Schlagwortarchiv für: tilgung

Wirtschaftsminister Habeck kündigt großzügige Hilfen für Hauseigentümer an, um sie nicht zu überfordern, wenn ab 2024 neue Gas- oder Ölheizungen verboten werden. Allerdings sind diese Hilfen nicht für alle Eigentümer vorgesehen.

Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck hat Pläne zur Einführung eines Förderprogramms in Milliardenhöhe bekannt gegeben, um den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen ab 2024 sozial abzufedern. Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen sollen unterstützt werden, um sich den Umstieg leisten zu können.

Neu installierte Heizungen sollen ab 2024 zu mindestens 65% aus erneuerbaren Energien betrieben werden, was faktisch ein Aus für neue Gas- und Ölheizungen bedeutet. Habeck betonte jedoch, dass es Ausnahmen und Übergangsfristen geben wird. Das Förderprogramm wird am Einkommen orientiert sein und als eine soziale Staffelung aufgesetzt sein.

„Niemand rennt in den Keller und reißt das raus“

Bestehende Gas- oder Ölheizungen werden nicht verboten – „Niemand rennt in den Keller und reißt das raus.“ so Habeck wörtlich. Details zur geplanten Neuregelung werden nach einer Abstimmung innerhalb der Koalition zusammen mit einem Entwurf für ein neues Gebäudeenergiegesetz vorgestellt werden.

Woher das Geld für die Förderung kommen soll, ist noch unklar. Der geplante Plan zum Verbot von Einbau von neuen Öl- und Gasheizungen in Neubauten ab 2024 ist innerhalb der Koalition umstritten. Habeck verteidigt jedoch die Wärmewende als notwendig, um gesetzlich festgelegte Klimaziele und eine wohlstandssichernde Transformation der deutschen Wirtschaft zu erreichen.

Zum umfangreichen Artikel im Spiegel vom 09.03.2023: https://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/oel-und-gasanlagen-robert-habeck-will-heizungs-umstieg-mit-milliarden-programm-foerdern-a-f0193098-0528-4e93-ae63-def7f44c9552

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren?

Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen?

Sie haben Fragen zur energetischen Modernisierung oder Sanierung Ihrer Immobilie?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Tolle Neuigkeiten! Wir sind seit März 2023 offiziell Partnermakler von hausfrage.de aus Bremen! Direkt zu unserem Partnerprofil!

Was ist hausfrage.de?

Hausfrage.de verbindet Eigentümer mit den besten Immobilienmaklern aus der Region und hat schon über 500.000 Eigentümern geholfen, aktuell wird alle 30 Sekunden eine neue Bewertungsanfrage gestellt. Eigentümer können ihre Immobilie kostenfrei bewerten und sich passende Makler aus der Region empfehlen lassen.

Wenn Sie Ihre Immobilie über unser Profil auf hausfrage.de bewerten lassen, erhalten SIE sofort eine Werteinschätzung per Mail! Natürlich vollkommen kostenlos und unverbindlich. Hier kommen Sie direkt zu unserem Profil, wo Sie sofort Ihre kostenlose Immobilienbewertung erhalten können: https://www.hausfrage.de/immobilienmakler/albrecht-immobilien-albrecht-ventures/

In der FAQ-Rubrik finden Sie viele hilfreiche Tipps & Tricks und Antworten auf häufig gestellte Fragen. Auch finden Sie dort hilfreiche Ratgeber und Hilfestellungen für häufige Fragen von Immobilieneigentümern. Wir freuen uns Partner von hausfrage.de zu sein und sind sicher, damit viele weitere Vorteile für unsere Kunden bieten zu können.

Hier geht es zu unseren Immobilien-Ratgebern!
Hier erfahren Sie, wie wir Ihre Immobilie erfolgreich zum bestmöglichen Verkaufspreis vermarkten.

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Es klingt verlockend: Sie bekommen viel Geld für Ihre Immobilie und können trotzdem wohnen bleiben. Nun warnt die BaFin vor dem Immobilien-Teilverkauf als vermeintliche Lösung für die Altersvorsorgelücke bei Immobilieneigentümern.

Die Bafin, die Finanzaufsichtsbehörde in Deutschland, hat ältere Menschen vor Teilverkauf-Modellen von Immobilien gewarnt, die oft mit dem Versprechen finanzieller Freiheit angepriesen werden. Laut der Bafin werden Teilverkäufe als einfache, schnelle und sichere Möglichkeit beworben, obwohl sie in der Realität oft nicht halten, was die Werbung verspricht.

Was ist der Teilverkauf bei Immobilien?

Einige Unternehmen wie Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital oder Engel & Völkers bieten Teilverkauf-Modelle an, bei denen die Eigentümer bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen verkaufen und diesem die Vollmacht erteilen, die Immobilie später zu verkaufen – spätestens im Todesfall. Währenddessen können die bisherigen Eigentümer die Immobilie weiter bewohnen oder vermieten und dafür ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. Dies erfolgt durch die Einräumung eines besonderen Nutzungsrechts, normalerweise in Form eines Nießbrauchs.

