Schlagwortarchiv für: erbschaft

Warum muss ich als Eigentümer beim Verkauf über einen Makler für einen Teil der Maklerprovision aufkommen?

Mit dem 21.12.2020 trat in Deutschland das so genannte „Bestellerprinzip“ in Kraft, nach dem, vereinfacht formuliert, der Immobilienmakler zu gleichen Teilen, also jeweils 50%, vom Auftraggeber (i.d.R. Verkäufer) und vom Käufer bezahlt werden muss.

Eingeführt wurde diese Regelung um Erwerber von Immobilien finanziell mehr zu entlasten, da diese neben der variierenden Maklercourtage auch die festen Kostenpositionen der Grunderwerbsteuer und der Notar- und Grundbuchkosten tragen mussten.
In Summe betragen die unvermeidbaren Nebenkosten (variieren je nach Bundesland aufgrund der unterschiedlichen Grunderwerbsteuersätze zwischen 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises) somit zwischen 5,5 – 8,5% des Kaufpreises. Angenommen werden hier ca. 1,5% Notariatsgebühren und 0,5% Grundbuchkosten vom zuständigen Amtsgericht.

Im Vermietungsgeschäft ist das reine Bestellerprinzip zur Verteilung der Maklerprovision schon deutlich länger, seit dem 01.06.2015, gültig.

Diese Regelung für die Immobilienmaklerprovision gilt hauptsächlich für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, ausgenommen hiervon sind hingegen Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke, bei denen nach wie vor die alte Regelung angewendet werden darf. Somit ist es hierbei immer noch üblich, dass der Käufer die volle Maklercourtage trägt.

Weiterhin gilt die Regelung nur bei Verträgen mit Verbrauchern, also Privatpersonen. Bei einem Verkauf an eine Firma oder ein Unternehmen muss das „Bestellerprinzip“ ebenfalls nicht angewendet werden.

Auch andere Varianten, wie zum Beispiel eine reine Innenprovision, eine „Abwälzungsvereinbarung“, oder eine reine Außenprovision sind unter gewissen Voraussetzungen denkbar. Dies variiert jedoch von Fall zu Fall. und muss immer individuell geprüft werden.

Nach unserer Auffassung sollte die Provisionsregelung, sofern gesetzlicher Spielraum vorhanden ist, immer individuell auf den vorliegenden Fall angepasst werden. Gerne beraten wir Sie hierzu kostenfrei und unverbindlich: https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von

„Wie viel Immobilie kann ich mir eigentlich leisten?“ – Eine einfache Formel zum selbst berechnen eines realistischen Immobilienkaufpreises

Ganz grob vereinfacht können Sie für eine erste Einschätzung welchen Kaufpreis Sie sich leisten können, wie folgt vorgehen:

Sie addieren das monatliche Nettohaushaltseinkommen aller Darlehensnehmer (zum Beispiel Ehemann und Ehefrau) und multiplizieren dies mit 100.
Anschließend addieren Sie das vorhandene Eigenkapital, welches mit in die Finanzierung eingebracht werden soll und subtrahieren Ihre vorhandenen Verbindlichkeiten (Schulden) aus Krediten und Darlehen.

Hierzu zur Veranschaulichung ein Beispiel:

1)

Nettogehalt 1: 2.200 EUR
Nettogehalt 2: 1.900 EUR

Summe 1): 4.100 EUR x 100 = 410.000 EUR

2)

Summe des Eigenkapitals: 35.000 EUR
Summe der Darlehensverbindlichkeiten: 12.000 EUR

Summe 2) 35.000 EUR – 12.000 EUR = 23.000 EUR

Summe 1) und 2): 410.000 EUR + 23.000 EUR = 433.000 EUR

In diesem Beispiel könnten Sie sich also nach einer Immobilie mit einem maximalen Kaufpreis von etwa 410.000 – 433.000 EUR umschauen.

