Sie benötigen kurzfristig Geld für ein neues Auto, eine Küche, Ihre Hochzeit, eine Umschuldung oder einen lang gehegten Traum?
Wir vermitteln Ihnen den passenden Privatkredit und das zinsgünstigste Angebot für Ihr Wunschvorhaben!
Als unabhängiger Kredit- und Darlehensvermittler arbeiten wir mit über 30 Banken zusammen und finden die passende Bank und den zinsgünstigsten Kredit für Ihr Vorhaben.
Stellen Sie hierzu einfach über das nachfolgende Menü unter Angabe der gewünschten Summe, der geplanten Laufzeit und des Verwendungszwecks eine unverbindliche Anfrage.
Unser Kreditberater wird sich umgehend mit Ihnen in Verbindung setzen und die beste Option für Sie herausarbeiten.
Anschließend erhalten Sie ein oder mehrere Schufaneutrale Angebote von uns und können sich in Ruhe für Ihre Wunschoption entscheiden.
Wir begleiten Sie stets bis zur Auszahlung der Kreditsumme auf Ihr Konto und bleiben auch darüber hinaus ihr persönlicher Ansprechpartner.
Das sagen unsere Kunden über uns und unsere Arbeit:
Wenn Sie Fragen zu unseren Dienstleistungen oder eine konkrete Anfrage haben, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf. Wir kümmern uns dann um Ihr Anliegen und melden uns umgehend bei Ihnen.
Ammerländer Heerstraße 86a
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FAQ / Häufig gestellte fragen
Nachfolgend möchten wir in unserem FAQ-Bereich auf häufig gestellte Fragen unserer Kunden eingehen.
Vielleicht können wir auf diesem Wege auch bereits eine Ihrer Fragen beantworten:
Ihre Frage: Warum sollte ich mich von Albrecht Immobilien und nicht von meiner Hausbank/meinem Bankberater zu meiner Finanzierung beraten lassen?
Unsere Antwort:
Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass Sie sich von Ihrer Hausbank auch im Falle einer anstehenden Bau- und Immobilienfinanzierung oder hinsichtlich eines Privatdarlehens und Kredites beraten lassen.
Aber…
Das wahrscheinlich größte Problem bei der Hausbank oder dem lange bekannten, an eine Bank gebundenen Berater ist zumeist der massive Interessenkonflikt, der dabei im Wege stehen kann.
Der an seine Bank, seinen Arbeitgeber gebundene Berater kann zumeist schlicht und ergreifend nur die eigens von der entsprechenden Bank angebotenen Produkte und Dienstleistungen anbieten, selbst wenn (bewusst oder unbewusst) es für Sie und Ihre Anforderungen, Ziele, Wünsche bessere Optionen am Markt geben würde.
Nicht zuletzt profitiert der angestellte/abhängige Berater auch von entsprechenden Abschlüssen, da bei den meisten dieser Mitarbeiter ein nicht unerheblicher Teil der Vergütung von einem Provisionsmodell abhängt. Somit ist die Motivation Sie aufgrund Ihrer womöglich abweichenden Vorstellungen abzuweisen eher gering.
Die Folge ist, dass Sie einerseits nicht vollumfänglich und ergebnisneutral beraten werden und/oder am Ende draufzahlen, weil Sie sich der Alternativen nicht bewusst gewesen sind.
Hier setzen wir an.
Als unabhängiger Finanzierungsvermittler sind wir nicht an eine Bank, eine Versicherung oder eine Bausparkasse gebunden, sondern können ergebnisoffen die für Sie relevanten Kriterien und Vorstellungen als Maßstab für die Beratung vorne anstellen.
Von uns bekommen Sie keine automatisierte Ergebnisliste des Computers präsentiert, sondern erhalten eine persönliche, ausführliche und nachvollziehbare Beratung, bei der Sie alle Aspekte verstehen können – und sollen!
Selbstverständlich leben auch wir dabei von Provisionen der finanzierenden Banken, können aber aufgrund der vertraglichen Ungebundenheit frei und neutral beraten, da es für uns keinen finanziellen Unterschied macht, welche Bank oder welches Finanzinstitut am Ende die Nase vorn hat und Ihr Partner wird. Sie entscheiden allein. Nicht wir.