Die Unternehmen werben damit, dass die Eigentümer mit dem erhaltenen Geld ihre lang gehegten Wünsche wie große Reisen, den seniorengerechten Umbau des Hauses, eine energetische Sanierung oder einen höheren Lebensstandard erfüllen können. Gleichzeitig behalten sie die Kontrolle über ihre Immobilie bis hin zum Rückkauf. In einigen Fällen kann es sich dabei um eine sechsstellige Summe handeln.

Laut Katharina Lawrence, einer Juristin bei der Verbraucherzentrale Hessen, richten sich Anbieter von Teilverkauf-Modellen in der Regel an ältere Menschen, insbesondere solche mit geringer Rente, deren Altersvorsorge in ihrer eigenen Immobilie steckt. Allerdings sind die Verträge dieser Modelle sehr komplex und schwer zu verstehen, sogar für Juristen.

Beim Immobilien-Teilverkauf bleiben trotzdem laufende Kosten beim Eigentümer – Hinzu kommt ein Nutzungsentgelt

Die Bafin sieht bei den Teilverkauf-Modellen eine Vielzahl von Tücken. Obwohl ein hoher Teilkaufpreis verlockend klingt, hängen das monatliche Nutzungsentgelt, der Mindesterlös und sämtliche Gebühren beim Gesamtverkauf von diesem ab. Nach einem Teilverkauf fallen auch weiterhin die laufenden Kosten einer Immobilie an. Des Weiteren erhält die Teilkauf-Firma beim Teilverkauf oder Rückkauf immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für ihren Immobilienteil, auch wenn die Immobilie keinen Wertzuwachs aufweist. Die Bafin warnt auch vor einem hohen und „teilweise unkalkulierbaren“ monatlichen Nutzungsentgelt:

Wenn das monatliche Nutzungsentgelt beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr beträgt, wird der eingenommene Teilkaufpreis innerhalb von zwanzig Jahren aufgebraucht sein.

Normalerweise ist die Gebühr für einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise zehn Jahre, festgeschrieben und steigt mit der Zeit an. Nach Ablauf dieser Frist kann es zu einer Erhöhung kommen. Wenn jemand das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr zahlen kann, besteht die Gefahr, dass das Haus verkauft werden muss und die Bewohner ausziehen müssen.

Fazit

Am Ende kann man zusammenfassend sagen, dass der Immobilien-Teilverkauf nur für wenige Immobilieneigentümer wirklich die beste Option zu sein scheint. Die komplizierten Verträge und Nachteile aus einem Teilverkauf bilden einen starken Kontrast zu dem vermeintlich einfachen Weg, schnell an eine große Menge Kapital zu gelangen.

Zum Artikel der BaFin: https://www.bafin.de/SharedDocs/Veroeffentlichungen/DE/Verbrauchermitteilung/weitere/2023/Meldung_2023_03_03_Immobilien_Teilverkauf.html

Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen und benötigen für die weitere Planung eine unverbindliche Wertermittlung? Füllen Sie dazu einfach unser Formular zur Wertermittlung aus und wir senden Ihnen schnellstmöglich und kostenlos eine ungefähre Werteinschätzung zu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren?
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Die neuen KfW-Förderprogramme (297/298) sind da und locken mit attraktiver Förderung. Aber lohnt sich die Förderung trotz hoher Anforderungen?

Ab heute steht Bauherren die neue KfW-Förderung zur Verfügung. Die staatliche Förderbank bietet zinsverbilligte Kredite an, bei denen der Zinssatz im günstigsten Fall nur bei 0,01 Prozent liegt. Dies soll den Weg in die eigenen vier Wände erleichtern, da dieser aufgrund der stark gestiegenen Zinsen für viele Kaufwillige deutlich schwieriger geworden ist. Die KfW möchte diese Entwicklung abfedern und bietet nunmehr keine Zuschüsse für die Tilgung, sondern Darlehen mit besseren Konditionen als am Markt an. Verbraucher können mit den neuen Programmen (297/298) eine Förderung bis zu einer Darlehenssumme von 150.000 Euro erhalten.

Das neue Förderprogramm ist ausschließlich für Neubauten mit guter Energiebilanz und nicht für den Kauf von Bestandsimmobilien geeignet. Konkret gilt die Förderung nur für neugebaute Gebäude mit dem Effizienzhaus-40-Standard, was bedeutet, dass das Haus lediglich 40 Prozent der Energie im Vergleich zu einem gesetzlich definierten Referenzhaus verbraucht.

