Studie: In vielen Regionen Deutschlands lohnt sich kaufen noch mehr als mieten

Die gegenwärtig hohen Zinsen stellen eine Herausforderung für die Finanzierung des eigenen Wohnraums dar. Dennoch zeigt eine aktuelle Studie erneut, dass der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung in den meisten Regionen nach wie vor eine lohnenswerte Option ist. Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung zu beachten.

In drei von vier Landkreisen und kreisfreien Städten lohnt sich Kauf finanziell mehr als mieten

Die Entscheidung, ob man zur Miete wohnen oder eine Immobilie kaufen sollte, kann in finanzieller Hinsicht eine der bedeutendsten im Leben sein. Angesichts steigender Mietkosten und fallender Immobilienpreise würde die Antwort eigentlich klar sein, wenn nicht gleichzeitig die Finanzierungskosten für Immobilienkredite stark gestiegen wären.

Es steht jedoch fest, dass Wohnimmobilien in Deutschland zu den stabilsten Anlageklassen gehören und weiterhin effektiven Schutz vor Inflation bieten. Dies ist das Hauptergebnis des aktuellen Wohnkostenreports, der von Accentro, einem börsennotierten Immobilienunternehmen, in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln erstellt wurde.

Gemäß der aktuellen Studie war im vergangenen Jahr der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zur Eigennutzung in 328 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten kostengünstiger als das Mieten. Im Durchschnitt zahlten Käufer 10,04 Euro pro Quadratmeter für ihre eigene Wohnung, während Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen bei 10,90 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Schnitt ergab sich somit ein Kostenvorteil von etwa acht Prozent beim Kauf im Vergleich zur Miete, wobei dieser Wert nicht nur die Finanzierungskosten, sondern auch die Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum berücksichtigt.

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Laut den Angaben von Immobilienhändlern gehören Wohnimmobilien, insbesondere in Deutschland, zu den stabilsten Anlageklassen und bieten angesichts hoher Inflationsraten einen soliden Schutz vor Wertverlust. Dies wird in dem Bericht betont. Das Verhältnis zwischen dem Kauf und der Miete dürfte sich sogar weiterhin zugunsten des Kaufs verschieben, da aufgrund der Inflation weitere Anstiege bei den Mietpreisen zu erwarten sind, was sich positiv auf die finanziellen Vorteile für Eigenheimbesitzer auswirken könnte. Besonders deutlich sind diese Vorteile für Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum in den „Top 7“ deutschen Städten, nämlich Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Das Berliner Umland wird als Favorit genannt, da Experten in vielen Kreisen klare Kostenvorteile von 20 Prozent oder mehr erkennen.

Der Haken: Rasante Preisanstiege wie in den vergangenen zehn Jahren sind nicht mehr sehr wahrscheinlich

Die Studie zeigt, dass die Kosten für selbstgenutztes Wohneigentum im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2021 signifikant gestiegen sind, was den Vorteil des Kaufens gegenüber dem Mieten verringert hat. Dieser Anstieg wird hauptsächlich auf die rasche und starke Zunahme der Fremdkapitalzinsen für Immobiliendarlehen zurückgeführt. Für Käufer, die über erhebliches Eigenkapital verfügen, spielt dies eine geringere Rolle. Personen, die jedoch einen erheblichen Teil ihres Immobilienerwerbs finanzieren müssen, sind benachteiligt, da sie wesentlich höhere Zinsen zahlen. Dadurch schrumpft der Unterschied zwischen Mieten und Kaufen.

Die Autoren der Studie, Pekka Sagner und Michael Voigtländer, betonen jedoch, dass trotz der nach wie vor bestehenden Argumente für den Immobilienkauf eine wichtige Einschränkung gilt: Die Ära der enormen Preissteigerungen bei Wohneigentum ist vorbei. Die Studienautoren prognostizieren, dass der Wohneigentumsmarkt bis Ende 2023 wieder an Fahrt gewinnen wird. Allerdings ist ein automatischer Preisanstieg, wie er fast ein Jahrzehnt lang stattgefunden hat, nicht mehr garantiert. Der genaue Zeitpunkt für die Erholung der Transaktionsvolumina hängt auch davon ab, wann die Inflationsraten auf ein niedrigeres Niveau zurückgehen.