Die wahrscheinlich größte Einzelinvestition in Ihrem Leben sollten Sie nicht dem Zufall überlassen. Lassen Sie uns für sich vergleichen.
Ihre Frage: Gibt es eine einfache Formel, anhand derer ich berechnen kann, „Wie viel Immobilie“ ich mir leisten kann?
Unsere Antwort:
Ganz grob vereinfacht können Sie für eine erste Einschätzung welchen Kaufpreis Sie sich leisten können, wie folgt vorgehen:
Sie addieren das monatliche Nettohaushaltseinkommen aller Darlehensnehmer (zum Beispiel Ehemann und Ehefrau) und multiplizieren dies mit 80, anschließend addieren Sie das vorhandene Eigenkapital, welches mit in die Finanzierung eingebracht werden soll und subtrahieren Ihre vorhandenen Verbindlichkeiten (Schulden) aus Krediten und Darlehen.
Hierzu zur Veranschaulichung ein Beispiel:
1)
Nettogehalt 1: 2.200 EUR
Nettogehalt 2: 1.900 EUR
Summe: 4.100 EUR x 80 = 328.000 EUR
2)
Summe des Eigenkapitals: 35.000 EUR
Summe der Darlehensverbindlichkeiten: 12.000 EUR
Summe 35.000 EUR – 12.000 EUR = 23.000 EUR
Summe 1) und 2): 328.000 EUR + 23.000 EUR = 351.000 EUR
In diesem Beispiel könnten Sie sich also nach einer Immobilie mit einem maximalen Kaufpreis von etwa 330.000 – 360.000 EUR umschauen.
ACHTUNG: Dieses Beispiel ist grob vereinfacht und nur für eine grobe Ersteinschätzung gedacht. Vor der starken Steigerung der Finanzierungszinsen ab 2022 konnte auch durchaus mit dem 100-fachen Nettohaushaltseinkommen nach dem o.a. Beispiel kalkuliert werden. Aufgrund der höheren monatlichen Belastung durch die gestiegenen Zinsen ist diese Variante jedoch nur noch für sehr finanzstarke Interessenten mit guter bis sehr guter Bonität realistisch.
Ihre Frage: Wie viel Eigenkapital sollte ich für die Immobilien- oder Baufinanzierung mitbringen?
Unsere Antwort:
Über die letzten 3-5 Jahre hinweg war es bei guter Bonität häufig möglich auch vollkommen ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.
Angesichts der seit 2022 gestiegenen Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen ist dieses Vorhaben deutlich schwieriger geworden und die Banken verlangen wieder mehr Sicherheiten und häufig ein gutes Eigenkapitalpolster für die Finanzierung von Wohneigentum und Kapitalanlagen.
Eine gute Richtlinie für die Höhe des benötigten Eigenkapitals ist die folgende:
Eigenkapital in Höhe der vollen Kaufnebenkosten + 10 – 20% des Kaufpreises der Immobilie.
Hierzu zur Veranschaulichung ein Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie: 250.000 EUR
Kaufnebenkosten 1: Grunderwerbsteuer (5% des Kaufpreises): 12.500 EUR
Kaufnebenkosten 2: Notar- und Grundbuchkosten: (1,5 + 0,5% des Kaufpreises): 5.000 EUR
Kaufnebenkosten 3: Anteilige Maklerprovision: (3,57% des Kaufpreises): 8.925 EUR
Summe Kaufnebenkosten: 26.425 EUR
Summe Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 276.425 EUR
10% Kaufpreisanteil: 25.000 EUR
20% Kaufpreisanteil: 50.000 EUR
In diesem Beispiel sollten Sie also im Idealfall einen Betrag in Höhe von etwa 50.000 – 70.000 EUR als Eigenkapital für die Finanzierung vorhalten, sodass Sie die vollen Kaufnebenkosten und einen Kaufpreisanteil von 10 – 20% daraus leisten können.
Grundsätzlich gilt bei Eigenkapital: Je mehr, desto besser!
