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In diesem Beitrag fassen wir die Informationen zusammen die zum neuen Förderprogramm für Wohneigentum für Familien bekannt sind, welches die Bauministerin Klara Geywitz für Juni 2023 angekündigt hat.

Nach dem Ablauf des allseits beliebten Baukindergeldes im Jahr 2021 stand die Forderung nach einer neuen Förderung von Wohneigentum für Familien im Raum. Im September 2022 hatte die Bauministerin Klara Geywitz schließlich ein Förderprogramm angekündigt, zu dem nun nähere Informationen bekanntgegeben wurden.

Wer wird gefördert?

Gefördert werden Familien mit einem jährlich zu versteuernden Einkommen von bis zu 60.000 Euro plus jeweils 10.000 Euro pro Kind. Demnach hätte eine Familie mit einem Kind einen Anspruch auf Förderung bis zu einem jährlich zu versteuernden Einkommen von 70.000 Euro, eine Familie mit drei Kindern bis zu einem Gesamteinkommen vor Steuern von 90.000 Euro. Ob eine Obergrenze der berücksichtigungsfähigen Kinder geplant ist, ist bisher nicht bekannt.

Was wird gefördert?

Gefördert werden soll der Erwerb von Immobilieneigentum für berechtigte Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind. Das Förderprogramm soll laut einer Meldung aus September 2022 einen Umfang von 350 Millionen Euro jährlich haben, das Geld soll dabei aus dem Klima- und Transformationsfonds stammen.

Maßgeblich für die Förderung ist weiterhin, dass die geförderten Immobilien mindestens den „Energieeffizienzhausstandard 55“ erfüllen, also somit nur maximal 55 Prozent der Energie eines konventionellen Neubaus benötigen. Der Baustandard „Energieeffizienzhaus 55“, auch als „KfW-55“ bekannt, hat sich über die vergangenen Jahre zum allgemeinen Baustandard für Neubauten entwickelt.

Wie wird gefördert?

Anders als beim Baukindergeld wird nicht mit jährlichen Direktzahlungen, sondern über ein spezielles Zinsvergünstigtes Darlehen gefördert, welches durch die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergeben werden soll.

Die besonders Zinsvergünstigten Darlehen sollen dabei das vorhandene Eigenkapital ersetzen oder ergänzen und somit eher einkommens- und vermögensschwachen Familien die Möglichkeit bieten, bezahlbaren Wohnraum durch Wohneigentum zu erlangen.

Durch die Zinsverbilligung ist der Hebel und die Wirkung je Euro eingesetzten Förderkapitals größer, als wenn wie beim Baukindergeld eine jährliche Zahlung erfolgen würde. Insbesondere durch die im Jahr 2022 stark gestiegenen Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen ist ein solches Förderprogramm ein guter Anfang um eine spürbare Entlastung für Familien zu erreichen.

Für mehr Informationen zu Bau- und Immobilienfinanzierungen klicken Sie hier: https://www.albrecht-ventures.com/finanzierung/

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Ihr
Marvin Albrecht

In diesem Beitrag geben wir einen Ausblick auf die Änderungen, die das neue Jahr 2023 im Zusammenhang mit Immobilien bringt.

Die Grundsteuerfrist zum 31.01.2023

Die Finanzminister der Länder haben beschlossen, dass die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung bundesweit einmalig von Oktober 2022 bis Januar 2023 verlängert wird. Dieser Entschluss entlastet die Bürger, die Wirtschaft und die Steuerberater deutlich. Bayerns Finanz- und Heimatminister, Albert Füracker, kommentiert den Beschluss: „Wir müssen die Menschen mitnehmen.“
Ab 2025 wird eine neue Berechnungsmethode für die Grundsteuer gelten, wofür fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen.

