Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures.

Im 2. Teil dieser Beitragsreihe sind wir auf die Punkte Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung eingegangen und haben beleuchtet, wann diese wichtigen Punkte zu berücksichtigen sind und wie Ihr am besten darum herumkommt die entsprechenden Kosten tragen zu müssen.

In diesem Beitrag schauen wir uns den folgenden Punkt näher an:

  • Welche Lasten und Beschränkungen es im Grundbuch gibt und welche davon für den Verkauf schwierig sind und vielleicht vorher gelöscht werden sollten

1. Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

Hierzu einmal vorab:

Wir sprechen hier ausschließlich von den im Grundbuch Eurer Immobilie eingetragenen Lasten und Beschränkungen. Es gibt aber zusätzlich in den meisten Bundesländern das so genannte Baulastenverzeichnis, dieses solltet Ihr zusätzlich einmal in aktueller Form als Auszug anfordern, damit Ihr über euer Grundstück bestmöglich informiert seid.

Zusätzlich gibt es die so genannten Altlastenkataster, in denen vor allem mögliche Belastungen von Boden und Grundwasser durch Gefahrstoffe aus der Vergangenheit usw. verzeichnet sind. Auch hierzu solltet Ihr der Vollständigkeit halber vorm Verkauf einen aktuellen Auszug anfordern.

Zu Lasten und Beschränkungen gilt es erstmal zu verstehen, wie das Grundbuch als solches überhaupt aufgebaut ist.

Besorgt Euch dazu also zuerst einmal einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt oder beim Notar Eures Vertrauens – beim Notar geht es in der Regel deutlich schneller.

  • Das kostet Euch ca. 20-50 EUR.

Wichtig: Den Grundbuchauszug braucht Ihr später sowieso unbedingt für die Käufer und deren Bank, denn ohne aktuellen, vollständigen Grundbuchauszug wird keine Bank eine Finanzierung bewilligen!

Also, zurück zum Grundbuch. In diesem gibt es das Bestandsverzeichnis und drei so genannte Abteilungen:

Bestandsverzeichnis:

Hier werden alle, zu der jeweiligen Blattnummer beim Amtsgericht gehörigen Grundstücke mit dem vom zuständigen Kataster vergebenen Angaben, eingetragen.

Diese sind in der Regel die Gemarkung, die Flur und das entsprechende Flurstück.

Abteilung 1:

Hier stehen die Eigentumsverhältnisse an den im Bestandsverzeichnis aufgelisteten Grundstücken.

  • Zum Beispiel Anna und Willi Müller mit jeweils 50% Eigentumsanteil.

Weiterhin wird hier das Datum des Eigentumsübergangs vermerkt.

Wenn Ihr das Objekt verkauft habt, wird hier auch die so genannte Auflassungsvormerkung, also quasi die Reservierung für den Käufer, nach der notariellen Beurkundung eingetragen. Dies macht man so, damit das Objekt nicht parallel an mehrere Käufer veräußert werden kann. 

Auch die Erbfolge und die erteilten Zuschläge bei Zwangsversteigerungen können hier eingetragen werden.

Abteilung 2:

In der zweiten Abteilung kommen wir jetzt zu dem wirklich interessanten und im Zweifel relevanten Teil, um den es in diesem Video geht.

In der zweiten Abteilung sind nämlich alle Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen. Also quasi alle Rechte Dritter oder Beschränkungen, die auf jeden Fall zu beachten sind, weil Sie dazu führen, dass bei einem Verkauf im Zweifel auch andere Parteien betroffen sein können.

Klingt kompliziert, aber mindestens ein Beispiel davon hat denke ich jeder schon zumindest einmal gehört.

Zuerst einmal zu den möglichen Lasten des Grundstücks. Hier wird genauer unterschieden zwischen Lasten und Beschränkungen.

Bei den Lasten gibt die folgenden Möglichkeiten:

  • Dienstbarkeiten
  • Nießbrauch
  • Reallasten
  • Erbbaurechte

Bei den Dienstbarkeiten unterscheidet man zwischen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten:

  • Eine Grunddienstbarkeit ist zum Beispiel ein so genanntes Wegerecht, also das Recht eines Nachbarn, welcher z.B. nachträglich hinter Euch gebaut hat, über Euer Grundstück zu seinem Grundstück zu fahren oder zu gehen. In der Realität teilt man sich dann häufig eine Ein- oder Zufahrt.
  • Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wäre demnach zum Beispiel ein Wohnrecht, also das Recht für eine konkrete Person einen Teil oder das ganze Objekt zu Wohnzwecken zu nutzen.

Hier wäre zum Beispiel ein älteres Ehepaar denkbar, welches zu Lebzeiten schon das Objekt an die Kinder überschrieben hat, aber sichergehen wollte, dass man sie nicht aus dem Haus schmeißen kann. Obacht: Dies sollte man nicht mit dem so genannten Nießbrauch verwechseln.

Beim Nießbrauch spricht man von einem absoluten Recht, welches unveräußerlich und unvererblich ist, eine fremde Sache, ein fremdes Recht oder fremdes Vermögen zu nutzen.

  • Im Zusammenhang mit Immobilien bedeutet das, dass die Person, für die Nießbrauch im Grundbuch des Objekts eingetragen wurde, über das Objekt vollständig verfügen kann, selbst wenn sie nicht Eigentümer ist. Das schließt auch die Vermietung oder Verpachtung des Objekts mit ein.

Bei der Reallast handelt es sich um ein Recht des Begünstigten dieser Eintragung im Grundbuch, wiederkehrende Leistungen des Grundstückseigentümers zu verlangen.

  • Vereinfacht gesagt bedeutet das in der Praxis, dass eine Person ein Grundstück beispielsweise heute bereits veräußert, vom neuen Eigentümer aber als Entschädigung z.B. eine Leibrente bis zum Lebensende gezahlt bekommt.  

Beim Erbbaurecht handelt es sich um das Recht auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten. Meist erhält der Erbbaurechtgeber im Gegenzug eine Entschädigung in Form eines so genannten Erbbauzinses.

  • Zum Beispiel erbaut Familie Müller ein Einfamilienhaus in NRW auf einem durch einen Bauern zur Verfügung gestellten Grundstück und zahlt diesem dafür für einen Zeitraum von 65 Jahren einen jährlichen Erbbauzins von 1.000,00 EUR als Entschädigung. Der Bauer bleibt währenddessen der Eigentümer des Grundstücks und überlässt Familie Müller ein dingliches Recht als Last im Grundbuch des Grundstücks.

Bei den Beschränkungen gibt es die folgenden Möglichkeiten:

  • Dingliche Vorkaufsrechte
  • Vormerkungen
  • Widersprüche gegen Eintragungen in Abt. 1 und 2
  • Verfügungsbeschränkungen

Ein dingliches Vorkaufsrecht berechtigt die im Grundbuch als Begünstigten eingetragene Person konkret dazu ein Vorkaufsrecht auszuüben, wenn das Objekt verkauft wird. Hierzu wird kein konkreter Verkaufspreis genannt.

  • Zum Beispiel kann der Mieter von Herrn Meier, Herr Schulze, ein Vorkaufsrecht ausüben als er von Herrn Meier erfährt, dass dieser das von ihm bewohnte Haus verkaufen will. Herr Meier teilt Herrn Schulze hierzu den Preis mit, dem ihm ein Immobilienmakler als Wert für seine Immobilie angegeben hat. Nun kann sich Herr Meier überlegen, ob er das Objekt zu diesem Preis kaufen möchte und somit sein Vorkaufsrecht ausübt, oder nicht.

Eine Vormerkung bezeichnet im Grundbuch die dingliche Sicherung auf Eintragung oder Löschung eines Rechts. In der Regel ist die gebräuchlichste Form davon die so genannte Auflassungsvormerkung, also die Vormerkung der neuen Eigentümer einer zu veräußernden Immobilie nach der notariellen Beurkundung, um deren Rechtsanspruch zu sichern.

  • Zum Beispiel möchte Familie Müller gerne das Haus von Familie Hanken kaufen. Nachdem sich beide Parteien auf einen Preis geeinigt haben, bestellen Sie den notariellen Kaufvertrag beim Notar ihres Vertrauens. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags, veranlasst der Notar schnellstmöglich die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, sodass Familie Hanken das Haus nicht z.B. parallel noch an zwei weitere Familien verkaufen kann.

Sobald später, nach Prüfung der erforderlichen Voraussetzungen der Kaufpreis geflossen ist, veranlasst der Notar die Grundbuchkorrektur und Familie Müller wird schließlich als neuer Eigentümer eingetragen und die Auflassungsvormerkung wieder gelöscht.

Mit den Widersprüchen gegen Eintragungen in Abt. 1 und 2 werden im Grundbuch Vermerke eingetragen, die Rechte und Ansprüche sichern sollen, weil der Verdacht im Raum steht, dass das Grundbuch unvollständig oder falsch ist. Somit wirken Sie dem Grundsatz des so genannten gutgläubigen Erwerbs entgegen, der einen etwaigen Käufer bei Fehlern im Grundbuch auch zu Ungunsten des Eigentümers schützen würde.

Die Verfügungsbeschränkungen führen dazu, dass Verfügungen über das Grundbuch nur unter Mitwirkung Dritter möglich sind.

  • Zum Beispiel möchten Frau und Herr Müller gerne ihr Haus an Herrn Meyer verkaufen. Im Grundbuch ist aber der gemeinsame Sohn der Eheleute Müller bereits als Nacherbe eingetragen. Damit nun also der Verkauf überhaupt stattfinden kann, muss ein Notar unter Mitwirkung des Sohnes der Eheleute Müller und mit dessen Einwilligung, den Nacherbenvermerk zuerst aus dem Grundbuch löschen lassen.

Abteilung 3:

In der dritten Abteilung stehen schließlich die so genannten Grundpfandrechte, also unter anderem Hypotheken zugunsten der finanzierenden Banken, Grundschulden und Sicherungsgrundschulden (wie z.B. Zwangssicherungshypotheken).

Ihr seht also, das Thema Grundbuch ist sehr komplex und gar nicht so einfach zu durchschauen.

Ein seriöser Immobilienmakler oder gut vorbereiteter Privatverkäufer beschäftigt sich bereits vor der Vermarktung mit dem Grundbuch und leitet etwaige notwendige Änderungen bereits in die Wege, oder weist auf die Notwendigkeit von Anpassungen hin. So verhindert man, dass es zu Problemen oder Ärger kommt, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde und man sich bei Preis und den Bedingungen bereits einig geworden ist.

Ein durch diese Probleme auf der Zielgeraden platzendes Geschäft kann man entsprechend durch gute Vorbereitung verhindern.

Cheers

Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures und in diesem Beitrag geht es darum, wie Ihr beim Verkauf Eurer Immobilie häufige und teilweise sehr teure Fehler vermeiden könnt.

Im letzten Beitrag haben wir wichtige Fragen aufgeführt, die Ihr Euch stellen solltet, damit Ihr häufige und oft teure Fehler beim Verkauf Eurer Immobilie vermeiden könnt. In diesem Beitrag gehen wir nun näher auf diese Fragen ein und schauen uns an, wie genau Ihr diese Fehler also vermeiden könnt.

Disclaimer: Ich muss es leider erwähnen, aber ich biete hier natürlich keine Steuer- oder Rechtsberatung an. Wenn Ihr mehr wissen wollt, wendet Euch bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt bzw. die zuständigen Finanzbehörden.

Frage 1: Könnt Ihr schon steuerfrei verkaufen? Welche Steuern können anfallen und wie sollen diese bezahlt werden?

Das ist für die Meisten wahrscheinlich die wichtigste Frage: Muss ich beim Verkauf der Immobilie Steuern zahlen?

Das Ganze ist etwas komplexer, aber grob zusammengefasst erstmal: Ja. Denn Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften von Immobilien und Grundstücken sind grundsätzlich erst einmal steuerpflichtig – § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG

Dies gilt aber nur, wenn die so genannte „Spekulationsfrist“ noch nicht abgelaufen ist. Diese Frist beträgt 10 Jahre ab dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags der Immobilie.

Bei eigengenutzten Immobilien fällt in der Regel keine Besteuerung des Veräußerungsgewinns an, sofern die Immobilie mindestens die letzten 3 Jahre selbst bewohnt wurde. Dies gilt auch für Immobilien, die vorher vermietet waren.

Maßgeblich ist hier auch das Kalenderjahr, was nicht zwingend vollen Jahren entspricht – zum Beispiel wäre demnach der Zeitraum Oktober 2019 bis März 2021 bereits 3 Kalenderjahre für die Berechnung.

Bei der Steuer, die anfällt, wenn man vor Ablauf der 10 Jahre mit Gewinn verkauft, handelt es sich aber nicht etwa um eine eigene „Spekulationssteuer“, sondern um die Einkommensteuer. Daher wird dieser Gewinn auch dem persönlichen Einkommen in der Steuererklärung (Anlage V) hinzugezogen und mit dem persönlichen Steuersatz vom Finanzamt besteuert.

  • Übrigens: Wenn Ihr eine Immobilie erbt, oder geschenkt bekommt, gilt beim Verkauf mit Gewinn grundsätzlich auch die Steuerpflicht!
  • Hier zählt dann das Datum des Erwerbs des Erblassers, bzw. des Schenkenden für die Berechnung der Frist.

Wenn man nun aber trotz der Beschränkungen in die Bredouille kommt die „Spekulationssteuer“ zahlen zu müssen, so kann man dem Gewinn jedoch glücklicherweise noch Kosten entgegenstellen und damit die Steuerlast senken.

Zum Beispiel könnt Ihr in der Regel von dem Gewinn die folgenden Kosten abziehen:

  • Vorfälligkeitsentschädigungen der Banken
  • Maklergebühren / Provisionen
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten für Instandhaltung, Modernisierungen, Sanierungen (teilweise)

Damit Ihr absolut sichergehen könnt und auch die persönliche Situation ausgerechnet bekommt, kommt Ihr natürlich an einem Steuerberater oder Steuerhilfering usw. nicht vorbei.

Für Eure persönliche Planung und Situation solltet Ihr diesen wichtigen Faktor vor dem Verkauf Eurer Immobilie auf jeden Fall mitberücksichtigen. Dann könnt Ihr auch guten Gewissens verkaufen und müsst keine bösen Überraschungen befürchten.

Frage 2: Ist noch ein Darlehen auf der Immobilie offen?

  • Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank?

Auch bei der nächsten Frage geht es wieder um einen im Zweifel sehr kostspieligen Faktor, den Ihr vor dem Verkauf Eurer Immobilie berücksichtigen solltet.

Grundsätzlich hat der etwaige Käufer Eurer Immobilie erst einmal einen Anspruch auf ein Lastenfreies Grundbuch, was bedeutet, dass Eure Grundschuld zugunsten Eurer Bank aus dem Grundbuch gelöscht werden muss. Diese Löschung beantragt der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrags direkt bei Eurer Bank.

Damit hat die Bank erstmal auch kein Problem, allerdings verdient die Bank durch die frühzeitige Vertragsauflösung natürlich weniger Geld in Form von Zinsen, als geplant. Deswegen berechnet die Bank Euch in der Regel bei frühzeitiger Vertragsauflösung, durch z.B. Verkauf der Immobilie, eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch diese ist und wie sie berechnet wird, hängt immer von Eurem Vertrag ab, den Ihr mit der Bank geschlossen habt.

Damit Ihr hier nicht viel Geld verbrennt, solltet Ihr die folgenden Schritte beachten, mit denen Ihr der Bank im besten Fall einen Schritt voraus sein könnt.

  • Nutzung des Sonderkündigungsrechts nach 10 Jahren

Ihr könnt bei jeder Immobilienfinanzierung nach 10 Jahren von Eurem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Das gilt selbst dann, wenn Eure Zinsbindung beispielsweise 15 oder 20 Jahre beträgt!

In diesem Fall zahlt Ihr statt der Vorfälligkeitsentschädigung nur den Restbetrag vertragsgemäß zurück.

Stichtag für die Kündigung ist der Tag, an dem Ihr die volle Summe ausgezahlt bekommen habt. Also bei anteiliger Zahlung der Tag, an dem die letzte Teilzahlung erfolgt ist und das Darlehen somit vollständig abgerufen wurde.

10 Jahre nach diesem Tag könnt Ihr mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ablösen.

Beispiel: Ihr habt am 01.07.2012 die letzte Teilzahlung für Euren Neubau erhalten. Ihr könnt dann die Kündigung ab dem 01.07.2022 aussprechen und das Darlehen zum 01.01.2023 ablösen.

Damit das so funktioniert, muss diese Frist natürlich für Euch überhaupt in greifbarer Nähe sein. Wenn das nicht so ist, habt Ihr vielleicht noch zwei andere Möglichkeiten, um die Zahlung herumzukommen.

  • Fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag

In der Vergangenheit haben Banken ihre Kunden oft falsch oder nicht ausreichend über die Möglichkeiten und Folgen beim Ausüben der gesetzlichen Widerrufsfrist aufgeklärt und belehrt. Daher sind viele Verträge dahingehend nicht korrekt und die 14-tägige Frist für den Widerruf hat nie wirklich begonnen.

Diesen Umstand könnt Ihr vielleicht zu Eurem Vorteil nutzen.

Bei diesem Punkt gilt aber leider, dass es hier im Zweifel für Laien schwierig bis unmöglich ist zu erkennen, ob Eure Widerrufsbelehrung unwirksam war, oder nicht.

Um sicher zu sein, solltet Ihr für entsprechende Urteile gründlich recherchieren oder noch besser, direkt einen fachkundigen Rechtsanwalt aufsuchen, der Euch genau sagen kann ob Ihr eine Chance habt damit durchzukommen, oder nicht.

  • Fehlerhafte Vertragsangaben zur Vorfälligkeitsentschädigung

Mit Inkrafttreten der Wohnkreditrichtlinie am 21. März 2016 haben Banken deutlich mehr Auflagen und Verpflichtungen bei der Vergabe von Immobilien- und Baudarlehen zu erfüllen.

Dies bedeutet auch, dass die Banken Euch im Vertrag korrekt darüber informieren müssen, wie sie eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt berechnen. Ansonsten könnten die Banken sich bei einer entsprechende Anfrage stets neue Zahlen ausdenken, wie gerade der Wind steht. Das geht natürlich nicht.

Wenn Eure Bank Euch also nicht korrekt im Vertrag darüber informiert hat, kann sie bei vorzeitiger Vertragsbeendigung im Zweifel keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wie bei Punkt Nr. 2 gilt leider auch hier, dass Ihr wahrscheinlich nicht drum herumkommt, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, wenn Ihr wissen wollt, ob Ihr von diesem Punkt betroffen seid, oder nicht.

Ich hoffe ich konnte für Euch etwas Licht ins Dunkel von Steuern und Bankenwesen bringen.

Im nächsten Beitrag geht es weiter mit den Fragen, die man sich vorm Verkauf der Immobilie stellen sollte. Bleibt also gespannt!

Cheers

Im Norden sagt man: MOIN!

Mein Name ist Marvin Albrecht, ich bin Inhaber der Immobilienfirma Albrecht Ventures und in diesem Beitrag geht es darum, wie Ihr beim Verkauf Eurer Immobilie häufige und teilweise sehr teure Fehler vermeiden könnt.

  1. Fehler: Sich nicht vorab mit dem Verkaufsprozess beschäftigen

Das ist der größte Fehler, den die meisten privaten, nicht gewerblichen Verkäufer (und leider teilweise auch Immobilienmakler…) immer wieder machen.

Klingt einfach, hat aber teilweise zeitraubende und im Zweifel sehr teure Folgen.

Auf einem Sonntag „mal eben“ laienhafte Fotos mit dem Handy machen, 1-2 nette Sätze dazu schreiben und das Objekt bei eBay Kleinanzeigen zu inserieren – also, das kann funktionieren, tut es leider aber meistens nicht.

Als Allererstes solltet Ihr Euch mal die folgenden Fragen stellen:

  • Könnt Ihr schon steuerfrei verkaufen? Wenn nicht, was müsst Ihr an Steuern bezahlen?
  • Ist noch ein Darlehen auf dem Objekt offen? Wenn ja, wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank?
  • Gibt es Belastungen und Rechte Dritter im Grundbuch? Muss man diese vielleicht vorher löschen oder austragen lassen?
  • Zu wann soll überhaupt das Objekt verkauft werden? Also, wann braucht Ihr das Geld?
  • An wen wollt Ihr verkaufen? Spielt das für Euch eine Rolle, oder geht es nur nach dem Preis?
  • Über welche Kanäle wollt ihr verkaufen? Also, online, offline, Zeitung, welche Portale?
  • Zu welchem Preis wollt Ihr überhaupt verkaufen? Wisst Ihr überhaupt was Euer Objekt wirklich wert ist?
  • Kennt Ihr den Bebauungsplan, der für Euer Objekt gilt? Besteht die Möglichkeit anzubauen, aufzustocken, neu zu bauen?
  • Welches Inventar wollt Ihr mitverkaufen? Was ist überhaupt festes oder loses Inventar?
  • Habt Ihr Euch eine Strategie für den Verkauf überlegt? Was, wenn diese nicht funktioniert?
  • Kennt Ihr die wichtigen Gesetze beim Immobilienverkauf? Also, habt Ihr euch z.B. mit dem Gebäudeenergiegesetz und dem Geldwäschegesetz beschäftigt?
  • Wie wollt Ihr die Interessenten managen? Wie findet Ihr die wirklichen Interessenten überhaupt heraus?
  • Wie prüft man die Bonität von den Interessenten? Also, wer kann sich den Kauf überhaupt leisten und bei wem verliert Ihr vielleicht nur Zeit?
  • Worauf müsst Ihr bei den Besichtigungen achten? Welche Regeln sollte man beachten?
  • Zuguterletzt: Habt Ihr alle Unterlagen die der Käufer oder dessen finanzierende Bank zwingend brauchen? Woher findet man raus, welche Unterlagen Ihr überhaupt benötigt und woher bekommt man diese?

Ihr seht, es gibt einige Dinge, die man beachten sollte damit der Verkauf auch wirklich so klappt, wie man es sich vorstellt.

Natürlich gibt es leider auch die Immobilienmakler die nur Termine koordinieren und die Türe aufschließen.

Wenn man aber seriös arbeitet, sind es schon ein paar mehr Themen und Fragen die zu beachten und zu beantworten sind, damit am Ende ein zufriedenstellendes Ergebnis unter dem Strich steht.

Und das ist ja erst der Anfang!

Auf diese und noch weitere relevante Fragen werde ich in den nächsten Beiträgen abschnittsweise eingehen und die Antworten auf die gestellten Fragen liefern. Bleibt also gespannt und schaut wieder auf meinem Blog vorbei!

Cheers