Immobilie in der Trennung – Was tun?

Wenn Sie und Ihr Partner sich trennen, ist eines der wichtigsten Dinge, die Sie herausfinden müssen, was Sie mit Ihrer Immobilie tun sollen. Egal, ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder auch nur ein Grundstück besitzen, es ist wichtig, diesen Aspekt Ihrer Trennung sorgfältig zu handhaben, um unnötige Komplikationen zu vermeiden.

Hier ein paar Tipps für den Umgang mit Immobilien im Trennungsfall:

1. Sprechen Sie mit Ihrem Partner: Als erstes sollten Sie ein offenes und ehrliches Gespräch mit Ihrem Partner darüber führen, was Sie beide mit Ihrer Immobilie machen wollen. Möchten Sie diese verkaufen und den Erlös teilen? Möchte einer von Ihnen den anderen ausbezahlen? Oder möchten Sie die Immobilie behalten und weiterhin Miteigentümer sein? Es ist wichtig, zu einer einvernehmlichen Lösung zu kommen, die für Sie beide funktioniert.

2. Wertgutachten einholen: Wenn Sie darüber nachdenken, die Immobilie zu verkaufen, ist es eine gute Idee, eine professionelle Wertermittlung einzuholen, um den Marktwert zu bestimmen. Dies wird Ihnen und Ihrem Partner helfen zu bestimmen, wie viel Sie von dem Verkauf erwarten können und wie Sie den Erlös fair aufteilen.

3. Wenden Sie sich an einen Anwalt: Eine Trennung kann ein komplizierter und emotionaler Prozess sein, daher ist es immer eine gute Idee, einen Anwalt zu konsultieren, der Ihnen bei den rechtlichen Aspekten der Aufteilung Ihrer Immobilie helfen kann. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten zu verstehen und sicherzustellen, dass das Verfahren reibungslos und fair abgewickelt wird.

4. Ziehen Sie eine Mediation in Betracht: Wenn Sie und Ihr Partner Schwierigkeiten haben, sich über den Umgang mit Ihrer Immobilie zu einigen, kann eine Mediation eine hilfreiche Option sein. Ein Mediator ist ein neutraler Dritter, der Diskussionen erleichtern und Ihnen helfen kann, eine Lösung zu finden, die für alle funktioniert.

5. Erstellen Sie eine Trennungsvereinbarung: Sobald Sie sich entschieden haben, was Sie mit Ihrer Immobilie tun möchten, ist es wichtig, eine Trennungsvereinbarung zu erstellen, die die Bedingungen der Vereinbarung schriftlich umreißt. Dieses Dokument sollte Details enthalten, z. B. wie die Immobilie aufgeteilt wird, wer für ausstehende Grundschulden-/Hypotheken- oder Steuerzahlungen verantwortlich ist und wie zukünftige Gewinne oder Verluste und Aufwendungen aus der Immobilie geteilt werden.

Der Umgang mit Immobilien im Falle einer Trennung kann kompliziert sein, aber mit sorgfältiger Planung und der richtigen Unterstützung können Sie und Ihr Partner eine Vereinbarung treffen, die für Sie beide funktioniert. Durch eine offene und ehrliche Kommunikation, professionelle Beratung und die Erstellung einer schriftlichen Trennungsvereinbarung können Sie sicherstellen, dass der Prozess reibungslos und fair abläuft.

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Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

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Warum sind Kreditschulden einer Immobilie „gute Schulden“?

Im Gegensatz zu einer reinen Konsumverschuldung (z.B. zur Finanzierung eines Fernsehers, einer Playstation oder für einen Urlaub) steht bei der Bau- und Immobilienfinanzierung ein reeller, greifbarer, nachhaltiger Wert gegenüber.
Das klingt erstmal paradox, denn wenn man etwa einen Fernseher oder eine Playstation finanziert, steht der Finanzierung ja auch ein greifbarer Wert gegenüber.

Das ist richtig, jedoch verliert der „auf Pump“ finanzierte Gegenstand in aller Regel stetig an Wert, bis er am Ende keinen objektiven Wert mehr in sich trägt. Bei einer Immobilie bleibt der Wert des Objekts im Idealfall sogar Inflationsbereinigt konstant, oder steigt sogar, wenn die Nachfrage steigt oder auf ein sich verknappendes Immobilienangebot trifft.

Weiterhin hat die finanzierende Bank bei einer Immobilie (ganz gleich ob Grundstück mit oder ohne Bebauung) durch die Grundschuld oder Hypothek ein (Grund-)Pfandrecht und somit eine Sicherung der Finanzierung, sollte der Vertragspartner seine vertraglichen Pflichten nicht mehr erfüllen, also die Raten nicht mehr zahlen (können). In dem Fall wird dann ggf. eine Zwangsveräußerung- oder Versteigerung betrieben oder die Immobilie anderweitig verwertet. Die Bank bzw. der Darlehensgeber kann somit sein Geld ganz oder teilweise wieder zurückbekommen.

