Steigende Mieten sind im Neubau garantiert

Die Anpassung der Preise auf dem Wohnungsmarkt eröffnet Investoren nun vielversprechende Einstiegsmöglichkeiten. Gemäß Savills zeigt sich insbesondere im unregulierten Neubausektor eine steigende Attraktivität, und es wird prognostiziert, dass in den kommenden Jahren kaum ein Risiko eines Mietrückgangs besteht. In Bezug auf Regulierungen setzen Großvermieter sich für ein Umdenken ein.

Laut einer Analyse von Savills, die 127 deutsche Städte umfasst, können Käufer von Wohnimmobilien langfristig mit stabilen Erträgen rechnen, zumindest im Bereich der Neuvertragsmieten. Die Leerstandsraten sind in vielen Märkten deutlich unter zwei Prozent gesunken, und eine übermäßige Neubautätigkeit ist vorerst nahezu ausgeschlossen.

Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, erläutert: „Obwohl der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit Jahrzehnten nicht mehr, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte initiiert, und viele bereits begonnene Projekte werden verschoben oder abgebrochen.“ Dies dürfte dazu führen, dass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios auf ein Minimum reduziert wird.

Mieterträge sind am Wohnungsmarkt langfristig gesichert

Nach Schenks Einschätzung besteht bei den Neuvertragsmieten in den kommenden Jahren praktisch kein Abwärtsrisiko, wodurch Investoren langfristig mit steigenden Mieten rechnen können. Bezüglich der Bestandsverträge ergibt die Analyse, dass ein Mietrückgang zumindest praktisch unmöglich ist. „In einem angespannten Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund fünf Prozent, die aufgrund von Knappheit möglicherweise noch weiter sinkt, können Investoren daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben werden“, erklärt der Experte von Savills.

Eine derart langfristige Absicherung der Erträge ist in kaum einer anderen Anlageklasse zu finden. Das macht Wohnimmobilien als defensives Investment in Multi-Asset-Portfolios besonders attraktiv.

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Risiko durch Regulierung des Mietmarktes

Savills zufolge birgt eine zusätzliche Regulierung des Mietmarktes Risiken, insbesondere für langfristig orientierte risikoaverse Investoren. Einerseits begrenzt sie das Potenzial für Mietsteigerungen, andererseits führt sie zu einer ineffizienten Verteilung von Wohnraum und trägt wesentlich zur Knappheit des Angebots bei. Die aktuelle Regelung, die Wohngebäude ab Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausnimmt, spaltet den Markt in einen regulierten und einen mehr oder weniger unregulierten Teil.

Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, erklärt: „Das weiter steigende Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die Fluktuationsrate erneut verringern und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt verstärken.“ Mit zunehmend schlechterer Zugänglichkeit im regulierten Bestand für umzugswillige Haushalte dürfte die Nachfrage vermehrt auf den Neubau ausweichen, was wiederum die Mieten dort weiter steigen lässt. Zudem sind bei Neubauten Index- oder Staffelmietverträge häufiger anzutreffen. „Investoren, die auf den Erwerb von Neubauten setzen, können daher von der intensiven Regulierung des Wohnungsmarktes profitieren“, so Nemecek.

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Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten im Bestand

Die durch Regulierungen bedingte Begrenzung von Mietsteigerungen im Bestand wird von Savills als besonders problematisch betrachtet, insbesondere wenn gleichzeitig die Kosten, beispielsweise für Instandhaltungsmaßnahmen, steigen. In den kommenden Jahren könnten diese Kosten stärker steigen als die erzielbaren Mieteinnahmen, was die Rentabilität der Vermietung von Wohnungen in diesem Segment des Marktes beeinträchtigen würde.

Matti Schenk hebt hervor: „Für Mehrfamilienhäuser mit unterdurchschnittlicher energetischer Qualität besteht zudem ein zusätzliches Kostenrisiko aufgrund möglicher Sanierungsvorgaben. Letzteres betrifft voraussichtlich etwa 16 Prozent der Mehrfamilienhäuser, die als ‚worst performing buildings‘ eingestuft werden.“

Chancen für Markteinstieg durch Preiskorrektur bei Wohnimmobilien

Auf dem Wohninvestmentmarkt hat nach Angaben von Savills die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte stattgefunden. Angesichts früherer Preisrückgänge erscheint es unwahrscheinlich, dass diese Entwicklung bereits abgeschlossen ist. Allerdings deutet der Rückgang im Wohnungsbau darauf hin, dass sich die Preise möglicherweise schneller erholen werden als während des Abschwungs in den Nullerjahren.

Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, kommentiert dies mit den Worten: „Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise steigen die Preise für Wohnimmobilien langfristig mit der Inflation, und auch die fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder ansteigen werden.“ Somit eröffnet sich für Investoren nach Högls Einschätzung ein Zeitfenster, in dem sie Mehrfamilienhäuser zu vermeintlich niedrigen Kapitalwerten erwerben können.

Großvermieter fordern Reform des Mietrechts

Im gemeinsamen Interview mit der „Süddeutschen Zeitung“ beklagten Rolf Buch, CEO des Dax-Konzerns Vonovia, und Thomas Krebs, Vorstandsvorsitzender der kommunalen Saga aus Hamburg, die negativen Auswirkungen der aktuellen gesetzlichen Regelungen auf den Mietmarkt und den Neubau. Buch äußerte Bedenken darüber, wer Schutz und bezahlbare Mieten benötigt und wer im Vergleich zur Leistungsfähigkeit zu wenig Miete zahlt.

Er betonte die Notwendigkeit einer Regulierung des Mietmarktes, um extreme Verhältnisse wie in London zu vermeiden, kritisierte jedoch den aktuellen Status quo, insbesondere vor dem Hintergrund der Krise im Wohnungsbau. Buch unterstrich die Bedeutung der Beibehaltung bezahlbarer Mieten für preisgünstige Wohnungen, während teure Wohnungen seiner Meinung nach keinen Schutz benötigen.

Krebs schlug vor, die Regeln für öffentlich geförderte Wohnungen zu ändern, indem nach fünf Jahren eine freiwillige Auskunft der Mieter über ihr Einkommen und die Anzahl der Bewohner eingeholt wird. Dieser Ansatz soll sicherstellen, dass geförderte und preisgünstige Wohnungen nicht dauerhaft belegt werden, wenn die ursprünglichen Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind. In solchen Fällen sollte laut Krebs eine Anpassung der Miete erfolgen.

Vonovia ist als größter privater Vermieter in Europa mit etwa 550.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich tätig, während die Saga zuletzt etwa 140.000 Wohnungen in Hamburg verwaltete. Quelle

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Marvin Albrecht