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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 6: Der Immobilienverkauf

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im sechsten Teil schauen wir uns abschließend die Möglichkeit des Immobilienverkaufs an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn man sich trennen möchte: Der Immobilienverkauf

Die meisten Ehepaare entscheiden sich nach einer Trennung dafür, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen, da es für einen allein oft schwierig ist, die Kosten für die Immobilie zu tragen.

Auch räumlich kann die Immobilie für einen halbierten Haushalt zu groß sein. Nach Ablauf des Trennungsjahres haben beide Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen. Es ist jedoch ratsam, gemeinsam eine Entscheidung zu treffen und den Verkauf des Hauses gemeinsam abzuhandeln, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Ein objektiver Experte kann dabei helfen, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie während einer Scheidung stressfrei und erfolgreich abzuwickeln. Ein Immobilienmakler übernimmt die Verantwortung für die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises, die Erstellung des Exposees und die Organisation des Interessenten-Managements.

So können Sie sich auf andere wichtige Angelegenheiten während Ihrer Scheidung konzentrieren und das Gefühl haben, dass alles zu Ihren Gunsten verläuft.

Mit seiner Erfahrung und Expertise wird Ihr Immobilienmakler Ihnen ein zuverlässiger Partner bei dem Verkauf Ihrer Immobilie sein. Wir unterstützen Sie hierbei selbstverständlich gern.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil gehen wir auf viele Fragen ein, die uns in diesem Zusammenhang häufig gestellt werden und die wir verständlich beantworten möchten. Bleiben Sie dran.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

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2023 – Sinken die Immobilienpreise aktuell wirklich?

Steigende Zinsen, geringe Nachfrage, hohe Inflation. Alle diese Faktoren sind nicht gerade von Vorteil für den Immobilienmarkt in Deutschland. Langsam erkennen viele Immobilieneigentümer nach 10 rasanten Jahren mit zeitweise astronomischen Preissteigerungen, dass auch der Wert von Immobilien nicht in Beton gegossen ist. Aber fallen die Immobilienpreise real wirklich so wie man glaubt? Darauf gehen wir in diesem Beitrag ein.

Die aktuelle Situation

Der Immobilienmarkt reagiert als eher träger Sektor immer mit deutlichem Zeitverzug auf die Änderungen am Finanzierungsmarkt. Die Finanzierungszinsen orientieren sich traditionell an den Renditen auf 10-jährige Staatsanleihen. Steigen die Renditen, steigen die Zinsen für Immobiliardarlehen.

Entwicklung der Immobiliardarlehenszinsen 2022 – 2023 (Quelle: Interhyp Zinschart https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/)

Das liegt nicht zuletzt daran, dass sich die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren aufgrund der lockeren Geldpolitik teilweise mehr als verdoppelt haben. Weiterhin muss man anmerken, dass viele der Käufer der vergangenen Jahre überhaupt nur in den Genuss eines Immobilienerwerbs gekommen sind, weil die Zinsen historisch niedrig waren.

Durch die dadurch sehr niedrigen Anforderungen an die Kapitaldienstfähigkeit (trotz der hohen Kaufpreise) konnten sich auch Geringverdiener und Haushalte mit eher niedrigen Einkommen zeitweise eine Immobilie leisten.

Wenn man nun berücksichtigt, dass die Banken in der Haushaltsrechnung unter gewöhnlichen Umständen nicht viel mehr als 30% der Gesamtbelastung für die Immobilienfinanzierung einplanen können (und dürfen), wird das Feld der finanzierbaren Kaufinteressenten in der aktuellen Zeit – selbst bei Besserverdienern sehr dünn.

Beispielrechnung:

Kaufpreis 450.000 EUR; Haushaltsnettoeinkommen 4.500 EUR monatlich; 50.000 EUR Eigenkapital
Kaufnebenkosten (Niedersachsen) ohne Makler 7% = 31.500 EUR
Finanzierungssumme (= Beleihungsauslauf): 431.500 / 97% BLA
Annuität: Zins + Tilgung = 4,00% + 2,00% = 6% = 25.890 EUR / 12 = 2.157,50 EUR

Bei diesem Beispiel entfallen also nur auf die Darlehensrate bereits fast 48% des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen. Eine Bank wird diese Finanzierung – selbst mit sehr guter Bonität also in der Regel nicht begleiten (können).
Diesen Umstand kann somit nur ein deutlich höheres Einkommen oder deutlich mehr Eigenkapital verändern, sollten die Finanzierungszinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben.

