Das Bundesbauministerium strebt die Förderung von erschwinglichem und umweltfreundlichem Bauen sowie Wohnen an. In diesem Kontext bietet der Staat verschiedene Unterstützungsmöglichkeiten an. Ein Überblick über bestehende Förderprogramme und aktuelle Änderungen, die dazu beitragen sollen, die Ziele im Bereich bezahlbares und nachhaltiges Wohnen zu realisieren.

Künftige Käufer von Wohneigentum sollen von verbesserten Konditionen profitieren, da das Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“ der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine doppelt so lange Zinsbindung wie zuvor bieten wird. Die bisherige maximale Zinsbindungsfrist von zehn Jahren wird ab dem 1. März 2024 auf eine 20-jährige Frist erhöht. Dieser Schritt, wie von der Sprecherin des Ressorts unter der Leitung von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) erläutert, soll Familien eine längere finanzielle Planungssicherheit ermöglichen.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Programm nicht für alle Familien gleichermaßen in Frage kommt. Dennoch gibt es weitere Unterstützungsmöglichkeiten für diejenigen, die Wohneigentum erwerben oder bauen möchten. Zusätzlich sind Fördermittel auch für die Bau- und Immobilienbranche verfügbar. Eine detaillierte Übersicht darüber, wer für welche Unterstützung in Frage kommt, wird angeboten.

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Programm „Wohneigentum für Familien“ (WEF)

Seit dem 1. Juni 2023 ist das KfW-Programm für Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem minderjährigen Kind zugänglich. Die Voraussetzung dafür ist ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von maximal 90.000 Euro. Pro weiterem Kind erhöht sich diese Einkommensgrenze um 10.000 Euro. Das Förderprogramm richtet sich an den Neubau sowie den Erstkauf von selbst genutzten und klimafreundlichen Wohngebäuden und Eigentumswohnungen.

Unter „klimafreundlich“ versteht man in diesem Kontext den Bau nach dem Effizienzhausstandard EH40. EH40 bedeutet, dass das Gebäude nur 40 Prozent der Energie verbraucht, die für ein gesetzlich definiertes Standardhaus erforderlich ist. Die maximale KfW-Kredithöhe beträgt bei einem oder zwei Kindern 170.000 Euro, bei drei oder vier Kindern 200.000 Euro. Familien mit fünf oder mehr Kindern können einen zinsverbilligten Kredit von bis zu 220.000 Euro beantragen.

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Für Bauvorhaben, die zusätzlich den Vorschriften des Nachhaltigkeitssiegels QNG entsprechen, gelten erweiterte Kreditvolumina: 220.000 Euro bei einem oder zwei Kindern, 250.000 Euro bei drei oder vier Kindern, und ab fünf Kindern sind bis zu 270.000 Euro möglich. Wichtig ist, dass der Antrag bei der KfW gestellt werden muss, bevor mit dem Bau begonnen wird.

Die Zinskonditionen für die Förderkredite orientieren sich am Kapitalmarkt und werden kontinuierlich angepasst, wie von der staatlichen Förderbank erklärt wird. Der festgelegte Zinssatz am Tag der Zusage bei der KfW bleibt für die gesamte Zinsbindungsfrist unverändert gültig.

Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN)

Im März 2023 wurde das KfW-Förderprogramm ins Leben gerufen, das ursprünglich hauptsächlich für private Bauherren konzipiert war, aber auch Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche sowie Kommunen ansprach.

Ursprünglich betrug das Fördervolumen 750 Millionen Euro, wurde jedoch im Verlauf des Jahres auf insgesamt 1,68 Milliarden Euro erhöht. Mitte Dezember wurden die Zahlungen vorübergehend ausgesetzt, da die Mittel vollständig ausgeschöpft waren. Die Wiederaufnahme des Programms ist für Februar geplant, wie Bauministerin Geywitz in einem Interview mit dem Handelsblatt bereits zu Beginn dieser Woche angekündigt hat.