ACHTUNG: Dieses Beispiel ist grob vereinfacht und angesichts der seit 2022 gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen nicht mehr zeitgemäß. Wir empfehlen generell, im Idealfall mit dem 80- bis 90-fachen Nettohaushaltseinkommen zu kalkulieren, da ansonsten wenig Spielraum für die Finanzierung bleibt.

Generell empfiehlt es sich für Sie, sich Ihren Finanzierungsrahmen individuell anhand Ihrer persönlichen Gegebenheiten und Bedingungen auch mit einem Blick in die Zukunft berechnen zu lassen. Schließlich sollten Sie einerseits nicht enttäuscht sein, weil die Musterformel vielleicht nicht auf Sie anwendbar ist und andererseits auch in der Zukunft zu jeder Zeit in der Lage sein, die Immobilie bezahlen zu können.

Rufen Sie uns gerne unverbindlich und kostenfrei an oder buchen Sie sich selbst einen telefonischen Beratungstermin zu dieser und anderen Fragen: https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von

Wie viel Eigenkapital sollte ich für die Immobilien- oder Baufinanzierung mitbringen?

Über die letzten 3-5 Jahre hinweg war es bei guter Bonität häufig möglich auch vollkommen ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.

Angesichts der seit 2022 gestiegenen Zinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen ist dieses Vorhaben deutlich schwieriger geworden und die Banken verlangen wieder mehr Sicherheiten und häufig ein gutes Eigenkapitalpolster für die Finanzierung von Wohneigentum und Kapitalanlagen.

Eine gute Richtlinie für die Höhe des benötigten Eigenkapitals ist die folgende:
Eigenkapital in Höhe der vollen Kaufnebenkosten + 10 – 20% des Kaufpreises der Immobilie.

Hierzu zur Veranschaulichung ein Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie: 250.000 EUR

Kaufnebenkosten 1: Grunderwerbsteuer (5% des Kaufpreises): 12.500 EUR
Kaufnebenkosten 2: Notar- und Grundbuchkosten: (1,5 + 0,5% des Kaufpreises): 5.000 EUR
Kaufnebenkosten 3: Anteilige Maklerprovision: (z.B. 3,57% des Kaufpreises): 8.925 EUR

Summe Kaufnebenkosten: 26.425 EUR
Summe Kaufpreis + Kaufnebenkosten: 276.425 EUR

10% Kaufpreisanteil: 25.000 EUR
20% Kaufpreisanteil: 50.000 EUR

In diesem Beispiel sollten Sie also im Idealfall einen Betrag in Höhe von etwa 50.000 – 70.000 EUR als Eigenkapital für die Finanzierung vorhalten, sodass Sie die vollen Kaufnebenkosten und einen Kaufpreisanteil von 10 – 20% daraus leisten können.

Grundsätzlich gilt bei Eigenkapital: Je mehr, desto besser!
Je mehr Sie einbringen können, desto eher können Sie entscheiden, wie viel Sie einbringen wollen!

Selbstverständlich ist es auch heute noch möglich eine Immobilie gänzlich ohne Eigenkapital zu finanzieren, die Voraussetzungen, die die Bank oder das finanzierende Institut an Sie stellt, sind in diesem Fall aber ungleich höher und die Konditionen (Nominalzins, Laufzeit, Tilgungssatz) oftmals schlechter bzw. die finanzielle Belastung effektiv höher.

Sie wollen mehr erfahren oder sich direkt individuell beraten lassen? https://www.albrecht-ventures.com/finanzierung/

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von

Wie wirken sich die zuletzt deutlich gestiegenen Zinsen auf den Verkauf meiner Immobilie aus?

Nach etwas über 10 Jahren kontinuierlicher Rallye am Immobilienmarkt, stets knappem Angebot, einer massiven Übernachfrage nach Wohnimmobilien für Eigennutz und als Kapitalanlage scheint das Ende des Booms gekommen zu sein.

Die aktuelle Lage der Weltwirtschaft, die Auswirkungen der Pandemie und der jüngsten Konflikte in Europa und Asien scheinen wie ein enges Sieb zu wirken, welches vor den vorher kontinuierlichen Strom an Immobilien-Kaufwilligen gespannt wurde.

Festhalten kann man wohl, dass die Boom-Phase mit ständig stark steigenden Immobilienpreisen mit den gestiegenen Zinsen für Immobilien- und Baufinanzierungen wohl zu einem Ende gekommen zu sein scheint. Dennoch wird es nach wie vor eine eine stete Nachfrage nach Wohnraum und Wohneigentum geben, welche jedoch auf ein tendenziell immer größer werdendes Angebot treffen wird. Die Folge sind schlicht und ergreifend entweder weniger stark steigende Immobilienpreise, eher aber (je nach Region) eher stagnierende oder auch fallende Immobilienpreise.

Hohe Preise für Gas, Öl und Strom sorgen weiterhin dafür, dass zukunftsfähige Immobilien mit einem geringen Energieverbrauch künftig mehr nachgefragt werden, als die weniger effizienten Immobilien, die aufgrund historisch niedriger Preise – für insbesondere Gas – in den vergangenen Jahren, bisher preislich noch mithalten konnten. Eine energetische Modernisierung oder Sanierung der Immobilien wird somit immer lukrativer, oder teilweise auch notwendig um dem Preisverfall des Anlageobjekts „Immobilie“ entgegenzuwirken. https://www.albrecht-ventures.com/sanierung-und-modernisierung/

Unabhängig von den gestiegenen Zinsen wirkt sich jedoch auch die derzeit hohe Inflation auf den Immobilienmarkt aus, da Verbraucher und Kaufinteressenten aufgrund vermehrter Unsicherheiten und wenig wirtschaftlicher Planbarkeit von großen Investitionen Abstand nehmen. Der Kauf des Wohneigentums wird somit eher auf die Zukunft verschoben, wenn sich die gesamtwirtschaftliche Lage wieder beruhigt hat.

Ein großer Teil der Kaufinteressenten der letzten Jahre fällt wohl absehbar bei einem Zinsniveau von > 4,xx % p.a. weg, da für diese Käuferschicht eine nachhaltige Finanzierung einer Immobilie bei dem derzeitigen Preisniveau (insbesondere in den beliebten Lagen, Städten, Metropolen) nicht zu leisten ist. Eine Ausdünnung der qualifizierten Interessenten mit ausreichender Bonität ist die Folge.

Fazit: Am Ende profitiert vermutlich der, der trotz gestiegener Zinsen über eine zukunftsfähige Immobilie verfügt, die fair und angemessenen eingepreist angeboten wird. Verkäufer alter und nicht modernisierter oder sanierter Immobilien werden es – mit Ausnahmen – vermutlich immer schwerer haben, geeignete Kaufinteressenten zu finden. Eine fachlich einwandfreie Bewertung und professionelle Vermarktung der Immobilie wird somit in Zukunft immer wichtiger. https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von

Welche Unterlagen benötigt man für den Verkauf einer Immobilie?

Die erforderlichen Unterlagen zum Verkauf sind so unterschiedlich wie die Immobilien selbst.

Es kommt immer auf den Einzelfall, die vorhandenen Gegebenheiten und Potenziale und nicht zuletzt auf die geltenden gesetzlichen Bestimmungen an.

