Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures und in diesem Beitrag geht es darum, wie Ihr beim Verkauf Eurer Immobilie häufige und teilweise sehr teure Fehler vermeiden könnt.

Im letzten Beitrag haben wir wichtige Fragen aufgeführt, die Ihr Euch stellen solltet, damit Ihr häufige und oft teure Fehler beim Verkauf Eurer Immobilie vermeiden könnt. In diesem Beitrag gehen wir nun näher auf diese Fragen ein und schauen uns an, wie genau Ihr diese Fehler also vermeiden könnt.

Disclaimer: Ich muss es leider erwähnen, aber ich biete hier natürlich keine Steuer- oder Rechtsberatung an. Wenn Ihr mehr wissen wollt, wendet Euch bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt bzw. die zuständigen Finanzbehörden.

Frage 1: Könnt Ihr schon steuerfrei verkaufen? Welche Steuern können anfallen und wie sollen diese bezahlt werden?

Das ist für die Meisten wahrscheinlich die wichtigste Frage: Muss ich beim Verkauf der Immobilie Steuern zahlen?

Das Ganze ist etwas komplexer, aber grob zusammengefasst erstmal: Ja. Denn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien und Grundstücken sind grundsätzlich erst einmal steuerpflichtig – § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG

Dies gilt aber nur, wenn die so genannte „Spekulationsfrist“ noch nicht abgelaufen ist. Diese Frist beträgt 10 Jahre ab dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags der Immobilie.

Bei eigengenutzten Immobilien fällt in der Regel keine Besteuerung des Veräußerungsgewinns an, sofern die Immobilie mindestens die letzten 3 Jahre selbst bewohnt wurde. Dies gilt auch für Immobilien, die vorher vermietet waren.

Maßgeblich ist hier auch das Kalenderjahr, was nicht zwingend vollen Jahren entspricht – zum Beispiel wäre demnach der Zeitraum Oktober 2019 bis März 2021 bereits 3 Kalenderjahre für die Berechnung.

Bei der Steuer, die anfällt, wenn man vor Ablauf der 10 Jahre mit Gewinn verkauft, handelt es sich aber nicht etwa um eine eigene „Spekulationssteuer“, sondern um die Einkommensteuer. Daher wird dieser Gewinn auch dem persönlichen Einkommen in der Steuererklärung (Anlage V) hinzugezogen und mit dem persönlichen Steuersatz vom Finanzamt besteuert.

• Übrigens: Wenn Ihr eine Immobilie erbt, oder geschenkt bekommt, gilt beim Verkauf mit Gewinn grundsätzlich auch die Steuerpflicht!
• Hier zählt dann das Datum des Erwerbs des Erblassers, bzw. des Schenkenden für die Berechnung der Frist.

Wenn man nun aber trotz der Beschränkungen in die Bredouille kommt die „Spekulationssteuer“ zahlen zu müssen, so kann man dem Gewinn jedoch glücklicherweise noch Kosten entgegenstellen und damit die Steuerlast senken.

Zum Beispiel könnt Ihr in der Regel von dem Gewinn die folgenden Kosten abziehen:

• Vorfälligkeitsentschädigungen der Banken
• Maklergebühren / Provisionen
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für Instandhaltung, Modernisierungen, Sanierungen (teilweise)

Damit Ihr absolut sichergehen könnt und auch die persönliche Situation ausgerechnet bekommt, kommt Ihr natürlich an einem Steuerberater oder Steuerhilfering usw. nicht vorbei.

Für Eure persönliche Planung und Situation solltet Ihr diesen wichtigen Faktor vor dem Verkauf Eurer Immobilie auf jeden Fall mitberücksichtigen. Dann könnt Ihr auch guten Gewissens verkaufen und müsst keine bösen Überraschungen befürchten.

Frage 2: Ist noch ein Darlehen auf der Immobilie offen?

• Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank?

Auch bei der nächsten Frage geht es wieder um einen im Zweifel sehr kostspieligen Faktor, den Ihr vor dem Verkauf Eurer Immobilie berücksichtigen solltet.

Grundsätzlich hat der etwaige Käufer Eurer Immobilie erst einmal einen Anspruch auf ein Lastenfreies Grundbuch, was bedeutet, dass Eure Grundschuld zugunsten Eurer Bank aus dem Grundbuch gelöscht werden muss. Diese Löschung beantragt der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrags direkt bei Eurer Bank.