Je mehr Sie einbringen können, desto eher können Sie entscheiden, wie viel Sie einbringen wollen!
Selbstverständlich ist es auch heute noch möglich eine Immobilie gänzlich ohne Eigenkapital zu finanzieren, die Voraussetzungen, die die Bank oder das finanzierende Institut an Sie stellt, sind in diesem Fall aber ungleich höher und die Konditionen (Nominalzins, Laufzeit, Tilgungssatz) oftmals schlechter bzw. die finanzielle Belastung effektiv höher.
Ihre Frage: Warum bezeichnet man die Schulden für eine Bau- und Immobilienfinanzierung als "gute Schulden"?
Unsere Antwort: Im Gegensatz zu einer reinen Konsumverschuldung (z.B. zur Finanzierung eines Fernsehers, einer Playstation oder für einen Urlaub) steht bei der Bau- und Immobilienfinanzierung ein reeller, greifbarer, nachhaltiger Wert gegenüber.
Das klingt erstmal paradox, denn wenn man etwa einen Fernseher oder eine Playstation finanziert, steht der Finanzierung ja auch ein greifbarer Wert gegenüber.
Das ist richtig, jedoch verliert der „auf Pump“ finanzierte Gegenstand in aller Regel stetig an Wert, bis er am Ende keinen objektiven Wert mehr in sich trägt. Bei einer Immobilie bleibt der Wert des Objekts im Idealfall sogar Inflationsbereinigt konstant, oder steigt sogar, wenn die Nachfrage steigt oder auf ein sich verknappendes Immobilienangebot trifft.
Weiterhin hat die finanzierende Bank bei einer Immobilie (ganz gleich ob Grundstück mit oder ohne Bebauung) durch die Grundschuld oder Hypothek ein (Grund-)Pfandrecht und somit eine Sicherung der Finanzierung, sollte der Vertragspartner seine vertraglichen Pflichten nicht mehr erfüllen, also die Raten nicht mehr zahlen (können). In dem Fall wird dann ggf. eine Zwangsveräußerung- oder Versteigerung betrieben oder die Immobilie anderweitig verwertet. Die Bank bzw. der Darlehensgeber kann somit sein Geld ganz oder teilweise wieder zurückbekommen.
Nicht zuletzt geht man als Immobilienkäufer und Finanzierungsnehmer eine sehr langfristige Verpflichtung ein, da die Rückzahlung des Darlehens teilweise mehrere Jahrzehnte in Anspruch nehmen kann. Dies spricht in der Regel dafür, dass eine geregelte finanzielle Situation vorliegen muss. Wer seine Schulden regelmäßig, pünktlich und wie vertraglich vereinbart bedient, ist zuverlässig. Eine gute Bonität ist die Folge.
Wer hingegen für kurz- und mittelfristigen Konsum immer wieder Finanzierungen und Darlehen aufnimmt, scheint hingegen nicht gut mit seinem Geld umgehen zu können oder keine wichtigen Rücklagen zu bilden.
Aus diesen Gründen bezeichnet man Schulden aus Bau- und Immobilienfinanzierungen als „gute“ und Schulden aus Konsum als „schlechte“ Verbindlichkeiten. Dies wird auch von den für die Einschätzung der Bonität befragten Auskunfteien, wie Schufa und Creditreform, im so genannten „Bonitäts-Score“ berücksichtigt.
Sie haben weitere Fragen? Rufen Sie uns gerne an: +49-(0)441-18161139
Ihre Frage: Kann ich statt Eigenkapital meine bestehende Immobilie als Zusatzsicherheit in eine neue Finanzierung einbringen?
Ja, das können Sie.
Die meisten Banken beleihen eine Immobilie als Zusatzsicherheit jedoch nur bis zu einem maximalen Beleihungsauslauf von 80% in Abhängigkeit vom Beleihungswert.
Beispiel:
Beleihungswert der Immobilie: 300.000 €
Restschuld aus bestehenden Immobiliardarlehen: 150.000 €
Beleihungsauslauf der bestehenden Verschuldung: 50%
In diesem Beispiel kann ich also eine Kapitalbeschaffung oder eine Abtretung von bis zu 30% des Beleihungswertes der Immobilie machen.