Andere Studien belegen auch, dass sich kaufen weiterhin lohnt

Die Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) haben im Rahmen des Postbank Wohnatlas ebenfalls eine Analyse durchgeführt, um herauszufinden, in welchen Regionen es vorteilhafter ist, zu mieten, und wo der Erwerb von Immobilieneigentum in Betracht gezogen werden sollte. Die ermittelten Ergebnisse bieten einen umfassenden Einblick in die bundesweite Situation auf dem Immobilienmarkt und bringen dabei so manche überraschende Erkenntnisse ans Licht.

Für diese Analyse wurde eine 70-Quadratmeter-Wohnung als Grundlage verwendet. Die Berechnung beruhte auf einem Zinssatz von 4,6 Prozent, einer Anfangstilgung von 2,1 Prozent und einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. Dabei wurden keine Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Umbauten berücksichtigt. Dies vereinfacht zwar die Berechnung, verringert jedoch die Aussagekraft der Ergebnisse in gewissem Maße.

Für die Mietberechnung wurde die lokale Nettokaltmiete als Grundlage verwendet. Unter der Annahme einer marktüblichen Finanzierung ergibt sich laut Einschätzung des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Postbank ein interessanter Trend in Ostdeutschland: Am deutlichsten zeigt sich der Vorteil des Immobilienkaufs im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt. Hier betrug im Jahr 2022 der Anteil des Haushaltseinkommens, der für die Kreditfinanzierung einer Wohnung aufgebracht werden musste, lediglich 9,6 Prozent, während für die Mietzahlung dagegen 11,9 Prozent des Einkommens fällig waren.

Eine gängige Faustregel besagt, dass Wohnkosten nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen sollten. Die Experten stellen jedoch fest, dass es für Durchschnittshaushalte in vielen deutschen Regionen im Jahr 2022 zunehmend schwierig wurde, diese Obergrenze einzuhalten. Demnach hätte der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen durchschnittlichen Haushalt in 256 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten im vergangenen Jahr mit weniger als einem Viertel des verfügbaren regionalen Haushaltseinkommens finanziert werden können, wobei in gut der Hälfte dieser Fälle weniger als 20 Prozent des Haushaltseinkommens erforderlich waren. Die restlichen Regionen waren hingegen erheblich teurer.

Auch in Bremen, Oldenburg und im Landkreis Oldenburg lohnt sich der Immobilienkauf oftmals

Gemäß der Studie lässt sich auch in den beliebten Lagen in Bremen, Oldenburg und im Landkreis Oldenburg und Umgebung Geld beim Immobilienkauf sparen. Die Einsparpotenziale sehen dabei wie folgt aus:

Vorteil eines Selbstnutzers gegenüber Mieten:

• Bremen: 21,80% Kostenvorteil
• Oldenburg: 19,90% Kostenvorteil
• Landkreis Oldenburg: 25,50% Kostenvorteil
• Landkreis Ammerland: 17,10% Kostenvorteil
• Landkreis Diepholz: 29,60% Kostenvorteil
• Landkreis Vechta: 10,00% Kostenvorteil
• Landkreis Cloppenburg: 39,30% Kostenvorteil
• Landkreis Wesermarsch: 20,70% Kostenvorteil
• Landkreis Osterholz: 29,20% Kostenvorteil
• Landkreis Verden: 30,60% Kostenvorteil

Natürlich hängt diese Betrachtung immer von den individuellen Finanzierungsbedingungen, dem Kaufpreis der Immobilie und von anderen Faktoren ab, dennoch lässt sich diese Studie gut für eine grobe Einordnung zurate ziehen um zu prüfen, ob sich der Kauf vielleicht doch mehr lohnt, als die langfristige Miete. Schließlich baut man mit dem Kauf das eigene Vermögen aus, statt bei der Miete das Vermögen anderer zu mehren.

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Marvin Albrecht