Für das Jahr 2024 beträgt das zunächst festgelegte Fördervolumen 762 Millionen Euro. Eine mögliche Aufstockung wird in Betracht gezogen, um einen erneuten Stopp des Programms seitens des Bauministeriums zu vermeiden.

Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN)

Dieses KfW-Förderprogramm wird als dritte Säule zur Unterstützung des Wohnungsneubaus neben den bestehenden Programmen WEF und KFN etabliert. Der Fokus liegt darauf, Anreize für den Bau von Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu schaffen. In der Bereinigungssitzung des Haushaltsausschusses des Bundestags wurde erst vergangene Woche der Weg für dieses neue Programm freigemacht.

Die primäre Zielgruppe des Programms ist die Bau- und Immobilienbranche. Derzeit werden die genauen Förderkonditionen ausgearbeitet. Die Ministerin betonte in einem Interview mit dem Handelsblatt, dass die Einführung der neuen KfW-Förderung so rasch wie möglich erfolgen soll, um das Milliardenprogramm zügig auf den Markt zu bringen. Für das laufende Jahr steht insgesamt eine Milliarde Euro für das Programm zur Verfügung.

Programm „Jung kauft Alt“

Es handelt sich hierbei um ein neu angekündigtes Bundesförderprogramm, das ebenfalls über die KfW abgewickelt werden soll. Der Start ist für den Sommer 2024 geplant.

Die primäre Zielgruppe des Programms sind Familien mit minderjährigen Kindern. Konkret fokussiert sich das Programm auf den Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden. Im Gegensatz zu bisherigen Förderprogrammen, die sich ausschließlich auf den Neubau von Wohnungen konzentrieren, zielt dieses Programm darauf ab, auch leer stehende Wohnungen und Häuser abseits der Ballungsräume zu reaktivieren.

Teilnehmer, die einen zinsverbilligten Kredit in Anspruch nehmen, müssen sich auf energetische Sanierungsauflagen einstellen. Die genauen Konditionen des Programms werden derzeit ausgearbeitet. Für das Jahr 2024 steht eine Gesamtfördersumme von 350 Millionen Euro zur Verfügung.

Programm „Gewerbe zu Wohnen“

Dieses neue Förderprogramm des Bundes adressiert den deutschlandweiten Leerstand von Gewerbeimmobilien, insbesondere Büros und Einzelhandelsräumen. Eine Studie des Bundesinstituts für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) hatte prognostiziert, dass in diesem Bereich ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten besteht.

Die Zielgruppe dieses Förderprogramms ist die Bau- und Immobilienbranche. Die genauen Programmdetails werden derzeit noch ausgearbeitet, und der Förderstart ist für den Herbst geplant. Für das Jahr 2024 steht eine Fördersumme von 120 Millionen Euro zur Verfügung. Dieses Programm zielt darauf ab, den Leerstand von Gewerbeimmobilien zu reduzieren und gleichzeitig neuen Wohnraum zu schaffen. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht

Auf einer Sonder-Bauministerkonferenz hat die Bundesregierung beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau sowie das Programm Junges Wohnen von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Die Länderbauminister und die Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) haben während einer digitalen Sonder-Bauministerkonferenz (BMK) am 11. Januar beschlossen, die Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau und das Programm Junges Wohnen im Jahr 2024 von bisher 2,5 Milliarden Euro auf 3,15 Milliarden Euro zu erhöhen.

Um die Finanzierung zu gewährleisten, bleibt die geforderte Mindestfinanzierung der Bundesländer grundsätzlich bei 30 Prozent. Ursprünglich plante die Bundesregierung, den Ko-Finanzierungsanteil kurzfristig auf mindestens 40 Prozent für die gesamte Förderung im Jahr 2024 zu erhöhen. Aufgrund bereits abgeschlossener Haushaltsplanungen in einigen Ländern bestand jedoch die Gefahr, dass die zusätzlichen Gelder nicht genutzt werden könnten. Der Kompromiss sieht nun vor, dass die Erhöhung von 615 Millionen Euro einmalig nur für die zusätzlichen Fördermittel gilt.