Hier also etwa 90.000 €, die in der Regel auch als Eigenkapitalersatz gewertet werden und somit die selben Vorteile wie ein erhöhter Eigenkapitaleinsatz bieten.
Das bedeutet aber im Folgeschluss, dass voll verschuldete Immobilien mit regulär am Markt üblichen Beleihungsausläufen von 80-100% meistens nicht für eine Kapitalbeschaffung oder zur Abtretung als Zusatzsicherheit taugen.
Eine Alternative wäre noch eine Kapitalbeschaffung über ein Blanko-Bauspardarlehen bis 50.000 €, bei dem keine grundbuchliche Besicherung oder Abtretung erfolgen muss.
Voraussetzung dafür ist regulär eine saubere Schufa ohne neue Hypothekendarlehen oder Immobiliardarlehen in den vergangenen 2 Jahren.
Hierzu haben wir auch einen Blogbeitrag verfasst: https://www.albrecht-ventures.com/2023/08/29/finanzierung-von-modernisierungen-bis-50-000-euro-ohne-grundschuld-oder-hypothek/
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Ihre Frage: Wovon hängt der Zinssatz bei einer Immobilienfinanzierung ab?
Der Sollzinssatz (Zinssatz nominal p.a.) bei einer Immobilienfinanzierung hängt primär von drei Faktoren ab:
Faktor 1: Der Beleihungsauslauf in Abhängigkeit vom Beleihungswert der Immobilie
Dies beschreibt das Verhältnis vom Kaufpreis der Immobilie und dem objektiv belastbaren Wert der Immobilie zur Darlehenssumme (Fremdmittel) und dem in die Finanzierung eingebrachten Eigenkapital (Eigenmittel)
- Der Beleihungsauslauf steht somit sinnbildlich für das Kreditausfallrisiko der Bank; ergo: je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko der Bank, desto höher der Zinssatz
Faktor 2: Die Zinsbindung oder Zinsfestschreibung im Darlehen
Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum für den die Bank den im Darlehen genannten Zinssatz (nominal p.a.) vertraglich garantiert bzw. festschreibt (z.B. 5, 10, 15 oder 20 Jahre)
- Hier gilt als Faustformel: je länger die Zinsbindung, desto höher ist in der Regel der Zinssatz (nominal p.a.) des Darlehens; ergo: je mehr langfristige Planbarkeit, desto teurer ist das Darlehen
Faktor 3: Der anfängliche Tilgungssatz im Darlehen
Der Tilgungssatz (anfänglich p.a.) beschreibt die Rate, mit dem das Darlehen effektiv an die Bank zurückgeführt wird (üblich sind 1,0%, 1,5% oder 2,0% anfänglicher Tilgungssatz p.a.). Ein niedrigerer Tilgungssatz verlängert die Laufzeit des Darlehens und erhöht damit das Ausfallrisiko der Bank durch z.B. Eintritt in eine Lebensphase mit geringerem Einkommen (z.B. Rente), erhöht aber gleichzeitig die Rentabilität des Darlehens für die Bank durch einen insgesamt höheren Zinsaufwand.
- Ergo: Der Tilgungssatz ist für die Zinsstruktur des Darlehens eher ein weicher Faktor und wird primär durch die internen Vergabekriterien der jeweiligen Bank beeinflusst. So verlangen viele Banken eine Mindesttilgung von z.B. 1,0 – 2,0% anfänglich p.a. in den meisten Finanzierungskonstellationen.
Weitere Faktoren die Auswirkungen auf den Zinssatz eines Darlehens haben, sind beispielsweise:
– Option zur außerplanmäßigen Sondertilgung (i.d.R. sind maximal 5,0% Sondertilgung p.a. bei den meisten Banken ohne Mehrkosten inkludiert)
– Option zum Tilgungssatzwechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist (z.B. von 1,5% p.a. auf 3,0% p.a. und wieder zurück auf 1,5% p.a.)
– Verlängerung der Bereitstellungszinsfreien Zeit von z.B. 3 auf 12 Monate
– etc.