Zu diesem Thema haben wir bereits einen umfassenden Beitrag verfasst: https://www.albrecht-ventures.com/2023/01/09/grundsteuer-grundsteuerreform-erklaerung-und-ratgeber/

Vermieter müssen Teil der CO2-Steuer übernehmen

Seit 2021 ist die CO₂-Steuer in Kraft, bislang waren die Mieter dafür verantwortlich. Ab dem 1. Januar 2023 wird ein Zehn-Stufenmodell eingeführt, das die Belastung für Mieter verringern soll: Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes ist, desto höher ist der Anteil der Steuer, der von dem Vermieter getragen werden muss. Im Falle von Wohnungen mit einer sehr schlechten Energiebilanz sollen Vermieter 95 Prozent und Mieter lediglich 5 Prozent der CO₂-Kosten tragen.
Der Schwellenwert liegt bei 52 Kilogramm CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter pro Jahr. Mieter müssen nur in sehr gut isolierten Wohngebäuden (KFW Effizienzhaus 55) die CO₂-Steuer alleine tragen.

Erhöhung des AfA zum 01.01.2023

Um einen Investitionsanreiz für den dringend notwendigen Neubau von Wohnungen zu schaffen, wird die lineare Abschreibung (AfA) für vermieteten Neubau ab Januar von 2% auf 3% pro Jahr angehoben. Das hat Bauministerin Klara Geywitz (SPD) bekanntgegeben. Gleichzeitig wird die Abschreibungsdauer von 50 auf 33 Jahre reduziert.

Wohngeldreform

Die geplante Wohngeldreform „Wohngeld Plus“ soll am 1. Januar 2023 in Kraft treten. Sie hat zum Ziel, deutlich mehr Geringverdienern ein höheres Wohngeld zu gewähren. Durch die Erweiterung des Kreises der Wohngeldberechtigten von 600.000 in 2022 auf 2 Millionen Bürger sollen mehr Menschen von der Reform profitieren.
Voraussichtlich wird der Wohngeldbetrag 2023 um durchschnittlich rund 190 Euro pro Monat erhöht. Der Betrag steigt von durchschnittlich 180 Euro pro Monat (vor der Reform) auf 370 Euro pro Monat.

Mehr Förderung von Photovoltaik-Anlagen

Im neuen Jahr werden die Förderbedingungen für Photovoltaik-Anlagen verbessert. Durch die Novelle des Erneuerbare-Energie-Gesetzes (EEG), das am 30. Juli 2022 in Kraft getreten ist, wird die Anschaffung nachhaltiger Anlagen für Privathaushalte wieder attraktiver. Die meisten Regelungen des EEG treten jedoch erst am 1. Januar 2023 in Kraft.

Die Änderungen im EEG umfassen höhere Vergütungssätze für Anlagen, einen erleichterten Netzanschluss und eine Erhöhung der maximalen Erzeugung der neuen Photovoltaik-Anlagen. Haushalte, die ihre Anlagen im Garten aufstellen, werden weiterhin gefördert.

Erhöhung der Homeoffice-Pauschale

Im kommenden Jahr bleibt die Homeoffice-Pauschale weiterhin bestehen. Ab Januar 2023 wird der Gesamtbetrag für Arbeiten im Home-Office, der steuerlich geltend gemacht werden kann, von 600 Euro auf maximal 1250 Euro erhöht. Das bedeutet, dass Arbeitnehmer pro Jahr 210 Home-Office-Tage von der Steuer absetzen können, im Vergleich zu den aktuell 120 Tagen.
Anstelle von täglich 5 Euro können 6 Euro vom Einkommen als Werbepauschale abgezogen werden. Eine weitere Besonderheit: Die Pauschale gilt auch für Haushalte, die über kein separates Arbeitszimmer verfügen.

Erneuter Heizkostenzuschuss

Der zweite Heizkostenzuschuss wird voraussichtlich Ende Januar oder Anfang Februar 2023 ausgezahlt. Allerdings erhalten nicht alle Berechtigten den gleichen Betrag. Die Höhe des Zuschusses hängt von der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen und der jeweiligen staatlichen Förderung ab. Ein Zwei-Personen-Haushalt mit Wohngeldberechtigung erhält beispielsweise 540 Euro. Für jede weitere im Haushalt lebende Person gibt es jeweils 100 Euro.