Im Jahr 2023 haben die Bundesländer gemäß den offiziellen Angaben der Bauministerkonferenz (BMK) insgesamt 2,9 Milliarden Euro an eigenen Mitteln investiert, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu unterstützen. Die Details der Ko-Finanzierung werden für jedes Programmjahr in Verwaltungsvereinbarungen zwischen dem Bund und den Ländern festgelegt.

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Schnelleres Planen und Bauen von Wohnungen durch Bund-Länder-Pakt

Am 6. November 2023 haben Bund und Länder einen Pakt zur Förderung von schnellerem Bauen und Planen geschlossen, um bürokratische und rechtliche Hürden zu beseitigen. Die geplanten Maßnahmen im Überblick:

1. Verzicht auf Bebauungsplan: Durch eine zeitlich begrenzte Sonderregelung im Baugesetzbuch (§ 246 e BauGB) kann auf einen Bebauungsplan verzichtet werden, wenn die betreffende Kommune zustimmt.
2. Genehmigungsfiktion: Die Länder werden befristet bis 2026 eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von drei Monaten für Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau einführen. Wird innerhalb dieser Frist nicht über den Antrag entschieden, gilt die beantragte Genehmigung als erteilt.
3. Genehmigungsfreie Aufstockung: Die Länder werden Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfrei stellen.
4. KfZ-Stellplatzpflicht entfällt: Die Länder werden Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen im Bauordnungsrecht vereinheitlichen und anpassen, sodass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Umbauten und Aufstockungen von Wohnraum entfällt. Fehlende Parkplätze dürfen im Fall von Ergänzungen im Wohnungsbestand kein Hindernis für die Schaffung neuen Wohnraums sein.
5. Einführung eines Gebäudetyps E: Der Bund setzt sich für die Einführung eines Gebäudetyps E (normenreduziert) ein und berücksichtigt dabei die zivilrechtlichen Aspekte transparenter Vertragsgestaltung und -praxis. Eine Leitlinie und Prozessempfehlung werden erarbeitet. Die Bayerische Staatsregierung hat bereits im Sommer 2023 mit einer Änderung der Bayerischen Bauordnung (Art. 63 BayBO) einen Grundgedanken des Gebäudetyps E im öffentlichen Recht umgesetzt und startete im Januar 2024 mit Pilotprojekten.
6. Serielles und modulares Bauen: Die Länder werden Regelungen einführen, damit bereits erteilte Typengenehmigungen für serielles, modulares und systemisches Bauen bundesweit Gültigkeit erhalten.

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Dieser Pakt stellt laut dem Bundesbauministerium einen Baustein dar, der sich in eine Reihe von Maßnahmen der Bundesregierung zur Beschleunigung von Planung und Genehmigung beim Bauen einfügt. Er soll das im September 2023 von der Koalition auf den Weg gebrachte 14-Punkte-Paket für zusätzliche Investitionen in den Bau von bezahlbarem Wohnraum ergänzen.

Sozialer Wohnungsbau mit Kompromiss

Bayern, unter der Leitung von Minister Christian Bernreiter (CSU), hat den Vorsitz der Bauministerkonferenz für die Jahre 2024 und 2025 übernommen. Minister Bernreiter bewertete den kürzlich beschlossenen Kompromiss als ein positives Signal für die Wohnungs- und Bauwirtschaft.

Er betonte, dass beide Seiten die Dringlichkeit des Themas erkannt hätten. Bundesbauministerin Geywitz äußerte sich optimistisch und erklärte, dass die Gelder nun freigegeben werden können. Die genauen Fördermodalitäten bis 2026 sollen bis zur ersten Jahreshälfte 2024 festgelegt werden. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht

Die gegenwärtige Abnahme der Hypothekenzinsen resultiert aus der in Aussicht stehenden Möglichkeit einer Zinswende in diesem Jahr. In Anbetracht dieser Entwicklung stellt sich die Frage nach der optimalen Strategie für potenzielle Immobilienkäufer und Kreditnehmer.