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Ihre Frage: Was ist eine Zwischenfinanzierung und wofür ist diese gut?
Manchmal kommt es vor, dass man eine bestehende Immobilie austauschen möchte, weil sich zum Beispiel die Bedürfnisse verändert haben, oder man eine Eigentumswohnung durch ein Einfamilienhaus ersetzen möchte.
In solchen Fällen kann es sinnvoll sein, die bestehende Immobilie zu veräußern und die Finanzierung abzulösen, um somit Eigenkapital für den Erwerb der neuen Immobilie loszuschlagen.
Auf diese Weise hat man zum Beispiel die Möglichkeit, durch den Mehrerlös und das entsprechende Eigenkapital, in die Beleihungsgrenzen einer 1A- oder 1B-Beleihung zu kommen, was das neue Darlehen deutlich attraktiver machen kann.
Aber wie funktioniert das? Ich muss ja die neue Immobilie kaufen und meist auch zeitnahe bezahlen und habe meine Immobilie vermutlich so schnell nicht verkauft?
– in solchen Fällen kann man eine Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen.
Eine Zwischenfinanzierung ist eine meist zeitlich begrenze (i.d.R. maximal 24 Monate) Art der Finanzierung, bei der entgegen dem Annuitätendarlehen keine Tilgungsleistung erbracht wird, sondern im monatlichen Zahlungsrhythmus lediglich eine Zinsleistung als „Gebühr“ für das Darlehen aufgebracht werden muss. Es handelt sich somit im Grunde um ein endfälliges Darlehen, welches entweder jederzeit oder zu einem bestimmten Stichtag spätestens in voller Höhe abgelöst werden kann/muss.
Die Zinsen (nominal p.a.) werden bei einer Zwischenfinanzierung meist variabel vereinbart und schwanken somit innerhalb der Laufzeit entsprechend der marktüblichen Bewegungen. Somit ist es im Voraus schwer den Kapitalbedarf vorauszusagen, wenn auch manche Banken „Kappungsgrenzen“ nach oben und nach unten festlegen, sodass die Schwankungsbreite nicht das volle Spektrum der Marktbewegungen abbildet.
Die Zwischenfinanzierung wird meist mit der Bank parallel zu dem daran anschließenden Darlehen (z.B. Annuitätendarlehen) abgeschlossen, sodass der Erwerb der neuen Immobilie nicht durch etwaige Verkaufsschwierigkeiten behindert werden kann. Der Abschluss einer für sich stehenden Zwischenfinanzierung, ohne anschließende „feste“ Finanzierung wird meist nicht angeboten, da eine Zwischenfinanzierung lediglich einen „value added service“, also eine Form des Kundenservice darstellt. Sie ist für Kreditinstitute kein langfristig lukratives Produkt.
Die Kosten der Zwischenfinanzierung (die Zinsen) fallen in der Regel erst an, wenn Teile der Summe oder die gesamte Summe abgerufen worden sind, zum Beispiel wenn der Notar den Kaufpreis für die neue Immobilie fällig gestellt hat. Somit gilt das Prinzip „Leistung für Gegenleistung“.
Wichtig: In der Regel steht die Zwischenfinanzierung als eine Art „Brücke“ zwischen der Transaktion (Alt verkaufen, Neu kaufen) und die Kosten für die Zwischenfinanzierung fallen somit nicht parallel mit dem daran anschließenden Annuitätendarlehen an. Einzig die Rate für das bestehende Darlehen der zu verkaufenden Bestandsimmobilie fällt selbstverständlich weiterhin mindestens anteilig an, solange das Objekt noch nicht verkauft und das Darlehen abgelöst wurde.