Die genauen Höhen des Heizkostenzuschusses sind:

Wohngeld-Berechtigte (Einzelhaushalt): 415 EUR
Wohngeld-Berechtigte (Zweipersonenhaushalt): 540 EUR
Wohngeld-Berechtigte (3-Personenhaushalt): 640 EUR
Geförderte Studierende und Auszubildende: 345 EUR

Erhöhung der Besteuerung von Erbschaften

Wenn man ein Haus vererbt oder verschenkt, sollte man sich bewusst sein, dass der Empfänger oft Erbschafts- oder Schenkungssteuer zahlen muss. Da Immobilien ab 2023 höher bewertet werden, kann dies für viele zu einer höheren Steuerlast führen. Es gibt jedoch manchmal Möglichkeiten, um die Steuerzahlung zu vermeiden.

Erhöhung der Grunderwerbsteuer in Hamburg und Sachsen

Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Bundesländer, der höchste Satz liegt bei 6,5 Prozent. Sachsen hatte lange Zeit einen besonders niedrigen Satz von 3,5 Prozent. Um die Finanzlage des Bundeslandes zu verbessern, plant das Kabinett, den Steuersatz auf 5,5 Prozent anzuheben. Auch Hamburg erhöht den Satz von 4,5 Prozent auf 5,5 Prozent.
Die Erhöhungen sollen voraussichtlich zum 1. Januar 2023 in Kraft treten.

Reform der KfW-Förderungen für Neubau

Die Förderprogramme der KfW für Neubauten werden 2023 komplett neu strukturiert. Ursprünglich war geplant, dass die neuen Programme Anfang Januar starten, allerdings wird sich die Einführung nun bis mindestens März verzögern. Bis dahin bleiben die bestehenden Programme gültig.

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Ihr
Marvin Albrecht

In diesem Ratgeber gehen wir darauf ein, wie Sie beim Verkauf einer Immobilie den höchsten Verkaufspreis erzielen können.

Verwenden Sie professionelle Fotos und Videos

Ein wichtiger Aspekt beim Verkauf Ihrer Immobilie ist es, sie so ansprechend wie möglich zu präsentieren. Verwenden Sie professionelle Fotos und Videos, um Ihre Immobilie von ihrer besten Seite zu zeigen. Investieren Sie in Fotos und Videos in guter Qualität, welche die Räume gut beleuchten und zeigen und das Interesse potenzieller Käufer wecken.
An einem spezialisierten Foto- und Videografen führt auch heute trotz immer besserer Smartphone-Kameras kein Weg vorbei. Der erste Eindruck zählt.

Bereiten Sie Ihre Immobilie auf Besichtigungen vor

Ein weiteres wichtiges Element beim Verkauf Ihrer Immobilie ist es, sie für Besichtigungen vorzubereiten. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie sauber und aufgeräumt ist. Entfernen Sie bestenfalls persönliche Gegenstände und dekorieren Sie neutral, um potenzielle Käufer dazu zu ermutigen, sich vorzustellen, wie sie in der Immobilie leben würden.
Eine gute Beleuchtung ist das A und O, sehr dunkle Räume wirken klaustrophobisch, kalt und ungemütlich. Eine leerstehende Immobilie können Sie mittels Homestaging professionell einrichten lassen. Nehmen Sie sich Zeit.

Setzen Sie auf Transparenz

Ein wichtiger Faktor bei der Suche nach potenziellen Käufern ist Transparenz. Je mehr Informationen Sie bereitstellen, desto besser können potenzielle Käufer einschätzen, ob die Immobilie ihren Anforderungen entspricht. Legen Sie Dokumente wie bemaßte Grundrisse, Energieausweis, Grundbuchauszug und Flurkarte/Katasterauszug, etc. bereit und beschreiben Sie die Immobilie ausführlich und ehrlich.
Welche Unterlagen Sie für den Immobilienverkauf benötigen, können Sie hier nachlesen: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienvermarktung-und-verkauf/#toggle-id-5

