Immobilien: So verhalten Sie sich bei den aktuellen Finanzierungszinsen richtig

Die gegenwärtige Abnahme der Hypothekenzinsen resultiert aus der in Aussicht stehenden Möglichkeit einer Zinswende in diesem Jahr. In Anbetracht dieser Entwicklung stellt sich die Frage nach der optimalen Strategie für potenzielle Immobilienkäufer und Kreditnehmer.

In den vergangenen Monaten erlebten die Bauzinsen ein deutliches Auf und Ab. Im Herbst überstiegen sie noch die Vier-Prozent-Marke, doch zuletzt verzeichnete man einen eindeutigen Abwärtstrend. Die Konditionen für zehnjährige Immobilienkredite sanken kürzlich auf 3,25 Prozent und erreichten damit das Niveau des Jahresanfangs 2023.

Dieser Rückgang ist auf die Erwartung einer Zinswende der Notenbanken im Jahr 2024 zurückzuführen. Analysten prognostizieren bereits eine erste Zinssenkung im Frühjahr, was sich auch in den Renditen für zehnjährige deutsche Staatsanleihen widerspiegelt – ein Indikator, an dem sich die Bauzinsen üblicherweise orientieren.

Allerdings sind die Zinssenkungen noch nicht fest beschlossen. Bundesbank-Präsident Joachim Nagel warnte kürzlich davor, vorschnelle Spekulationen zu machen, indem er betonte: „Allen, die deshalb gleich auf eine baldige Zinssenkung spekulieren, sage ich: Vorsicht, es haben sich schon manche verspekuliert.“

Für Immobilienkäufer, die in naher Zukunft eine Baufinanzierung abschließen müssen, wird die Entscheidung nun komplex. Ist es sinnvoll, die Konditionen langfristig zu fixieren oder ist eine kurzfristige Laufzeit ratsam? Erfahren Sie hier, welche Ratschläge Finanzierungsexperten derzeit für Interessenten parat haben.

1. Auf welchem Niveau bewegen sich Bauzinsen im Jahr 2024?

Die aktuellen Erwartungen auf dem Markt gehen über eine neutrale Haltung der Europäischen Zentralbank (EZB) hinaus und prognostizieren mindestens zwei bis drei Zinssenkungen, so erklärt Michael Neumann, Vorstandschef des Immobilienfinanzierers Dr. Klein. Dieser Ausblick hat in den vergangenen Wochen wesentlich zum Rückgang der Bauzinsen beigetragen. Die gesunkenen Kreditzinsen haben Käufern laut Tomas Peeters, dem Chef der Baufi24 Baufinanzierung AG, Einsparungen im fünfstelligen Bereich ermöglicht. Er betont, dass die Perspektiven für den Immobilienkauf im Jahr 2024 deutlich positiver sind.

Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft beim Immobilienfinanzierungsportal Interhyp, erwartet hingegen, dass die Zinsen im Jahr 2024 auf dem aktuellen Niveau pendeln werden, begleitet von Schwankungen in beide Richtungen.

Auch Michael Neumann geht davon aus, dass sich die Baufinanzierungszinsen im kommenden Jahr seitwärts bewegen werden. Er prognostiziert einen Korridor von drei bis vier Prozent für eine zehnjährige Zinsfestschreibung. Dabei erwartet er, dass kleinere Schwankungen eher nach unten als nach oben tendieren werden.

Jetzt persönliche Angebote zur Finanzierung Ihres Immobilienvorhabens einholen!

Max Herbst, Inhaber und Geschäftsführer der FMH-Finanzberatung, äußert sich eher skeptisch. Er warnt davor, zu optimistisch zu sein, indem er betont: „Wer darauf hofft, dass die Bauzinsen bald wieder auf zwei Prozent oder weniger sinken werden, könnte möglicherweise enttäuscht werden.“

Nach seiner Einschätzung könnten die Bauzinsen in den kommenden Monaten wieder auf vier Prozent steigen, vielleicht sogar auf 4,5 Prozent. Herbst betont jedoch, dass eine wirklich langfristige Zinsprognose erst im zweiten Halbjahr möglich sei, wenn die Entwicklung der Inflation und der geldpolitische Kurs der Europäischen Zentralbank bekannt seien.

2. Welche Laufzeit/Zinsbindung sollten Kreditnehmer jetzt bei Neufinanzierungen wählen?

„Bei der Erstfinanzierung unserer Kunden raten wir grundsätzlich dazu, tendenziell eine langfristige Zinsfestschreibung zu wählen. Dies galt sowohl in Niedrigzinszeiten als auch in der aktuellen Situation und wird auch für das Jahr 2024 empfohlen“, erklärt Neumann. Er unterstreicht die Bedeutung der langfristigen Absicherung, insbesondere bei einer bedeutenden Investition wie dem Kauf eines Hauses.