Der Ablauf sieht somit in etwa wie folgt aus:
1. Einholen von Angeboten für Darlehen + Zwischenfinanzierung für das neue Objekt
2. Abschluss der neuen Darlehens + Zwischenfinanzierung
3. Bestellung des notariellen Kaufvertrages für das neue Objekt + Beurkundung
4. Starten der Verkaufsbestrebungen für das alte Objekt
5. Kaufpreisfälligkeit für das neue Objekt – Zahlung aus Mitteln der Zwischenfinanzierung – Zahlung wird monatlich fällig
6. Verkauf des alten Objekts – nach Fälligkeit des Kaufpreises Ablösung des bestehenden Darlehens (altes Objekt) und Ablösung der Zwischenfinanzierung (neues Objekt)
7. Beginn der Zahlungen für das neue Darlehen
In Zahlen (Beispiel):
– Wert der alten Immobilie: 250.000 €
– Restschuld aus bestehenden Darlehen: 100.000 €
– Eigenmittel somit: 150.000 €
– Angebot Darlehen über 250.000 € + Zwischenfinanzierung über 400.000 € (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
– Zwischenfinanzierung wird abgelöst (250.000 € Wandelung in neues Darlehen + 150.000 € Eigenmittel aus Verkauf)
– Finanzierung auf Basis einer 1A/1B-Beleihung (Beleihungsauslauf 62,50 %) = (250.000 € / 400.000 €) x 100 (angenommen Kaufpreis = Beleihungswert der Immobilie)
Was sind Alternativen zu einer Zwischenfinanzierung?
Als Alternative zu einer Zwischenfinanzierung besteht selbstverständlich die Möglichkeit die Immobilie vorab zu verkaufen, diese als Zusatzsicherheit der Bank anzubieten – sofern sich dies rechnet, oder die Immobilie zu vermieten – sofern der Mietertrag die Finanzierung einer weiteren Immobilie ermöglicht.
Die Zwischenfinanzierung ist eine unbürokratische, wenn auch zuweilen etwas zwiespältige Lösung für das Decken einer Eigenkapitallücke.
– Die variable Verzinsung macht das Darlehen schwierig kalkulierbar und möglicherweise teuer
– Der Verkauf einer bestehenden Immobilie kann sich schwierig gestalten oder preisliche Zugeständnisse verlangen
– Problematisch wird die Zwischenfinanzierung, wenn das notwendige Eigenkapital (z.B. durch Verkauf der bestehenden Immobilie) nicht rechtzeitig zum Laufzeitende bereitgestellt werden kann
Dennoch eignet sich die Zwischenfinanzierung insbesondere für Eigennutzer, denn sie ermöglicht den Erwerb einer neuen Immobilie relativ kurzfristig und sichert die Verkäuferpartei hinsichtlich der Kaufpreiszahlung ab, da diese nicht vom Verkaufserfolg der Bestandsimmobilie abhängig ist.
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Ihre Frage: Welche Unterlagen von der Immobilie werden für eine Immobilienfinanzierung von der Bank benötigt?
Die nachfolgenden Unterlagen werden fast ausnahmslos von einer Bank für die abschließende Kreditprüfung benötigt um die Vorgaben der s.g. Wohnkreditrichtlinie von 2016 und den sonstigen rechtskonformen Regularien zu entsprechen.
– Entsprechend fährt man als Verkäufer gut, diese auf Stand zu halten oder spätestens zum Verkaufszeitpunkt einzuholen, anfertigen zu lassen oder aus dem Bauaktenarchiv als Zweitschrift zu beantragen.
Verkauft man über eine qualifizierte Maklerfirma, gehört es zum Standardverfahren des Immobilienmaklers, die Unterlagen vor Vermarktungsstart einzuholen und für potenzielle Käufer parat zu haben, sodass der Verkaufsabwicklung nichts im Wege steht.
– Als Käufer macht es Sinn die Verkäuferpartei im Zweifel auch zu unterstützen, da insbesondere bei meist laienhaften Privatverkäufern häufig Unkenntnis über die genaue Art der Unterlagen herrscht, die angefordert wird.
So hat man ggf. einen Vorteil gegenüber Wettbewerbern auf ein Objekt, da man der Eigentümerpartei konkretes Interesse daran zeigt und sich selbst um das Einholen der Unterlagen bemüht, oder dabei unterstützt.