In den vergangenen Monaten erlebten die Bauzinsen ein deutliches Auf und Ab. Im Herbst überstiegen sie noch die Vier-Prozent-Marke, doch zuletzt verzeichnete man einen eindeutigen Abwärtstrend. Die Konditionen für zehnjährige Immobilienkredite sanken kürzlich auf 3,25 Prozent und erreichten damit das Niveau des Jahresanfangs 2023.

Dieser Rückgang ist auf die Erwartung einer Zinswende der Notenbanken im Jahr 2024 zurückzuführen. Analysten prognostizieren bereits eine erste Zinssenkung im Frühjahr, was sich auch in den Renditen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen widerspiegelt – ein Indikator, an dem sich die Bauzinsen üblicherweise orientieren.

Allerdings sind die Zinssenkungen noch nicht fest beschlossen. Bundesbank-Präsident Joachim Nagel warnte kürzlich davor, vorschnelle Spekulationen zu machen, indem er betonte: „Allen, die deshalb gleich auf eine baldige Zinssenkung spekulieren, sage ich: Vorsicht, es haben sich schon manche verspekuliert.“

Für Immobilienkäufer, die in naher Zukunft eine Baufinanzierung abschließen müssen, wird die Entscheidung nun komplex. Ist es sinnvoll, die Konditionen langfristig zu fixieren oder ist eine kurzfristige Laufzeit ratsam? Erfahren Sie hier, welche Ratschläge Finanzierungsexperten derzeit für Interessenten parat haben.

1. Auf welchem Niveau bewegen sich Bauzinsen im Jahr 2024?

Die aktuellen Erwartungen auf dem Markt gehen über eine neutrale Haltung der Europäischen Zentralbank (EZB) hinaus und prognostizieren mindestens zwei bis drei Zinssenkungen, so erklärt Michael Neumann, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. Dieser Ausblick hat in den vergangenen Wochen wesentlich zum Rückgang der Bauzinsen beigetragen. Die gesunkenen Kreditzinsen haben Käufern laut Tomas Peeters, dem Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG, Einsparungen im fünfstelligen Bereich ermöglicht. Er betont, dass die Perspektiven für den Immobilienkauf im Jahr 2024 deutlich positiver sind.

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Immobilienfinanzierungsportal Interhyp, erwartet hingegen, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dem aktuellen Niveau pendeln werden, begleitet von Schwankungen in beide Richtungen.

Auch Michael Neumann geht davon aus, dass sich die Baufinanzierungszinsen im kommenden Jahr seitwärts bewegen werden. Er prognostiziert einen Korridor von drei bis vier Prozent für eine zehnjährige Zinsfestschreibung. Dabei erwartet er, dass kleinere Schwankungen eher nach unten als nach oben tendieren werden.

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Max Herbst, Inhaber und Geschäftsführer der FMH-Finanzberatung, äußert sich eher skeptisch. Er warnt davor, zu optimistisch zu sein, indem er betont: „Wer darauf hofft, dass die Bauzinsen bald wieder auf zwei Prozent oder weniger sinken werden, könnte möglicherweise enttäuscht werden.“

Nach seiner Einschätzung könnten die Bauzinsen in den kommenden Monaten wieder auf vier Prozent steigen, vielleicht sogar auf 4,5 Prozent. Herbst betont jedoch, dass eine wirklich langfristige Zinsprognose erst im zweiten Halbjahr möglich sei, wenn die Entwicklung der Inflation und der geldpolitische Kurs der Europäischen Zentralbank bekannt seien.

2. Welche Laufzeit/Zinsbindung sollten Kreditnehmer jetzt bei Neufinanzierungen wählen?

„Bei der Erstfinanzierung unserer Kunden raten wir grundsätzlich dazu, tendenziell eine langfristige Zinsfestschreibung zu wählen. Dies galt sowohl in Niedrigzinszeiten als auch in der aktuellen Situation und wird auch für das Jahr 2024 empfohlen“, erklärt Neumann. Er unterstreicht die Bedeutung der langfristigen Absicherung, insbesondere bei einer bedeutenden Investition wie dem Kauf eines Hauses.

