmarkt betrachtet.
Wie wirkt sich die Zuwanderung der vergangenen Jahre auf den Immobilienmarkt aus?
Aktuelle Schätzungen deuten darauf hin, dass in Deutschland etwa 700.000 Wohnungen fehlen. Dieser hohe Bedarf resultiert aus verschiedenen Faktoren, darunter die anhaltend starke Zuwanderung der letzten Jahre und der wachsende Platzbedarf in Haushalten. Insbesondere in den Metropolregionen konzentriert sich der Bedarf an Wohnraum.
Dennoch mangelt es vielen potenziellen Käufern an finanzieller Kapazität, was zu einer Abnahme der effektiven Nachfrage nach (Kauf-)Immobilien geführt hat. In Anbetracht der aktuellen Situation besteht die mittel- bis langfristige Gefahr, dass die Mieten (weiterhin) erheblich steigen, da aufgrund des geringeren Neubauniveaus die Marktknappheit verschärft wird.
Was könnte die Politik kurzfristig tun um den Immobilienmarkt zu stützen?
Die Planungs- und Genehmigungsverfahren in Deutschland sind derzeit geprägt von hoher Komplexität und hohen Kosten. Es wäre sinnvoll, wenn die Regierung klare und leicht verständliche Förderprogramme einführen würde. Viele Bürgerinnen und Bürger haben vor allem die häufigen Änderungen in der Förderpolitik der KfW als chaotisch empfunden. Die Vorschriften für das KfW-Effizienzhaus 40 sind zu kompliziert, und das Gebäudeenergiegesetz hat zu unnötiger Verunsicherung geführt. Die Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren hingegen wird schon seit Jahren nicht ausreichend vorangetrieben.
Um in Deutschland nicht nur 200.000, sondern 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, sind eine zuverlässige Förderung und langfristige KfW-Zinskonditionen dringend erforderlich. Der Staat könnte außerdem durch steuerliche Anreize unterstützen, beispielsweise durch eine Senkung der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbssteuer, um Wohnraum erschwinglicher zu machen. In einigen Bundesländern beträgt die Grunderwerbssteuer mehr als 6 Prozent. Degressive Abschreibungsmöglichkeiten könnten die Bautätigkeit stimulieren, und Bauministerin Geywitz könnte hier mutiger vorgehen. Die Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnimmobilien sollte vom Staat nicht erschwert, sondern vereinfacht werden.
Generell sollten alle Faktoren, die die Bautätigkeit hemmen, überprüft werden. Kurz gesagt: Eine Reduzierung der Bürokratie, klar verständliche Förderprogramme und eine verringerte Steuerbelastung können die Bautätigkeit auch in Zeiten steigender Zinsen und Baukosten ankurbeln. Quelle
Immer wieder werde ich in meiner täglichen Arbeit damit konfrontiert, dass in Deutschland traditionell das selbstbewohnte Einfamilienhaus als die Universallösung für die private Altersvorsorge gehalten wird. Aber ist diese Erwartung noch zeitgemäß? Ein Exkurs mit meiner persönlichen Meinung zu diesem Thema.
Vielleicht kennen Sie es selbst: Für viele ist das selbst bewohnte Einfamilienhaus die beste Altersvorsorge. Seit vielen Jahrzehnten versucht man sich gerade in Deutschland auf diese Art und Weise abzusichern, dabei kommt es aber immer wieder zu den folgenden Trugschlüssen:
Trugschluss 1: „Ich kann kostenfrei wohnen, wenn das Haus erst einmal abbezahlt ist und muss im Alter keine Miete mehr bezahlen.“
Das stimmt natürlich grundsätzlich, jedoch vernachlässigen viele Eigentümer, dass Immobilien stetig instandgehalten werden müssen und Investitionen unabdingbar sind um den Wert des Eigenheims zu erhalten. Ich sehe in meiner täglichen Arbeit, was dabei herauskommt, wenn es Menschen im fortgeschrittenen Alter nicht mehr schaffen, die Immobilie angemessen instandzuhalten, oder schlichtweg das Geld für notwendige Modernisierungsmaßnahmen fehlt.
Die Immobilie leidet stark!
Probleme mit eintretender Feuchtigkeit, vergleichsweise hohe Betriebskosten aufgrund von schlechter Wärmedämmung und alter Heizungsanlagen, veraltete Elektrik- und Sicherheitstechnik, undichte Fenster, schimmelbefallene Keller und marode Sanitäreinrichtungen sind dabei nur einige Beispiele.
Trugschluss 2: „Wenn die Immobilie erst einmal abbezahlt ist, habe ich keine großen Aufwendungen mehr zu befürchten.“
Auch das ist falsch.
Banken kalkulieren in der Haushaltsrechnung einer Finanzierung regulär mit zu bildenden Investitionsrücklagen von 2,50 – 3,50 € je qm Wohnfläche und Monat und dieser Satz ist dabei nicht unrealistisch. Dies ergibt bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit ca. 150 qm Wohnfläche monatlich zu bildende Rücklagen in Höhe von etwa 375,00 – 525,00 €.
Wenn man berücksichtigt, dass eine etwa alle 30 – 50 Jahre anstehende Dachsanierung bei einem normalen Einfamilienhaus mit ca. 50.000 € zu Buche schlägt, sind diese Rücklagen keineswegs zu hoch einzuschätzen. Ich empfehle meinen Kunden stets, diese Rücklagen auch real zu bilden.
Neben den großen Investitionskosten für ein Dach fallen aber natürlich auch rehelmäßig kleinere Reparaturen und Investitionen an, die zwar jede für sich genommen oftmals nicht groß ins Gewicht fallen, jedoch in Summe keinesfalls zu vernachlässigen sind.
Hierbei spreche ich insbesondere von der Erneuerung von Heizungsanlagen, Austauschen von Schweißbahnen und Dachschindeln, Bad- und Sanitärmodernisierungen, Erneuerung von Bodenbelägen, Streichen & Tapezieren, Installation einer neuen Küche, Verputzen und Streichen der Außenfassade, Austausch von Türen und Fenstern und vieles mehr.
Abschließend hat man bei der selbstgenutzten Immobilie auch die weiter anfallenden Aufwendungen für Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Müllabfuhr etc. zu berücksichtigen, die gänzlich vom Eigentümer getragen werden müssen.
Nimmt man diese Maßnahmen nicht regelmäßig vor, leidet die Bausubstanz und die Immobilie verliert zusehends an Wert, oder kann mit der generellen Marktentwicklung vergleichbar besser gepflegter Immobilien nicht mithalten.
Trugschluss 3: „Wenn ich im Alter Geld brauche, kann ich die Immobilie einfach verkaufen.“
Über die vergangenen 50 Jahre haben Immobilien im Durchschnitt etwas über 2% (etwa das Maß der jährlichen Inflation) pro Jahr an Wert hinzugewonnen. Die vergangenen 10 Jahre (2012 – 2022) waren dabei aufgrund der Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der damit einhergehenden, übermäßig starken Nachfrage nach Wohneigentum eine Ausnahmeerscheinung, die es so vermutlich absehbar nicht wieder geben wird.