Setzen Sie auf einen Experten

Ein erfahrener Immobilienmakler hat in der Regel umfangreiche Kenntnisse über den aktuellen Immobilienmarkt und kann Ihnen bei der Bestimmung des richtigen Verkaufspreises und der Vermarktung Ihrer Immobilie behilflich sein. Ein Makler hat auch Zugang zu einem breiten Netzwerk potenzieller Käufer und kann Ihre Immobilie gezielt an die richtigen Interessenten vermitteln.
Nicht zuletzt kennt sich ein erfahrener Immobilienmakler mit den gesetzlichen Bestimmungen und Vorgaben rund um den Immobilienverkauf aus und kann so dafür sorgen, dass der Verkaufsprozess reibungslos abläuft. Wir beraten Sie gern – vollkommen unverbindlich: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienvermarktung-und-verkauf/

Seien Sie flexibel beim Preis

Obwohl Sie natürlich versuchen möchten, den höchstmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, sollten Sie auch darauf vorbereitet sein, flexibel zu sein. Bedenken Sie, dass der Immobilienmarkt schnell schwanken kann und es manchmal besser ist, einen guten Preis anzunehmen, anstatt auf einen höheren Preis zu warten, der möglicherweise niemals kommt.

Mit den zuletzt gestiegenen Zinsen ist der langjährige Verkäufermarkt beendet worden und solvente Kaufinteressenten haben mehr Zeit und eine größere Auswahl an verfügbaren Immobilien am Markt.
Eine zu teure Immobilie oder unrealistische Preisvorstellungen können es so unmöglich machen, zeitnahe einen Käufer für eine Immobilie zu finden.

Wir helfen Ihnen den passenden Preis zu finden: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/

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Marvin Albrecht

In diesem Beitrag erklären wir, was die Grundsteuer überhaupt ist, was es mit der Grundsteuerreform auf sich hat und was man zu diesem Thema wissen sollte.

1. Grundsteuer: Was ist das überhaupt?

Die Grundsteuer ist eine jährlich zu zahlende Steuer, die auf Eigentum oder Grundstücke erhoben wird. Sie wird in zwei Kategorien unterteilt: die Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Grundsteuerreform 2019 sieht auch die Einführung einer Grundsteuer C vor. Die Grundsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die einmalig beim Kauf einer Immobilie fällig wird.

2. Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer für ein Grundstück berücksichtigt drei Faktoren: den Einheitswert der Immobilie, die Grundsteuermesszahl und den Hebesatz. Diese Werte werden in folgender Formel verwendet, um die jährliche Grundsteuer zu berechnen:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jährliche Grundsteuer

3. Grundsteuerreform – Wie und warum?

Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2018 entschieden, dass das bestehende Gesetz zur Festlegung der Grundsteuer verfassungswidrig ist.
Das Gericht begründete dies damit, dass das Gesetz zu unterschiedlichen Besteuerungen von gleichartigen Grundstücken führt, was dem Gebot der Gleichbehandlung im Grundgesetz widerspricht.

Diese Ungleichbehandlung ist vor allem auf die unterschiedlichen Werte von Grundstücken (Einheitswerte) zurückzuführen. Die Einheitswerte für Grundstücke in den neuen Bundesländern basieren auf Werten aus dem Jahr 1935 und in den alten Bundesländern auf Werten aus dem Jahr 1964.

Da sich die Werte von Grundstücken seither stark verändert haben, führt dies zu ungerechten Besteuerungen. Die Grundsteuerreform zielt daher auf Anpassungen bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes, der Steuermesszahlen und der Hebesätze ab. Die Formel zur Berechnung der Grundsteuer bleibt jedoch unverändert.

4. Die Änderungen im Detail

Die Reform der Grundsteuer zielt vor allem auf Veränderungen bei den Einheitswerten, der Steuermesszahl und den Hebesätzen ab.

Die Einheitswerte (auch Grundbesitzwerte genannt) werden neu berechnet, um den aktuellen Gegebenheiten entsprechen zu können. Dabei werden Faktoren wie der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Immobilienart, das Baujahr und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete berücksichtigt.