Die Immobilienpreise müssen also – sollten die Zinsen längerfristig auf diesem Niveau bleiben – teilweise deutlich korrigieren.
Zu diesem Thema haben wir bereits einen Blogbeitrag geschrieben: https://www.albrecht-ventures.com/2022/12/23/immobilienkauf-bei-steigenden-zinsen-lohnt-sich-das/

Welche Faktoren aber auch noch eine Rolle spielen

Bei der Betrachtung des Marktes gilt es jedoch folgendes zu berücksichtigen: Je nach Region ist die verfügbare Substanz bzw. der vorhandene Immobilienbestand deutlich zu gering um der nach wie vor starken Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden, es herrscht also nach wie vor Wohnraumknappheit.

Weiterhin können viele Bauträger und Wohnungsbauunternehmen aufgrund der aktuellen Lage nicht mehr rentabel bauen und gehen in die Insolvenz oder fahren ihre Investitionen deutlich herunter.

So hat beispielsweise der größte deutsche Wohnungsbaukonzern Vonovia Anfang Februar bekanntgegeben in 2023 keine neuen Wohnungen mehr zu bauen: https://www.capital.de/immobilien/vonovia-stoppt-neubauten—lage-ist-mehr-als-besorgniserregend–33159230.html (Artikel von Capital vom 02.02.2023)

Der nach wie vor starken Nachfrage wird also kein oder nur wenig neues Angebot entgegengebracht, was die Preise für Immobilien – zumindest in A- und B-Städten- und Gemeinden voraussichtlich zumindest konstant halten wird.

Mittelfristig ist aber mit einer moderaten Entspannung der Nachfragesituation am Markt zu rechnen, da in den nächsten Jahren vermehrt Bestände der vorwiegend eigengenutzten Immobilien (der so genannten“Baby-Boomer“) aus Altersgründen auf den Markt kommen werden.
Erste Entwicklungen sind hier schon zu spüren, da in den letzten Jahren vermehrt Immobilien aus den 1950er- bis 1980er-Jahren auf den Markt kommen, welche den größten Teil des Bestandes an Wohnimmobilien ausmachen.

Aufgrund der demographischen Wandels trifft somit ein verhältnismäßig großes Angebot an Immobilien voraussichtlich auf eine verhältnismäßig kleine Gruppe an Nachfragenden, welche somit eher die Möglichkeit haben, sich die besten Angebote herauszusuchen und auch Preise besser verhandeln zu können.

Somit ist es insbesondere bei Bestandsimmobilien wichtig, frühzeitig über eine energetische Modernisierung oder Sanierung/Kernsanierung nachzudenken: https://www.albrecht-ventures.com/2022/12/12/vorteile-der-energetischen-modernisierung-einer-immobilie/

Was wir dabei für Sie tun können: https://www.albrecht-ventures.com/sanierung-und-modernisierung/

Auch werden viele der Immobilienkäufer der vergangenen 5-10 Jahre, die sich die Darlehenszinsen nur auf 10 Jahre festschreiben lassen haben, bei anstehender Refinanzierung zu aktuell gültigen Konditionen ihre Immobilie nicht mehr halten können und diese verkaufen (müssen). Auch das führt zu einem größeren Angebot und einer entspannenden Nachfragekurve.

Fazit

Die Immobilienpreise werden in den A- und B-Städten- und Gemeinden voraussichtlich um 10-20% korrigieren, in weniger gefragten Lagen und auf dem Land vermutlich auch deutlich mehr. Ob es sich also lohnt zu warten hängt mit der Entwicklung der Immobiliardarlehenszinsen zusammen, die genauso in den Sternen steht, wie der allgemeine Kapitalmarkt.

Generell raten wir aber jedem, der in den nächsten Jahren mit dem Gedanken spielt eine Immobilie zu verkaufen, dazu sich frühzeitig mit der Thematik auseinanderzusetzen. So kann es gegebenenfalls sinnvoll sein, den Verkauf angesichts unsicherer Zukunftsaussichten und einem schwierigen Marktumfeld, vorzuziehen.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

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Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 5: Die Teilungsversteigerung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im fünften Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Teilungsversteigerung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn die Fronten verhärtet sind: Die Teilungsversteigerung

Die Scheidung kann eine emotionale Angelegenheit sein, da einst Liebe im Spiel war.

