Ist der Immobilienmarkt außer Kontrolle? Prof. Dr. Jan Viebig bringt seine Expertise ein, um das Phänomen der sinkenden Preise trotz vermeintlich hoher Nachfrage zu analysieren und die Ursachen dieses paradoxen Trends auf dem Immobilienmarkt näher zu beleuchten.

Aktueller Wohnraumbedarf steigert nicht automatisch die Nachfrage nach Immobilien

Der Begriff „Wohnraumbedarf“ unterscheidet sich von der tatsächlichen Nachfrage. Obwohl es nach wie vor einen hohen Bedarf an Wohnraum gibt, äußert sich dieser Bedarf nicht in Form einer entsprechenden Nachfrage. Es gibt mehrere Gründe dafür: Erstens sind die Baukosten erheblich gestiegen, was potenzielle Käufer vom Markt fernhält.

Zweitens hat die Bundesregierung durch die Vorankündigung des Heizungsgesetzes für Verunsicherung gesorgt, wodurch die Angst vor unvorhersehbaren Sanierungskosten zu Preisabschlägen bei Bestandsimmobilien geführt hat.

Drittens lastet der markante Anstieg der Zinsen auf dem Immobilienmarkt. Aus Sicht eines Käufers erhöhen sich die Finanzierungskosten, was den Druck auf die Kaufpreise erhöht. Aus Sicht eines Immobilieninvestors müssen die Renditen eines Objekts mit den Finanzierungskosten und den Renditen alternativer Anlageinstrumente verglichen werden. Wenn die Marktzinssätze von 0 auf 3 bis 4 Prozent steigen, muss die Immobilienrendite entsprechend höher sein, um attraktiv zu bleiben. Dies erfordert eine Preisanpassung nach unten.

Die Rolle der Zinspolitik der EZB bei der aktuellen Situation am Immobilienmarkt

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank scheint einen erheblichen Einfluss auf die Verschärfung der Lage auf dem Immobilienmarkt zu haben. Die schnelle Anhebung der Leitzinssätze auf aktuell 4 beziehungsweise 4,5 Prozent wirkt sich direkt auf die Hypothekenzinssätze und andere Kreditzinssätze aus.

Dennoch liegt es nicht in der Verantwortung der EZB, den Immobiliensektor zu schützen, sondern vielmehr, für Preisstabilität zu sorgen. Veränderungen im Zinsumfeld werden als normale Geschäftsrisiken auf dem Immobilienmarkt betrachtet.

Wie wirkt sich die Zuwanderung der vergangenen Jahre auf den Immobilienmarkt aus?

Aktuelle Schätzungen deuten darauf hin, dass in Deutschland etwa 700.000 Wohnungen fehlen. Dieser hohe Bedarf resultiert aus verschiedenen Faktoren, darunter die anhaltend starke Zuwanderung der letzten Jahre und der wachsende Platzbedarf in Haushalten. Insbesondere in den Metropolregionen konzentriert sich der Bedarf an Wohnraum.

Dennoch mangelt es vielen potenziellen Käufern an finanzieller Kapazität, was zu einer Abnahme der effektiven Nachfrage nach (Kauf-)Immobilien geführt hat. In Anbetracht der aktuellen Situation besteht die mittel- bis langfristige Gefahr, dass die Mieten (weiterhin) erheblich steigen, da aufgrund des geringeren Neubauniveaus die Marktknappheit verschärft wird.

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Was könnte die Politik kurzfristig tun um den Immobilienmarkt zu stützen?

Die Planungs- und Genehmigungsverfahren in Deutschland sind derzeit geprägt von hoher Komplexität und hohen Kosten. Es wäre sinnvoll, wenn die Regierung klare und leicht verständliche Förderprogramme einführen würde. Viele Bürgerinnen und Bürger haben vor allem die häufigen Änderungen in der Förderpolitik der KfW als chaotisch empfunden. Die Vorschriften für das KfW-Effizienzhaus 40 sind zu kompliziert, und das Gebäudeenergiegesetz hat zu unnötiger Verunsicherung geführt. Die Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren hingegen wird schon seit Jahren nicht ausreichend vorangetrieben.