Die Nettokaltmiete hängt von der Mietniveaustufe der Gemeinde ab, die vom Bundesfinanzministerium auf Basis der Durchschnittsmieten in allen Bundesländern festgelegt wird. Da die neuen Grundbesitzwerte deutlich höher sind als die Werte von 1935 oder 1964, wird die Steuermesszahl gesenkt, um eine drastische Erhöhung der Grundsteuer zu verhindern.

Die Steuermesszahl wird voraussichtlich auf etwa 1/10 des bisherigen Wertes reduziert. Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, können von einem weiteren Abschlag von 25 Prozent bei der Steuermesszahl profitieren, da die Bundesregierung den sozialen Wohnungsbau fördern möchte. Kommunen haben die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen, um das Niveau ihrer Einnahmen zu halten und eventuelle Schwankungen aufgrund der Reform auszugleichen.

5. Was ist die neue „Grundsteuer C“?

Neben der bereits bestehenden Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und der Grundsteuer B für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude sieht die Grundsteuerreform auch die Einführung einer Grundsteuer C vor.

Mit dieser Steuer sollen unbebaute Grundstücke, die als Spekulationsobjekte genutzt werden, mit erhöhten Hebesätzen besteuert werden. Die Kommunen sollen die Möglichkeit erhalten, solche Grundstücke mit höheren Steuersätzen zu belasten.

Dies soll die Spekulation mit dringend benötigten, aber ungenutzten Grundstücken erschweren und gleichzeitig finanzielle Anreize für die Schaffung von Wohnraum auf baureifen Flächen schaffen.

6. Ab wann die Grundsteuerreform gilt

Der Bundesrat hat im November 2019 der Grundsteuerreform zugestimmt.

Die Reform geht zusammen mit einer Änderung des Grundgesetzes einher, die die Gesetzgebungsbefugnis der Bundesregierung sicherstellt und den einzelnen Bundesländern gleichzeitig die Möglichkeit für abweichendes Landesrecht gibt.

Wenn sich ein Bundesland für das von Olaf Scholz vorgestellte Modell entschieden hat, haben die Behörden nun fünf Jahre Zeit, um die notwendigen Grundstückswerte und das Mietniveau zu ermitteln. Die neue Grundsteuer muss dann ab dem 1. Januar 2025 von den Eigentümern gezahlt werden.

7. Die Bedeutung der Grundsteuerreform für Mieter

Grundsätzlich sind Vermieter berechtigt, die Grundsteuer für ihre Immobilie als Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Diese Regelung bleibt auch durch die Grundsteuerreform unverändert.

Ob Mieter in Zukunft mit höheren Nebenkosten rechnen müssen, hängt vor allem davon ab, welche Grundbesitzwerte im Rahmen der Reform ermittelt werden. Der nächste Abschnitt gibt Auskunft darüber, welche Kosten im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform ab dem 1. Januar 2025 für Eigentümer und Mieter zu erwarten sind.

8. Wer zahlt künftig mehr?

Die Frage, wer von der Grundsteuerreform profitiert und wer in Zukunft mehr Steuern entrichten muss, stellt sich bei vielen Eigentümern.

Die Bundesregierung betont, dass die Reform insgesamt kostenneutral sein soll, was bedeutet, dass die Gesamtsumme der eingenommenen Steuern gleich bleiben wird. Allerdings wird sich die Höhe der Steuerzahlungen für einzelne Steuerpflichtige ändern, um eine gerechtere Verteilung zu erreichen. Das heißt, dass einige Eigentümer und Mieter in Zukunft weniger Grundsteuer bezahlen werden, während andere mehr Steuern entrichten müssen.

Dies hängt vor allem vom neuen Einheitswert einer Immobilie nach der Reform und von eventuellen Anpassungen der Hebesätze durch die Kommunen ab.

9. Ist die Grundsteuerreform für mich relevant?

Die neue Grundsteuer muss ab dem 1. Januar 2025 von Eigentümern gezahlt werden. Bis dahin gelten die bisherigen Regelungen weiter.