Diese Einschränkung ist für die Politik unverzichtbar, da der Gebäudesektor immerhin 40 Prozent der CO2-Emissionen ausmacht. Um die Klimaziele zu erreichen, ist eine Veränderung in diesem Bereich unumgänglich. Auf lange Sicht würde sich der Fokus auf energieeffizientes Bauen auch finanziell für Verbraucher auszahlen, so Bauministerin Klara Geywitz (SPD) kürzlich. Sie betonte: „Wer heute noch so baut wie früher, um Geld zu sparen, schadet dem Klima und seinem Geldbeutel durch horrende Nebenkosten.“

Effizienzhäuser haben eine bessere Energiebilanz als unsanierte Bestandsimmobilien, was sich in niedrigeren Heizkosten widerspiegelt. Um die neue Förderung in Anspruch zu nehmen, müssen jedoch einige Dinge beachtet werden und zunächst tiefer in die Tasche gegriffen werden.

Die Zertifizierung für die Förderung kann bis zu 15.000 EUR kosten

Die Zertifizierung allein kann bis zu 15.000 Euro kosten. „Bei der neuen Förderung führt kein Weg an einem Energieberater vorbei“, erklärt Jürgen Leppig, Bundesvorsitzender des Energieberaterverbands GIH. Eine Voraussetzung für die Förderung ist, dass ein Energiesachverständiger hinzugezogen wird. Dieser prüft, ob das Projekt den EH40-Standards entspricht, beispielsweise ob ein Lüftungskonzept vorhanden ist oder ob der sommerliche Wärmeschutz gewährleistet ist. Er muss auch einen Nachweis darüber erstellen, den Verbraucher zusammen mit dem Antrag einreichen müssen. Die Deutsche Energie-Agentur listet zugelassene Energieberater auf. Bei EH40-Projekten beträgt die maximale Fördersumme 100.000 Euro.

Die KfW-Förderung bietet bis zu 150.000 Euro für Neubauten mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG-Plus). Dabei werden auch die bei der Bauphase entstehenden Treibhausgase berücksichtigt. Allerdings müssen die Regeln hier noch strenger eingehalten werden als bei dem EH40-Standard. Um das QNG-Siegel zu erhalten, muss das Vorhaben von einer speziellen Organisation genehmigt werden, die durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) zertifiziert ist. Die Zertifizierungskosten belaufen sich auf 10.000 bis 15.000 Euro, je nach Komplexität des Projekts. Obwohl es mittlerweile keine Zuschüsse mehr für die Begleitung durch einen Energieberater gibt, lohnt sich die Förderung insgesamt, vor allem, wenn Verbraucher ohnehin einen energetischen Neubau planen, trotz der hohen Kosten für den Energieberater, so der GIH-Vorsitzende Jürgen Leppig.

Das Einsparpotenzial bleibt trotz hoher Anforderungen groß

Jörg Utecht, Chef des Münchner Finanzierungsvermittlers Interhyp, stimmt zu, dass die neue KfW-Förderung die Machbarkeit des Projekts für Menschen, die den Bau eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse anstreben, deutlich verbessert. Die Zinsverbilligung durch die KfW beträgt etwa vier Prozent. Bei einer zehnjährigen Laufzeit wird der Kredit praktisch zum Nulltarif angeboten: Der Sollzins liegt bei 0,01 Prozent.
Der Interhyp-Vorstand hat das Einsparpotenzial berechnet und kommt zu dem Schluss, dass Verbraucher bei einer zehnjährigen Zinsbindung monatlich fast 300 Euro gegenüber dem aktuellen Bestzins von 3,6 Prozent sparen können.

Dies entspricht insgesamt Einsparungen von 40.000 Euro für die gesamte Laufzeit. GIH-Vorstand Leppig glaubt jedoch, dass nur ein kleiner Teil der Kaufinteressenten von der Förderung profitieren wird, da die Kosten für den Neubau für viele Durchschnittsbürger zu hoch sind. Er meint, dass die Förderung „an der Realität vorbeigeht“ und für den Normalbürger nicht in Frage kommt. Klimaschutz ist eben auch eine Frage des Geldbeutels.

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren?
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

In diesem Ratgeber geben wir Ihnen 5 wichtige Tipps für den privaten Immobilienverkauf und worauf es bei der Vermarktung einer Immobilie wirklich ankommt.

1. Die richtigen Interessenten ansprechen

Als privater Immobilienverkäufer ist Ihr größter Nachteil, dass Sie keine Kundendatenbank haben, auf die Sie zugreifen können. Sie sollten daher Ihr Objekt möglichst auf allen relevanten Portalen vermarkten, bei eBay Kleinanzeigen zum Beispiel erreichen Sie zwar eine große Zielgruppe, aber nur sehr wenige von der Klientel die Sie ansprechen wollen.