Insofern kann man auch das häufig genannte „Renditeversprechen“ (der Wert der Immobilie steigt jährlich überproportional an) bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern aus der heutigen Perspektive nicht mehr pauschal als Argument anführen.
Zudem sei noch erwähnt, dass man Steine sprichwörtlich nicht essen kann und das selbstgenutzte Einfamilienhaus somit nur bedingt Altersvorsorge taugt, wenn man nicht parallel auch privat vorgesorgt hat.
Es bringt nichts, ein abbezahltes Haus zu besitzen, wenn man kein Geld mehr hat um dieses zu unterhalten, oder der Kühlschrank am Ende des Monats leer bleibt. In diesem Fall bliebe nur der Verkauf der Immobilie, was wiederum dafür sorgen würde, dass man den Kaufpreis nutzen müsste um davon die Aufwendungen für Miete zu bestreiten und den Lebensunterhalt zu finanzieren.
Hat zum Zeitpunkt des Verkaufs die Nachfrage nach Immobilien möglicherweise durch vorab nicht absehbare Faktoren (z.B. Ghettoisierung, Wegzug von großen Arbeitgebern, marode regionale Infrastruktur) gelitten, kann die Immobilie auch überproportional im Wert gefallen sein.
Deswegen ist die selbstgenutzte Wohnimmobilie klassischerweise auch nur eine von drei Säulen der Altersvorsorgeplanung (neben gesetzlicher Rentenversicherung und privater Altersvorsorge) und nicht die Universallösung, für die sie fälschlicherweise oft gehalten wird.
Das soll abschließend nicht bedeuten, dass die selbstgenutzte Wohnimmobilie etwas Schlechtes ist – Nein, im Gegenteil! Aber sie ist nicht der Heilsbringer der Altersvorsorge, für die sie oft verkauft wird. – Es ist vielmehr eine Lifestyle-Entscheidung, als etwas Obligatorisches. Ein bewusster Luxus, den man sich gönnen will!
https://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2023/10/shutterstock_2073665813.jpg6851000Marvin Albrechthttps://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2022/11/logo_albrecht_immobilien.pngMarvin Albrecht2023-10-09 18:59:432023-10-09 19:08:52Immobilien als Altersvorsorge? Teil I: Das selbstbewohnte Einfamilienhaus
Die Regierung strebt an, die Bau- und Wohnungswirtschaft zu stabilisieren, indem sie interne Meinungsverschiedenheiten aus dem Weg räumt. In diesem Zusammenhang wird die Einkommensgrenze für die Förderung von Wohneigentum für Familien erhöht.
Höhere Einkommensgrenzen für Förderdarlehen und Umnutzung von Gewerbeimmobilien soll Krise in Wohnungswirtschaft abwenden
Die Bundesregierung plant, durch neue Maßnahmen die Krise in der Bau- und Wohnungswirtschaft zu bewältigen. Eine dieser Maßnahmen besteht darin, zinsvergünstigte Darlehen von der staatlichen Förderbank KfW einzuführen, um mehr Familien dazu zu ermutigen, Häuser zu bauen oder zu kaufen.
Um dies zu erreichen, wird die Einkommensgrenze überarbeitet. Bisher konnten sich nur wenige Familien mit einem maximalen Jahresgehalt von 60.000 Euro für Förderdarlehen qualifizieren. Zwischen Juni und August erhielten lediglich 212 Familien eine Förderung. In Zukunft wird die Einkommensgrenze für Familien mit einem Kind bei 90.000 Euro liegen.
Darüber hinaus plant die Regierung, die Umnutzung von Gewerbeimmobilien wie Büros in Wohnimmobilien zu erleichtern. Ein Förderprogramm soll die Umwandlung von Büros und Einzelhandelsräumen in umweltfreundliche Wohnungen unterstützen, wodurch das Potenzial für 235.000 neue Wohnungen erschlossen werden könnte.
Insgesamt enthält das Maßnahmenpapier der Bundesregierung 14 Punkte, die bei einem Spitzentreffen der Branche mit Bundeskanzler Olaf Scholz und Bundesbauministerin Klara Geywitz (beide SPD) am Montag diskutiert wurden.
Immobilienwirtschaft steht angesichts rapide gestiegener Zinsen und Baukosten vor einer großen Herausforderung
Dieses Maßnahmenpapier verdeutlicht, dass die Bundesregierung nach wie vor an ihrem Ziel festhält, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu errichten. Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Lage wird jedoch in diesem Jahr dieses Ziel voraussichtlich nicht mehr erreichbar sein, wie es in dem sechsseitigen Dokument heißt.
Olaf Scholz erklärte bei der Präsentation des Maßnahmenpakets am Montagnachmittag: „Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in Deutschland haben sich nicht verbessert. Dennoch müssen wir mehr erschwingliche Wohnungen bauen. Das erfordert eine massive Ausweitung der Aktivitäten im Wohnungsbau.“
Die Regierung beschreibt die Branche als herausgefordert, da sie mit rapiden Zinssteigerungen und erheblich gestiegenen Baukosten konfrontiert ist. Das Papier betont: „Obwohl die Kapazitätsauslastung in der Baubranche derzeit noch über 70 Prozent liegt, wird sie auf diesem Niveau voraussichtlich nicht bleiben. Daher sind weitere Anstrengungen erforderlich, um die Bau- und Wohnungswirtschaft zu stabilisieren, wobei Insolvenzen und Stellenabbau möglichst vermieden werden sollen.“
Gleichzeitig wird die Forderung nach beschleunigtem Bauen erhoben: „Es ist notwendig, die Bürokratie abzubauen, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen, die Digitalisierung voranzutreiben und innovative Bauverfahren zu fördern.“
Auf diese Weise will die Regierung konkret den Immobilienmarkt fördern
Eigentumsförderung soll attraktiver werden
Dies bedeutet, dass mehr Familien die Möglichkeit erhalten sollen, zinsgünstige Baukredite zu erhalten, um ihren Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Die staatlich geförderten Kredithöchstbeträge werden um 30.000 Euro auf bis zu 270.000 Euro angehoben. Zusätzlich dazu wird die Einkommensgrenze für den Erhalt eines zinsvergünstigten Darlehens von 60.000 Euro pro Jahr auf 90.000 Euro pro Jahr erhöht. Klara Geywitz erklärte am Montag: „Für jedes weitere Kind können zusätzlich 10.000 Euro pro Jahr hinzuverdient werden.“
Alte Immobilien sollen für junge Käufer interessanter werden
Ein weiteres Vorhaben der Bundesregierung ist das Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“, das für die Jahre 2024 und 2025 geplant ist. Dieses Programm soll den Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude unterstützen, wobei die Auflage besteht, dass eine Sanierung durchgeführt wird, die ebenfalls gefördert wird. Die Abwicklung dieses Programms erfolgt über die KfW, und die genaue Höhe der dafür zur Verfügung stehenden Gelder ist noch unklar.
Gewerbeflächen sollen zu Wohnraum umgenutzt werden
Des Weiteren ist ein zusätzliches Förderprogramm der KfW für die Jahre 2024 und 2025 geplant, das ein Budget von 480 Millionen Euro umfasst. Dieses Programm zielt darauf ab, Gewerbeimmobilien, darunter Büros und Einzelhandelsflächen, in umweltfreundliche Wohnräume umzubauen. Eigentümer und Investoren sollen dabei von zinsverbilligten Krediten profitieren, die aus Mitteln des Klima- und Transformationsfonds (KTF) bereitgestellt werden.
Die Bundesregierung plant, den Ländern in der Zeitspanne von 2022 bis 2027 insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Derzeit beteiligen sich die Länder mit rund 1,50 Euro für jeden Euro, den der Bund zur Verfügung stellt. Dies würde bedeuten, dass bis 2027 etwa 45 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stehen.
Zusätzlich dazu wird die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ihre vergünstigte Abgabe von bundeseigenen Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau und öffentliche Zwecke bis 2029 ausweiten. Es wird geprüft, ob den Kommunen höhere Vergünstigungen auf den Kaufpreis gewährt werden können. Anstelle der bisherigen 25.000 Euro pro neu geschaffener Sozialwohnung könnten 35.000 Euro Abschlag möglich sein.
Degressive Gebäudeabschreibung für Neubau-Wohngebäude
Für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 gebaut werden, ist eine degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) vorgesehen. Dabei gibt es keine Baukostenobergrenze. Diese Maßnahme soll den Neubau attraktiver gestalten, da in den ersten Jahren nach Fertigstellung größere steuerliche Abschreibungsbeträge geltend gemacht werden können.
Erstmals wird nicht der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn das entscheidende Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA sein. Diese degressive AfA ergänzt die bereits erfolgte Erhöhung der linearen AfA von zwei auf drei Prozent und die Sonder-AfA für besonders klimafreundlichen Mietwohnungsneubau.
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Angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Lage zieht die Bundesregierung die Verschärfung der energetischen Vorschriften in Erwägung. Ursprünglich war im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP geplant, den Effizienzhausstandard EH40 ab 2025 als verbindlichen gesetzlichen Neubaustandard einzuführen. Der aktuell geltende Neubaustandard ist der schwächere EH55.
Die Frage nach diesem Standard hatte innerhalb der Regierung zu kontroversen Diskussionen geführt, insbesondere die Grünen hatten an EH40 festgehalten wollen. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) erklärte nun, dass er es „nicht mehr für notwendig erachte, den neuen Standard EH40 auf die Schnelle einzuführen“. Die Einführung des Gebäudeenergiegesetzes werde sicherstellen, dass ab 2024 neue Gebäude klimafreundlich beheizt werden.
Höherer „Speed-Bonus“ beim Heizungseinbau
Der „Speed-Bonus“, der Hauseigentümer bei der zügigen Installation klimafreundlicher Heizungen unterstützt, soll erhöht und auf Wohnungsunternehmen sowie Vermieter ausgedehnt werden. Das Dokument betont, dass Wohnungsunternehmen dazu ermutigt werden sollten, einen zeitnahen Beitrag zur Wärmewende zu leisten. Dies soll auch dazu beitragen, Mieter zu entlasten.
Einsatz für anspruchsvolle Sanierungsquoten auf EU-Ebene
Bei den Verhandlungen auf europäischer Ebene über die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) setzt sich die Bundesregierung für „anspruchsvolle Sanierungsquoten“ für den gesamten Gebäudebestand ein. Sie strebt an, verpflichtende Sanierungen einzelner Wohngebäude zu verhindern.
Beschleunigen und Regeln vereinfachen
Um den Bau von bezahlbarem Wohnraum in Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten zu beschleunigen und zu vereinfachen, plant der Bund die Einführung einer befristeten Sonderregelung bis zum 31. Dezember 2026. Das Bundesbauministerium beabsichtigt, bis Ende des Jahres eine entsprechende Änderung des Baugesetzbuchs vorzulegen.
Im Dokument wird betont, dass Planung und Genehmigung erheblich beschleunigt werden müssen und dass die Überlastung der Bauämter reduziert werden muss. Es ist jedoch zu beachten, dass der Bund in diesem Bereich nur begrenzten Einfluss hat, da die Zuständigkeit für den Wohnungsbau in die Länder fällt. Daher wird angekündigt, dass der Bund noch in diesem Jahr einen „Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung“ mit den 16 Ländern abschließen möchte, ohne jedoch konkrete Einzelheiten für diesen Pakt zu nennen.
Darüber hinaus planen die Länder, im November ihre Bauordnungen zu ändern, um die Dauer aller Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau zeitlich auf drei Monate zu begrenzen – zumindest bis 2026. Zusätzlich sollen Typengenehmigungen für seriellen und modularen Bau bundesweit anerkannt werden und bestimmte Hausaufstockungen genehmigungsfrei gemacht werden.
Einführung der Wohngemeinnützigkeit
Die im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP zugesagte Einführung der Wohngemeinnützigkeit ist für das kommende Jahr geplant. Dieses Vorhaben zielt darauf ab, Wohnungen mit dauerhafter Sozialbindung zu schaffen. Die Bundesregierung beabsichtigt, dies durch Investitionszuschüsse und Steuervorteile zu realisieren. Diese Maßnahmen sollen vor allem sozialen Einrichtungen, Stiftungen, kirchlichen Trägern und Genossenschaften zugutekommen.
Bereits im Juni hatte Bauministerin Klara Geywitz (SPD) drei mögliche Optionen vorgestellt. Das vorliegende Dokument enthält jedoch keine konkreten Festlegungen zu diesem Thema und lässt die Frage der Finanzierung offen.
Noch keine Einigung zur Grunderwerbsteuer
Im vorliegenden Dokument wird anerkannt, dass bisher keine Einigung mit den Bundesländern in Bezug auf die Grunderwerbsteuer in Aussicht ist. Diese Steuer stellt eine wichtige Einnahmequelle für die Länder dar. Das erklärte Ziel besteht darin, Bürgerinnen und Bürger beim Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum zu entlasten, indem die Kaufnebenkosten gesenkt werden sollen.
In diesem Zusammenhang wurde den Ländern ein Vorschlag für eine „Öffnungsklausel“ unterbreitet, um ihnen die Möglichkeit zu geben, die Grunderwerbsteuer künftig flexibler zu gestalten. Bisher lehnt jedoch „eine Mehrheit der Länder“ diesen Vorschlag ab, wie es in dem Dokument heißt. Neue Ideen oder Lösungsansätze werden in dem Papier nicht präsentiert.
Bauministerin Klara Geywitz hatte bereits vor etwa einem Jahr ein Maßnahmenpaket mit 187 Vorschlägen vorgestellt, um Bauvorhaben und Investitionen zu fördern. Diese Ideen wurden vom „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ entwickelt, das von der SPD-Politikerin ins Leben gerufen wurde und Vertreter aus Politik, Wirtschaft und Zivilgesellschaft umfasste. Trotzdem konnten diese Maßnahmen bislang nicht die gewünschte Wirkung entfalten, und einige Bündnispartner boykottieren daher das Treffen im Kanzleramt an diesem Montag.
https://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2023/09/shutterstock_1165259683.jpg6671000Marvin Albrechthttps://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2022/11/logo_albrecht_immobilien.pngMarvin Albrecht2023-09-26 18:01:052023-09-26 18:01:37Wohnungsgipfel: Pläne der Bundesregierung für den Wohnungsbau
Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes sind ältere Immobilien aufgrund ihrer oft enormen Sanierungskosten häufig als riskante Investitionen angesehen worden. Die Bundesbauministerin plant nun, den Erwerb älterer Häuser attraktiver zu gestalten, indem sie gezielte Fördermaßnahmen einführt.
Erwerb alter und historischer Immobilien soll attraktiver werden
In Deutschland stehen zahlreiche historische Immobilien leer und werden auf dem Immobilienmarkt oft als unattraktive Objekte angesehen, da sie häufig zu groß sind, erhebliche Bauschäden aufweisen und die Sanierungskosten als übermäßig hoch gelten. Diese Situation könnte sich jedoch in naher Zukunft ändern, da Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) Maßnahmen plant, um den Erwerb alter Immobilien zu fördern und somit attraktiver zu gestalten.
Über geplante Förderung für Kauf von Bestandsimmobilien soll schnell entschieden werden
Im Gespräch mit der ‚Neuen Osnabrücker Zeitung‘ (NOZ) betonte Geywitz die Herausforderungen, vor denen wir stehen: ‚Wir verfügen über eine Vielzahl historischer Gebäude, während gleichzeitig der Bedarf an Wohnraum und bezahlbaren Einfamilienhäusern stetig wächst.“ Als Antwort auf diese Situation plant die Ministerin die Einführung eines Förderprogramms zur Unterstützung des Kaufs von Bestandsimmobilien, zusätzlich zu den bereits bestehenden Maßnahmen zur Förderung des Neubaus.
Die genaue Höhe der geplanten Fördermittel wurde von Geywitz bisher nicht konkretisiert, da noch Verhandlungen innerhalb der Bundesregierung laufen. Dennoch bekräftigte die Bauministerin ihren Entschluss, die geplante Förderung rasch umzusetzen, und äußerte die Zuversicht, dass es in den kommenden Wochen zu einer Entscheidung kommen wird.
Geplantes Förderprogramm soll auch dem starken Wertverfall von älteren Immobilien entgegenwirken
Die Bundesbauministerin hofft, dass das neue Förderprogramm den fortschreitenden Wertverfall nicht sanierten Häusern verlangsamen wird. Sie plant, durch die Stärkung der Nachfrage nach Bestandsimmobilien auch die Preise im Bestand zu stabilisieren. Dieser Ansatz wird als Möglichkeit angesehen, nicht nur wirtschaftlichen Nutzen zu generieren, sondern auch positive Auswirkungen auf die Umwelt und das Klima zu erzielen.
In der Vergangenheit gab es Kritik, insbesondere von der AfD und teilweise auch aus der Union, die behaupteten, dass das kürzlich verabschiedete Gebäudeenergiegesetz den Wert alter Immobilien erheblich mindere und sogar einer Enteignung gleichkomme. Die Ministerin kontert diese Vorwürfe, indem sie betont, dass selbst ohne das Gebäudeenergiegesetz die steigenden Kosten für Heizung mit Öl und Gas aufgrund der CO2-Bepreisung zur Installation moderner Heizsysteme führen würden. Sie weist außerdem darauf hin, dass der Boom am Immobilienmarkt inzwischen vorbei ist, was die Hauptursache für fallende Preise darstellt.
Kommentar von Marvin Albrecht zur Aussage von Bundesbauministerin Geywitz:
„Die Aussage von Frau Geywitz, dass die Preise für Bestandsobjekte fallen, damit zu begründen, dass der Boom am Immobilienmarkt vorbei wäre, ist so nicht korrekt und zu stark vereinfacht. Die momentane Entwicklung am Immobilienmarkt hängt hauptsächlich mit der Entwicklung der Zinsen für Immobilienfinanzierungen zusammen, die im Mittel seit dem Frühjahr 2022 um 300-400% gestiegen sind.
Die Steigerung der Finanzierungszinsen (siehe: Spitzenrefinanzierungsfazilität) hängt wiederum mit der seit 2022 explosionsartig angestiegenen Inflationsrate zusammen, welche durch geldpolitische Mittel (Steigerung des Leitzinssatzes der EZB – und damit der Spitzenrefinanzierungsfazilität) eingedämmt werden soll.
In A-, B- und C-Lagen (Metropolen, Metropolregionen, Großstädte) ist kein Nachfragerückgang nach Wohnimmobilien zu beobachten, der nicht mit den gestiegenen Finanzierungskosten zu begründen wäre. Der Wohnraummangel ist gerade in den vorgenannten Lagen nach wie vor ein großes Problem und einer der Gründe für die zuletzt stark gestiegenen Mieten in den Ballungszentren.
Von fallenden Kaufpreisen aufgrund eines Endes des Immobilienbooms zu sprechen ist daher fernab der Realität.“
Verband der Gebäudeenergieberater (GIH) widerspricht Aussage von Geywitz
Der Verband der Gebäudeenergieberater GIH bestätigt diese Ansicht und stellt fest, dass die Behauptung, das Gebäudeenergiegesetz sei für den Verlust von Immobilienwerten verantwortlich, da es die Immobilienpreise drücke, nicht zutreffend sei. Der GIH-Bundesvorsitzende Stefan Bolln äußerte sich dazu gegenüber der „NOZ“ und betonte, dass eine derartige Vereinfachung der Argumentation nicht gerechtfertigt sei.
Er führte weiter aus, dass im Allgemeinen gut gedämmte Neubauten aufgrund ihres geringeren Energieverbrauchs als sanierungsbedürftige Altbauten attraktiver seien, da die Reduzierung von CO2-Emissionen inzwischen ein breites Anliegen sei.
Nach anhaltenden Auseinandersetzungen in der Mehrheit der Ampel-Koalition hat der Bundestag die Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beschlossen. Das sogenannte Heizungsgesetz steht nun noch ausstehend zur Prüfung im Bundesrat. Geplant ist, dass es am 1. Januar 2024 in Kraft tritt.
Kernpunkt des neuen Gebäudeenergiegesetzes ist Pflicht für erneuerbare Energien bei Heizungen
Am 8. September 2023 wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom Bundestag nach langwierigen Konflikten verabschiedet. Ende September wird der Bundesrat voraussichtlich das sogenannte Heizungsgesetz erörtern. Das GEG sieht als Kernpunkt vor, dass ab Anfang 2024 jede neu installierte Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss.
Vor der Verabschiedung im Bundestag am 30. Juni 2023 hatten die Fraktionen, insbesondere die FDP, grundlegende Änderungen am ursprünglichen Entwurf der Bundesregierung vorgenommen.
Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht wegen neuem Heizungsgesetz
Ursprünglich sollte das Gebäudeenergiegesetz 2023 bereits Anfang Juli verabschiedet werden, jedoch hat das Bundesverfassungsgericht diesen Prozess vor der Sommerpause gestoppt. Das Gericht äußerte Bedenken hinsichtlich der ausreichenden Wahrung der Rechte der Abgeordneten. Thomas Heilmann, ein CDU-Abgeordneter, hatte aufgrund des straffen Zeitplans im Gesetzgebungsverfahren einen Antrag auf eine einstweilige Anordnung gestellt.
Am 5. September scheiterte ein Antrag der Opposition im Bundestag, die endgültige Entscheidung am 8. September zu verschieben. Die Opposition hatte eine erneute Beratung im zuständigen Ausschuss sowie eine Expertenanhörung gefordert. Schließlich hat der Bundestag während der Lesung am 8. September eine Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses angenommen. In dieser wird festgelegt, dass er im Streitverfahren von Heilmann vor dem Bundesverfassungsgericht (Aktenzeichen 2 BvE 4/23) Stellung beziehen und einen Prozessbevollmächtigten bestellen soll.
Ursprünglicher GEG-Entwurf war nach Rechtsgutachten verfassungswidrig
Der ursprüngliche Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) seitens der Bundesregierung war umstritten und führte sogar zu einem Rechtsgutachten, das zu dem Schluss kam, dass das Heizungsgesetz in seiner vorliegenden Form teilweise verfassungswidrig sei. Hier ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:
Ab dem 1. Januar 2024 ist es grundsätzlich vorgeschrieben, dass jede neu installierte Heizung – sei es in Neubauten oder Bestandsgebäuden, Wohn- oder Nichtwohngebäuden – mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen muss. Bestehende Heizungen können weiterhin betrieben und repariert werden. Die Verwendung fossiler Brennstoffe in Heizungen wird jedoch spätestens am 31. Dezember 2044 beendet.
Eigentümer haben die Möglichkeit, individuelle Lösungen umzusetzen, um den erforderlichen Anteil erneuerbarer Energien (mindestens 65 Prozent) nachzuweisen. Alternativ können sie aus den gesetzlich vorgesehenen pauschalen Erfüllungsoptionen wählen, darunter den Anschluss an ein Wärmenetz, eine elektrische Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Hybridheizung oder eine Solarthermie-basierte Heizung. Unter bestimmten Bedingungen sind auch „H2-Ready“-Gasheizungen erlaubt, die auf 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden können. Bestandsgebäude haben ebenfalls verschiedene Optionen, wie Biomasseheizungen oder Gasheizungen, die zu mindestens 65 Prozent auf Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff setzen.
Wenn eine Heizung kaputt geht und nicht repariert werden kann (eine sogenannte Heizungshavarie), gelten Übergangsfristen, die bis zu drei Jahre (bei Gasetagen bis zu 13 Jahre) betragen. In dieser Zeit kann vorübergehend auch eine gebrauchte fossil betriebene Heizung installiert werden, sofern ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, können die Übergangsfristen bis zu zehn Jahre betragen.
Für Wohnungseigentümer, die das 80. Lebensjahr erreicht haben und in Gebäuden mit bis zu sechs Wohneinheiten leben, entfällt im Havariefall die Pflicht zur Umstellung auf erneuerbare Heizungssysteme. Das Gleiche gilt für den Austausch von Etagenheizungen bei Wohnungseigentümern, die 80 Jahre oder älter sind und ihre Wohnung selbst bewohnen.
In jedem Einzelfall wird berücksichtigt, ob die notwendigen Investitionen in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag oder dem Wert des Gebäudes stehen. Dabei spielen auch Fördermöglichkeiten und Preisentwicklungen eine Rolle.
Für den Wechsel zu neuen Heizungen stehen verschiedene Unterstützungsmaßnahmen zur Verfügung, darunter Zuschüsse, Kredite und bereits bestehende Steuergutschriften. Ein neues Förderkonzept wurde entwickelt, um die Förderung an das reformierte GEG anzupassen. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWK) hat in seinen Berechnungen einen Nutzungszeitraum von 18 Jahren berücksichtigt.
Kritik und Stellungsnahme zum GEG im Bundesrat
In seiner Plenarsitzung am 12. Mai 2023 äußerte der Bundesrat Kritik am Entwurf zur zweiten Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), welchen das Kabinett am 19. April 2023 verabschiedet hatte. Hier sind die Hauptpunkte der Kritik:
Härtefallklausel anstelle von Altersgrenze: Ab Januar 2024 müssen alle neu installierten Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien verwenden (65-%-EE-Pflicht). Der vorliegende Entwurf sieht vor, dass Eigentümer, die das 80. Lebensjahr erreicht haben und Gebäude mit bis zu sechs Wohnungen selbst bewohnen, sowie Eigentümer, die 80 Jahre und älter sind und in ihren Gebäuden wohnen, im Havariefall von der Umrüstung befreit werden können. In seiner Stellungnahme forderte der Bundesrat, die geplante Altersgrenze durch eine Härtefallklausel zu ersetzen, die konkrete Sachgründe oder soziale Kriterien berücksichtigt. Alternativ wurde eine sachlich begründbare Altersgrenze, wie das Renteneintrittsalter, vorgeschlagen.
Mieterschutz und Wärmepumpe: Der Bundesrat setzte sich dafür ein, Mieter vor Mehrkosten durch teure Heizverfahren zu schützen. In der Stellungnahme wurde vorgeschlagen, dass Vermieter die Kosten für Brennstoffe nicht auf die Mieter umlegen dürfen sollten, wenn sie den Betrag übersteigen, der zur Erzeugung derselben Menge an Heizwärme mit einer ausreichend effizienten Wärmepumpe benötigt wird.
Quartiersansatz im GEG: Der Bundesrat unterstützte die umfassende Verankerung des Quartieransatzes im Gebäudeenergiegesetz und forderte zusätzliche Anreize für die Nutzung von Geothermie. Zudem wurde die Zulassung von raumlufttechnischen Anlagen zur Wärmerückgewinnung als Erfüllungsoption befürwortet.
Die Stellungnahme des Bundesrats wurde im Mai 2023 der Bundesregierung übermittelt. Wenn das GEG in der zweiten und dritten Lesung verabschiedet wird, wird die Länderkammer abschließend über das Einspruchsgesetz beraten.
FAQ zur GEG-Novelle vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz
Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) bietet auf seiner Website eine umfassende Liste mit häufig gestellten Fragen und den dazugehörigen Antworten an: BMWK – Erneuerbares Heizen (FAQ)
Gebäudeenergiegesetz 2023: Baustandard EH 55 ohne besondere Dämm-Regeln
Am 1. Januar 2023 trat die erste bedeutende Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft, wobei der Neubaustandard verschärft wurde. Der zulässige Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung eines Referenzgebäudes pro Jahr wurde von zuvor 75 Prozent (EH 75) auf 55 Prozent (EH 55) reduziert. Dabei bleibt die Anforderung an den Wärmeschutz unverändert. Es ist nicht mehr zwingend erforderlich, die Effizienzwerte allein durch die Dämmung der Gebäudehülle zu erreichen, wie ursprünglich geplant. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, Strom aus erneuerbaren Energien anzurechnen, auch wenn dieser vollständig ins Netz eingespeist wird.
Am 7. Juli 2022 wurden diese Anpassungen als Teil des sogenannten Osterpakets durch den Bundestag verabschiedet und am 8. Juli 2022 vom Bundesrat gebilligt.
Die Ampel-Koalition hat im März 2022 beschlossen, dass ab dem 1. Januar 2024 idealerweise jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden soll. In Ausnahmefällen kann diese Verpflichtung entfallen. Für das Jahr 2023 wurde die Ankündigung einer umfassenderen Novelle des GEG gemacht.
GEG: Hintergrund zum Gesetzgebungsverfahren
Am 1. November 2020 wurde das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wirksam, das eine wesentliche Ergänzung zum ursprünglichen GEG-Entwurf der Bundesregierung in der Fassung vom 29. Mai 2019 darstellte. Eine bedeutsame Änderung, die im Rahmen des Klimapakets beschlossen wurde, war das Verbot von Ölheizungen ab dem Jahr 2026. Ende Oktober 2019 billigte das Kabinett diese Änderungen, allerdings mit bestimmten Einschränkungen. Demnach dürfen Gas- oder Ölheizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, nur noch maximal 30 Jahre in Betrieb sein. Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen ab 2026 überhaupt nicht mehr betrieben werden.
Es gibt Ausnahmen von diesem Verbot, insbesondere wenn ein Gebäude weder mit Gas noch mit Fernwärme versorgt werden kann und die Heizung nicht mit erneuerbaren Energien betrieben werden kann. Des Weiteren sollen Hybridlösungen sowohl im Neu- als auch im Bestandsbau auch nach 2026 weiterhin möglich sein.
Zudem wurde der zuvor bestehende Solar-Förderdeckel von 52 Gigawatt installierter Leistung aufgehoben. Das GEG 2020 beinhaltet jedoch noch keine höheren energetischen Anforderungen für Neubauten oder Bestandsgebäude.
Die Einführung des GEG 2020 diente auch der Umsetzung einer EU-Gebäuderichtlinie, die für Neubauten ab 2021 den Standard des „Fast-Nullenergiehauses“ festgelegt hatte. Dies galt bereits seit 2019 für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand. Mit dem GEG 2020 sollten die Energieeinsparanforderungen für Gebäude vereinfacht und die EU-Richtlinie umgesetzt werden.
Der Gesetzgebungsprozess durchlief mehrere Etappen, darunter einen ersten gescheiterten Versuch im März 2016 und einen Referentenentwurf der Bundesregierung im Frühjahr 2017. Das Verfahren wurde vorübergehend eingefroren und erst nach der Bundestagswahl im September 2017 wieder aufgenommen. Ursprünglich war die Verabschiedung des Gesetzes für Anfang 2019 geplant, wurde jedoch mehrmals verschoben.
Am 22. Januar 2020 debattierte der Bundestag in erster Lesung über den überarbeiteten Referentenentwurf der Bundesregierung. Am 18. Juni 2020 wurde der GEG-Entwurf in zweiter und dritter Lesung vom Bundestag verabschiedet. Nach der Zustimmung des Bundesrats am 3. Juli 2020 wurde das neue GEG am 13. August 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat am 1. November 2020 in Kraft.
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Die gegenwärtig hohen Zinsen stellen eine Herausforderung für die Finanzierung des eigenen Wohnraums dar. Dennoch zeigt eine aktuelle Studie erneut, dass der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung in den meisten Regionen nach wie vor eine lohnenswerte Option ist. Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung zu beachten.
In drei von vier Landkreisen und kreisfreien Städten lohnt sich Kauf finanziell mehr als mieten
Die Entscheidung, ob man zur Miete wohnen oder eine Immobilie kaufen sollte, kann in finanzieller Hinsicht eine der bedeutendsten im Leben sein. Angesichts steigender Mietkosten und fallender Immobilienpreise würde die Antwort eigentlich klar sein, wenn nicht gleichzeitig die Finanzierungskosten für Immobilienkredite stark gestiegen wären.
Es steht jedoch fest, dass Wohnimmobilien in Deutschland zu den stabilsten Anlageklassen gehören und weiterhin effektiven Schutz vor Inflation bieten. Dies ist das Hauptergebnis des aktuellen Wohnkostenreports, der von Accentro, einem börsennotierten Immobilienunternehmen, in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln erstellt wurde.
Gemäß der aktuellen Studie war im vergangenen Jahr der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zur Eigennutzung in 328 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten kostengünstiger als das Mieten. Im Durchschnitt zahlten Käufer 10,04 Euro pro Quadratmeter für ihre eigene Wohnung, während Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen bei 10,90 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Schnitt ergab sich somit ein Kostenvorteil von etwa acht Prozent beim Kauf im Vergleich zur Miete, wobei dieser Wert nicht nur die Finanzierungskosten, sondern auch die Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum berücksichtigt.
Laut den Angaben von Immobilienhändlern gehören Wohnimmobilien, insbesondere in Deutschland, zu den stabilsten Anlageklassen und bieten angesichts hoher Inflationsraten einen soliden Schutz vor Wertverlust. Dies wird in dem Bericht betont. Das Verhältnis zwischen dem Kauf und der Miete dürfte sich sogar weiterhin zugunsten des Kaufs verschieben, da aufgrund der Inflation weitere Anstiege bei den Mietpreisen zu erwarten sind, was sich positiv auf die finanziellen Vorteile für Eigenheimbesitzer auswirken könnte. Besonders deutlich sind diese Vorteile für Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum in den „Top 7“ deutschen Städten, nämlich Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Das Berliner Umland wird als Favorit genannt, da Experten in vielen Kreisen klare Kostenvorteile von 20 Prozent oder mehr erkennen.
Der Haken: Rasante Preisanstiege wie in den vergangenen zehn Jahren sind nicht mehr sehr wahrscheinlich
Die Studie zeigt, dass die Kosten für selbstgenutztes Wohneigentum im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2021 signifikant gestiegen sind, was den Vorteil des Kaufens gegenüber dem Mieten verringert hat. Dieser Anstieg wird hauptsächlich auf die rasche und starke Zunahme der Fremdkapitalzinsen für Immobiliendarlehen zurückgeführt. Für Käufer, die über erhebliches Eigenkapital verfügen, spielt dies eine geringere Rolle. Personen, die jedoch einen erheblichen Teil ihres Immobilienerwerbs finanzieren müssen, sind benachteiligt, da sie wesentlich höhere Zinsen zahlen. Dadurch schrumpft der Unterschied zwischen Mieten und Kaufen.
Die Autoren der Studie, Pekka Sagner und Michael Voigtländer, betonen jedoch, dass trotz der nach wie vor bestehenden Argumente für den Immobilienkauf eine wichtige Einschränkung gilt: Die Ära der enormen Preissteigerungen bei Wohneigentum ist vorbei. Die Studienautoren prognostizieren, dass der Wohneigentumsmarkt bis Ende 2023 wieder an Fahrt gewinnen wird. Allerdings ist ein automatischer Preisanstieg, wie er fast ein Jahrzehnt lang stattgefunden hat, nicht mehr garantiert. Der genaue Zeitpunkt für die Erholung der Transaktionsvolumina hängt auch davon ab, wann die Inflationsraten auf ein niedrigeres Niveau zurückgehen.
Quelle / In vielen Regionen Deutschlands kann man mit dem Immobilienkauf Geld sparen
Andere Studien belegen auch, dass sich kaufen weiterhin lohnt
Die Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) haben im Rahmen des Postbank Wohnatlas ebenfalls eine Analyse durchgeführt, um herauszufinden, in welchen Regionen es vorteilhafter ist, zu mieten, und wo der Erwerb von Immobilieneigentum in Betracht gezogen werden sollte. Die ermittelten Ergebnisse bieten einen umfassenden Einblick in die bundesweite Situation auf dem Immobilienmarkt und bringen dabei so manche überraschende Erkenntnisse ans Licht.
Für diese Analyse wurde eine 70-Quadratmeter-Wohnung als Grundlage verwendet. Die Berechnung beruhte auf einem Zinssatz von 4,6 Prozent, einer Anfangstilgung von 2,1 Prozent und einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. Dabei wurden keine Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Umbauten berücksichtigt. Dies vereinfacht zwar die Berechnung, verringert jedoch die Aussagekraft der Ergebnisse in gewissem Maße.
Für die Mietberechnung wurde die lokale Nettokaltmiete als Grundlage verwendet. Unter der Annahme einer marktüblichen Finanzierung ergibt sich laut Einschätzung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Postbank ein interessanter Trend in Ostdeutschland: Am deutlichsten zeigt sich der Vorteil des Immobilienkaufs im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt. Hier betrug im Jahr 2022 der Anteil des Haushaltseinkommens, der für die Kreditfinanzierung einer Wohnung aufgebracht werden musste, lediglich 9,6 Prozent, während für die Mietzahlung dagegen 11,9 Prozent des Einkommens fällig waren.
Eine gängige Faustregel besagt, dass Wohnkosten nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen sollten. Die Experten stellen jedoch fest, dass es für Durchschnittshaushalte in vielen deutschen Regionen im Jahr 2022 zunehmend schwierig wurde, diese Obergrenze einzuhalten. Demnach hätte der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen durchschnittlichen Haushalt in 256 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten im vergangenen Jahr mit weniger als einem Viertel des verfügbaren regionalen Haushaltseinkommens finanziert werden können, wobei in gut der Hälfte dieser Fälle weniger als 20 Prozent des Haushaltseinkommens erforderlich waren. Die restlichen Regionen waren hingegen erheblich teurer.
Auch in Bremen, Oldenburg und im Landkreis Oldenburg lohnt sich der Immobilienkauf oftmals
Gemäß der Studie lässt sich auch in den beliebten Lagen in Bremen, Oldenburg und im Landkreis Oldenburg und Umgebung Geld beim Immobilienkauf sparen. Die Einsparpotenziale sehen dabei wie folgt aus:
Vorteil eines Selbstnutzers gegenüber Mieten:
Bremen: 21,80% Kostenvorteil
Oldenburg: 19,90% Kostenvorteil
Landkreis Oldenburg: 25,50% Kostenvorteil
Landkreis Ammerland: 17,10% Kostenvorteil
Landkreis Diepholz: 29,60% Kostenvorteil
Landkreis Vechta: 10,00% Kostenvorteil
Landkreis Cloppenburg: 39,30% Kostenvorteil
Landkreis Wesermarsch: 20,70% Kostenvorteil
Landkreis Osterholz: 29,20% Kostenvorteil
Landkreis Verden: 30,60% Kostenvorteil
Natürlich hängt diese Betrachtung immer von den individuellen Finanzierungsbedingungen, dem Kaufpreis der Immobilie und von anderen Faktoren ab, dennoch lässt sich diese Studie gut für eine grobe Einordnung zurate ziehen um zu prüfen, ob sich der Kauf vielleicht doch mehr lohnt, als die langfristige Miete. Schließlich baut man mit dem Kauf das eigene Vermögen aus, statt bei der Miete das Vermögen anderer zu mehren.
https://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2023/07/shutterstock_1692156745-scaled.jpg17072560Marvin Albrechthttps://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2022/11/logo_albrecht_immobilien.pngMarvin Albrecht2023-09-05 15:01:322023-09-05 17:15:09Studie: In vielen Regionen Deutschlands lohnt sich kaufen noch mehr als mieten
Sie möchten eine Modernisierung an Ihrer Immobilie vornehmen, das Dach neu eindecken lassen oder die Wärmedämmung verbessern lassen? Mit dieser neuen Finanzierungsvariante können Sie sich das Vorhaben trotz gestiegener Zinsen bequem und langfristig planbar leisten.
Bis zu 50.000 Euro für wohnwirtschaftliche Zwecke ohne Grundschuld oder Hypothek
Die gestiegenen Zinsen machen es für viele Immobilieneigentümer schwierig und teuer, Geld für eine anstehende Modernisierung, eine Sanierung, längst überfällige Renovierungsarbeiten oder andere Vorhaben zu erhalten.
Die Banken haben nun darauf reagiert und bieten Geld für die Modernisierung einer Immobilie bis 50.000€ ohne grundschuldliche Besicherung zu Konditionen, die weit besser sind als die für ein Privatdarlehen/Konsumkredit. Unverbindliche Anfrage stellen
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Keine neue Grundschuld auf der Immobilie
Darlehen wird rein auf Bonität abgestellt
lange Laufzeit
niedrige, planbare Rate
kein Verwendungsnachweis
Auszahlung direkt aufs Konto von einem deutschen Kreditinstitut
Nachteile:
Nur für wohnwirtschaftliche Verwendung: z.B. Heizungserneuerung, Solar- und Photovoltaikanlagen, Dacherneuerung, Innen- und Außenausbau, Modernisierungsmaßnahmen, Sanierungsmaßnahmen, Renovierungsarbeiten, Baderneuerung, Fenstererneuerung etc. (Ausnahmen möglich)
Beispielrate:
50.000,00 € Darlehen bekommen Sie in der Regel ab einer Rate von ca. 325 € monatlich (Laufzeit bis Volltilgung ca. 24 Jahre, Zinsbindung bis zur Volltilgung)
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Gute Bonität und stabile Einkommenssituation
Saubere Schufa
Keine neuen Darlehen und Grundschulden/Hypotheken in der Schufa in den letzten 2 Jahren
Die Alternative ist durch negative Begleiteffekte meist teuer und unattraktiver
Die Finanzierung von Modernisierungsvorhaben mit einem Kreditvolumen bis 50.000 Euro gelingt bisher meist nur mithilfe von zwei Optionen, die erhebliche Nachteile bergen.
Privatdarlehen/Kredit zur freien Verwendung Nachteile: Hohe Zinsen, starke Beeinträchtigung der Kreditwürdigkeit durch negative Schufaeinordnung von Privatdarlehen und Konsumkrediten, hohe Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung, Laufzeiten max. 8-10 Jahre, hohe monatliche Belastung
Immobiliardarlehen: Nachteile: Unter 100.000 € Darlehensvolumen meist Minderbetragszuschläge bei den Finanzierungszinsen, nachrangige Eintragung vom Darlehen im Grundbuch, Notar- und Grundbuchkosten durch grundschuldliche Besicherung und Eintragung der Grundschuld, hohe Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung, Zinsänderungsrisiko nach Ende der Zinsbindung
Somit bietet sich in vielen Fällen die neue Variante an, da sie günstiger, unbürokratischer und langfristig planbarer ist, als die herkömmlichen Optionen.
Davon ausgenommen sind zum Beispiel Fälle, bei denen innerhalb der nächsten 24 Monate eine Anschlussfinanzierung oder Prolongation des bestehenden Darlehens ansteht. In diesem Fall lohnt es sich in der Regel, das neue Darlehen um die Summe der Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen.
Wie sich das neue Darlehen für Banken rechnet obwohl es deutlich günstiger ist
Die finanzierenden Banken merken durch die seit 2022 erheblich gestiegenen Zinsen einen starken Rückgang in der Anzahl der Bau- und Immobilienfinanzierungen, die einen großen Teil des Basisgeschäfts der Banken ausmachen.
Auch wenn sich der Markt inzwischen stabilisiert hat und die Nachfrage nach Krediten für Immobilien wieder steigt, müssen die Banken dennoch Mittel und Wege finden um das sehr wichtige Finanzierungsgeschäft wieder anzukurbeln. Hier bietet es sich an, unkonventionell zu agieren und neue Produkte und Ideen auf den Markt zu bringen.
Durch die kommenden EU-Vorgaben zur Verbesserung der Energiebilanz der Wohngebäude und den immer teurer werdenden Neubauimmobilien, wird der Ruf nach bezahlbaren Modernisierungskrediten immer lauter. Die Herausgabe von attraktiven Konditionen ist daher die logische Konsequenz.
Bei Darlehen in einer Größenordnung von bis zu 50.000 € ist das Risiko in den meisten Fällen überschaubar und die Banken finanzieren sich über die lange Laufzeit der Darlehen. Dadurch ergeben sich attraktive Konditionen für Darlehensnehmer und eine Ausweitung des Kreditvolumens für die finanzierenden Banken. Beide Seiten profitieren gleichermaßen.
https://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2023/04/shutterstock_2213228583.jpg6671000Marvin Albrechthttps://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2022/11/logo_albrecht_immobilien.pngMarvin Albrecht2023-08-29 15:37:442023-08-29 15:41:30Finanzierung von Modernisierungen bis 50.000 Euro ohne Grundschuld oder Hypothek
Die rasant steigenden Mieten setzen zahlreiche Menschen an vielen Orten unter erheblichen Druck. Als Reaktion darauf plant die SPD eine verstärkte Regulierung des Wohnungsmarktes, um die Spielräume für Mietsteigerungen einzuschränken.
Pläne sehen Begrenzung der Mieterhöhungen auf 6% innerhalb von drei Jahren vor
Die SPD strebt eine verstärkte Begrenzung von Mieterhöhungen an. Verena Hubertz, stellvertretende Fraktionsvorsitzende der SPD, betonte in einem Interview mit der „Bild am Sonntag“, dass eine Atempause für Mieter dringend erforderlich sei. Sie plädiert für einen dreijährigen Mietenstopp. Angesichts der beträchtlichen Anstiege der Mieten und der stark zunehmenden Neben- und Heizkosten aufgrund des Konflikts in der Ukraine sieht die SPD laut Hubertz einen dringenden Handlungsbedarf.
Gemäß den Plänen der SPD sollen Vermieter jedoch auch weiterhin die Möglichkeit haben, die Miete anzupassen – allerdings nur um maximal sechs Prozent innerhalb von drei Jahren in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dies soll nur erlaubt sein, bis die Miete das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hat. Im Rahmen der bevorstehenden Klausur der Bundestagsfraktion am Montag wird über einen Maßnahmenkatalog zur Stärkung des Mieterschutzes beraten und entschieden.
Derzeit besteht eine allgemeine Obergrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt beträgt diese Grenze 15 Prozent. Im Koalitionsvertrag hatten die Parteien der Ampel-Koalition vereinbart, diese Begrenzung auf elf Prozent herabzusetzen. Die SPD-Fraktion ist jedoch angesichts der aktuellen besorgniserregenden Wohnungsmarktsituation der Meinung, dass dieser Schritt nicht ausreichend ist.
Ein entsprechendes Beschlussdokument für die bevorstehende Fraktionsklausur in der kommenden Woche, über das auch die Nachrichtenagentur dpa informiert, wurde bereits vom geschäftsführenden Fraktionsvorstand verabschiedet. Es soll auf der Klausur in Wiesbaden mit einer größeren Anzahl von Teilnehmern diskutiert werden.
SPD setzt auch Indexmietverträge und Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb auf den Prüfstand
In diesem Zusammenhang wird ebenfalls eine Lösung für Indexmietverträge gefordert. Diese Mietverträge, die an die Inflationsrate gekoppelt sind, haben sich zu einem Problem entwickelt, da die Preise – und somit die Mieten – aufgrund des Ukrainekriegs stark angestiegen sind. Die SPD argumentiert, dass die bisherige Regelung in vielen Fällen zu Mietsteigerungen von über zehn Prozent pro Jahr geführt hat. Als Lösungsansatz schlägt die SPD nun vor, Indexmieten nicht mehr an die Inflationsrate, sondern an die allgemeine Entwicklung der Nettokaltmieten zu binden. Alternativ sollte zumindest eine wirksame Begrenzungsgrenze für derartige Verträge eingeführt werden.
Die SPD plant auch Maßnahmen gegen hohe Nebenkosten beim Kauf von Wohnungen oder Häusern. Künftig sollen Käufer nur dann Maklergebühren zahlen müssen, wenn sie den Makler persönlich beauftragt haben. Für Notarkosten soll eine Pauschalregelung gelten.
Rückläufige Zahl von Neubauvorhaben drückt zusätzlich auf den Mietwohnungsmarkt
Die Fraktion äußert Bedenken in Bezug auf die Energiestandards für Neubauten. Angesichts der gegenwärtigen Gegebenheiten im Bau- und Wohnungssektor möchte die Fraktion die Einhaltung des EH40-Standards im Neubau weiterhin durch Fördermaßnahmen unterstützen und vorerst nicht die Verschärfung der Baukosten durch eine Einführung eines neuen, anspruchsvolleren Effizienzstandards verfolgen. Dieser Schritt wird vor allem deshalb zurückgestellt, weil strengere Dämmvorgaben die Baukosten zusätzlich erhöhen würden.
Die ohnehin angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt hat sich jüngst aufgrund der Coronapandemie und des Ukrainekriegs weiter verschärft. Sowohl die Kosten für Bauvorhaben als auch die damit verbundenen Kredite sind angestiegen. Gleichzeitig herrscht ein Fachkräftemangel in der Branche.
https://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2023/08/shutterstock_1966501459.jpg6681000Marvin Albrechthttps://www.albrecht-ventures.com/wp-content/uploads/2022/11/logo_albrecht_immobilien.pngMarvin Albrecht2023-08-28 18:12:222023-08-28 18:14:54SPD fordert bundesweiten „Mietenstopp“ für drei Jahre