Um in Deutschland nicht nur 200.000, sondern 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, sind eine zuverlässige Förderung und langfristige KfW-Zinskonditionen dringend erforderlich. Der Staat könnte außerdem durch steuerliche Anreize unterstützen, beispielsweise durch eine Senkung der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbssteuer, um Wohnraum erschwinglicher zu machen. In einigen Bundesländern beträgt die Grunderwerbssteuer mehr als 6 Prozent. Degressive Abschreibungsmöglichkeiten könnten die Bautätigkeit stimulieren, und Bauministerin Geywitz könnte hier mutiger vorgehen. Die Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnimmobilien sollte vom Staat nicht erschwert, sondern vereinfacht werden.

Generell sollten alle Faktoren, die die Bautätigkeit hemmen, überprüft werden. Kurz gesagt: Eine Reduzierung der Bürokratie, klar verständliche Förderprogramme und eine verringerte Steuerbelastung können die Bautätigkeit auch in Zeiten steigender Zinsen und Baukosten ankurbeln. Quelle

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Ihr
Marvin Albrecht

Immer wieder werde ich in meiner täglichen Arbeit damit konfrontiert, dass in Deutschland traditionell das selbstbewohnte Einfamilienhaus als die Universallösung für die private Altersvorsorge gehalten wird. Aber ist diese Erwartung noch zeitgemäß? Ein Exkurs mit meiner persönlichen Meinung zu diesem Thema.

Vielleicht kennen Sie es selbst: Für viele ist das selbst bewohnte Einfamilienhaus die beste Altersvorsorge. Seit vielen Jahrzehnten versucht man sich gerade in Deutschland auf diese Art und Weise abzusichern, dabei kommt es aber immer wieder zu den folgenden Trugschlüssen:

Trugschluss 1: „Ich kann kostenfrei wohnen, wenn das Haus erst einmal abbezahlt ist und muss im Alter keine Miete mehr bezahlen.“

Das stimmt natürlich grundsätzlich, jedoch vernachlässigen viele Eigentümer, dass Immobilien stetig instandgehalten werden müssen und Investitionen unabdingbar sind um den Wert des Eigenheims zu erhalten. Ich sehe in meiner täglichen Arbeit, was dabei herauskommt, wenn es Menschen im fortgeschrittenen Alter nicht mehr schaffen, die Immobilie angemessen instandzuhalten, oder schlichtweg das Geld für notwendige Modernisierungsmaßnahmen fehlt. 

Die Immobilie leidet stark!

Probleme mit eintretender Feuchtigkeit, vergleichsweise hohe Betriebskosten aufgrund von schlechter Wärmedämmung und alter Heizungsanlagen, veraltete Elektrik- und Sicherheitstechnik, undichte Fenster, schimmelbefallene Keller und marode Sanitäreinrichtungen sind dabei nur einige Beispiele. 

Trugschluss 2: „Wenn die Immobilie erst einmal abbezahlt ist, habe ich keine großen Aufwendungen mehr zu befürchten.“

Auch das ist falsch.

Banken kalkulieren in der Haushaltsrechnung einer Finanzierung regulär mit zu bildenden Investitionsrücklagen von 2,50 – 3,50 € je qm Wohnfläche und Monat und dieser Satz ist dabei nicht unrealistisch. Dies ergibt bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus mit ca. 150 qm Wohnfläche monatlich zu bildende Rücklagen in Höhe von etwa 375,00 – 525,00 €. 

Wenn man berücksichtigt, dass eine etwa alle 30 – 50 Jahre anstehende Dachsanierung bei einem normalen Einfamilienhaus mit ca. 50.000 € zu Buche schlägt, sind diese Rücklagen keineswegs zu hoch einzuschätzen. Ich empfehle meinen Kunden stets, diese Rücklagen auch real zu bilden. 