Benötigt werden in der Regel mindestens:
– Aktueller Grundbuchauszug (vollständig, alle Seiten, ungeschwärzt) und nicht älter als 3 Monate – den Grundbuchauszug kann man als eingetragener Eigentümer oder mit Vollmacht entweder beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder über ein ans Grundbuchamt angeschlossenes Notariat einholen. Aufgrund der langen Bearbeitungszeiten der Amtsgerichte empfiehlt es sich über das Notariat des Vertrauens zu gehen, da hier der Auszug in der Regel sofort eingeholt werden kann.
– Aktuelle Flurkarte/Katasterauszug, nicht älter als 3 Monate – die Flurkarte oder den Katasterauszug (oft fälschlicherweise als Lageplan bezeichnet) bekommt man über das regionale Katasteramt. Mittlerweile sind die meisten Katasterämter digital aufgestellt und ein jeder kann anhand der Anschrift der Immobilie oder der Liegenschaftsbezeichnung (Flur, Flurstück etc.) jederzeit über das Liegenschaftskataster Flurkarten und andere Karten (z.B. Topographie, Leitungskarten) einholen.
– Wohnflächenberechnung aller zugehörigen Gebäudebestandteile, vom Architekten oder Bauingenieur testiert – die Wohnflächenberechnung ist wohl das kritischste Dokument aus der langen Liste der benötigten Unterlagen, da hier zwar konkrete Definitionen vorliegen, aber häufig missverstanden werden. Die Wohnflächenberechnung ist in der Regel eine lineare Aufstellung aller Wohnflächen eines Gebäudes, die gem. Wohnflächenverordnung als Wohnfläche einzuordnen sind. Häufig, insbesondere bei Immobilien jüngeren Baujahres (ab ca. 1970) sind hier neben der Wohnflächen auch die Nutzflächen (z.B. Keller, Schrägen < 1,00 m Höhe, unbeheizte Flure etc.) mit aufgeführt.
Liegt die Wohnflächenberechnung nicht vor, hilft häufig die Beantragung der Baugenehmigungsunterlagen beim zuständigen Bauaktenarchiv, hierfür gibt es meist digitale Vordrucke oder die Möglichkeit diese via Mail, Post oder vor Ort einzusehen. Notwendig ist auch hierfür eine Legitimation als eingetragener Eigentümer oder eine Eigentümervollmacht nebst Personalausweiskopie(n).
Sind zumindest bemaßte Grundrisse vorhanden, kann man diese an Dienstleister (z.B. 1000hands: https://grundriss.mendixcloud.com/) versenden und erhält aus diesen eine qualifizierte Wohnflächenberechnung. Ist auch das nicht vorhanden, hilft nur die Vermessung der Flächen durch einen Architekten oder Bauingenieur. Auch hier kann man auf Dienstleister wie 1000hands zugreifen (https://grundriss.mendixcloud.com/) oder selbst einen Architekten etc. beauftragen.
– Bemaßte Grundrisse aller zugehörigen Gebäudebestandteile – Gemeint sind hiermit Grundrisse mit Maßketten, aus denen sich der architektonische Planentwurf ableiten lässt und anhand derer man die Flächen einer Immobilie berechnen kann. Für die Beschaffung dieser gilt dasselbe Vorgehen wie bei der Wohnflächenberechnung.
– Baubeschreibung des Finanzierungsobjektes – die Baubeschreibung ist das was der Name schon sagt: Sie beschreibt den Bau aus technischer Sicht. In der Baubeschreibung wird der strukturelle Aufbau des Objektes, die verwandten Materialien und häufig auch die bautechnische Umsetzung zur Erfüllung der energetischen Vorgaben von (alt: EnEV) oder des Gebäudenergiegesetzes deklariert. Auch werden bei moderneren Objekten in der Baubeschreibung meist die Wärmedurchgangskoeffizienten der Materialien (z.B. U-Wert bei Fenstern) aufgeführt. Für die Beschaffung gilt auch hier derselbe Weg wie bei der Wohnflächenberechnung. Für manche Banken ist die Baubeschreibung kein K.O.-Kriterium für die Prüfung der Finanzierung.
– Gebäudeenergieausweis – Bis Ende 2021 nahezu irrelevant, ist der Gebäudenergieausweis durch die Heizungsthematik und die kommenden Regularien der EU hinsichtlich des Wohngebäudesektors mittlerweile ein Kernkriterium der Dokumentenprüfung durch die Banken. Es wird unterschieden zwischen Gebäudeverbrauchs- und Gebäudebedarfsausweis. Wann welcher Energieausweis zu erstellen ist, unterliegt gewissen rechtlichen Regularien, ist aber für die meisten Bestandsimmobilien frei zu wählen.
Was viele nicht wissen: Ohne gültigen Energieausweis (Gültigkeit 10 Jahre ab Erstellung) dürfen Immobilien NICHT angeboten werden – dies gilt sowohl für Verkauf, als auch für Vermietung! Häufige Passi in Inseraten, wie „Energieausweis ist in Erstellung und wird nachgereicht“ sind nicht rechtskonform und abmahnfähig!
Die Beschaffung des Energieausweises ist denkbar einfach: Entweder über einen Energieberater, den zuständigen Schornsteinfeger oder anhand von einschlägigen Portalen wie https://portal.energieausweis48.de/ oder https://www.express-pass.de/wohngebaude/energieausweis-rechner
– Ansichten, Schnitte und technische Zeichnungen – Ansichten, Schnitte und andere technische Zeichnungen entspringen meist dem Reißbrett oder dem CAD-System des Architekten und sind in der Regel nicht mehr maßgeblich für eine Finanzierungsprüfung, sofern qualitativ hochwertige Fotos (Außenansichten + alle Räume) vorliegen und/oder eine Beleihungswertermittlung (z.B. durch Besichtigung) durch die Bank vorgenommen wird. Die Unterlagen erhält man auch am einfachsten über die zuständigen Bauaktenarchive, sofern sie nicht mehr vorhanden, oder über die Jahre unleserlich geworden sind.
– Qualitativ hochwertige Fotos – Häufig unterschätzt wird die Qualität von Fotos für die Einreichung einer Finanzierung bei einer Bank. Dabei muss man sich die Finanzierung vorstellen wie das senden einer Bewerbungsmappe. Diese reicht man schließlich auch nicht mit den schlimmsten Partyfotos ein, sondern mit qualitativ hochwertigen Fotos. Fotos, die das Objekt gut, aber realistisch darstellen.
Wichtig ist es dabei auch, dass alle relevanten Gebäudemerkmale gut erkennbar sind, die Fotos dem Zustand aus der Objektbeschreibung entsprechen und im Zweifelsfall auch vorhandene Mankos nicht „künstlerisch“ via Photoshop und Co. retuschiert werden. Am Ende hat die Bank immer das Recht eine unabhängige Objektbesichtigung durch eine qualifizierte Partei durchführen zu lassen, bei der auffällige Mankos sowieso spätestens auffallen würden.
– Ein hochwertiges Exposé – Auch ein gutes Exposé wird meist in Relevanz unterschätzt. Schließlich hat man mit einem guten Exposé die Möglichkeit die Daten und Fakten, besonderen Merkmale, den Objektaufbau und hervorzuhebende Details gut herauszuarbeiten. Lieblose, nichtssagende Exposees können für die Finanzierungsprüfung (insbesondere wenn eine Beleihungswertermittlung aufgrund wenig Eigenkapital oder hohem Volumen vorgenommen wird) das Todesurteil sein. Schließlich sitzen bei den Banken in der Prüfung am Ende immer Menschen, keine emotionslosen Maschinen.
Außer den soeben genannten Unterlagen kann es immer noch zur Anforderung von ergänzenden Dokumenten kommen. Diese sind zum Beispiel häufig:
– Teilungserklärung(en) (bei nach WEG geteilten Objekten)
– Mietverträge (bei vermieteten Immobilien und/oder Kapitalanlagen)
– Hausgeld- und Betriebskostenabrechnungen (bei nach WEG geteilten Objekten)
– Eigentümerversammlungsprotokolle (bei nach WEG geteilten Objekten)
– Kontostand der Instandsetzungsrücklage (bei nach WEG geteilten Objekten)
– uvm.
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