Experte Herbst von der FMH-Finanzberatung schließt sich dieser Empfehlung an und betont die Wichtigkeit eines langfristigen Darlehens. „Auch wenn die Zinsen noch weiter fallen könnten, sehe ich ein fünfjähriges Festdarlehen nicht unbedingt als die bessere Option, da ich keine langfristig niedrigen Zinsen von zwei Prozent oder weniger bei den Bauzinsen sehe“, argumentiert er. „Daher wäre meine Empfehlung nach wie vor: zehn oder 15 Jahre fest.“

Mohr schließt sich dieser Sichtweise an und empfiehlt, dass diejenigen, die fest an weiter sinkende Zinsen glauben, ein zehnjähriges Darlehen in Betracht ziehen sollten, und in Einzelfällen sogar ein Darlehen mit einer fünfjährigen Laufzeit. Sie betont auch, dass Kreditnehmer, selbst wenn sie sich für ein Darlehen mit langer Laufzeit entscheiden, nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht haben. Dadurch können sie, wenn die Zinsen gefallen sind, auf ein neues Darlehen umsteigen.

Weitere aktuelle Artikel aus der Immobilienwelt

• Steigende Mieten sind im Neubau garantiert
• Profitieren am Ende die Verbraucher von sinkenden Immobilienpreisen?
• Finanzierung von Modernisierungen bis 50.000 Euro ohne Grundschuld oder Hypothek

Im Jahr 2023 spielte es für Darlehensnehmer kaum eine Rolle, ob sie sich für eine Zinsbindung ihrer Baufinanzierung über 15 oder fünf Jahre entschieden. Normalerweise sind 15-jährige Zinsfestschreibungen jedoch oft mehr als 0,5 Prozentpunkte teurer als fünfjährige. Dies könnte sich nach Einschätzung von Neumann im Jahr 2024 wieder ändern.

In diesem Zusammenhang ist es für Darlehensnehmer entscheidend, ihre individuelle Situation genau zu prüfen. „Kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren könnten dann wieder deutlich günstiger werden als längere“, erläutert der Vorstandschef von Dr. Klein.

Die durchschnittliche Zinsbindung bei Immobilienkrediten beträgt derzeit zwölf Jahre und zehn Monate, was vier Monate weniger sind als im Herbst. Dennoch setzen Immobilienkäufer weiterhin auf langfristige Zins- und Planungssicherheit, wie Neumann betont.

3. Welcher Tilgungssatz wird aktuell von den Profis empfohlen?

Der Finanzexperte Herbst macht einen klaren Vorschlag: „Für diejenigen, die die Bauzinsen als sehr hoch empfinden, empfehle ich, eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von einem Prozent zu vereinbaren“, sagt er. Gleichzeitig schlägt er vor, eine Sondertilgungsoption zu vereinbaren, sowie eine Option, die es ermöglicht, die Tilgungshöhe auf Zuruf – auch gegen ein Bearbeitungsentgelt, jedoch ohne pauschalen Zinsaufschlag – auf bis zu vier oder fünf Prozent zu erhöhen und bei Bedarf wieder zu senken.

Michael Neumann betont die Bedeutung einer ausgewogenen Tilgung, die eine zügige Rückzahlung des Darlehens mit einem angemessenen monatlichen Betrag kombiniert. Letztendlich geht es darum, dass Kreditnehmer die Finanzierung ihres Eigenheims gut bewältigen können, ohne sich finanziell zu stark einzuschränken. Als grobe Orientierung empfiehlt der Experte, die monatliche Kreditrate nicht über 30 bis maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens festzusetzen.

Mirjam Mohr erklärt, dass eine niedrige monatliche Tilgung dazu führen kann, dass die monatliche Rate auf einem erschwinglichen Niveau bleibt. Allerdings müssten die Kreditnehmer in diesem Fall eine längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen. Im November stieg die durchschnittliche Anfangstilgung laut Dr. Klein erstmals im vergangenen Jahr von 1,77 Prozent im Oktober auf 1,81 Prozent.

Zum Vergleich: In Zeiten absolut niedriger Zinsen von Mitte 2019 bis Ende 2021 schwankte der anfängliche Tilgungssatz zwischen 2,65 und 2,92 Prozent und lag damit deutlich über dem aktuellen Wert. Quelle

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie gern!

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Ihr
Marvin Albrecht