Aus unserer jahrelangen Erfahrung als Immobilienmakler können wir Ihnen bestätigen, dass lediglich etwa 10% unserer Käufer von eBay Kleinanzeigen kommen. Auch ist die Bonität der Interessenten hier eher schlechter. Es lohnt sich somit häufig Geld für professionelle Portale der Immobilienwirtschaft auszugeben (z.B. Immowelt und ImmoScout24), da Sie hier eine höhere Aussicht auf Erfolg und qualifizierte Kaufinteressenten haben.

2. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen kennen

Auch als privater Verkäufer sind Sie dazu angehalten, sich an geltende Gesetze und Vorschriften zu halten. So müssen Sie beispielsweise den Endenergieverbrauch des Gebäudes aus dem Gebäudeenergieausweis offen ersichtlich im Inserat präsentieren, um die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten. Tun Sie dies nicht, riskieren Sie einerseits hohe Bußgelder, andererseits könnten Käufer Sie im Nachhinein wegen falscher Erwartungen rügen.

Auch sollten Sie sich über das Baulasten- und Altlastenkataster über mögliche Bau- und Altlasten informieren, da diese spätestens bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages auffallen würden.
Generell empfehlen wir Ihnen sich rechtzeitig mit den relevanten Unterlagen zu beschäftigen, damit Sie nicht unnötigerweise Zeit verlieren, wenn potenzielle Käufer diese zur Ansicht oder zur Weitergabe an die finanzierende Bank anfordern. Welche Unterlagen Sie brauchen haben wir HIER zusammengefasst.

Sichern Sie sich ab, damit Sie diesen potenziellen Problemen zuvorkommen.

3. Die richtige Präsentation Ihrer Immobilie

Bilder sagen mehr als tausend Worte: Investieren Sie in einen professionellen Fotografen und lassen Sie Ihre Immobilie im besten Licht erscheinen.

In Zeiten von stark steigenden Zinsen und dadurch fallenden Kaufpreisen für Immobilien steigt die Anzahl der verfügbaren Objekte und Sie sind als Verkäufer im Zweifel nur einer von vielen. Die wenigen solventen Kaufinteressenten, die sich noch eine Immobilie leisten können, müssen Sie bestenfalls direkt ansprechen und das tun Sie am besten mit hochwertigen Fotos (und Videos!) eines professionellen Immobilienfotografen.

Geld welches Sie hier mit Amateurfotos aus der Handykamera einsparen können, bezahlen Sie häufig durch einen niedrigen Verkaufspreis oder eine mangelhafte Resonanz auf Ihr Inserat.

4. Den richtigen Verkaufspreis ermitteln

Der richtige Verkaufspreis: Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie vorab professionell ermitteln lassen, ein Gutachten erstellen lassen oder woher stammt der Preis, den Sie erzielen möchten?

Schätzen Sie den Wert Ihrer Immobilie falsch ein und gehen mit einem zu hohen (oder auch zu niedrigen) Preis in die Vermarktung, werden Sie entweder überhaupt keinen Käufer finden oder verkaufen womöglich zu günstig. Auf diese Weise können Sie Ihr Objekt für die gewünschte Käuferklientel frühzeitig „verbrennen“ oder machen beim Verkauf effektiv Verlust. Frust ist dabei vorprogrammiert.

Schließlich werden Sie bei einem zu hohen Verkaufspreis früher oder später den Preis stark reduzieren müssen, was wiederum bei potenziellen Kaufinteressenten Fragen aufwirft. Diese fragen sich, was mit dem Objekt vielleicht nicht stimmt oder spekulieren auf weitere Preissenkungen und unterbreiten Ihnen dreiste Angebote, die weit unter Ihrem Verkaufspreis liegen. Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie hingegen zu niedrig eingeschätzt, wird es Ihnen später schwer fallen, doch noch einen höheren Preis durchzusetzen.

Einen Preis kann man schnell senken, aber nur schwer erhöhen. Wir helfen Ihnen den richtigen Preis für Ihre Immobilie festzustellen: Jetzt kostenlose Wertermittlung anfragen!

5. Die richtige Vermarktungsstrategie

Die richtige Vermarktungsstrategie: In der aktuellen Zeit stehen wir vor einem Wandel!

In den vergangenen zehn Jahren kannten Immobilienpreise nur eine Richtung – und zwar nach oben. Diese Zeit ist leider vorbei! Bei Finanzierungszinsen jenseits der 4% nominal p.a., steigender Kosten für Energieversorgung und hoher Inflation überlegen sich viele Kaufinteressenten den Kauf einer Immobilie gleich doppelt.

Bestandsimmobilien, insbesondere älteren Baujahres haben aufgrund höherer Unterhaltskosten das Nachsehen. Kommen Sie dem zuvor, indem Sie sich eine vernünftige Vermarktungsstrategie überlegen, die zu Ihrem Objekt passt. Sprechen Sie Kaufinteressenten aktiv an, um für Ihr Objekt zu werben. Fragen Sie sich, welche Zielgruppen interessant sein könnten, welche Möglichkeiten Ihr Objekt (oder das Grundstück) sonst noch bietet.