Wenn sich die Fronten zwischen den Noch-Ehepartnern verhärtet haben und eine Einigung unmöglich ist, hat der Staat die Teilungsversteigerung als Lösung eingeführt. Beim Amtsgericht kann ein Antrag auf öffentliche Versteigerung der Immobilie durch das Vollstreckungsgericht gestellt werden, unabhängig davon, wie groß der Miteigentumsanteil am Haus ist.

Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie und berechnet daraus die Untergrenze für das erste Gebot, die jedoch wahrscheinlich 30-40% unter dem Marktwert liegen wird. Sollten trotz Verkaufserlös Schulden bleiben, sind beide Ehepartner dafür verantwortlich und müssen eventuell einen Kredit aufnehmen.

Die Versteigerung einer Immobilie birgt das Risiko, einen zu niedrigen Preis zu erhalten. Aus diesem Grund gilt diese Möglichkeit als die ungünstigste aller Optionen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung Einwände zu erheben, zum Beispiel wenn Sie nachweisen können, dass sich die Lebensbedingungen der Kinder erheblich verschlechtern würden. Wenn das Gericht Ihre Einwände für gerechtfertigt hält, kann das Verfahren für sechs Monate eingestellt werden.

Eine Teilungsversteigerung ist wirtschaftlich betrachtet eine unvorteilhafte Lösung, da vom erzielten Verkaufserlös zuerst die Gerichts- und Sachverständigenkosten beglichen werden. Der verbleibende Betrag wird dann aufgeteilt. Sollten sich die Ehepartner auch hierbei nicht einigen können, wird die Aufteilung des Betrags durch das Gericht festgelegt. Diese Vorgehensweise ist nicht nur wirtschaftlich belastend, sondern kann auch für alle Beteiligten emotional anstrengend sein.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Der Immobilienverkauf. Bleiben Sie dran.

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Ihr
Marvin Albrecht

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 4: Die Vermietung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im vierten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Vermietung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn man sich einig ist: Die Vermietung

Es kann vorkommen, dass das Bewohnen der Immobilie unvorstellbar ist, aber ein vollständiger Verkauf ebenfalls unerwünscht ist.
In diesem Fall kann die Vermietung der Immobilie als Wohnungseigentümergemeinschaft eine attraktive Lösung sein.

Dies ist besonders sinnvoll, wenn die Immobilie als Vermögensabsicherung im Alter interessant bleibt, ein Verkauf unrentabel erscheint oder Schulden bestehen bleiben würden oder einer allein das Haus oder die Wohnung nicht halten kann.

Es ist jedoch wichtig, dass das geschiedene Paar in der Lage ist, gemeinsam Mieter auszuwählen und die Aufgaben eines Vermieters wahrzunehmen. Ein Immobilienmakler kann dabei helfen, die Interessen beider Eheleute zu berücksichtigen und bei der Auswahl der Mieter zu unterstützen.

Auch sollte vorab eine rechtliche und steuerrechtliche Beratung in Anspruch genommen werden, sodass das Eigentümerpaar über die Rechte und Pflichten im Bilde ist, die mit der Vermietung einer Immobilie einhergehen. Das ist insbesondere dann relevant, wenn die Vermietung nicht über einen Immobilienmakler oder spezialisierten Hausverwalter erfolgen soll.

Empfehlenswert ist hier die Beratung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnrecht und/oder einen auf Vermietung und Verpachtung spezialisierten Steuerberater. Auch besteht die Möglichkeit Wohneigentümer- oder Vermieterverbände aufzusuchen, welche häufig eine fundierte Erstberatung durch Fachpersonal anbieten.

Wie geht es weiter?

Im nächsten Teil unserer Beitragsreihe gehen wir auf eine weitere Möglichkeit ein, wie man im Falle einer Scheidung oder Trennung mit der Immobilie verfahren kann: Die Teilungsversteigerung. Bleiben Sie dran.

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Ihr
Marvin Albrecht

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 3: Die Realteilung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im dritten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Realteilung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn geteilt werden soll: Die Realteilung

Eine Alternative, die vielen nicht in den Sinn kommt, ist die Realteilung.

