Analyse: Mietanstieg in Metropolen beschleunigt sich während Kaufpreise fallen
Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Metropolen, der stockende Neubau und Mieter, die in Kostenproblemen stecken, haben den Druck auf dem Wohnungsmarkt erheblich verstärkt. Hingegen zeigen die Kaufpreise für Immobilien einen weiteren Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf.
Im zweiten Halbjahr 2023 stiegen die Angebotsmieten in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig im Vergleich zum Vorjahreszeitraum im Durchschnitt um 8,2 Prozent, wie eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt. Dieser Anstieg war deutlich höher als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres (6,3 Prozent) sowie im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (5 Prozent).
Die Untersuchung basierte auf der Auswertung von rund 35.000 Miet- und 41.000 Kaufinseraten für Neubauten und Bestandsgebäude. Es ist zu beachten, dass Angebotsmieten keine verbindlichen Abschlüsse darstellen, da die vereinbarte Miete gelegentlich von den tatsächlichen Zahlungen abweichen kann, wenngleich dies seltener vorkommt als beim Immobilienkauf. Die Experten prognostizieren keinen nachlassenden Aufwärtsdruck auf dem Markt. Es wurde auch festgestellt, dass außerhalb der Metropolen die Mieten in einem langsameren Tempo steigen.
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Berlin nähert sich dem Münchener Niveau – Anstiege in kreisfreien Städten eher moderat
Der Anstieg der Angebotsmieten verlief besonders deutlich in Berlin und Leipzig, mit zweistelligen prozentualen Raten. In der Hauptstadt verzeichnete Jones Lang LaSalle (JLL) sogar einen Anstieg um beeindruckende 21 Prozent. In anderen Metropolen waren die Zuwächse mit Raten zwischen 5 und 7 Prozent vergleichsweise moderater. Seit geraumer Zeit verzeichnen Experten einen erheblichen Anstieg der Mieten in Berlin, den sie auf die starke Zuwanderung zurückführen. Mit durchschnittlich 19,42 Euro pro Quadratmeter und Monat nähert sich die Hauptstadt München (22,50 Euro) als teuerste deutsche Stadt an, so die Einschätzung von JLL.
Die Dynamik in den Metropolen war insgesamt stärker ausgeprägt als in kreisfreien Städten, wo die Angebotsmieten in zwölf Monaten um 4,8 Prozent stiegen. In den Landkreisen verzeichnete man einen Anstieg um 5,5 Prozent.
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Angesichts des Wohnungsmangels erscheint der Anstieg nicht überraschend, betonte der Autor Sören Gröbel. Die Konsequenz davon sei, dass die Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wachse, was Mieter davon abhalte, umzuziehen.
Dies führe zu einem Teufelskreis: Mit steigenden Mieten verringere sich die Anzahl der inserierten Mietangebote, was die ohnehin angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärfe.
Mieten werden vermutlich weiter steigen – Kaufpreise sinken im Vorjahresvergleich
Der Druck auf dem Wohnungsmarkt intensiviert sich zusätzlich, da der Neubau aufgrund gestiegener Zinsen und Materialpreise in einer Krise steckt. Die Bundesregierung ist von ihrem Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, weit entfernt. Das Ifo-Institut prognostiziert, dass im Jahr 2024 voraussichtlich nur 225.000 Wohnungen fertiggestellt werden, im Vergleich zu geschätzten 270.000 im Vorjahr. Besonders auf den Mietmärkten wächst der Nachfrageüberhang, so Sören Gröbel. „Folglich werden die Angebotsmieten weiter steigen.“
Die JLL-Analyse zeigt indessen, dass der Rückgang der Immobilienpreise beschleunigt wird. Die Angebotspreise für Neubauten und Bestandswohnungen sanken im zweiten Halbjahr in Metropolen durchschnittlich um 7,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ein Jahr zuvor betrug der Rückgang 1,6 Prozent. Die Preise für Bestandsobjekte fielen zuletzt mit 8,1 Prozent stärker als die für Neubauwohnungen (2,3 Prozent). Zu beachten ist, dass Angebotspreise keine genauen Rückschlüsse auf den tatsächlichen Kaufpreis zulassen, da Verhandlungen zwischen Käufern und Verkäufern üblich sind.
Die jüngsten niedrigen Transaktionszahlen auf dem Immobilienmarkt deuten laut JLL darauf hin, dass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nach wie vor weit auseinander liegen. Angesichts der gestiegenen Kreditzinsen bleibt das Verhältnis von Miet- zu Kaufkosten insgesamt zugunsten der Mieter verschoben, was voraussichtlich noch einige Zeit zu einem zusätzlichen Nachfrageschub auf den Mietwohnungsmärkten führen wird. Quelle
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Marvin Albrecht