Es gibt viele Faktoren und Besonderheiten, auf die Sie beim Immobilienverkauf achten sollten, dies waren fünf. Wir hoffen, dass wir Ihnen eine Hilfe sein konnten und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie professionelle Unterstützung wünschen.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren?
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen schnell und einfach, wie Sie selbst mit einer Formel die Rendite einer Wohnung, eines Hauses, Mehrfamilienhauses oder sonstiger Formen einer Kapitalanlage berechnen.

Die Eckdaten die Sie kennen müssen

Die Mietrendite einer Wohnung ist ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung, ob man in eine Immobilie investieren soll oder nicht. Es handelt sich hierbei um den prozentualen Anteil des jährlichen Mietertrags im Verhältnis zum Kaufpreis der Wohnung.

In diesem Artikel möchte ich zeigen, wie man die Mietrendite einer Wohnung berechnen kann.

Zunächst einmal müssen Sie den Kaufpreis der Wohnung kennen. Dieser kann durch eine fundierte Marktanalyse oder eine unabhängige Schätzung ermittelt werden. Anschließend müssen Sie den jährlichen Mietertrag berechnen. Hierfür addieren Sie die monatlichen Mieteinnahmen (Nettokaltmiete) auf und multiplizieren das Ergebnis mit 12.

Um die Mietrendite zu berechnen, teilen Sie den jährlichen Mietertrag (Jahresnettokaltmiete) durch den Kaufpreis und multiplizieren das Ergebnis mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten. Die Formel lautet folgendermaßen:

Mietrendite = (jährlicher Mietertrag / Kaufpreis) x 100%

Es ist wichtig zu beachten, dass Sie auch die laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und eventuelle Reparaturkosten in Ihre Berechnungen mit einbeziehen sollten. Diese Kosten können den jährlichen Mietertrag reduzieren und somit die Mietrendite beeinflussen.

Beispiel

Ein Beispiel: Wenn Sie eine Wohnung zum Kaufpreis von 200.000 Euro erwerben und jährlich 20.000 Euro Mieteinnahmen generieren, beträgt Ihre Mietrendite 10%. (20.000 / 200.000) x 100%.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Mietrendite nicht der einzige Faktor ist, der bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilieninvestition ausschlaggebend sein sollte. Andere Faktoren wie Lage, Zustand der Wohnung und Wertentwicklung des Immobilienmarkts sollten ebenfalls berücksichtigt werden.

Auch sollten die Kosten der Finanzierung der Wohnung im Idealfall durch die Mieteinnahmen gedeckt werden, sodass am Ende ein realer Cashflow erwirtschaftet werden kann. Dieser Cashflow kann anschließend dazu dienen weitere Rücklagen zu bilden, ein Kapitalpolster für eine weitere Investitionen zu bilden oder schlichtweg verkonsumiert werden.

Wir helfen Ihnen dabei die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben zu finden: https://www.albrecht-ventures.com/finanzierung/

Zusammenfassend kann man sagen, dass die Berechnung der Mietrendite eine wichtige Methode ist, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten. Indem man den Kaufpreis mit dem jährlichen Mietertrag vergleicht, kann man erkennen, ob eine Wohnung grundsätzlich eine lohnende Investition darstellt oder nicht.

Gerade in Zeiten steigender Zinsen und erhöhtem Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwand kann man so in kurzer Zeit viele mögliche Optionen ausschließen und am breiten Markt den Überblick behalten.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im siebten und letzten Teil schauen wir uns häufige Fragen und Probleme an, die mit einer Immobilie in einer Scheidung oder Trennung auftreten können und versuchen diese einleuchtend zu beantworten.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Fragen werden uns häufig gestellt oder begegnen uns im Arbeitsalltag regelmäßig:

1. Immobilienkredit und Scheidung oder Trennung

Es ist wichtig zu beachten, dass die Tilgung der Schulden für die gemeinsame Immobilie auch nach einer Trennung oder Scheidung unverändert bleibt.

Der Ehepartner, der den Kreditvertrag mit der Bank unterzeichnet hat, ist grundsätzlich haftbar für die Tilgung der Schulden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Eheleute noch verheiratet sind oder geschieden sind oder ob der haftende Ehepartner noch im Haus wohnt. Wenn nur ein Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet auch nur dieser weiterhin gegenüber der Bank.

Wenn eine Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt ist, stellt sich die Frage, wer für die Tilgung der gemeinsamen Schulden verantwortlich ist. In diesem Fall bleiben die Kreditbedingungen unverändert, unabhängig von einer Trennung oder Scheidung.