Durch diese Möglichkeit können Ex-Partner weiterhin unter einem Dach leben, ohne dass es unangenehm wird. Dies ist besonders sinnvoll, wenn das gemeinsame Sorgerecht der Kinder umgesetzt werden soll und niemand die geliebte Immobilie völlig aufgeben möchte.

Die Immobilie wird in zwei unabhängige Wohnungen aufgeteilt, wobei jeder Ehepartner das Alleineigentum an bestimmten Teilen erhält. Dies wird durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch rechtlich fixiert.

Es ist jedoch zu beachten, dass eine einfache Trennung durch eine Wand nicht ausreicht. Die Immobilie muss entweder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen oder geeignet sein, in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut zu werden.

Dies kann zusätzliche Kosten für Gutachter und Architekten erfordern und sollte im Verhältnis zur Immobilientyp und Wohnsituation gesehen werden.

Wie geht es weiter?

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 2: Die Schenkung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im zweiten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Schenkung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn es die Kinder haben sollen: Die Schenkung

Es ist verständlich, dass Eheleute an der Vorstellung festhalten, die Immobilie an künftige Generationen weiterzugeben, doch dies kann die Entscheidungsfindung beeinträchtigen.

Eine Lösung besteht darin, die Immobilie auf die Kinder aus der Ehe zu übertragen. Dies erfordert jedoch die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts, falls das Kind noch minderjährig ist.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Kind durch die Übertragung der Immobilie möglicherweise belastet werden kann, auch wenn die Absicht gut ist und der Wunsch besteht, die Immobilie innerhalb der Familie zu behalten.

Wenn das gemeinsame Haus auf die Kinder übertragen wird, gibt es einige Dinge zu beachten. Es werden Kosten wie Grundsteuer und Unterhaltungskosten anfallen, die das Kind tragen muss. Außerdem hat das Kind die Verantwortung für die Eigentümerpflichten.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass nur einer der Ehepartner seinen Anteil an das Kind verschenkt, aber auch hier ist die Zustimmung des anderen Elternteils erforderlich. Es ist wichtig zu bedenken, dass diese Option nur dann möglich ist, wenn beide Elternteile einverstanden sind.

Wie geht es weiter?

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Immobilien in der Scheidung – Ratgeber Teil 1: Die Eigentumsübertragung

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen verschiedene Möglichkeiten auf, wie Sie mit Ihrer Immobilie im Falle einer Trennung oder Scheidung umgehen können. Im ersten Teil schauen wir uns die Möglichkeit der Eigentumsübertragung an.

Die Optionen mit einer Immobilie bei Scheidung oder Trennung

Die juristische Form der Zugewinngemeinschaft ist bei den meisten Ehen immer noch die Regel. Das bedeutet, dass während der Ehe angeschaffte Eigentümer wie Immobilien, Kunstwerke usw. und auch Schulden gleichermaßen beiden Partnern gehören.

Im Falle einer Scheidung werden beide durch den sogenannten Zugewinnausgleich gestellt, damit keiner einen materiellen Nachteil aus den Ehejahren erleidet. Es wird also ein finanzieller Ausgleich für während der Ehe erworbene Vermögensgüter vorgenommen.

Allerdings ist die Güterteilung selten eine logische Abhandlung, vor allem beim Wohnraum. Emotionale Beweggründe beeinflussen die Entscheidung, was mit gemeinsamen Gütern passieren soll, vor allem wenn es das Zuhause der Kinder oder Enkelkinder ist. All diese Überlegungen verlangen von den Eheleuten viel ab.

In einem Scheidungsfall kann die Entscheidung über die weitere Verwendung der gemeinsamen Immobilie sowohl finanziell als auch emotional riskant sein. Rechtlich gibt es viele Optionen, aber in der Praxis kann es nur dann für beide Seiten gut ausgehen, wenn sie sich einig sind.

Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen für Ihre Immobilie im Scheidungsfall zur Verfügung:

Wenn einer bleiben möchte: Die Eigentumsübertragung

Wenn Sie in der ehemals gemeinsamen Immobilie bleiben möchten, gibt es die Möglichkeit, die Immobilie zu übernehmen, indem Sie Ihrem Noch-Ehepartner seinen Eigentumsanteil ausbezahlen.

Diese Abfindung basiert auf dem Marktwert des Objekts und dem beurkundeten Eigentumsanteil. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Sie auch bestehende Belastungen übernehmen müssen, wie z.B. Kredite.