Neben den großen Investitionskosten für ein Dach fallen aber natürlich auch rehelmäßig kleinere Reparaturen und Investitionen an, die zwar jede für sich genommen oftmals nicht groß ins Gewicht fallen, jedoch in Summe keinesfalls zu vernachlässigen sind. 

Hierbei spreche ich insbesondere von der Erneuerung von Heizungsanlagen, Austauschen von Schweißbahnen und Dachschindeln, Bad- und Sanitärmodernisierungen, Erneuerung von Bodenbelägen, Streichen & Tapezieren, Installation einer neuen Küche, Verputzen und Streichen der Außenfassade, Austausch von Türen und Fenstern und vieles mehr. 

Abschließend hat man bei der selbstgenutzten Immobilie auch die weiter anfallenden Aufwendungen für Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Müllabfuhr etc. zu berücksichtigen, die gänzlich vom Eigentümer getragen werden müssen.

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Nimmt man diese Maßnahmen nicht regelmäßig vor, leidet die Bausubstanz und die Immobilie verliert zusehends an Wert, oder kann mit der generellen Marktentwicklung vergleichbar besser gepflegter Immobilien nicht mithalten. 

Trugschluss 3: „Wenn ich im Alter Geld brauche, kann ich die Immobilie einfach verkaufen.“

Über die vergangenen 50 Jahre haben Immobilien im Durchschnitt etwas über 2% (etwa das Maß der jährlichen Inflation) pro Jahr an Wert hinzugewonnen.
Die vergangenen 10 Jahre (2012 – 2022) waren dabei aufgrund der Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der damit einhergehenden, übermäßig starken Nachfrage nach Wohneigentum eine Ausnahmeerscheinung, die es so vermutlich absehbar nicht wieder geben wird. 

Insofern kann man auch das häufig genannte „Renditeversprechen“ (der Wert der Immobilie steigt jährlich überproportional an) bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern aus der heutigen Perspektive nicht mehr pauschal als Argument anführen. 

Zudem sei noch erwähnt, dass man Steine sprichwörtlich nicht essen kann und das selbstgenutzte Einfamilienhaus somit nur bedingt Altersvorsorge taugt, wenn man nicht parallel auch privat vorgesorgt hat.

Es bringt nichts, ein abbezahltes Haus zu besitzen, wenn man kein Geld mehr hat um dieses zu unterhalten, oder der Kühlschrank am Ende des Monats leer bleibt.
In diesem Fall bliebe nur der Verkauf der Immobilie, was wiederum dafür sorgen würde, dass man den Kaufpreis nutzen müsste um davon die Aufwendungen für Miete zu bestreiten und den Lebensunterhalt zu finanzieren.

Hat zum Zeitpunkt des Verkaufs die Nachfrage nach Immobilien möglicherweise durch vorab nicht absehbare Faktoren (z.B. Ghettoisierung, Wegzug von großen Arbeitgebern, marode regionale Infrastruktur) gelitten, kann die Immobilie auch überproportional im Wert gefallen sein.

Deswegen ist die selbstgenutzte Wohnimmobilie klassischerweise auch nur eine von drei Säulen der Altersvorsorgeplanung (neben gesetzlicher Rentenversicherung und privater Altersvorsorge) und nicht die Universallösung, für die sie fälschlicherweise oft gehalten wird. 

Das soll abschließend nicht bedeuten, dass die selbstgenutzte Wohnimmobilie etwas Schlechtes ist – Nein, im Gegenteil! Aber sie ist nicht der Heilsbringer der Altersvorsorge, für die sie oft verkauft wird.
– Es ist vielmehr eine Lifestyle-Entscheidung, als etwas Obligatorisches. Ein bewusster Luxus, den man sich gönnen will!

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Ihr
Marvin Albrecht