Sowohl bei gemeinsamem Eigentum als auch bei gemeinsam unterschriebenen Kreditverträgen, haften beide Ehepartner gegenüber der Bank. Es besteht jedoch die Möglichkeit, nach einer Trennung neue Konditionen mit der Bank auszuhandeln, die an die neue Lebenssituation angepasst sind.

Auch die Eintragung im Grundbuch bleibt unverändert und der Verkaufserlös wird unter den Ehepartnern aufgeteilt.

2. Die Verteilung des Verkaufserlöses

Bei der Verteilung des Verkaufserlöses einer gemeinsam genutzten Immobilie werden zunächst eventuelle Kreditverpflichtungen, wie z.B. Immobilienfinanzierungen oder Vorfälligkeitsentschädigungen, abgezogen. Der verbleibende Betrag wird dann entsprechend dem prozentualen Eigentumsanteil der Ehepartner aufgeteilt, unabhängig von früheren Investitionen in die Immobilie.

3. Der richtige Zeitpunkt zum Verkauf

In Bezug auf die Entscheidung, was mit der Immobilie im Falle einer Scheidung passieren soll, gibt es verschiedene Möglichkeiten und es gibt unterschiedliche günstige Zeitpunkte für jede dieser Optionen. Wenn Sie beispielsweise die Immobilie an einen Ehepartner oder an die Kinder übertragen möchten, ist es aus Steuergründen von Vorteil, dies innerhalb des Trennungsjahrs durchzuführen.

Es gibt unterschiedliche Zeitpunkte, die sich für die Entscheidung darüber eignen, was mit der Immobilie im Falle einer Scheidung geschehen soll. Eine Möglichkeit ist, die Immobilie während des Trennungsjahrs an einen Ehepartner oder die Kinder zu übertragen, um die Grunderwerbssteuer zu minimieren.

Eine andere Möglichkeit ist, die Immobilie bereits im Trennungsjahr zu verkaufen, wenn die Lebensgemeinschaft definitiv beendet und die Scheidung durchgeführt wird. Dies kann wirtschaftlich sinnvoll sein, um Kosten zu sparen oder den Erlös aus dem Verkauf für den Vermögensausgleich zu nutzen.

Wenn Sie nach §1564 BGB rechtskräftig geschieden sind und keine Beschwerde gegen den Scheidungsbeschluss eingereicht wurde, sind Sie auf der sicheren Seite bezüglich des Verkaufs der Immobilie. Nach dem Scheidungsbeschluss haben beide Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen und die Zustimmung zum Verkauf einzuklagen.

Verzögern Sie nicht den Verkauf der Immobilie bis der finanzielle Druck zu groß wird, da es dann schwieriger sein kann, den gewünschten Preis zu erzielen. Wenn Käufer erkennen, dass es sich um einen Scheidungsfall handelt, können sie versuchen, die Notlage der Ex-Partner auszunutzen und den Preis zu drücken.

Verkaufen Sie die Immobilie daher frühzeitig, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

4. Wie man sich vor einer Eskalation bewahren kann

Es ist ratsam, im Vorfeld die Auswirkungen einer möglichen Scheidung in einem Ehevertrag festzulegen.

Sich mit diesem Thema bereits bei der Eheschließung zu befassen, muss nicht als unromantisch betrachtet werden, sondern dient dazu, finanzielle und emotionale Verluste durch eine Scheidung zu vermeiden. Wenn es bereits zu spät für einen Ehevertrag ist, können Regelungen in Bezug auf eine mögliche Scheidung dennoch durch eine sogenannte Scheidungsvereinbarung getroffen werden.

Beide Optionen – Ehevertrag oder Scheidungsvereinbarung – ermöglichen es, die Interessen beider Ehepartner bestmöglich zu berücksichtigen.

Wenn es bereits zu spät für Eheverträge oder Scheidungsvereinbarungen ist und der Konflikt eskaliert, ist es ratsam, sich an eine unvoreingenommene Person wie einen Immobilienmakler zu wenden. Sie sind in der Lage, die verschiedenen Möglichkeiten, die Sie mit Ihrer Immobilie haben, objektiv zu bewerten und Ihnen dabei zu helfen, eine neue Verwendung für Ihre Immobilie zu finden, auch wenn Sie sich scheiden.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im sechsten Teil schauen wir uns abschließend die Möglichkeit des Immobilienverkaufs an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn man sich trennen möchte: Der Immobilienverkauf

Die meisten Ehepaare entscheiden sich nach einer Trennung dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, da es für einen allein oft schwierig ist, die Kosten für die Immobilie zu tragen.

Auch räumlich kann die Immobilie für einen halbierten Haushalt zu groß sein. Nach Ablauf des Trennungsjahres haben beide Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen. Es ist jedoch ratsam, gemeinsam eine Entscheidung zu treffen und den Verkauf des Hauses gemeinsam abzuhandeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Ein objektiver Experte kann dabei helfen, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie während einer Scheidung stressfrei und erfolgreich abzuwickeln. Ein Immobilienmakler übernimmt die Verantwortung für die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises, die Erstellung des Exposees und die Organisation des Interessenten-Managements.

So können Sie sich auf andere wichtige Angelegenheiten während Ihrer Scheidung konzentrieren und das Gefühl haben, dass alles zu Ihren Gunsten verläuft.

Mit seiner Erfahrung und Expertise wird Ihr Immobilienmakler Ihnen ein zuverlässiger Partner bei dem Verkauf Ihrer Immobilie sein. Wir unterstützen Sie hierbei selbstverständlich gern.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil gehen wir auf viele Fragen ein, die uns in diesem Zusammenhang häufig gestellt werden und die wir verständlich beantworten möchten. Bleiben Sie dran.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Steigende Zinsen, geringe Nachfrage, hohe Inflation. Alle diese Faktoren sind nicht gerade von Vorteil für den Immobilienmarkt in Deutschland. Langsam erkennen viele Immobilieneigentümer nach 10 rasanten Jahren mit zeitweise astronomischen Preissteigerungen, dass auch der Wert von Immobilien nicht in Beton gegossen ist. Aber fallen die Immobilienpreise real wirklich so wie man glaubt? Darauf gehen wir in diesem Beitrag ein.

Die aktuelle Situation

Der Immobilienmarkt reagiert als eher träger Sektor immer mit deutlichem Zeitverzug auf die Änderungen am Finanzierungsmarkt. Die Finanzierungszinsen orientieren sich traditionell an den Renditen auf 10-jährige Staatsanleihen. Steigen die Renditen, steigen die Zinsen für Immobiliardarlehen.

Entwicklung der Immobiliardarlehenszinsen 2022 – 2023 (Quelle: Interhyp Zinschart https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/)

Das liegt nicht zuletzt daran, dass sich die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren aufgrund der lockeren Geldpolitik teilweise mehr als verdoppelt haben. Weiterhin muss man anmerken, dass viele der Käufer der vergangenen Jahre überhaupt nur in den Genuss eines Immobilienerwerbs gekommen sind, weil die Zinsen historisch niedrig waren.

Durch die dadurch sehr niedrigen Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeit (trotz der hohen Kaufpreise) konnten sich auch Geringverdiener und Haushalte mit eher niedrigen Einkommen zeitweise eine Immobilie leisten.

Wenn man nun berücksichtigt, dass die Banken in der Haushaltsrechnung unter gewöhnlichen Umständen nicht viel mehr als 30% der Gesamtbelastung für die Immobilienfinanzierung einplanen können (und dürfen), wird das Feld der finanzierbaren Kaufinteressenten in der aktuellen Zeit – selbst bei Besserverdienern sehr dünn.

Beispielrechnung:

Kaufpreis 450.000 EUR; Haushaltsnettoeinkommen 4.500 EUR monatlich; 50.000 EUR Eigenkapital
Kaufnebenkosten (Niedersachsen) ohne Makler 7% = 31.500 EUR
Finanzierungssumme (= Beleihungsauslauf): 431.500 / 97% BLA
Annuität: Zins + Tilgung = 4,00% + 2,00% = 6% = 25.890 EUR / 12 = 2.157,50 EUR

Bei diesem Beispiel entfallen also nur auf die Darlehensrate bereits fast 48% des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen. Eine Bank wird diese Finanzierung – selbst mit sehr guter Bonität also in der Regel nicht begleiten (können).
Diesen Umstand kann somit nur ein deutlich höheres Einkommen oder deutlich mehr Eigenkapital verändern, sollten die Finanzierungszinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben.

Die Immobilienpreise müssen also – sollten die Zinsen längerfristig auf diesem Niveau bleiben – teilweise deutlich korrigieren.
Zu diesem Thema haben wir bereits einen Blogbeitrag geschrieben: https://www.albrecht-ventures.com/2022/12/23/immobilienkauf-bei-steigenden-zinsen-lohnt-sich-das/

Welche Faktoren aber auch noch eine Rolle spielen

Bei der Betrachtung des Marktes gilt es jedoch folgendes zu berücksichtigen: Je nach Region ist die verfügbare Substanz bzw. der vorhandene Immobilienbestand deutlich zu gering um der nach wie vor starken Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, es herrscht also nach wie vor Wohnraumknappheit.

Weiterhin können viele Bauträger und Wohnungsbauunternehmen aufgrund der aktuellen Lage nicht mehr rentabel bauen und gehen in die Insolvenz oder fahren ihre Investitionen deutlich herunter.