Es ist jedoch wichtig, dass Eigentümer bereits jetzt handeln handeln!
Im Zuge der Neubewertung der Grundstückswerte müssen sowohl die Kommunen als auch die Immobilieneigentümer ihre Pflicht erfüllen. Nach einmaliger Fristverlängerung bis 31.01.2023 müssen Eigentümer eine sogenannte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte über die Steuer-Online-Plattform ELSTER bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben (die sogenannte Feststellungserklärung).

Die Immobilieneigentümer werden vorab über das Verfahren informiert und aufgefordert, die Feststellungserklärung abzugeben.

10. Welche Daten müssen übermittelt werden?

Die Einreichung von Daten an das Finanzamt für die Bewertung von Grundstückswerten im Rahmen der Grundsteuerreform im Jahr 2025 könnte sich in den einzelnen Bundesländern unterscheiden, da jedes Bundesland selbst entscheiden kann, ob es das eigene Modell oder das Bundesmodell verwenden möchte.

Laut Auskunft des Bundesfinanzministeriums setzen die meisten Bundesländer das Bundesmodell für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) um.
Dieses Modell erfordert die Einreichung von Daten wie Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, statistische Nettokaltmiete, Gebäudefläche, Mietniveaustufe und mögliches Gebäudealter.
Im Bereich der Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen lediglich das Saarland und Sachsen bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab.

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen verwenden stattdessen eigene Grundsteuermodelle.

In Hamburg wird ein Wohnlagemodell angewendet, bei dem vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen, sowie die Wohnlage der Immobilie in die Berechnung der Grundsteuer einfließen. Hessen und Niedersachsen haben ähnliche Modelle, planen jedoch Zuschläge oder Abschläge der Steuer abhängig von der Qualität der Lage der Immobilie.

In Bayern wird das Flächenmodell verwendet, bei dem Nutzungsart der Immobilie, Grundstücksgröße und Wohnfläche berücksichtigt werden. In Baden-Württemberg werden hauptsächlich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert für die Berechnung der Grundsteuer benötigt.

Obwohl die Methoden zur Bestimmung der Faktoren zur Berechnung der Grundsteuer in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich sein können, bleibt das grundlegende Prinzip zur Berechnung der Grundsteuer in allen Bundesländern gleich.

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In unserem Wohnungsmarktbericht für Oldenburg 2023 beleuchten wir Preise, Entwicklungen und Potenziale. Wie wird die Zukunft? Eine Analyse.

Universitätsstadt Oldenburg – Eckdaten

Städtetyp: Kreisfreie Stadt, Universitätsstadt (Carl von Ossietzky Universität Oldenburg)
Fläche: ca. 109 km^2
Einwohner: 173.872 (Stand November 2022)
Anzahl Studierende: 15.677 (WS 2021/2022)
Anzahl Gewerbetreibende: 16.521 (Stand 31.12.2021)
Nettokaufkraft pro Einwohner: ca. 25.000 EUR p.a. (Stand 2022)

Oldenburg – Stadtteile

A-Lagen: Ziegelhofviertel, Haareneschviertel, Bahnhofsviertel, Haarentor, Dobbenviertel, Gerichtsviertel, Achterdiek
B-Lagen: Bürgerfelde, Bloherfelde, Wechloy, Eversten, Ohmstede, Donnerschwee, Innenstadt
C-Lagen: Alexandersfeld, Etzhorn, Nadorst, Groß Bornhorst, Osternburg
C(-)-Lagen: Drielaker Moor, Tweelbäke, Kreyenbrück, Alexandersfeld (Außenareale)

Leerstandsquote Bestands- und Neubauimmobilien:

Die Leerstandsquote im Universitätsstandort Oldenburg betrug im Jahr 2022 erneut < 1% der vorhandenen und neu errichteten Bausubstanz und befand sich bei etwa 0,5%.