Damit hat die Bank erstmal auch kein Problem, allerdings verdient die Bank durch die frühzeitige Vertragsauflösung natürlich weniger Geld in Form von Zinsen, als geplant. Deswegen berechnet die Bank Euch in der Regel bei frühzeitiger Vertragsauflösung, durch z.B. Verkauf der Immobilie, eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch diese ist und wie sie berechnet wird, hängt immer von Eurem Vertrag ab, den Ihr mit der Bank geschlossen habt.

Damit Ihr hier nicht viel Geld verbrennt, solltet Ihr die folgenden Schritte beachten, mit denen Ihr der Bank im besten Fall einen Schritt voraus sein könnt.

• Nutzung des Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren

Ihr könnt bei jeder Immobilienfinanzierung nach 10 Jahren von Eurem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das gilt selbst dann, wenn Eure Zinsbindung beispielsweise 15 oder 20 Jahre beträgt!

In diesem Fall zahlt Ihr statt der Vorfälligkeitsentschädigung nur den Restbetrag vertragsgemäß zurück.

Stichtag für die Kündigung ist der Tag, an dem Ihr die volle Summe ausgezahlt bekommen habt. Also bei anteiliger Zahlung der Tag, an dem die letzte Teilzahlung erfolgt ist und das Darlehen somit vollständig abgerufen wurde.

10 Jahre nach diesem Tag könnt Ihr mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ablösen.

Beispiel: Ihr habt am 01.07.2012 die letzte Teilzahlung für Euren Neubau erhalten. Ihr könnt dann die Kündigung ab dem 01.07.2022 aussprechen und das Darlehen zum 01.01.2023 ablösen.

Damit das so funktioniert, muss diese Frist natürlich für Euch überhaupt in greifbarer Nähe sein. Wenn das nicht so ist, habt Ihr vielleicht noch zwei andere Möglichkeiten, um die Zahlung herumzukommen.

• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag

In der Vergangenheit haben Banken ihre Kunden oft falsch oder nicht ausreichend über die Möglichkeiten und Folgen beim Ausüben der gesetzlichen Widerrufsfrist aufgeklärt und belehrt. Daher sind viele Verträge dahingehend nicht korrekt und die 14-tägige Frist für den Widerruf hat nie wirklich begonnen.

Diesen Umstand könnt Ihr vielleicht zu Eurem Vorteil nutzen.

Bei diesem Punkt gilt aber leider, dass es hier im Zweifel für Laien schwierig bis unmöglich ist zu erkennen, ob Eure Widerrufsbelehrung unwirksam war, oder nicht.

Um sicher zu sein, solltet Ihr für entsprechende Urteile gründlich recherchieren oder noch besser, direkt einen fachkundigen Rechtsanwalt aufsuchen, der Euch genau sagen kann ob Ihr eine Chance habt damit durchzukommen, oder nicht.

• Fehlerhafte Vertragsangaben zur Vorfälligkeitsentschädigung

Mit Inkrafttreten der Wohnkreditrichtlinie am 21. März 2016 haben Banken deutlich mehr Auflagen und Verpflichtungen bei der Vergabe von Immobilien- und Baudarlehen zu erfüllen.

Dies bedeutet auch, dass die Banken Euch im Vertrag korrekt darüber informieren müssen, wie sie eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt berechnen. Ansonsten könnten die Banken sich bei einer entsprechende Anfrage stets neue Zahlen ausdenken, wie gerade der Wind steht. Das geht natürlich nicht.

Wenn Eure Bank Euch also nicht korrekt im Vertrag darüber informiert hat, kann sie bei vorzeitiger Vertragsbeendigung im Zweifel keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wie bei Punkt Nr. 2 gilt leider auch hier, dass Ihr wahrscheinlich nicht drum herumkommt, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, wenn Ihr wissen wollt, ob Ihr von diesem Punkt betroffen seid, oder nicht.

Ich hoffe ich konnte für Euch etwas Licht ins Dunkel von Steuern und Bankenwesen bringen.

Im nächsten Beitrag geht es weiter mit den Fragen, die man sich vorm Verkauf der Immobilie stellen sollte. Bleibt also gespannt!

Cheers