So hat beispielsweise der größte deutsche Wohnungsbaukonzern Vonovia Anfang Februar bekanntgegeben in 2023 keine neuen Wohnungen mehr zu bauen: https://www.capital.de/immobilien/vonovia-stoppt-neubauten—lage-ist-mehr-als-besorgniserregend–33159230.html (Artikel von Capital vom 02.02.2023)

Der nach wie vor starken Nachfrage wird also kein oder nur wenig neues Angebot entgegengebracht, was die Preise für Immobilien – zumindest in A- und B-Städten- und Gemeinden voraussichtlich zumindest konstant halten wird.

Mittelfristig ist aber mit einer moderaten Entspannung der Nachfragesituation am Markt zu rechnen, da in den nächsten Jahren vermehrt Bestände der vorwiegend eigengenutzten Immobilien (der so genannten“Baby-Boomer“) aus Altersgründen auf den Markt kommen werden.
Erste Entwicklungen sind hier schon zu spüren, da in den letzten Jahren vermehrt Immobilien aus den 1950er- bis 1980er-Jahren auf den Markt kommen, welche den größten Teil des Bestandes an Wohnimmobilien ausmachen.

Aufgrund der demographischen Wandels trifft somit ein verhältnismäßig großes Angebot an Immobilien voraussichtlich auf eine verhältnismäßig kleine Gruppe an Nachfragenden, welche somit eher die Möglichkeit haben, sich die besten Angebote herauszusuchen und auch Preise besser verhandeln zu können.

Somit ist es insbesondere bei Bestandsimmobilien wichtig, frühzeitig über eine energetische Modernisierung oder Sanierung/Kernsanierung nachzudenken: https://www.albrecht-ventures.com/2022/12/12/vorteile-der-energetischen-modernisierung-einer-immobilie/

Was wir dabei für Sie tun können: https://www.albrecht-ventures.com/sanierung-und-modernisierung/

Auch werden viele der Immobilienkäufer der vergangenen 5-10 Jahre, die sich die Darlehenszinsen nur auf 10 Jahre festschreiben lassen haben, bei anstehender Refinanzierung zu aktuell gültigen Konditionen ihre Immobilie nicht mehr halten können und diese verkaufen (müssen). Auch das führt zu einem größeren Angebot und einer entspannenden Nachfragekurve.

Fazit

Die Immobilienpreise werden in den A- und B-Städten- und Gemeinden voraussichtlich um 10-20% korrigieren, in weniger gefragten Lagen und auf dem Land vermutlich auch deutlich mehr. Ob es sich also lohnt zu warten hängt mit der Entwicklung der Immobiliardarlehenszinsen zusammen, die genauso in den Sternen steht, wie der allgemeine Kapitalmarkt.

Generell raten wir aber jedem, der in den nächsten Jahren mit dem Gedanken spielt eine Immobilie zu verkaufen, dazu sich frühzeitig mit der Thematik auseinanderzusetzen. So kann es gegebenenfalls sinnvoll sein, den Verkauf angesichts unsicherer Zukunftsaussichten und einem schwierigen Marktumfeld, vorzuziehen.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im fünften Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Teilungsversteigerung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn die Fronten verhärtet sind: Die Teilungsversteigerung

Die Scheidung kann eine emotionale Angelegenheit sein, da einst Liebe im Spiel war.

Wenn sich die Fronten zwischen den Noch-Ehepartnern verhärtet haben und eine Einigung unmöglich ist, hat der Staat die Teilungsversteigerung als Lösung eingeführt. Beim Amtsgericht kann ein Antrag auf öffentliche Versteigerung der Immobilie durch das Vollstreckungsgericht gestellt werden, unabhängig davon, wie groß der Miteigentumsanteil am Haus ist.

Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für das erste Gebot, die jedoch wahrscheinlich 30-40% unter dem Marktwert liegen wird. Sollten trotz Verkaufserlös Schulden bleiben, sind beide Ehepartner dafür verantwortlich und müssen eventuell einen Kredit aufnehmen.

Die Versteigerung einer Immobilie birgt das Risiko, einen zu niedrigen Preis zu erhalten. Aus diesem Grund gilt diese Möglichkeit als die ungünstigste aller Optionen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung Einwände zu erheben, zum Beispiel wenn Sie nachweisen können, dass sich die Lebensbedingungen der Kinder erheblich verschlechtern würden. Wenn das Gericht Ihre Einwände für gerechtfertigt hält, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden.

Eine Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich betrachtet eine unvorteilhafte Lösung, da vom erzielten Verkaufserlös zuerst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen werden. Der verbleibende Betrag wird dann aufgeteilt. Sollten sich die Ehepartner auch hierbei nicht einigen können, wird die Aufteilung des Betrags durch das Gericht festgelegt. Diese Vorgehensweise ist nicht nur wirtschaftlich belastend, sondern kann auch für alle Beteiligten emotional anstrengend sein.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Der Immobilienverkauf. Bleiben Sie dran.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht