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Die Zinsen sind gesunken und die Preise fallen weiterhin. Ist dies der ideale Zeitpunkt, um in den Immobilienmarkt einzusteigen? Und wo sind die besten Gelegenheiten zu finden? Standorte an denen sich jetzt ein Investment lohnen kann.

Natalja und Andreas Pachmann hatten beschlossen, dass jedes ihrer drei Kinder ein eigenes Zimmer haben sollte, als sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie in Wuppertal machten. Schließlich entschieden sich der Zerspanungsmechaniker und die Vertriebsmitarbeiterin für einen Neubau mit Wärmepumpe, Solarpanelen und einer modernen Lüftungsanlage.

Für viele Immobilienkäufer, die selbst einziehen möchten, stehen persönliche und familiäre Gründe im Vordergrund, nicht die mögliche Wertsteigerung. Dennoch sollten auch Selbstnutzer die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie im Auge behalten.

Es kann immer Gründe geben, warum auch Selbstnutzer ihre Immobilie wieder verkaufen müssen, sei es wegen eines beruflich bedingten Umzugs oder einer Scheidung, bei der keiner den anderen auszahlen kann. Besonders schmerzhaft ist es dann, wenn der neue Verkaufspreis deutlich unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt.

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Doch wo findet man Immobilien, deren Wert mindestens stabil bleibt? Neben Zinssätzen, Mietpreisentwicklung sowie Energie- und Sanierungskosten beeinflussen vor allem zwei Faktoren die Immobilienpreise in Deutschland je nach Region unterschiedlich: die Entwicklung der Demografie und der Wirtschaftskraft.

Prognose für Immobilienpreise in deutschen Metropolen bis 2035

Konkret bedeutet dies, dass Käufer und Eigentümer vor allem in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen mit Wertverlusten rechnen müssen. „Die meisten Menschen zieht es in die Metropolregionen, wo der Wohnraum knapp ist“, analysiert Topmakler Ritter. „In einigen strukturschwachen Regionen gibt es dagegen nach wie vor Leerstand.“

Der alte Maklerspruch „Lage, Lage, Lage“ gilt daher mehr denn je. „Vor einigen Jahren konnten auch in weniger gefragten Gebieten gute Preise erzielt werden“, berichtet Ritter aus der Praxis. „Inzwischen sind die Käufer wieder wählerischer geworden.“

Die Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), die im Auftrag der Postbank den Markt untersucht haben, erwarten bis 2035 anhaltende reale Preiszuwächse vor allem in weiten Teilen des südlichen und nordwestlichen Deutschlands, in den sieben größten deutschen Metropolen und deren Umland sowie in weiteren Großstädten und Ferienregionen.

Unter den sieben größten deutschen Metropolen wird laut HWWI der stärkste inflationsbereinigte Preisanstieg bei Eigentumswohnungen in München erwartet, wie bereits vor dem Preisrutsch. Auch für Frankfurt am Main prognostizieren die Wissenschaftler einen Zuwachs von rund 1,67 Prozent pro Jahr bis 2035. In Berlin liegen die Erwartungen bei etwa 1,3 Prozent jährlich, in Stuttgart bei 0,7 Prozent und in Hamburg bei 0,43 Prozent.

Quelle Handelsblatt: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-04/100034818.html

Attraktive Wertsteigerungen unter anderem im Landkreis Lüneburg erwartet

Langfristig steigende Preise sind nicht nur in Großstädten und deren Umland, sondern auch im Süden Deutschlands zu erwarten.

Laut den Hamburger Forschern finden sich in den Top Ten der Kreise mit den höchsten prognostizierten realen Preissteigerungen bis 2035 allein vier bayerische Landkreise: Landshut, Dachau, Dingolfing-Landau und der baden-württembergische Bodenseekreis bieten weiterhin Wachstumspotenzial.

Im Norden sind Potsdam und Berlin hervorzuheben, deren Immobilienmärkte vom Bevölkerungswachstum und der Anziehungskraft der Hauptstadt profitieren. Auch die sächsische Metropole Leipzig ist attraktiv, mit einem jährlichen Preisplus von real 2,2 Prozent, wie das HWWI berechnet. In den ländlichen Regionen Ostdeutschlands dominieren jedoch die Minuszeichen.

Vielversprechend ist die Entwicklung im Landkreis Lüneburg. Dort sind die Preise noch relativ günstig, und die Ausgangslage als Hanse- und Universitätsstadt in der Metropolregion Hamburg ist vielversprechend. Eine Wohnung kostet dort nur etwas mehr als 3500 Euro pro Quadratmeter und verspricht anhaltende Wertsteigerung.

Quelle Handelsblatt: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-04/100034818.html

„Heute müssen Kaufinteressierte genauer hinsehen, um Objekte in Regionen mit positivem Preistrend zu finden“, betont Manuel Beermann, Leiter des Produktmanagements Immobilien bei der Postbank. „Dies gilt umso mehr im Hinblick auf die energetischen Standards“, fügt der Experte hinzu.

Wer keine Wertanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie nutzen möchte, kann sich dennoch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen den Traum erfüllen, betont Beermann. „Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein“, unterstreicht der Fachmann.

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Lohnt es sich mit dem Kauf noch zu warten?

Mehrere wichtige Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt haben sich wieder verbessert. „Die Stimmung hat sich zu Beginn des Jahres gedreht“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Interhyp. Dies zeigt sich auch auf dem Markt für Baufinanzierungen: Im März haben die deutschen Banken laut dem Analysehaus Barkow Consulting so viele private Immobilienkredite vergeben wie zuletzt im Herbst 2022.

Sollten Käufer, angesichts der Prognosen sinkender Bauzinsen im Jahr 2025, nicht auf bessere Finanzierungskonditionen warten? Die überraschende Antwort lautet: eher nein. Denn die meisten Experten gehen davon aus, dass parallel dazu die Immobilienpreise wieder steigen werden.

„Ich erwarte im Laufe des Jahres 2025, wahrscheinlich erst gegen Ende des Jahres, einen deutlichen Preisanstieg, da die Notenbank in diesem Jahr die Zinsen mehrfach senken dürfte“, sagt Klaus Oberfuchshuber, Leiter der Immobilienberatung bei der Privatbank Merck Finck.

Quelle Handelsblatt: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-04/100034818.html

Das Immobilienportal Immowelt hat kürzlich die Angebotspreise von Wohnungen in westdeutschen Städten im Mai dieses Jahres analysiert und kommt zu dem Schluss, dass sich der Immobilienmarkt derzeit am Wendepunkt befindet. In einem Drittel der westdeutschen Kreise sind die Kaufpreise innerhalb eines Jahres bereits wieder gestiegen.

Auch Topmakler Ritter hält den jetzigen Zeitpunkt für günstig für Käufer. „Es lohnt sich nicht, auf geringfügig bessere Zinssätze zu spekulieren, wenn die Kaufpreise bald wieder steigen könnten“, warnt der Experte. „Insbesondere in Großstädten sehen wir bereits, dass die Angebote wieder in die Höhe gehen.“

Für die Preisentwicklung in größeren Städten ist die Mikrolage entscheidend, da die Preise von Viertel zu Viertel stark variieren. Die Quelle für diesen Artikel

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Marvin Albrecht

Die Zinsen sind gesunken und die Preise fallen weiterhin. Ist dies der ideale Zeitpunkt, um in den Immobilienmarkt einzusteigen? Und wo sind die besten Gelegenheiten zu finden? Sechs wichtige Punkte, die Käufer berücksichtigen sollten.

Der Notarvertrag ist unterschrieben, und die Schlüsselübergabe steht in den nächsten Wochen bevor. Bea und Julius Graubner haben eine bedeutende finanzielle Entscheidung getroffen: Sie haben ein altes Haus gekauft, in dem sie zukünftig wohnen werden.

Der Rechtsanwalt, dessen Name geändert wurde, hatte das Gebäude mehrfach zusammen mit Experten begutachtet. Mit einem Energieberater erstellte er einen Sanierungsplan für das Haus aus den Siebzigerjahren. Eine neue Heizung und Fenster werden nun eingebaut, und einige Wände werden eingerissen. Aufgrund des Sanierungsbedarfs konnte Graubner den Angebotspreis um fast zehn Prozent senken.

Am Ende entschied sich das Paar, das Abenteuer Hauskauf zu wagen. Dieser Schritt wird inzwischen wieder von mehr Immobilien-Interessierten in Deutschland gemacht. „Seit Anfang des Jahres kehrt die Kauflust zurück“, sagt Topmakler Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien.

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Es wäre eine erfreuliche Nachricht für eine Branche, die in den letzten zwei Jahren fast nur Negatives erlebte. Die Zinsen für Immobilienkäufe stiegen in Deutschland auf ein Niveau, das vielen Interessenten die Lust am Kauf verdarb. Die Baukosten erreichten eine Höhe, die Neu- und Umbauten fast unerschwinglich machte. Zusätzlich trug ein hohes Preisniveau in vielen Teilen des Landes zur schwierigen Lage bei.

Quelle Handelsblatt: https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-01/100034818.html

Doch nun könnte sich ein Zeitfenster öffnen, in dem der Immobilienkauf in Deutschland wieder attraktiver wird. Fachleute sind zunehmend optimistisch, dass der Markt das Schlimmste überstanden haben könnte. Mehrere positive Faktoren kommen zusammen: Die Zinsen sinken dank der Europäischen Zentralbank, was die Finanzierungskosten senkt. Auch die Baukosten scheinen zunächst nicht weiter zu steigen. Und die Immobilienpreise sind noch nicht wieder angestiegen.

Natürlich sind dies noch vorsichtige Anzeichen einer Entspannung. Dennoch gibt es Städte und Regionen in Deutschland, in denen sich der Immobilienkauf jetzt lohnt. Aber wo genau ist es derzeit wirklich sinnvoll? Und was sollten Käufer beachten?

Das Handelsblatt hat mit Managern, Experten und Maklern über die aktuelle Lage gesprochen, Zahlen und Diagramme analysiert, die den Trend aufzeigen. Mehrere wichtige Kennzahlen liefern klare Hinweise darauf, wie sich der Markt entwickeln wird und welche Kaufobjekte für Interessenten jetzt attraktiv sein könnten.

1. EZB senkt Leitzins und läutet mögliche Zinswende ein

Die Zinswende ist eingetreten – zumindest teilweise. Mit der Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) in ihrer Juni-Sitzung wecken die Notenbanker Hoffnungen auf weiter sinkende Zinsen. Viele Marktexperten prognostizieren für 2024 zwei weitere Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte – einige Optimisten halten sogar eine dritte Senkung bis Jahresende für möglich.

Können Immobilienkäufer also mit weiter sinkenden Bauzinsen rechnen? Die Antwort lautet leider nein. Der Grund dafür ist, dass die Märkte bereits mehrere kleine Zinsschritte der EZB in den kommenden sechs bis neun Monaten eingepreist haben, wie Michael Neumann, Vorstandschef des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein, erklärt.

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Neumann erwartet daher, dass sich die Hypothekenzinsen weiterhin auf einem stabilen Niveau von etwa 3,0 bis 3,5 Prozent bewegen werden. Der repräsentative Bestzins für eine zehnjährige Baufinanzierung liegt laut Dr. Klein derzeit bei 3,17 Prozent.

Zwischenfazit: Der Anstieg der Bauzinsen scheint vorerst gestoppt zu sein. Hypothekenzinssätze zwischen ein und zwei Prozent werden jedoch so schnell nicht wieder erreicht.

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2. Baukosten aufgrund geringer Nachfrage absehbar leicht rückläufig

Eine Orientierungshilfe zu den Baukosten erhielten Interessierte kürzlich von Deutschlands größtem Wohnungsunternehmen. „Derzeit betragen die Gesamtkosten pro Quadratmeter 5000 Euro“, erläuterte Vonovia-Chef Rolf Buch. Dies ist hauptsächlich auf die stark gestiegenen Preise für Baumaterial und Löhne zurückzuführen.

Laut Statistischem Bundesamt lagen diese Preise zum Jahreswechsel im Durchschnitt mehr als 42 Prozent höher als im Jahr 2015. Dennoch gibt es für Bauherren leichte Anzeichen einer Entspannung: Da viele Interessierte momentan zurückhaltend sind, ist die Nachfrage gesunken. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung erwartet in diesem Jahr einen leichten Rückgang von zwei Prozent.

Zwischenfazit: Bauherren können kurzfristig mit einer geringfügigen Entlastung bei den Baukosten rechnen. Der langfristige Trend zeigt jedoch weiterhin nach oben. Neubau bleibt also teuer.

3. Kaufpreise stabilisieren sich weiter

Als Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp), kürzlich die aktuellen Marktdaten präsentierte, sagte er: „Ein Quartalsvergleich deutet bei Wohnimmobilien bereits auf eine allmähliche Preisstabilisierung hin.“

Das ist eine gute Nachricht für Immobilienbesitzer, die sich über die Stabilisierung ihrer Häuserwerte freuen können. Für Kaufinteressenten bedeutet dies jedoch eine gemischte Botschaft: Nach den Preisrückgängen der vergangenen Monate wird Wohnraum wohl nicht mehr viel billiger, aber auch nicht wesentlich teurer.

Langfristig werden viele Wohnungen nicht mehr deutlich an Wert gewinnen. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) prognostiziert für den Wohnatlas der Postbank, dass in einem von acht Gebieten der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Preise bis 2035 real stagnieren werden, mit jährlichen Werten zwischen minus 0,15 und plus 0,15 Prozent.

Zwischenfazit: Für Käufer neigt sich die Zeit des Hoffens auf günstigere Preise dem Ende zu. Eine wirkliche Trendwende mit deutlich steigenden Preisen wird jedoch voraussichtlich erst ab 2025 zu erwarten sein.

Quelle: Handelsblatt https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-01/100034818.html

4. Mehr Fördergelder und Zuschüsse – aber nicht für alle

Egal, ob jemand ein neues Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben will: Zuschüsse und Vergünstigungen gibt es aus verschiedenen Quellen. Besonders viel Aufmerksamkeit haben seit Jahresbeginn die neuen Fördermöglichkeiten für den Austausch alter fossiler Heizungen gegen moderne, energieeffiziente Anlagen erhalten. Hierbei kann man bis zu 70 Prozent der Kosten vom Staat als Zuschuss erhalten. Bei einer maximalen Fördersumme von 30.000 Euro entspricht dies 21.000 Euro.

Ab dem Sommer erwarten Experten das neue Förderprogramm „Jung kauft Alt“. Dieses Programm soll junge Familien mit begrenztem Budget beim Kauf sanierungsbedürftiger Häuser unterstützen. Die Details stehen noch nicht fest, aber es deutet sich an, dass die Förderung in Form zinsgünstiger Darlehen erfolgen wird. Direkte staatliche Zuschüsse, wie sie früher einmal erhältlich waren, sind bei diesem Programm nicht vorgesehen.

Zwischenfazit: Fördergelder der KfW stehen noch für klimafreundliche Bauprojekte oder den altersgerechten Umbau von Immobilien zur Verfügung. Allerdings ist unklar, ob diese Mittel bis Ende des Jahres ausreichen werden.

5. Effizienz immer wichtiger – Lage, Lage, Energie

Moderne Heizung, gute Dämmung und nachhaltige Energieversorgung: Der Wert einer Immobilie wird zunehmend vom energetischen Zustand bestimmt. „Aus dem Immobilienmantra ‚Lage, Lage, Lage‘ ist inzwischen ‚Lage, Lage, Energie‘ geworden“, sagt Jürgen Michael Schick vom Berliner Immobilienunternehmen gleichen Namens.

„Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher der Preisabschlag“, bestätigt DZ-Bank-Analyst Thorsten Lange. Im Gegensatz dazu haben die Preise für energieeffiziente Neubauten seit Sommer 2022 leicht zugelegt.

Laut einer Analyse der Immobilienplattform Immowelt aus dem Frühjahr sind Häuser mit der besten Energieklasse A+ deutschlandweit rund 25 Prozent teurer als solche mit der schlechten Energieeinstufung H. Allerdings gibt es bei älteren Objekten Unterschiede.

„Ein energetisch schlechtes Objekt in einer Randlage ist viel schwerer zu verkaufen“, berichtet Makler Ritter vom Vermittlungsunternehmen Von Poll Immobilien. „Befindet sich ein solches Objekt jedoch in einer Großstadt, ist der Preisabschlag deutlich geringer.“

Zwischenfazit: Angehende Immobilienbesitzer sollten die Ausstattung, Lage und den Renovierungsstand der Immobilie genau prüfen und im Zweifelsfall den Rat von Fachleuten einholen.

6. Wohnungsbauziele verfehlt – Angebot wird sich noch weiter verknappen

Trotz einer besser als erwarteten Bilanz im vergangenen Jahr steht dem deutschen Wohnungsbau laut Einschätzungen von Ökonomen und der Baubranche ein echter Einbruch noch bevor.

Der Hauptverband der Bauindustrie rechnet für dieses Jahr mit etwa 250.000 neu gebauten Wohnungen, im Vergleich zu 294.000 im Vorjahr.

Quelle: Handelsblatt https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienmarkt-wo-sich-der-immobilienkauf-jetzt-wieder-lohnt-01/100034818.html

Noch pessimistischer ist das Münchener Ifo-Institut. Dessen Bau- und Immobilienexperte Ludwig Dorffmeister erwartet in diesem Jahr nur 215.000 neue Wohnungen, davon 120.000 in Mehrfamilienhäusern inklusive Wohnheimen. Das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung lag jedoch bei 400.000 neuen Wohnungen.

Die Folge: Das Angebot an Kaufimmobilien wird sich weiter verknappen, was tendenziell die Preise stabilisiert, selbst wenn die Nachfrage nicht das Niveau der Boomjahre erreicht.

Zwischenfazit: Der echte Einbruch im Bau steht noch bevor. Der Wohnungsmangel in den Städten lässt die Mieten weiter steigen und stabilisiert langfristig die Wohnimmobilienpreise. Die Quelle für diesen Artikel

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Ihr
Marvin Albrecht

Die Europäische Zentralbank (EZB) steht kurz vor der ersten Zinssenkung nach einer längeren Phase straffer Geldpolitik. Führende Ökonomen befürworten eine vorsichtige Lockerung der Geldpolitik in diesem Jahr. Welche Auswirkungen hat das auf Immobilienkredite?

Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) muss trotz erwarteter Lockerungen in diesem Jahr restriktiv bleiben, erklärt EZB-Chefvolkswirt Philip Lane in einem Interview mit der britischen Wirtschaftszeitung „Financial Times“ vom 27. Mai 2024. Für das Jahr 2025 sieht er jedoch eine mögliche Veränderung, falls die Inflation spürbar in den Zielbereich sinkt.

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Eine restriktive Geldpolitik liegt vor, wenn der Leitzins über dem sogenannten natürlichen Zinsniveau liegt, bei dem die Wirtschaft weder gebremst noch angekurbelt wird.

Die EZB plant die erste Leitzinssenkung nach einer längeren Phase straffer Geldpolitik. Analysten erwarten bei der nächsten Sitzung am 6. Juni 2024 eine Senkung um 0,25 Prozentpunkte. Seit Mitte 2022 hat die EZB die Leitzinsen angehoben, um der zeitweise extrem hohen Inflation entgegenzuwirken. In den letzten Monaten ist die Inflation tendenziell gesunken, was Raum für Zinssenkungen schafft.

„Keine Zinssenkungen mit Autopilot“ laut Chef der Bundesbank

Joachim Nagel, Chef der Deutschen Bundesbank, erwartet im Juni eine Zinswende bei der Europäischen Zentralbank (EZB), jedoch möglicherweise nur einen einzelnen Schritt. Bei einem Treffen der G7-Finanzminister und Notenbankchefs in Italien am 24. Mai 2024 betonte Nagel, dass eine erste Zinssenkung nicht automatisch weitere Schritte nach sich ziehen müsse. „Davon würde ich erst mal jetzt nicht ausgehen wollen,“ sagte er.

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Nagel warnte davor, voreilige Entscheidungen zu treffen, die die wirtschaftliche Entwicklung gefährden könnten. Stattdessen sei es wichtig, die Preisentwicklung von Sitzung zu Sitzung genau zu beobachten. Was nach der erwarteten Zinssenkung am 6. Juni geschehe, sei unklar. Nagel deutete an, dass eine zweite Zinssenkung frühestens im September 2024 in Betracht kommen könnte.

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Direktorin der EZB Schnabel lässt Geldpolitik offen

Isabel Schnabel, Direktorin der EZB, stellte in einem Interview mit der japanischen Wirtschaftszeitung „Nikkei“ kürzlich eine mögliche erste Zinssenkung am 6. Juni 2024 in Aussicht und bekräftigte damit frühere Aussagen der Notenbank. Sie betonte jedoch, dass die weitere Zinsentwicklung sehr unsicher sei und verwies auf die anhaltend hohe Inflation in der Eurozone.

Angesichts der aktuellen Daten erscheine eine weitere Zinssenkung im Juli derzeit nicht gerechtfertigt. „Wir sollten einen vorsichtigen Ansatz verfolgen“, sagte Schnabel. Der Rückgang der Inflation habe sich zuletzt signifikant verlangsamt, und der schwierigste Teil der Inflationsbekämpfung stehe noch bevor.

Die EZB strebt eine mittelfristige Inflationsrate von zwei Prozent an, um Preisstabilität zu gewährleisten. Im April 2024 lag die Inflationsrate im Euroraum über diesem Ziel. Nachdem sich die Teuerung im Jahr 2023 stark abgeschwächt hatte, stagnierte der Rückgang der Inflation seit Anfang dieses Jahres.

Kaum Auswirkungen der EZB-Entscheidung auf Immobilienkredite

Da die Zinssenkung von Ökonomen seit Längerem erwartet wird, haben sich die Marktteilnehmer bereits im Vorfeld darauf eingestellt. Sollte die EZB wie von den Banken prognostiziert entscheiden, wird sich voraussichtlich nichts ändern, da diese Zinsentscheidung bereits eingepreist ist. Dies betrifft auch Immobilienkredite, die seit einigen Monaten günstiger geworden sind.

Profianleger, insbesondere im Logistikimmobilienmarkt, warten die geplante Zinssenkung der EZB ab. „Aufgrund eines einzelnen Zinsschritts ist nicht mit einer sofortigen Preisveränderung zu rechnen, da die Entscheidungen auf dem Kapitalmarkt in der Regel verzögert auf den Immobilienmarkt durchschlagen“, erklärte Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest.

Ob der deutsche Markt für Büroimmobilien außerhalb der Spitzenprodukte wieder liquide wird, hängt davon ab, wie institutionelle Investoren das Wirtschaftswachstum und die Zinsentwicklung einschätzen und ob die positiven Anzeichen ausreichen, um tatsächliche Investitionen zu veranlassen, erläuterte Ralf Kemper, Head of Value & Risk Advisory bei JLL Germany. Quelle

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Marvin Albrecht

Seit 2006 haben die meisten deutschen Bundesländer regelmäßige Erhöhungen der Grunderwerbsteuer vorgenommen. Allerdings zeichnet sich nun ein Wendepunkt ab, der potenziell zu einer Verringerung der Steuerbelastung für Käufer führen könnte.

Österreich dient als Vorbild in Sachen Immobilienkauf. Die Regierung in Wien hat kürzlich beschlossen, sämtliche staatlichen Nebenkosten beim Immobilienerwerb für Erstkäufer für einen Zeitraum von zwei Jahren abzuschaffen, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Reiner Braun, Leiter des Immobilien-Analyseinstituts Empirica, äußerte daraufhin süffisant die Frage: „Warum nicht bei den Deutschen?“, wobei „Piefke“ im österreichischen Jargon eine abwertende Bezeichnung für Deutsche ist.

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Tatsächlich stellt die Grunderwerbsteuer in Deutschland für viele Immobilienkäufer ein Ärgernis und eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Kaum ist der Kaufvertrag für die neue Wohnung unterzeichnet, steht bereits das Finanzamt vor der Tür, um die Grunderwerbsteuer einzufordern. Bei jedem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks müssen Käufer in der Regel mehrere Tausend Euro an die Finanzbehörden überweisen.

Doch auch hierzulande zeichnet sich eine mögliche Steuerreduktion ab. Einige Bundesländer haben bereits konkrete Schritte unternommen, um die finanzielle Belastung für Käufer zu verringern. Wo können Immobilieninteressenten also hoffen? Und wie können sie konkret Geld sparen? Auf diese wichtigen Fragen gibt es Antworten.

Warum die Grunderwerbsteuer so umstritten ist

Die immense Grunderwerbsteuer treibt die Kosten für den Immobilienerwerb beträchtlich in die Höhe. Tatsächlich sind diese hohen Nebenkosten einer der Hauptgründe, weshalb es für immer mehr Menschen zunehmend schwierig oder sogar unmöglich wird, eine eigene Immobilie zu erwerben. Sie machen mittlerweile zehn bis 15 Prozent der Gesamtsumme beim Kauf eines Hauses aus. Ökonomen, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, haben wiederholt Kritik geäußert, dass diese Steuer eine erhebliche Hürde darstellt.

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Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich prozentual am Kaufpreis, was zu deutlicher Verärgerung darüber führt, dass der Staat dadurch kräftig profitiert. Gemäß einer repräsentativen Umfrage im Auftrag des Immobilienfinanzportals Interhyp wird inzwischen fast ein Drittel des Kaufpreises von Familien und Freunden mitfinanziert. 36 Prozent der Käufer geben an, dass sie den Kauf ohne eine Erbschaft nicht hätten stemmen können.

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In welchen Bundesländern sinkt nun die Steuerbelastung beim Kauf?

Seit 2006 erheben alle 16 deutschen Bundesländer die Grunderwerbsteuer. Seitdem haben die meisten von ihnen die Steuer bereits mindestens einmal erhöht – mit der Ausnahme von Bayern, wo der ursprüngliche Satz von 3,5 Prozent weiterhin gilt. Doch nun zeichnet sich eine Kehrtwende ab, da erste Bundesländer die Steuersätze senken.

Im Thüringer Landtag gelang es der Opposition bereits im vergangenen Herbst, mit Unterstützung von AfD und FDP, die Senkung der Grunderwerbsteuer von 6,5 auf fünf Prozent ab diesem Jahr durchzusetzen. Allerdings legt die rot-rot-grüne Landesregierung gegen diesen Beschluss beim Verfassungsgericht Beschwerde ein.

Grunderwerbsteuersätze 2024 mit Beispielrechnung – Quellen: Statistisches Bundesamt und Handelsblatt

Auch in Hessen plant die neue Regierung aus SPD und CDU steuerliche Entlastungen für Immobilienkäufer. Ein „Hessengeld“ soll Erstkäufern beim Erwerb eines selbstgenutzten Eigenheims rund 10.000 Euro zurückgeben, und für jedes Kind sind zusätzlich 5000 Euro vorgesehen. Diese Regelung, die im Wahlprogramm der CDU enthalten und im Koalitionsvertrag mit der SPD verankert ist, soll solange gelten, bis der Bund den Ländern erlaubt, eigene Freibeträge für die Grunderwerbsteuer festzulegen, wie der sozialdemokratische Wirtschaftsminister Kaweh Mansoori kürzlich ankündigte. Erste Auszahlungen sollen noch in diesem Jahr erfolgen.

Im Gegensatz dazu beendete Nordrhein-Westfalen im Jahr 2023 ein Förderprogramm für junge Familien, das einen Zuschuss von bis zu 10.000 Euro beim Kauf einer Wohnung vorsah. Stattdessen bietet die Förderbank NRW nun vergünstigte Darlehen für Privatpersonen mit niedrigen bis mittleren Einkommen an.

Um wie viel Geld es geht und was Käufer nun sparen können

Die Bundesländer sind stark auf die Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen. Die anhaltende Immobilienkrise hat jedoch zu einem Einbruch dieser Einnahmen geführt, was für sie ein ernsthaftes Problem darstellt. Im ersten Halbjahr 2023 beliefen sich die Einnahmen der Länder nur auf 6,3 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 33,5 Prozent entspricht und das schlechteste Ergebnis seit 2016 darstellt, wie das Statistische Bundesamt kürzlich bekannt gab.

Beim Kauf einer Immobilie über 500.000 Euro kann sich die Grunderwerbsteuer auf bis zu 32.500 Euro summieren, wenn der Käufer in einem Bundesland mit einem Satz von 6,5 Prozent lebt. Sinkt der Satz jedoch – wie in Thüringen – auf fünf Prozent, beträgt die Steuerzahlung lediglich noch 25.000 Euro, was eine Ersparnis von 7.500 Euro bedeutet.

In Hessen fällt die Ersparnis für bestimmte Käufergruppen sogar noch höher aus. Dort beträgt der Satz zwar sechs Prozent, was im Beispiel einen Betrag von 30.000 Euro ausmacht. Erstkäufer ohne Kinder, die die Immobilie zur Eigennutzung erwerben, erhalten jedoch bald einen Zuschuss von 10.000 Euro. Dadurch reduziert sich die zu zahlende Summe auf 20.000 Euro. Für Familien mit einem Kind beträgt sie sogar nur noch 15.000 Euro.

Obwohl Bayern seit Jahren den niedrigsten Satz bei der Grunderwerbsteuer erhebt, ist die Ersparnis für Käufer oft geringer als es zunächst den Anschein hat, da die Kaufpreise in bayerischen Städten in der Regel deutlich höher liegen als in anderen Bundesländern. Berlin und Hamburg kassieren laut dem Statistischen Bundesamt die höchsten Pro-Kopf-Einnahmen.

Legale Tricks um die Belastung aus der Grunderwerbsteuer zu senken

Ja, es gibt Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu umgehen, allerdings sind sie begrenzt. Zum Beispiel können Verkäufer von teurem Inventar beim Immobilienkauf separat profitieren – wie zum Beispiel einer Einbauküche oder einer Sauna. Wenn dieses Inventar im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird, mindert es den maßgeblichen Kaufpreis für die Grunderwerbsteuer. Denn nur Gegenstände, die untrennbar mit der Immobilie verbunden sind, werden bei der Berechnung der Steuer berücksichtigt. Bei einem Neubau können Käufer auch das Grundstück separat erwerben und erst später mit dem Hausbau beginnen. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Grundstückskauf an.

Professionelle Immobilienkäufer nutzen gerne eine Methode, um die Steuer vollständig zu umgehen: den sogenannten Share Deal. Dabei erwerben sie keine einzelnen Immobilien, sondern Anteile an Wohnungsunternehmen. So kauft beispielsweise eine Aktiengesellschaft nicht die Wohnungen selbst, sondern Anteile an einer Firma. Solange der Anteil am erworbenen Unternehmen unter 90 Prozent liegt, entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig. Dieser Ansatz ist jedoch nur bei größeren Immobiliengeschäften anwendbar und in der Regel nicht für Privatpersonen praktikabel.

Dennoch können auch private Käufer die Grunderwerbsteuer vollständig umgehen. Der Erwerb einer Immobilie zwischen nahen Angehörigen, wie beispielsweise zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln, ist vollständig steuerfrei. Gleiches gilt für den Verkauf an adoptierte Kinder, Schwiegertöchter oder -söhne sowie den früheren Ehepartner des Verkäufers im Rahmen der Vermögensverteilung nach einer Scheidung. Der Verkauf zwischen Geschwistern löst hingegen die Zahlung der Grunderwerbsteuer aus. Quelle

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Marvin Albrecht

Nach der Zinswende im Jahr 2022 erlebten die Immobilienpreise einen deutlichen Absturz, der bislang anhielt. Allerdings deutet sich nun eine mögliche Veränderung an. Gemäß den Daten von Interhyp verzeichneten die Immobilienpreise im Februar bereits den zweiten aufeinanderfolgenden Monatsanstieg. Dies wirft die Frage auf, ob der Erwerb einer Immobilie nun wieder attraktiv ist.

Im zweiten aufeinanderfolgenden Monat verzeichnet der Interhyp-Immobilienpreisindex einen Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland. Laut den vorliegenden Zahlen stiegen die Preise im Vergleich zum Januar bundesweit leicht um 0,8 Prozent an. Seit Jahresbeginn ergibt sich somit ein Gesamtplus von 1,25 Prozent. Insbesondere bei Häusern ist der Preisanstieg mit 1,1 Prozent größer als bei Wohnungen, die einen Anstieg von 0,5 Prozent verzeichnen.

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Ein Sprecher des Unternehmens Interhyp, einem Vermittler privater Baufinanzierungen, erklärte, dass diese Entwicklung mit der gestiegenen Nachfrage zusammenhängt, die seit Ende des letzten Jahres aufgrund des Rückgangs der Zinsen beobachtet wird.

Interessanterweise zeigen sich deutliche regionale Unterschiede, insbesondere in den acht Metropolen:

Während in Berlin (+1,8 Prozent) und Hamburg (+1,7 Prozent) die Preise in den ersten beiden Monaten des Jahres am stärksten zulegten, verzeichneten München (-0,3 Prozent) und Leipzig (-0,5 Prozent) rückläufige Preise.

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Die Rückgänge der Zinsen haben laut Interhyp zu einer erhöhten Dynamik auf dem Immobilienmarkt geführt, und die gestiegene Nachfrage zeigt sich auch in den Preisen. Trotz des Anstiegs wird betont, dass dieser bisher moderat ausfällt. Die Lage bleibt für Kaufinteressierte weiterhin günstig, da es sich um einen Käufermarkt handelt, bei dem das Angebot die Nachfrage übersteigt. Die Experten ziehen das Fazit, dass es aktuell ein optimaler Zeitpunkt ist, auf dem Markt aktiv zu werden.

Jörg Utrecht, CEO von Interhyp, präzisierte in einem LinkedIn-Post am Freitag: „Im Vergleich zu der Zeit vor der Zinswende liegen die Preise derzeit noch auf einem niedrigen Niveau. Die Zinsen bewegen sich weiterhin um die Marke von 3,5 Prozent für 10-jährige Darlehen, und Kaufinteressierte haben eine breite Palette an Immobilien zur Auswahl.“ Sein Schlussfolgerung lautet: „Die Kombination dieser Faktoren macht den Markt derzeit so attraktiv wie schon lange nicht mehr. Wer Interesse am Immobilienkauf hat, findet keinen Grund zu warten.“

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Es bleibt jedoch abzuwarten, ob es zu einer allgemeinen Trendwende auf dem Immobilienmarkt kommt. Jörg Utecht äußerte sich dazu: „Aus meiner Sicht ist es noch zu früh, um von einem Trend zu sprechen.“ Er fügte hinzu: „Es wird nun spannend sein zu beobachten, ob sich die aktuelle Tendenz bei den Immobilienpreisen auch in den kommenden Monaten fortsetzt.“ Quelle

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Marvin Albrecht

Die KfW akzeptiert ab sofort Anträge für die Förderung des Heizungstauschs. Es besteht sogar die Möglichkeit, bereits begonnene Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen.

Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) haben Privatpersonen die Möglichkeit, Förderanträge für den Austausch ihrer Heizungen zu stellen. Bei einem Wechsel von alten fossilen Heizungen zu Anlagen, die auf erneuerbaren Energien basieren, wird ein Investitionskostenzuschuss von mindestens 30 Prozent und maximal 70 Prozent gewährt. Diese Fördermittel können für verschiedene klimafreundliche Heizungsoptionen, wie beispielsweise den Einbau einer Wärmepumpe, genutzt werden. Zu Beginn ist die Antragstellung ausschließlich für Eigentümer von selbstbewohnten Einfamilienhäusern möglich.

Die kürzlich beschlossene Förderrichtlinie eröffnet zudem die Möglichkeit, Förderanträge bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nachträglich für bereits beauftragte Aufträge einzureichen. Besonders schnelle Heizungsaustausche oder Haushalte mit einem Jahres­einkommen von bis zu 40.000 Euro profitieren von erhöhten Fördersätzen. Die Förderung erstreckt sich darüber hinaus auf weitere Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz.

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Großer Andrang und lange Wartezeiten auf KfW-Kundenportal

Am Morgen registrierte die KfW-Website aufgrund des offensichtlich großen Andrangs Wartezeiten bei der Antragstellung. Im Verlauf des Tages verringerte sich die virtuelle Warteschlange jedoch zügig, wodurch ein Zugang zum Portal innerhalb weniger Minuten möglich war.

Das Förderangebot für Heizungen wird im Laufe des Jahres für Privatpersonen weiter ausgebaut. Ab Mai sollen voraussichtlich auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Mitglieder von Wohnungseigentümergemeinschaften antragsberechtigt sein.

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Zusätzlich ist geplant, dass ab August 2024 auch Eigentümer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Deutschland Förderanträge bei der KfW stellen können. Im gleichen Zeitraum wird die Heizungsförderung auch für Unternehmen zugänglich sein.

Pflicht zur Installation einer neuen Heizung nur bei Neubauten

Grundsätzlich besagt das Heizungsgesetz, dass funktionsfähige Heizungen weiterbetrieben werden können. Dies gilt auch im Falle einer defekten Heizung, sofern sie noch repariert werden kann. Seit dem 1. Januar ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Neubauten in Neubaugebieten eine Heizung mit einem Anteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien haben müssen, was in vielen Fällen auf eine Wärmepumpe zutrifft.

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Die Bundesregierung verfolgt mit dieser Reform das Ziel, die Wärmewende im Gebäudebereich voranzutreiben und die Verbraucher vor möglichen Preissprüngen bei Öl und Gas zu schützen, insbesondere wenn die CO₂-Preise in den kommenden Jahren steigen sollten. Damit soll ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet und gleichzeitig auf eine nachhaltigere Energieversorgung hingewirkt werden. Quelle

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Marvin Albrecht

Am Immobilienmarkt verzeichnet der Verband deutscher Pfandbriefbanken weitere Preisrückgänge, wobei insbesondere ein bestimmtes Segment betroffen ist.

Die Aussicht auf ein Ende der Krise auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt nach Einschätzung der führenden Finanzierer weiterhin ungewiss. Im vierten Quartal 2023 verzeichnete der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) gemäß den vorliegenden Daten einen durchschnittlichen Rückgang der Wohnimmobilienpreise um 1,6 Prozent im Vergleich zum vorherigen Quartal. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum belief sich das Minus auf 6,1 Prozent.

Der Verband, der namhafte Institutionen wie Deutsche Bank, Commerzbank, Landesbanken und große Sparkassen vertritt, berichtete zudem von beispiellosen Preisrückgängen bei Gewerbeimmobilien, insbesondere bei Büros, die aufgrund des Homeoffice-Trends unter Druck geraten. Diese Herausforderungen betreffen zunehmend auch Banken.

Die am Montag veröffentlichten Zahlen verdeutlichen, dass die erhoffte Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt länger dauert als von vielen erwartet. Die Preise fallen bereits seit Mitte 2022, und eine Trendwende ist laut Jens Tolckmitt, dem Hauptgeschäftsführer des VDP, noch nicht absehbar. Er betonte, dass auch das Jahr 2024 vorerst weiterhin schwierig bleiben werde.

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Preise in Metropolen etwas stabiler als im Rest der Bundesrepublik

Der Immobilienpreisindex des VDP stützt sich auf umfassende Daten zu Transaktionen von über 700 Banken, was ihn zu einer aussagekräftigeren Analyse macht im Vergleich zu Untersuchungen, die lediglich auf Inseraten basieren. Dies liegt daran, dass beim Verkauf von Immobilien Verhandlungen stattfinden und Abweichungen vom Angebotspreis üblich sind.

Der Hauptgrund für den beobachteten Preisverfall ist der Anstieg der Zinsen, der zu einer Verteuerung von Immobilienfinanzierungen führt. Viele Menschen können sich den Kauf von Immobilien nun nicht mehr leisten, und auch für Großanleger rechnen sich Investitionen nicht mehr. Laut dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut IfW sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im vergangenen Jahr in historischem Ausmaß gesunken, wobei offizielle Daten für das vierte Quartal noch ausstehen.

Entwicklung des VDP-Immobilienpreisindex seit 2010

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Nach Angaben des VDP waren zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser etwas stärker rückläufig als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen war der durchschnittliche Preisrückgang mit gut fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum geringer als im Bundesschnitt. München und Frankfurt verzeichneten das größte Minus mit jeweils über 6 Prozent, während Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent) das niedrigste Minus aufwiesen.

Die globalen Probleme mit Gewerbeimmobilien erreichen deutsche Banken

Auch zu Beginn des Jahres befindet sich der Immobilienmarkt weiterhin im Abschwung, wie von Tolckmitt betont wurde. Eine Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise wird im Sommer erwartet, während bei Gewerbeimmobilien eine Erholung erst gegen Ende des Jahres prognostiziert wird.

Im Bereich der Gewerbeobjekte verzeichnete der VDP Ende 2023 historisch starke Rückgänge, mit einem Preisverfall von 12,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und 4,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Der Homeoffice-Trend hat die Nachfrage nach Büroflächen verringert, was insbesondere die Bilanzen von US-Banken belastet.

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Die Auswirkungen der Krise sind mittlerweile auch bei deutschen Banken zu spüren. Die Deutsche Pfandbriefbank musste im vierten Quartal ihre Risikovorsorge aufgrund der Krisensituation erhöhen und versuchte kürzlich, Investoren durch eine Stellungnahme zur Liquiditätsausstattung zu beruhigen.

Die Deutsche Bank ist besonders stark im amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien engagiert, wobei sie rund 17 Milliarden Euro an Krediten für US-Gewerbeimmobilien vergeben hat, wovon 7 Milliarden auf Büroflächen entfallen. Obwohl das Geldhaus erklärte, Ausfälle bei Krediten für US-Gewerbeimmobilien verkraften zu können, werden diese voraussichtlich im ersten und wahrscheinlich auch im zweiten Quartal höher ausfallen als gewünscht. Gleichzeitig betonte die Bank, dass das US-Büro-Portfolio lediglich 1,5 Prozent des gesamten Kreditbuchs ausmacht. Quelle

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Die Entscheidung zwischen Neubau oder Bestand, Single-Apartment oder Reihenhaus stellt für diejenigen, die ihr Geld in Immobilien investieren möchten, eine anspruchsvolle Wahl dar. Es gilt herauszufinden, welche Immobilienobjekte sich sowohl mit als auch ohne Finanzierung besonders lohnenswert gestalten.

In der Niedrigzinsphase erleben Makler mitunter kuriose Geschichten. Beispielsweise von einem Kapitalanleger, der bei einem Nettoeinkommen von 2500 Euro im Monat vorhatte, eine alte Bundeswehrkaserne für 4,5 Millionen Euro zu kaufen, zu modernisieren und als Gewerbeeinheit zu vermieten. Er plante, das gesamte Vorhaben komplett zu finanzieren – und fand sogar eine Bank, die dazu bereit war.

Angesichts der aktuellen Bauzinsen und der geopolitischen Situation zeigen jedoch nicht nur die Banken weniger Risikobereitschaft, auch die Zahl potenzieller Käufer hat sich merklich verringert. Dennoch betonen Immobilienexperten, dass gerade jetzt eine günstige Gelegenheit bestehe, in den Markt einzusteigen. Welche Investitionen sich lohnen und welche nicht, wird dabei zu einer zentralen Frage.

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Neumieten von Wohnungen in Berlin entwickeln sich rasant

Kapitalanleger mit ausreichend finanziellen Mitteln wenden sich gerne an den renommierten Premiummakler Engel & Völkers. In Berlin vermarktet das Unternehmen unter anderem das Neubauprojekt Am Tacheles in Mitte und übernimmt die Vermietung einzelner Eigentumswohnungen. Für solvente Kunden rechtfertigt nicht nur die erstklassige Lage des Projekts das Investment, sondern auch die Tatsache, dass es sich um einen Neubau handelt.

In Berlin gilt die Mietpreisbremse, wodurch ein neuer Mietvertrag maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ausgenommen von dieser Regelung sind Neubauten, wie die Wohnungen Am Tacheles. Die Eigentümer können hier Quadratmeterpreise zwischen 30 und 38 Euro erzielen. Elena Roth, Mitglied der Geschäftsleitung für die Vermietung bei Engel & Völkers in Berlin, betont: „Dies resultiert unter anderem aus der exzellenten Lage und der Einzigartigkeit des Objekts, etwa durch die gestalterische Handschrift namhafter Architekten.“

Die allgemeine Marktentwicklung spielt ebenfalls den Kapitalanlegern in die Hände. „Der Mietmarkt funktioniert immer. Bis jetzt sind die Mieten jedes Jahr kontinuierlich gestiegen“, erklärt Roth. Seit 2015 habe sich in Berlin die Quadratmetermiete im Hochpreissegment jedes Jahr durchschnittlich um 1,50 Euro erhöht, so die Marktexpertin. Zudem sind die Deutschen traditionell eher Mieter als Eigentümer.

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Es zeigt sich ein neues Mietersegment, das besonders Premiumvermietern Freude bereiten dürfte: Menschen, die eigentlich den Wunsch nach Eigentum hegen, sich jedoch aufgrund der Finanzierungskosten für eine Mietwohnung entscheiden. „Diese Gruppe bringt auch etwas mehr Budget für den Mietpreis mit“, betont Elena Roth. Obwohl Mieter und Vermieter sich in einem herausfordernden Marktumfeld begegnen, sei es ihrer Meinung nach aktuell „eine gute Zeit, um einzusteigen“.

Für Kapitalanleger gewinnen Mietobjekte aufgrund der erzielbaren Renditen wieder an Attraktivität. Besonders lukrativ sind dabei Bestandsobjekte mit vergleichsweise niedrigem Kaufpreis in aufstrebenden Lagen. Ein Beispiel hierfür ist die Torstraße in Berlin: Die einst als Schandfleck bekannte zwei Kilometer lange Hauptstraße vom Oranienburger Tor bis Prenzlauer Berg hat sich im Laufe der Zeit gentrifiziert.

Elena Roth von Engel & Völkers erinnert sich an die Situation vor 15 Jahren: „Einige Mieter hatten damals noch ältere Verträge und zahlten nur vier Euro pro Quadratmeter.“ Heute sind die Mieten teilweise auf 25 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was zeigt, dass Investoren mit dem richtigen Gespür und in aufstrebenden Lagen durchaus gute Geschäfte machen können.

Immobilien in Hamburg: Potenziale am Flughafen

Die Kunst besteht darin, Potenziale zu entdecken und frühzeitig zu erkennen. Ein Beispiel hierfür findet sich in Hamburg-Langenhorn, in der Nähe des Flughafens, wo Bauten aus den 1960er Jahren stehen. Obwohl sie einer Generalüberholung bedürfen, weisen sie eine solide Bausubstanz auf. Frank Lösche, Baufinanzierungsspezialist bei Dr. Klein in Hamburg, empfiehlt in solchen Fällen einen vergleichsweise geringen Kaufpreis zu nutzen und dann eine Modernisierung durchzuführen. Er warnt jedoch vor Objekten mit mangelnder Bausubstanz und schlechten Energiewerten: „Hier wird es schwer zu kalkulieren, welche Kosten am Ende zu Buche stehen.“

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Für Investoren, die ihre Anlagen finanzieren, ist es heute notwendig, eine deutlich höhere Quadratmetermiete zu erzielen als noch vor drei Jahren. Lösche verdeutlicht dies anhand eines Beispiels: Eine Immobilie, die 7000 Euro pro Quadratmeter kostet und mit 1,0 Prozent finanziert wird, müsste bei einer zweiprozentigen Tilgung mindestens mit 17,50 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, um rentabel zu sein.

Obwohl die Kaufpreise leicht gesunken sind – in unserem Beispiel nur noch 6000 Euro pro Quadratmeter -, machen sich die Zinsen umso mehr bemerkbar. Bei einem Zinssatz von 3,25 Prozent und einer einprozentigen Tilgung müssten Vermieter bereits 21,25 Euro pro Quadratmeter aufbringen. Selbst in begehrten Lagen der Hansestadt liegen die Mieten im Schnitt knapp unter 20 Euro pro Quadratmeter. Daher kommt Lösche zu dem Schluss: „Eine Immobilie als Kapitalanlage komplett zu finanzieren, lohnt sich daher aktuell kaum.“

Anmerkung von Marvin Albrecht: Diese Aussage von Herrn Lösche ist zu stark verkürzt und berücksichtigt nicht alle relevanten Punkte bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage bzw. Investition. Insbesondere sind dabei auch die steuerlichen Aspekte (Zinsen, Abschreibung) zu berücksichtigen, wodurch ein Objekt rentabel sein kann, auch wenn es auf den ersten Blick nicht danach aussieht. Nicht zuletzt hat man bei der Finanzierung einer Immobilie die einzigartige Möglichkeit Vermögen durch Fremdkapital aufzubauen, welches überdies noch durch Dritte (Mieter) effektiv bezahlt wird.

Köln: Hier können sich Investitionen in Immobilien besonders lohnen

Ein entscheidender Faktor spielt auch denen in die Hände, die auf eine Finanzierung angewiesen sind: die Zeit. Matthias Wirtz, Leiter des Bereichs Research bei der Sparkassen-Tochter KSK-Immobilien, betont: „Immobilien sind ideal zur Altersvorsorge und als Investment, das durch Inflation nicht an Wert verliert. Bei der Vermietung erzielt man die Rendite nicht in den ersten zwei Jahren, sondern über einen längeren Zeitraum.“

In der Region Köln sind die Kaufpreise seit Anfang 2022 gesunken. Besonders deutlich fiel die Preiskorrektur bei Immobilien als Kapitalanlage aus im Vergleich zu Selbstnutzerobjekten: Wohnungen als Kapitalanlage sind bei KSK-Immobilien um 35 Prozent günstiger als zur Niedrigzinsphase. Bei Objekten zur Selbstnutzung waren es im Herbst in der Spitze nur 15 Prozent.

Besonders rentabel sind kleine Immobilien, die barrierefrei und energetisch saniert sind. Matthias Wirtz stellt jedoch fest: „Ja, solche Objekte gibt es am Markt, es sind aber zu wenige.“ Neubauten hingegen sind wenig attraktiv. „Die Kaufpreise sind hoch, weil die Baukosten hoch sind. Damit sich solch eine Investition gut rechnet, müssten die Mieten erheblich steigen, etwa um 25 Prozent. Das ist jedoch utopisch.“ Zudem sei die Hauptaufgabe von Immobilien im Portfolio, ein Sicherheitsanker zu sein, und nicht, die höchstmögliche Rendite zu erzielen. Quelle

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Marvin Albrecht

Im vergangenen Jahr erlebten die Immobilienpreise einen beispiellosen Rückgang, wie es seit Jahrzehnten nicht mehr der Fall war. Forscher bezeichnen dieses Phänomen als einzigartig. In den Jahren zuvor hingegen verzeichneten die Preise kontinuierlich einen Anstieg.

Gemäß einer Studie sind die Preise für deutsche Wohnimmobilien im Jahr 2023 so stark gesunken wie seit mindestens 60 Jahren nicht mehr. Eigentumswohnungen verbilligten sich um 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 20,1 Prozent, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) bekannt gab.

Bereinigt um die Inflation, also gemessen in aktueller Kaufkraft, zeigt sich eine noch deutlichere Wertminderung: In diesem Fall sanken die Preise sogar um fünf Prozentpunkte mehr. Das IfW betonte, dass die Geschwindigkeit und das Ausmaß des aktuellen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland historisch einmalig seien. Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den 1960er-Jahren seien Immobilienpreise so schnell und stark gesunken.

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Kaufpreise hatten sich vor Preisrückgang teilweise vervierfacht

Dem jüngsten Preisverfall ist jedoch eine Preisrallye vorausgegangen, die laut Wirtschaftsforschern etwa im Jahr 2009 begann. In der Folge stiegen die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache, bevor bereits im Jahr 2022 ein plötzlicher Absturz einsetzte. IfW-Präsident Moritz Schularick äußerte sich dazu: „Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über zehn Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend.“

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Im vierten Quartal 2023 hat sich die Geschwindigkeit des Preisverfalls verlangsamt. Im Vergleich zum Vorquartal sanken die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,6 Prozent, die für Einfamilienhäuser um 1,2 Prozent. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich sogar um 4,7 Prozent, wobei die Schwankungen hier aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen relativ hoch sind.

Allgemeiner Preisrückgang gilt nicht für alle Städte gleichermaßen

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in den Top-7-Metropolen Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entwickelten sich in unterschiedliche Richtungen. In Köln und Stuttgart sanken die Preise im Quartalsvergleich jeweils um deutliche 3,6 Prozent.

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Es gab jedoch Ausnahmen: In Berlin (-0,4 Prozent), Frankfurt (-0,2 Prozent) und Hamburg (+0,2 Prozent) veränderten sich die Preise kaum oder stiegen sogar leicht an.

„Möglicherweise deutet sich hier der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen an“, erklärte Schularick. Die kommenden Quartale werden jedoch erst zeigen, ob sich dies bestätigt. Zumindest das Verhalten der Zentralbanken unterstütze diese Vermutung, da in absehbarer Zeit Zinssenkungen zu erwarten seien. „Somit dürfte auch die Immobilienfinanzierung wieder günstiger werden und damit die Nachfrage beleben“, fügte der Ökonom hinzu. Quelle

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Marvin Albrecht

Ökonomen hatten bereits prognostiziert, dass der Rückgang der Immobilienpreise in naher Zukunft zum Stillstand kommen würde. Nun liegen erste konkrete Zahlen vor, die auf eine Umkehr des aktuellen Trends hinweisen.

Laut einer Studie ist der Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland gestoppt. Im Zeitraum von Oktober bis Dezember 2023 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent im Vergleich zum vorherigen Quartal, wie die Auswertung des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) zeigt. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern war ein ähnlich hoher Anstieg von 0,6 Prozent zu verzeichnen. Die Experten des IW, angeführt von Michael Voigtländer, interpretieren die Ergebnisse ihres aktuellen Wohnindexes als Anzeichen dafür, dass der Markt eine Phase der Bodenbildung erreicht hat.

Die Phase stärkerer Preisreduktionen scheint demnach in der zweiten Jahreshälfte 2023 beendet worden zu sein, und eine Kehrtwende zeichnet sich ab. Trotzdem liegt das Preisniveau im Vergleich zum ersten Quartal 2022 immer noch mehr als acht Prozent niedriger – sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Insbesondere Wohnungen und Häuser mit schlechter Energiebilanz sind laut der Studie günstiger geworden.

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Sinkende Zinsen und steigende Mieten fördern Nachfrage nach Kaufimmobilien

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert, dass der Kaufmarkt für Immobilien im Jahr 2024 aufgrund erwarteter weiterer Zinssenkungen für Immobiliendarlehen, deutlicher Mietpreisanstiege und positiver Einkommensentwicklungen der privaten Haushalte eine Phase der Normalisierung durchlaufen wird.

Diese Normalisierung wird voraussichtlich zu einer Erhöhung der Transaktionszahlen führen. Eine abrupte Rückkehr zu den sehr hohen Transaktionsvolumina bis zum Jahr 2021 wird jedoch nicht erwartet. Vielmehr befindet sich der Markt auf dem Weg zu einer schrittweisen Erholung.

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Ein länger beobachteter Trend betrifft hingegen die Nichteigentümer. Seit dem Beginn der Hochinflationsphase im ersten Quartal 2022 und den steigenden Zinsen für Immobiliendarlehen ist eine verstärkte Dynamik bei den Neuvertragsmieten zu beobachten, wie das IW feststellt. Diese Dynamik scheint sich zum Jahresende 2023 weiter verstärkt zu haben.

Im vierten Quartal waren die Neuvertragsmieten um 5,3 Prozent höher als im Vorjahr und 1,6 Prozent teurer als im Vorquartal. Bundesweit sind die Neuvertragsmieten innerhalb von zwei Jahren im Schnitt um 8,7 Prozent gestiegen.

Immobilienkauf könnte aufgrund rasanter Mietsteigerung wieder attraktiver werden

In den größten deutschen Städten verzeichneten die Mietpreise innerhalb kurzer Zeit signifikante Zuwächse. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen sie in Berlin mit 9,2 Prozent am stärksten an, gefolgt von Leipzig mit 7,8 Prozent und München mit 7,3 Prozent. Seit Anfang 2022 verzeichneten diese drei Städte die höchsten Mietpreisanstiege, nämlich 17 Prozent in Berlin, 12,2 Prozent in Leipzig und 10,5 Prozent in München. Auch in Köln lag das Plus mit 9,5 Prozent in ähnlicher Höhe.

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Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt davor, dass die Knappheiten auf dem Mietwohnungsmarkt im Jahr 2024 nicht abgebaut werden. Im Gegenteil sei mit geringeren Fertigstellungszahlen zu rechnen.

Angesichts des zunehmend engen Mietwohnungsmarktes mit steigenden Preisen könnten insbesondere junge Familien verstärkt nach Kaufmöglichkeiten suchen. Dies könnte dazu beitragen, dass die Preisentwicklung allmählich auf einen moderaten Wachstumspfad zurückkehrt.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln plant, seinen Wohnindex zukünftig quartalsweise zu erheben. Dieser Index stützt sich auf Daten verschiedener Immobilienplattformen. Quelle

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