Preisentwicklung Wohnimmobilien 2021 – 2022

Marktentwicklung für Häuser in Oldenburg (02/2021 – 02/2022) – Quelle: IMV GmbH 2022

Entwicklung im Jahr 2022: Ab Q2/2022 ist ein deutlicher Preis- und Nachfragerückgang zu verzeichnen gewesen. Die seit Q1/2022 kontinuierlich gestiegenen Zinsen für Immobilien- und Baufinanzierungen und die durch den Russland-Ukraine-Konflikt, die Energiepreise und die globale Inflationsproblematik gestiegenen Kosten für Bau- und Rohstoffe haben es für viele Kaufinteressenten nahezu unmöglich gemacht eine Immobilie zu erwerben.

Die weitere Entwicklung im Jahr 2022 bis zum Jahresende wird voraussichtlich ab Q2/2023 statistisch einsehbar sein.

Medianpreise Bestandsimmobilien bis Q3/2022

Median-Angebotspreis je qm für Eigentumswohnungen: ca. 3.595 EUR / qm
Median-Angebotspreis für Ein- bis Zweifamilienhäuser: ca. 447.000 EUR

Medianpreise Neubau bis Q3/2022

Median-Angebotspreis je qm für Eigentumswohnungen: ca. 4.985 EUR / qm
Median-Angebotspreis für Ein- bis Zweifamilienhäuser: ca. 496.000 EUR

Entwicklung der durchschnittlichen Finanzierungsbelastung 2021 – 2022

Basis: Angenommen 90% Beleihungsauslauf bei Finanzierung (15 Jahre Zinsbindung), Kaufnebenkosten (ca. 10% durch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und anteilige Maklerprovision)
und 10% Kaufpreisanteil tragen Käufer aus Eigenmitteln

2021:
Mediankaufpreis Ein- bis Zweifamilienhaus: ca. 460.000 EUR
Anteil Eigenkapital: 92.000 EUR
Finanzierungssumme: 414.000 EUR
Finanzierungszins: 0,89 % nom. (Spanne 01-12/2021: 0,77 – 1,02 %)
Anfängliche Tilgung: 2,00 % p.a.

Finanzierungsbelastung: 11.964,60 EUR p.a. / 997,05 EUR mtl.

2022:
Mediankaufpreis Ein- bis Zweifamilienhaus: ca. 473.000 EUR
Anteil Eigenkapital: 94.000 EUR
Finanzierungssumme: 426.000 EUR
Finanzierungszins: 2,50 % nom. (Spanne 01-12/2022: 1,02 – 3,99%)
Anfängliche Tilgung: 2,00 % p.a.

Finanzierungsbelastung: 19.170,00 EUR p.a. / 1.597,50 EUR mtl.

Veränderung: +60,22% zum Vorjahr

Zinsentwicklung 15 J. Zinsbindung; 2021 – 2022 (Quelle: Zinsentwicklung.de)

Erwartung für 2023

Aufgrund der nach wie vor hohen und teilweise weiter steigenden Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen, der weiterhin bestehenden Inflations- und Energiepreisproblematik und zeitweise immer noch erheblichen Lieferengpässen wird der Immobilienmarkt auch im Jahr 2023 nicht zum alten Wachstum zurückfinden.

Immobilieneigentümer müssen sich mittelfristig auf niedrigere zu erzielende Verkaufspreise und eine längere Vermarktungsdauer einstellen. Die Anzahl der Kaufinteressenten könnte aufgrund einer eintretenden Gewöhnung an das neue Zinsniveau wieder steigen, wird aber wahrscheinlich nicht mehr an den Anbietermarkt der vergangenen Jahre anknüpfen.

Interessant sind nun insbesondere Immobilien mit einem realistischen Verkaufspreis und solche Objekte, die bereits einer energetischen Modernisierung und/oder Sanierung unterzogen wurden. Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/sanierung-und-modernisierung/

Neubauimmobilien könnten mittelfristig wieder interessanter werden, werden aber aller Voraussicht nach ebenfalls einem Preisabgabedruck unterliegen, damit diese für Kaufinteressenten wieder interessanter und insgesamt besser finanzierbar werden.

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