Daher sollten Sie im Falle eines Kredits unbedingt die Bank in die Eigentumsübertragung einbeziehen, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Die Bank ist jedoch nicht verpflichtet dies zu tun, deshalb sollten Sie offen und frühzeitig mit Ihrer Bank über Ihre Pläne sprechen.

Es gibt auch weitere Kosten, die bei einer Übernahme der Immobilie durch einen Ehepartner auftreten können, wie z.B. Nutzungs- und Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Grunderwerbssteuer.

Letztere beträgt je nach Bundesland zwischen 3,50 – 6,50 % des Marktwerts. Um diese Kosten zu sparen, kann es sinnvoll sein, die Übertragung der Immobilie während der Trennung, also bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist, in Erwägung zu ziehen. Durch diese Vorgehensweise entfällt die Grunderwerbssteuer und spart Ihnen in der Regel mehrere tausend Euro.

Wie geht es weiter?

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Studie: Marktanteil von Immobilienmaklern steigt wieder

Trotz widriger Umstände gelang es deutschen Maklern im Jahr 2022, ihren Anteil am Immobilienmarkt zu erhöhen. Eine aktuelle Analyse von Eigentumswohnungen auf Immobilienportalen zeigt, dass im Vergleich zum Vorjahr mehr Wohnungen von Maklern und weniger von Privatverkäufern angeboten wurden.

Die Entwicklung der vergangenen zwei Jahre

Die Einführung der neuen Provisionsteilung im Dezember 2020 führte zu einem Rückgang im Geschäft für Immobilienmakler im Jahr 2021, doch hat sich dies nun wieder stabilisiert. Laut Analysen des AVM-COO Christian Sauerborn hat sich der Mittelwert des Jahres 2022 im Vergleich zum Jahr 2021 um 4 Prozentpunkte auf 64,2 % erhöht. Obwohl dies immer noch nicht den Mittelwert von 66,3 % im Jahr 2020 erreicht, ist es laut Sauerborn eine positive Entwicklung.

„Die Maklerquote im Jahr 2022 zeigte eine starke Volatilität mit Werten zwischen 59,3% und 67,1%. Laut Sauerborn spiegelt dies die tiefgreifenden Unsicherheiten der Eigentümer wider, die durch eine Kombination von Krieg, Inflation, Energiekrise und steigenden Baukosten verursacht wurden. Dennoch scheint das Vertrauen in die Maklerdienstleistungen wieder zurückgekehrt zu sein, trotz des Endes der langen Periode der Preissteigerungen.“

Die Entwicklung im Dezember 2022

Die Analysten haben sowohl die Auswertungen für das Jahr 2022 als auch die Dezember-Zahlen untersucht und festgestellt, dass es keine Abnahme durch saisonale Faktoren gab. Im Dezember erzielten Wohnimmobilienmakler die drittbeste Vermittlungsquote des Jahres 2022, mit 66,3% der verkauften Immobilien, die über einen professionellen Makler verkauft wurden. Dies macht den Dezember zum besten Monat nach dem August und dem Mai. Laut Sauerborn deutet dies darauf hin, dass Eigentümer vermehrt auf professionelle Unterstützung setzen und Makler gleichzeitig die Reichweite der Online-Portale nutzen.

Die Analyse, die 225.115 Eigentumswohnungen in den Städten Berlin, Dortmund, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im Zeitraum von 01.01.2020 bis 30.12.2022 umfasste, ergab, dass Düsseldorf und Berlin die höchsten Wachstumsraten aufwiesen. Düsseldorf verzeichnete einen Anstieg von 11,8 Prozentpunkten und Berlin von 4,0 Prozentpunkten.

Warum überhaupt einen Immobilienmakler beauftragen?

Gerade in unsicheren Zeiten oder einem schwierigen Marktumfeld kommt es auf die Details an. Ein Immobilienmakler unterstützt Sie von Anfang an dabei, die Vermarktung, bzw. den Verkauf Ihrer Immobilie bestmöglich durchzuführen.

Besonders die ersten Schritte sind dabei entscheidend!
Schätzen Sie den Wert Ihrer Immobilie falsch ein und gehen mit einem zu hohen (oder auch zu niedrigen) Preis in die Vermarktung, werden Sie entweder überhaupt keinen Käufer finden oder verkaufen womöglich zu günstig. So können Sie Ihr Objekt für die gewünschte Käuferklientel frühzeitig „verbrennen“ oder machen beim Verkauf effektiv Verlust. Frust ist dabei vorprogrammiert.

