Seit 2006 haben die meisten deutschen Bundesländer regelmäßige Erhöhungen der Grunderwerbsteuer vorgenommen. Allerdings zeichnet sich nun ein Wendepunkt ab, der potenziell zu einer Verringerung der Steuerbelastung für Käufer führen könnte.

Österreich dient als Vorbild in Sachen Immobilienkauf. Die Regierung in Wien hat kürzlich beschlossen, sämtliche staatlichen Nebenkosten beim Immobilienerwerb für Erstkäufer für einen Zeitraum von zwei Jahren abzuschaffen, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Reiner Braun, Leiter des Immobilien-Analyseinstituts Empirica, äußerte daraufhin süffisant die Frage: „Warum nicht bei den Deutschen?“, wobei „Piefke“ im österreichischen Jargon eine abwertende Bezeichnung für Deutsche ist.

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Tatsächlich stellt die Grunderwerbsteuer in Deutschland für viele Immobilienkäufer ein Ärgernis und eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Kaum ist der Kaufvertrag für die neue Wohnung unterzeichnet, steht bereits das Finanzamt vor der Tür, um die Grunderwerbsteuer einzufordern. Bei jedem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks müssen Käufer in der Regel mehrere Tausend Euro an die Finanzbehörden überweisen.

Doch auch hierzulande zeichnet sich eine mögliche Steuerreduktion ab. Einige Bundesländer haben bereits konkrete Schritte unternommen, um die finanzielle Belastung für Käufer zu verringern. Wo können Immobilieninteressenten also hoffen? Und wie können sie konkret Geld sparen? Auf diese wichtigen Fragen gibt es Antworten.

Warum die Grunderwerbsteuer so umstritten ist

Die immense Grunderwerbsteuer treibt die Kosten für den Immobilienerwerb beträchtlich in die Höhe. Tatsächlich sind diese hohen Nebenkosten einer der Hauptgründe, weshalb es für immer mehr Menschen zunehmend schwierig oder sogar unmöglich wird, eine eigene Immobilie zu erwerben. Sie machen mittlerweile zehn bis 15 Prozent der Gesamtsumme beim Kauf eines Hauses aus. Ökonomen, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, haben wiederholt Kritik geäußert, dass diese Steuer eine erhebliche Hürde darstellt.

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Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich prozentual am Kaufpreis, was zu deutlicher Verärgerung darüber führt, dass der Staat dadurch kräftig profitiert. Gemäß einer repräsentativen Umfrage im Auftrag des Immobilienfinanzportals Interhyp wird inzwischen fast ein Drittel des Kaufpreises von Familien und Freunden mitfinanziert. 36 Prozent der Käufer geben an, dass sie den Kauf ohne eine Erbschaft nicht hätten stemmen können.

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In welchen Bundesländern sinkt nun die Steuerbelastung beim Kauf?

Seit 2006 erheben alle 16 deutschen Bundesländer die Grunderwerbsteuer. Seitdem haben die meisten von ihnen die Steuer bereits mindestens einmal erhöht – mit der Ausnahme von Bayern, wo der ursprüngliche Satz von 3,5 Prozent weiterhin gilt. Doch nun zeichnet sich eine Kehrtwende ab, da erste Bundesländer die Steuersätze senken.

Im Thüringer Landtag gelang es der Opposition bereits im vergangenen Herbst, mit Unterstützung von AfD und FDP, die Senkung der Grunderwerbsteuer von 6,5 auf fünf Prozent ab diesem Jahr durchzusetzen. Allerdings legt die rot-rot-grüne Landesregierung gegen diesen Beschluss beim Verfassungsgericht Beschwerde ein.

Auch in Hessen plant die neue Regierung aus SPD und CDU steuerliche Entlastungen für Immobilienkäufer. Ein „Hessengeld“ soll Erstkäufern beim Erwerb eines selbstgenutzten Eigenheims rund 10.000 Euro zurückgeben, und für jedes Kind sind zusätzlich 5000 Euro vorgesehen. Diese Regelung, die im Wahlprogramm der CDU enthalten und im Koalitionsvertrag mit der SPD verankert ist, soll solange gelten, bis der Bund den Ländern erlaubt, eigene Freibeträge für die Grunderwerbsteuer festzulegen, wie der sozialdemokratische Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori kürzlich ankündigte. Erste Auszahlungen sollen noch in diesem Jahr erfolgen.