Nicht zuletzt geht man als Immobilienkäufer und Finanzierungsnehmer eine sehr langfristige Verpflichtung ein, da die Rückzahlung des Darlehens teilweise mehrere Jahrzehnte in Anspruch nehmen kann. Dies spricht in der Regel dafür, dass eine geregelte finanzielle Situation vorliegen muss. Wer seine Schulden regelmäßig, pünktlich und wie vertraglich vereinbart bedient, ist zuverlässig. Eine gute Bonität ist die Folge.

Wer hingegen für kurz- und mittelfristigen Konsum immer wieder Finanzierungen und Darlehen aufnimmt, scheint hingegen nicht gut mit seinem Geld umgehen zu können oder keine wichtigen Rücklagen zu bilden.

Aus diesen Gründen bezeichnet man Schulden aus Bau- und Immobilienfinanzierungen als „gute“ und Schulden aus Konsum als „schlechte“ Verbindlichkeiten. Dies wird auch von den für die Einschätzung der Bonität befragten Auskunfteien, wie Schufa und Creditreform, im so genannten „Bonitäts-Score“ berücksichtigt.

Sie haben weitere Fragen? Rufen Sie uns gerne an: +49-(0)441-18161139
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Ihr
Marvin Albrecht

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Warum kann Albrecht Immobilien meine Immobilie kostenlos bewerten?

Am Ende entscheiden nur Sie, ob und was Sie unterschreiben und mit wem und zu welchen Bedingungen Sie zusammenarbeiten wollen. Nicht wir.
Wir haben es uns deshalb zur Aufgabe gemacht, mit Mehrwerten und unserer professionellen, nachvollziehbaren und transparenten Arbeitsweise nachhaltig zu überzeugen.

Deswegen bieten wir Ihnen kostenlos eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie(n) an, damit Sie sich von uns persönlich überzeugen können.

Eine ausführliche Wertermittlung einer Immobilie zum realen Sachwert kostet viel Zeit und auch Geld, das ist klar. Für eine ungefähre Ersteinschätzung zum Wert Ihres Objekts reichen in der Regel aber wenige Informationen aus, um eine Preisspanne bis auf etwa 50.000 -100.000 EUR genau anzugeben. Der Aufwand hierfür ist ebenfalls recht begrenzt, sodass wir unseren Kunden dies gerne anbieten möchten.

Das ist für Sie interessant? Füllen Sie dazu einfach das Formular auf der folgenden Seite aus und wir senden Ihnen schnellstmöglich unsere Ersteinschätzung zu Ihrem Objekt zu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/

Wenn wir in Ihren Augen nicht der richtige Partner für Ihr Vorhaben sind, dann ist es Ihr gutes Recht, Nein zu sagen.
Genauso teilen wir Ihnen mit, wenn wir glauben, nicht der richtige Partner für Ihr Projekt zu sein.

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Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

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Warum muss ich als Eigentümer beim Verkauf über einen Makler für einen Teil der Maklerprovision aufkommen?

Mit dem 21.12.2020 trat in Deutschland das so genannte „Bestellerprinzip“ in Kraft, nach dem, vereinfacht formuliert, der Immobilienmakler zu gleichen Teilen, also jeweils 50%, vom Auftraggeber (i.d.R. Verkäufer) und vom Käufer bezahlt werden muss.

Eingeführt wurde diese Regelung um Erwerber von Immobilien finanziell mehr zu entlasten, da diese neben der variierenden Maklercourtage auch die festen Kostenpositionen der Grunderwerbsteuer und der Notar- und Grundbuchkosten tragen mussten.
In Summe betragen die unvermeidbaren Nebenkosten (variieren je nach Bundesland aufgrund der unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze zwischen 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises) somit zwischen 5,5 – 8,5% des Kaufpreises. Angenommen werden hier ca. 1,5% Notariatsgebühren und 0,5% Grundbuchkosten vom zuständigen Amtsgericht.

Im Vermietungsgeschäft ist das reine Bestellerprinzip zur Verteilung der Maklerprovision schon deutlich länger, seit dem 01.06.2015, gültig.

Diese Regelung für die Immobilienmaklerprovision gilt hauptsächlich für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, ausgenommen hiervon sind hingegen Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke, bei denen nach wie vor die alte Regelung angewendet werden darf. Somit ist es hierbei immer noch üblich, dass der Käufer die volle Maklercourtage trägt.

Weiterhin gilt die Regelung nur bei Verträgen mit Verbrauchern, also Privatpersonen. Bei einem Verkauf an eine Firma oder ein Unternehmen muss das „Bestellerprinzip“ ebenfalls nicht angewendet werden.

Auch andere Varianten, wie zum Beispiel eine reine Innenprovision, eine „Abwälzungsvereinbarung“, oder eine reine Außenprovision sind unter gewissen Voraussetzungen denkbar. Dies variiert jedoch von Fall zu Fall. und muss immer individuell geprüft werden.