Experte Herbst von der FMH-Finanzberatung schließt sich dieser Empfehlung an und betont die Wichtigkeit eines langfristigen Darlehens. „Auch wenn die Zinsen noch weiter fallen könnten, sehe ich ein fünfjähriges Festdarlehen nicht unbedingt als die bessere Option, da ich keine langfristig niedrigen Zinsen von zwei Prozent oder weniger bei den Bauzinsen sehe“, argumentiert er. „Daher wäre meine Empfehlung nach wie vor: zehn oder 15 Jahre fest.“

Mohr schließt sich dieser Sichtweise an und empfiehlt, dass diejenigen, die fest an weiter sinkende Zinsen glauben, ein zehnjähriges Darlehen in Betracht ziehen sollten, und in Einzelfällen sogar ein Darlehen mit einer fünfjährigen Laufzeit. Sie betont auch, dass Kreditnehmer, selbst wenn sie sich für ein Darlehen mit langer Laufzeit entscheiden, nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht haben. Dadurch können sie, wenn die Zinsen gefallen sind, auf ein neues Darlehen umsteigen.

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Im Jahr 2023 spielte es für Darlehensnehmer kaum eine Rolle, ob sie sich für eine Zinsbindung ihrer Baufinanzierung über 15 oder fünf Jahre entschieden. Normalerweise sind 15-jährige Zinsfestschreibungen jedoch oft mehr als 0,5 Prozentpunkte teurer als fünfjährige. Dies könnte sich nach Einschätzung von Neumann im Jahr 2024 wieder ändern.

In diesem Zusammenhang ist es für Darlehensnehmer entscheidend, ihre individuelle Situation genau zu prüfen. „Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren könnten dann wieder deutlich günstiger werden als längere“, erläutert der Vorstandschef von Dr. Klein.

Die durchschnittliche Zinsbindung bei Immobilienkrediten beträgt derzeit zwölf Jahre und zehn Monate, was vier Monate weniger sind als im Herbst. Dennoch setzen Immobilienkäufer weiterhin auf langfristige Zins- und Planungssicherheit, wie Neumann betont.

3. Welcher Tilgungssatz wird aktuell von den Profis empfohlen?

Der Finanzexperte Herbst macht einen klaren Vorschlag: „Für diejenigen, die die Bauzinsen als sehr hoch empfinden, empfehle ich, eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von einem Prozent zu vereinbaren“, sagt er. Gleichzeitig schlägt er vor, eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren, sowie eine Option, die es ermöglicht, die Tilgungshöhe auf Zuruf – auch gegen ein Bearbeitungsentgelt, jedoch ohne pauschalen Zinsaufschlag – auf bis zu vier oder fünf Prozent zu erhöhen und bei Bedarf wieder zu senken.

Michael Neumann betont die Bedeutung einer ausgewogenen Tilgung, die eine zügige Rückzahlung des Darlehens mit einem angemessenen monatlichen Betrag kombiniert. Letztendlich geht es darum, dass Kreditnehmer die Finanzierung ihres Eigenheims gut bewältigen können, ohne sich finanziell zu stark einzuschränken. Als grobe Orientierung empfiehlt der Experte, die monatliche Kreditrate nicht über 30 bis maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens festzusetzen.

Mirjam Mohr erklärt, dass eine niedrige monatliche Tilgung dazu führen kann, dass die monatliche Rate auf einem erschwinglichen Niveau bleibt. Allerdings müssten die Kreditnehmer in diesem Fall eine längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen. Im November stieg die durchschnittliche Anfangstilgung laut Dr. Klein erstmals im vergangenen Jahr von 1,77 Prozent im Oktober auf 1,81 Prozent.

Zum Vergleich: In Zeiten absolut niedriger Zinsen von Mitte 2019 bis Ende 2021 schwankte der anfängliche Tilgungssatz zwischen 2,65 und 2,92 Prozent und lag damit deutlich über dem aktuellen Wert. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht