Immobilie verkaufen – teure Fehler vermeiden – Teil 3: Grundbuch

Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures.

Im 2. Teil dieser Beitragsreihe sind wir auf die Punkte Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung eingegangen und haben beleuchtet, wann diese wichtigen Punkte zu berücksichtigen sind und wie Ihr am besten darum herumkommt die entsprechenden Kosten tragen zu müssen.

In diesem Beitrag schauen wir uns den folgenden Punkt näher an:

• Welche Lasten und Beschränkungen es im Grundbuch gibt und welche davon für den Verkauf schwierig sind und vielleicht vorher gelöscht werden sollten

1. Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

Hierzu einmal vorab:

Wir sprechen hier ausschließlich von den im Grundbuch Eurer Immobilie eingetragenen Lasten und Beschränkungen. Es gibt aber zusätzlich in den meisten Bundesländern das so genannte Baulastenverzeichnis, dieses solltet Ihr zusätzlich einmal in aktueller Form als Auszug anfordern, damit Ihr über euer Grundstück bestmöglich informiert seid.

Zusätzlich gibt es die so genannten Altlastenkataster, in denen vor allem mögliche Belastungen von Boden und Grundwasser durch Gefahrstoffe aus der Vergangenheit usw. verzeichnet sind. Auch hierzu solltet Ihr der Vollständigkeit halber vorm Verkauf einen aktuellen Auszug anfordern.

Zu Lasten und Beschränkungen gilt es erstmal zu verstehen, wie das Grundbuch als solches überhaupt aufgebaut ist.

Besorgt Euch dazu also zuerst einmal einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt oder beim Notar Eures Vertrauens – beim Notar geht es in der Regel deutlich schneller.

• Das kostet Euch ca. 20-50 EUR.

Wichtig: Den Grundbuchauszug braucht Ihr später sowieso unbedingt für die Käufer und deren Bank, denn ohne aktuellen, vollständigen Grundbuchauszug wird keine Bank eine Finanzierung bewilligen!

Also, zurück zum Grundbuch. In diesem gibt es das Bestandsverzeichnis und drei so genannte Abteilungen:

Bestandsverzeichnis:

Hier werden alle, zu der jeweiligen Blattnummer beim Amtsgericht gehörigen Grundstücke mit dem vom zuständigen Kataster vergebenen Angaben, eingetragen.

Diese sind in der Regel die Gemarkung, die Flur und das entsprechende Flurstück.

Abteilung 1:

Hier stehen die Eigentumsverhältnisse an den im Bestandsverzeichnis aufgelisteten Grundstücken.

• Zum Beispiel Anna und Willi Müller mit jeweils 50% Eigentumsanteil.

Weiterhin wird hier das Datum des Eigentumsübergangs vermerkt.

Wenn Ihr das Objekt verkauft habt, wird hier auch die so genannte Auflassungsvormerkung, also quasi die Reservierung für den Käufer, nach der notariellen Beurkundung eingetragen. Dies macht man so, damit das Objekt nicht parallel an mehrere Käufer veräußert werden kann. 

Auch die Erbfolge und die erteilten Zuschläge bei Zwangsversteigerungen können hier eingetragen werden.

Abteilung 2:

In der zweiten Abteilung kommen wir jetzt zu dem wirklich interessanten und im Zweifel relevanten Teil, um den es in diesem Video geht.

In der zweiten Abteilung sind nämlich alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Also quasi alle Rechte Dritter oder Beschränkungen, die auf jeden Fall zu beachten sind, weil Sie dazu führen, dass bei einem Verkauf im Zweifel auch andere Parteien betroffen sein können.

Klingt kompliziert, aber mindestens ein Beispiel davon hat denke ich jeder schon zumindest einmal gehört.

Zuerst einmal zu den möglichen Lasten des Grundstücks. Hier wird genauer unterschieden zwischen Lasten und Beschränkungen.

Bei den Lasten gibt die folgenden Möglichkeiten:

• Dienstbarkeiten
• Nießbrauch
• Reallasten
• Erbbaurechte

Bei den Dienstbarkeiten unterscheidet man zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten:

• Eine Grunddienstbarkeit ist zum Beispiel ein so genanntes Wegerecht, also das Recht eines Nachbarn, welcher z.B. nachträglich hinter Euch gebaut hat, über Euer Grundstück zu seinem Grundstück zu fahren oder zu gehen. In der Realität teilt man sich dann häufig eine Ein- oder Zufahrt.
• Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wäre demnach zum Beispiel ein Wohnrecht, also das Recht für eine konkrete Person einen Teil oder das ganze Objekt zu Wohnzwecken zu nutzen.

Hier wäre zum Beispiel ein älteres Ehepaar denkbar, welches zu Lebzeiten schon das Objekt an die Kinder überschrieben hat, aber sichergehen wollte, dass man sie nicht aus dem Haus schmeißen kann. Obacht: Dies sollte man nicht mit dem so genannten Nießbrauch verwechseln.

Beim Nießbrauch spricht man von einem absoluten Recht, welches unveräußerlich und unvererblich ist, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder fremdes Vermögen zu nutzen.

• Im Zusammenhang mit Immobilien bedeutet das, dass die Person, für die Nießbrauch im Grundbuch des Objekts eingetragen wurde, über das Objekt vollständig verfügen kann, selbst wenn sie nicht Eigentümer ist. Das schließt auch die Vermietung oder Verpachtung des Objekts mit ein.

Bei der Reallast handelt es sich um ein Recht des Begünstigten dieser Eintragung im Grundbuch, wiederkehrende Leistungen des Grundstückseigentümers zu verlangen.

• Vereinfacht gesagt bedeutet das in der Praxis, dass eine Person ein Grundstück beispielsweise heute bereits veräußert, vom neuen Eigentümer aber als Entschädigung z.B. eine Leibrente bis zum Lebensende gezahlt bekommt.  

Beim Erbbaurecht handelt es sich um das Recht auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten. Meist erhält der Erbbaurechtgeber im Gegenzug eine Entschädigung in Form eines so genannten Erbbauzinses.

• Zum Beispiel erbaut Familie Müller ein Einfamilienhaus in NRW auf einem durch einen Bauern zur Verfügung gestellten Grundstück und zahlt diesem dafür für einen Zeitraum von 65 Jahren einen jährlichen Erbbauzins von 1.000,00 EUR als Entschädigung. Der Bauer bleibt währenddessen der Eigentümer des Grundstücks und überlässt Familie Müller ein dingliches Recht als Last im Grundbuch des Grundstücks.

Bei den Beschränkungen gibt es die folgenden Möglichkeiten:

• Dingliche Vorkaufsrechte
• Vormerkungen
• Widersprüche gegen Eintragungen in Abt. 1 und 2
• Verfügungsbeschränkungen

Ein dingliches Vorkaufsrecht berechtigt die im Grundbuch als Begünstigten eingetragene Person konkret dazu ein Vorkaufsrecht auszuüben, wenn das Objekt verkauft wird. Hierzu wird kein konkreter Verkaufspreis genannt.

• Zum Beispiel kann der Mieter von Herrn Meier, Herr Schulze, ein Vorkaufsrecht ausüben als er von Herrn Meier erfährt, dass dieser das von ihm bewohnte Haus verkaufen will. Herr Meier teilt Herrn Schulze hierzu den Preis mit, dem ihm ein Immobilienmakler als Wert für seine Immobilie angegeben hat. Nun kann sich Herr Meier überlegen, ob er das Objekt zu diesem Preis kaufen möchte und somit sein Vorkaufsrecht ausübt, oder nicht.

Eine Vormerkung bezeichnet im Grundbuch die dingliche Sicherung auf Eintragung oder Löschung eines Rechts. In der Regel ist die gebräuchlichste Form davon die so genannte Auflassungsvormerkung, also die Vormerkung der neuen Eigentümer einer zu veräußernden Immobilie nach der notariellen Beurkundung, um deren Rechtsanspruch zu sichern.

• Zum Beispiel möchte Familie Müller gerne das Haus von Familie Hanken kaufen. Nachdem sich beide Parteien auf einen Preis geeinigt haben, bestellen Sie den notariellen Kaufvertrag beim Notar ihres Vertrauens. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags, veranlasst der Notar schnellstmöglich die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, sodass Familie Hanken das Haus nicht z.B. parallel noch an zwei weitere Familien verkaufen kann.

Sobald später, nach Prüfung der erforderlichen Voraussetzungen der Kaufpreis geflossen ist, veranlasst der Notar die Grundbuchkorrektur und Familie Müller wird schließlich als neuer Eigentümer eingetragen und die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht.

Mit den Widersprüchen gegen Eintragungen in Abt. 1 und 2 werden im Grundbuch Vermerke eingetragen, die Rechte und Ansprüche sichern sollen, weil der Verdacht im Raum steht, dass das Grundbuch unvollständig oder falsch ist. Somit wirken Sie dem Grundsatz des so genannten gutgläubigen Erwerbs entgegen, der einen etwaigen Käufer bei Fehlern im Grundbuch auch zu Ungunsten des Eigentümers schützen würde.

Die Verfügungsbeschränkungen führen dazu, dass Verfügungen über das Grundbuch nur unter Mitwirkung Dritter möglich sind.

• Zum Beispiel möchten Frau und Herr Müller gerne ihr Haus an Herrn Meyer verkaufen. Im Grundbuch ist aber der gemeinsame Sohn der Eheleute Müller bereits als Nacherbe eingetragen. Damit nun also der Verkauf überhaupt stattfinden kann, muss ein Notar unter Mitwirkung des Sohnes der Eheleute Müller und mit dessen Einwilligung, den Nacherbenvermerk zuerst aus dem Grundbuch löschen lassen.

Abteilung 3:

In der dritten Abteilung stehen schließlich die so genannten Grundpfandrechte, also unter anderem Hypotheken zugunsten der finanzierenden Banken, Grundschulden und Sicherungsgrundschulden (wie z.B. Zwangssicherungshypotheken).

Ihr seht also, das Thema Grundbuch ist sehr komplex und gar nicht so einfach zu durchschauen.

Ein seriöser Immobilienmakler oder gut vorbereiteter Privatverkäufer beschäftigt sich bereits vor der Vermarktung mit dem Grundbuch und leitet etwaige notwendige Änderungen bereits in die Wege, oder weist auf die Notwendigkeit von Anpassungen hin. So verhindert man, dass es zu Problemen oder Ärger kommt, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde und man sich bei Preis und den Bedingungen bereits einig geworden ist.

Ein durch diese Probleme auf der Zielgeraden platzendes Geschäft kann man entsprechend durch gute Vorbereitung verhindern.

Cheers