Nach unserer Auffassung sollte die Provisionsregelung, sofern gesetzlicher Spielraum vorhanden ist, immer individuell auf den vorliegenden Fall angepasst werden. Gerne beraten wir Sie hierzu kostenfrei und unverbindlich: https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

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Ihr
Marvin Albrecht

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„Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?“ – Eine einfache Formel zum selbst berechnen eines realistischen Immobilienkaufpreises

Ganz grob vereinfacht können Sie für eine erste Einschätzung welchen Kaufpreis Sie sich leisten können, wie folgt vorgehen:

Sie addieren das monatliche Nettohaushaltseinkommen aller Darlehensnehmer (zum Beispiel Ehemann und Ehefrau) und multiplizieren dies mit 100.
Anschließend addieren Sie das vorhandene Eigenkapital, welches mit in die Finanzierung eingebracht werden soll und subtrahieren Ihre vorhandenen Verbindlichkeiten (Schulden) aus Krediten und Darlehen.

Hierzu zur Veranschaulichung ein Beispiel:

1)

Nettogehalt 1: 2.200 EUR
Nettogehalt 2: 1.900 EUR

Summe 1): 4.100 EUR x 100 = 410.000 EUR

2)

Summe des Eigenkapitals: 35.000 EUR
Summe der Darlehensverbindlichkeiten: 12.000 EUR

Summe 2) 35.000 EUR – 12.000 EUR = 23.000 EUR

Summe 1) und 2): 410.000 EUR + 23.000 EUR = 433.000 EUR

In diesem Beispiel könnten Sie sich also nach einer Immobilie mit einem maximalen Kaufpreis von etwa 410.000 – 433.000 EUR umschauen.

ACHTUNG: Dieses Beispiel ist grob vereinfacht und angesichts der seit 2022 gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen nicht mehr zeitgemäß. Wir empfehlen generell, im Idealfall mit dem 80- bis 90-fachen Nettohaushaltseinkommen zu kalkulieren, da ansonsten wenig Spielraum für die Finanzierung bleibt.

Generell empfiehlt es sich für Sie, sich Ihren Finanzierungsrahmen individuell anhand Ihrer persönlichen Gegebenheiten und Bedingungen auch mit einem Blick in die Zukunft berechnen zu lassen. Schließlich sollten Sie einerseits nicht enttäuscht sein, weil die Musterformel vielleicht nicht auf Sie anwendbar ist und andererseits auch in der Zukunft zu jeder Zeit in der Lage sein, die Immobilie bezahlen zu können.

Rufen Sie uns gerne unverbindlich und kostenfrei an oder buchen Sie sich selbst einen telefonischen Beratungstermin zu dieser und anderen Fragen: https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

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Ihr
Marvin Albrecht

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Wie viel Eigenkapital sollte ich für die Immobilien- oder Baufinanzierung mitbringen?

Über die letzten 3-5 Jahre hinweg war es bei guter Bonität häufig möglich auch vollkommen ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.

Angesichts der seit 2022 gestiegenen Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen ist dieses Vorhaben deutlich schwieriger geworden und die Banken verlangen wieder mehr Sicherheiten und häufig ein gutes Eigenkapitalpolster für die Finanzierung von Wohneigentum und Kapitalanlagen.

Eine gute Richtlinie für die Höhe des benötigten Eigenkapitals ist die folgende:
Eigenkapital in Höhe der vollen Kaufnebenkosten + 10 – 20% des Kaufpreises der Immobilie.

Hierzu zur Veranschaulichung ein Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie: 250.000 EUR

Kaufnebenkosten 1: Grunderwerbsteuer (5% des Kaufpreises): 12.500 EUR
Kaufnebenkosten 2: Notar- und Grundbuchkosten: (1,5 + 0,5% des Kaufpreises): 5.000 EUR
Kaufnebenkosten 3: Anteilige Maklerprovision: (z.B. 3,57% des Kaufpreises): 8.925 EUR

Summe Kaufnebenkosten: 26.425 EUR
Summe Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 276.425 EUR

10% Kaufpreisanteil: 25.000 EUR
20% Kaufpreisanteil: 50.000 EUR

In diesem Beispiel sollten Sie also im Idealfall einen Betrag in Höhe von etwa 50.000 – 70.000 EUR als Eigenkapital für die Finanzierung vorhalten, sodass Sie die vollen Kaufnebenkosten und einen Kaufpreisanteil von 10 – 20% daraus leisten können.

Grundsätzlich gilt bei Eigenkapital: Je mehr, desto besser!
Je mehr Sie einbringen können, desto eher können Sie entscheiden, wie viel Sie einbringen wollen!

Selbstverständlich ist es auch heute noch möglich eine Immobilie gänzlich ohne Eigenkapital zu finanzieren, die Voraussetzungen, die die Bank oder das finanzierende Institut an Sie stellt, sind in diesem Fall aber ungleich höher und die Konditionen (Nominalzins, Laufzeit, Tilgungssatz) oftmals schlechter bzw. die finanzielle Belastung effektiv höher.

Sie wollen mehr erfahren oder sich direkt individuell beraten lassen? https://www.albrecht-ventures.com/finanzierung/

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Ihr
Marvin Albrecht

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