Grundsätzlich kann man sich merken, dass z.B. bei einem Einfamilienhaus in der Regel mindestens die folgenden Unterlagen im Zuge des Verkaufs benötigt werden, gesetzlich vorgeschrieben sind oder für die Bank zur Finanzierungsbewilligung und/oder das Notariat erforderlich sind:

  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Aktuelle Flurkarte (nicht älter als 3 Monate)
  • Baubeschreibung der Immobilie aus der Bauakte
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Bemaßte Grundrisse aller Geschosse und Ebenen
  • Ansichten und Schnitte der Immobilie und der baulichen Erweiterungen
  • Gültiger Energieausweis gem. GEG (Gebäudeenergiegesetz)
  • Aussagekräftige, professionelle Fotos der Immobilie von außen und innen
  • Idealerweise ein repräsentatives Exposé mit detaillierter Objekt- und Lagebeschreibung
  • Teilungserklärung zum Objekt mit Freiflächenplan
  • Auszüge aus dem Bau- und Altlastenverzeichnis

Je nach Fall werden auch noch einige weitere Unterlagen benötigt, wenn z.B. einschlägige Eintragungen in Abt. II des Grundbuchs vorhanden sind, Briefgrundschulden in Abt. III des Grundbuchs eingetragen sind usw.

Insbesondere im Grundbuch eingetragene Briefgrundschulden können bei einem Verkauf zum erheblichen Problem werden, da hier die nach vollständiger Bezahlung des für die Grundschuld zugrundeliegenden Bankdarlehens die dazugehörigen Grundschuldbriefe (ähnlich dem KFZ-Brief oder Zulassungsbescheinigung Teil 2) an den Darlehensnehmer übersandt wurden, sodass dieser die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen konnte.
Häufig wurde die Löschung der Grundschuld jedoch nie veranlasst, sodass diese – obwohl lange erledigt – noch im Grundbuch vorhanden ist und somit bei Veräußerung noch gelöscht werden muss.

Das ist auch gar kein Problem, solange die entsprechenden Grundschuldbriefe im Original abgelegt wurden und somit noch vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall und der Grundschuldbrief ist nicht mehr auffindbar, muss im Zweifelsfall ein aufwendiges und langwieriges Aufgebotsverfahren beim zuständigen Amtsgericht initiiert werden. Dieses dauert in der Regel mindestens 6-9 Monate und hat unter Umständen zur Folge, dass die Eigentumsumschreibung bis zum Abschluss des Verfahrens nicht erfolgen kann. Ein Käufer kann somit ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadenersatz geltend machen.

Es empfiehlt sich also immer die Unterlagen bereits vor dem angestrebten Verkauf in Ordnung zu halten, ggf. zu vervollständigen und sich bei Bedarf eine Expertenmeinung und professionelle Hilfestellung einzuholen. Wir unterstützen Sie dabei gern: https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von

Warum sollte ich mich nicht nur von meiner Hausbank zu einer Finanzierung beraten lassen?

Grundsätzlich spricht nichts dagegen, dass Sie sich von Ihrer Hausbank auch im Falle einer anstehenden Bau- und Immobilienfinanzierung oder hinsichtlich eines Privatdarlehens und Kredites beraten lassen.

Aber…

Das wahrscheinlich größte Problem bei der Hausbank oder dem lange bekannten, an eine Bank gebundenen Berater ist zumeist der massive Interessenkonflikt, der dabei im Wege stehen kann.

Der an seine Bank, seinen Arbeitgeber gebundene Berater kann zumeist schlicht und ergreifend nur die eigens von der entsprechenden Bank angebotenen Produkte und Dienstleistungen anbieten, selbst wenn (bewusst oder unbewusst) es für Sie und Ihre Anforderungen, Ziele, Wünsche bessere Optionen am Markt geben würde.

Nicht zuletzt profitiert der angestellte/abhängige Berater auch von entsprechenden Abschlüssen, da bei den meisten dieser Mitarbeiter ein nicht unerheblicher Teil der Vergütung von einem Provisionsmodell abhängt. Somit ist die Motivation Sie aufgrund Ihrer womöglich abweichenden Vorstellungen abzuweisen eher gering.

Die Folge ist, dass Sie einerseits nicht vollumfänglich und ergebnisneutral beraten werden und/oder am Ende draufzahlen, weil Sie sich der Alternativen nicht bewusst gewesen sind.

Kalkulation der bestmöglichen Finanzierungsvariante für Ihr Wunschvorhaben

Hier setzen wir an.

Als unabhängiger Finanzierungsvermittler sind wir nicht an eine Bank, eine Versicherung oder eine Bausparkasse gebunden, sondern können ergebnisoffen die für Sie relevanten Kriterien und Vorstellungen als Maßstab für die Beratung vorne anstellen.

Von uns bekommen Sie keine automatisierte Ergebnisliste des Computers präsentiert, sondern erhalten eine persönliche, ausführliche und nachvollziehbare Beratung, bei der Sie alle Aspekte verstehen können – und sollen!

Selbstverständlich leben auch wir dabei von Provisionen der finanzierenden Banken, können aber aufgrund der vertraglichen Ungebundenheit frei und neutral beraten, da es für uns keinen finanziellen Unterschied macht, welche Bank oder welches Finanzinstitut am Ende die Nase vorn hat und Ihr Partner wird. Sie entscheiden allein. Nicht wir.

Die wahrscheinlich größte Einzelinvestition in Ihrem Leben sollten Sie nicht dem Zufall überlassen. Lassen Sie uns für sich vergleichen.
Vereinbaren Sie gleich selbst einen passenden Termin für ein erstes Gespräch: https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswertgutachten und Immobilienwertermittlungen?

Wenn Sie ein ggf. auch gerichtlich belastbares Verkehrswertgutachten wünschen oder benötigen, so müssen Sie sich dafür an einen gerichtlich oder (z.B. durch die Kammern) öffentlich bestellten und/oder vereidigten Gutachter wenden.

Dieser erstellt Ihnen ein belastbares Gutachten für Ihre weiteren Zwecke.

Hierbei unterscheidet man zwischen einem einfachen „Kurzgutachten“ (Kostenpunkt ab ca. 500 EUR) und einem Vollgutachten (Kostenpunkt ca. 1,5% des ermittelten Verkehrswertes: z.B. 500.000 EUR * 1,5% = 7.500 EUR).

Ein Kurzgutachten ist in der Regel für die meisten Zwecke vollkommen ausreichend, aber wird in der Praxis selten erstellt, da sich die meisten Eigentümer das Geld für einen Immobiliengutachter- oder Sachverständigen sparen wollen, wenn nicht ein Gutachten (Vollgutachten) aus anderen Gründen (z.B. Gerichtsverfahren, Erbschaften, Scheidungen, Zwangsveräußerungen etc.) benötigt wird.

In diesem Fall kommen wir als Maklerfirma ins Spiel und bringen unsere Fach- und Marktkenntnis zu Ihrem Vorteil ein.

Ausführliche Objektaufnahme zum Zuge der Immobilienwertermittlung.

Wir bei Albrecht Immobilien erstellen Ihnen eine umfangreiche, auf mehreren belastbaren Daten basierende Werteinschätzung für Ihre Immobilie. Diese basiert in der Regel auf den Säulen:

  • Sachwertermittlung nach Ross
  • Ertragswertverfahren
  • Beleihungswertermittlung gem. Wertindex der Finanzinstitute
  • Vergleichswertermittlung
  • Verkehrswerteinschätzung nach aktuellen Gutachterausschüssen

Erfahrungsgemäß sind unsere fundierten Immobilienbewertungen bis auf wenige Prozentpunkte in der Bewertungssumme Deckungsgleich mit denen von vereidigten Immobiliengutachtern und Sachverständigen, aus rechtlicher Sicht dürfen wir als Immobilienmakler diese aber nicht als Verkehrswertgutachten oder Wertgutachten bezeichnen und anbieten.

Sie möchten, dass wir den Wert Ihrer Immobilie professionell einschätzen? Kontaktieren Sie uns einfach unter dem folgenden Link: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/
Sie haben Fragen und wollen erstmal nur eine Information bekommen? Rufen Sie uns unverbindlich an: +49-(0)441-18161139

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von