Im Gegensatz dazu beendete Nordrhein-Westfalen im Jahr 2023 ein Förderprogramm für junge Familien, das einen Zuschuss von bis zu 10.000 Euro beim Kauf einer Wohnung vorsah. Stattdessen bietet die Förderbank NRW nun vergünstigte Darlehen für Privatpersonen mit niedrigen bis mittleren Einkommen an.

Um wie viel Geld es geht und was Käufer nun sparen können

Die Bundesländer sind stark auf die Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen. Die anhaltende Immobilienkrise hat jedoch zu einem Einbruch dieser Einnahmen geführt, was für sie ein ernsthaftes Problem darstellt. Im ersten Halbjahr 2023 beliefen sich die Einnahmen der Länder nur auf 6,3 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 33,5 Prozent entspricht und das schlechteste Ergebnis seit 2016 darstellt, wie das Statistische Bundesamt kürzlich bekannt gab.

Beim Kauf einer Immobilie über 500.000 Euro kann sich die Grunderwerbsteuer auf bis zu 32.500 Euro summieren, wenn der Käufer in einem Bundesland mit einem Satz von 6,5 Prozent lebt. Sinkt der Satz jedoch – wie in Thüringen – auf fünf Prozent, beträgt die Steuerzahlung lediglich noch 25.000 Euro, was eine Ersparnis von 7.500 Euro bedeutet.

In Hessen fällt die Ersparnis für bestimmte Käufergruppen sogar noch höher aus. Dort beträgt der Satz zwar sechs Prozent, was im Beispiel einen Betrag von 30.000 Euro ausmacht. Erstkäufer ohne Kinder, die die Immobilie zur Eigennutzung erwerben, erhalten jedoch bald einen Zuschuss von 10.000 Euro. Dadurch reduziert sich die zu zahlende Summe auf 20.000 Euro. Für Familien mit einem Kind beträgt sie sogar nur noch 15.000 Euro.

Obwohl Bayern seit Jahren den niedrigsten Satz bei der Grunderwerbsteuer erhebt, ist die Ersparnis für Käufer oft geringer als es zunächst den Anschein hat, da die Kaufpreise in bayerischen Städten in der Regel deutlich höher liegen als in anderen Bundesländern. Berlin und Hamburg kassieren laut dem Statistischen Bundesamt die höchsten Pro-Kopf-Einnahmen.

Legale Tricks um die Belastung aus der Grunderwerbsteuer zu senken

Ja, es gibt Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, allerdings sind sie begrenzt. Zum Beispiel können Verkäufer von teurem Inventar beim Immobilienkauf separat profitieren – wie zum Beispiel einer Einbauküche oder einer Sauna. Wenn dieses Inventar im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird, mindert es den maßgeblichen Kaufpreis für die Grunderwerbsteuer. Denn nur Gegenstände, die untrennbar mit der Immobilie verbunden sind, werden bei der Berechnung der Steuer berücksichtigt. Bei einem Neubau können Käufer auch das Grundstück separat erwerben und erst später mit dem Hausbau beginnen. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückskauf an.

Professionelle Immobilienkäufer nutzen gerne eine Methode, um die Steuer vollständig zu umgehen: den sogenannten Share Deal. Dabei erwerben sie keine einzelnen Immobilien, sondern Anteile an Wohnungsunternehmen. So kauft beispielsweise eine Aktiengesellschaft nicht die Wohnungen selbst, sondern Anteile an einer Firma. Solange der Anteil am erworbenen Unternehmen unter 90 Prozent liegt, entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig. Dieser Ansatz ist jedoch nur bei größeren Immobiliengeschäften anwendbar und in der Regel nicht für Privatpersonen praktikabel.

Dennoch können auch private Käufer die Grunderwerbsteuer vollständig umgehen. Der Erwerb einer Immobilie zwischen nahen Angehörigen, wie beispielsweise zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln, ist vollständig steuerfrei. Gleiches gilt für den Verkauf an adoptierte Kinder, Schwiegertöchter oder -söhne sowie den früheren Ehepartner des Verkäufers im Rahmen der Vermögensverteilung nach einer Scheidung. Der Verkauf zwischen Geschwistern löst hingegen die Zahlung der Grunderwerbsteuer aus. Quelle

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Marvin Albrecht