So werden Sie bei einem zu hohen Verkaufspreis früher oder später den Preis stark reduzieren müssen, was bei potenziellen Kaufinteressenten Fragen aufwirft. Diese fragen sich, was mit dem Objekt vielleicht nicht stimmt oder spekulieren auf weitere Preissenkungen und unterbreiten Ihnen womöglich dreiste Angebote, die weit unter Ihrem Verkaufspreis liegen können.

Haben Sie den Wert Ihrer Immobilie hingegen zu niedrig eingeschätzt, wird es Ihnen später schwer fallen, doch noch einen höheren Preis durchzusetzen.

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/#formular

Ein professioneller Immobilienmakler beginnt seine Arbeit in der Regel mit einer ausführlichen Bewertung Ihrer Immobilie anhand von vielen verschiedenen Faktoren.
Wir bewerten Ihre Immobilie mit zum Beispiel mit verschiedenen kombinierten Verfahren um sicherzustellen, dass unter dem Strich stets ein belegbarer Wert zugrunde liegt.

Die Verfahren anhand derer wir Ihre Immobilie bewerten sind unter anderem:

  • Sachwertverfahren nach Ross
  • Lineares Wertermittlungsverfahren gem. ImmowertV2021
  • Ertragswertverfahren 
  • Vergleichswertverfahren 
  • Beleihungswertverfahren

Weiterhin greifen wir auf verschiedene Datenbanken renommierter Branchenspezialisten zurück um unsere Wertermittlung auf Plausibilität zu überprüfen. Hierzu zählen u.a. die Datenbanken der Sprengnetter GmbH, der Value AG und die stets aktuellste Version der Wertrichtlinien der Gutachterausschüsse der Länder.

So können wir Ihnen jederzeit belegen, wie wir den Wert Ihrer Immobilie ermittelt haben. Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/

Was nach der Wertermittlung passiert

Im Anschluss an die ausführliche Wertermittlung bespricht ein guter Makler mit Ihnen die genaue Vorgehensweise, berücksichtigt Ihre Ziele und Wünsche (zum Beispiel der Verkauf ausschließlich an Familien mit Kindern usw.) und stellt Ihnen die Verkaufsstrategie vor. Erst dann entscheiden Sie allein über eine weitere Zusammenarbeit. Seriöse Immobilienbüros setzen Sie nicht unter Druck.

Anhand unseres Leitfadens für die Immobilienvermarktung können Sie sehen, wie wir für Sie arbeiten: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienvermarktung-und-verkauf/

Sollten Sie sich schließlich dazu entscheiden den Verkauf Ihres Objekts über den Makler laufen zu lassen, wird dieser die Vermarktung systematisch vorbereiten und stets mit Ihnen abstimmen. Der Immobilienprofi sorgt weiterhin dafür, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen erfüllt sind, alle notwendigen Unterlagen vorliegen und ein aktueller Energieausweis vorhanden ist.

Um Ihre Immobilie im besten Licht dastehen zu lassen engagiert die Immobilienfirma einen professionellen Foto- und Videografen und bereitet ein hochwertiges, verkaufsförderndes Exposé vor.

Nach Beginn der Vermarktung kümmert sich das Maklerbüro um die Qualifikation und Bonitätsprüfung von Interessenten, vereinbart Besichtigungstermine und leitet die Verhandlung in Ihrem Sinne. Sollte schließlich der passende Käufer gefunden worden sein, kümmert sich der Immobilienmakler um die Bestellung eines notariellen Kaufvertrags, stellt einer möglichen finanzierenden Bank alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung und sorgt dafür, dass Sie sich um nichts weiter kümmern müssen.

Erst zum Schluss, nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages wird schließlich ein Teil der Maklerprovision fällig. Wenn das Immobilienbüro seine Arbeit aber gut erledigt hat, werden Sie diese aber gerne bezahlen, da Sie wissen, dass der Verkaufserfolg maßgeblich mit dessen Tätigkeit zusammengehangen hat.

Die Zeit in der Makler bloß die Türe aufgeschlossen haben um anschließend eine 5-stellige Rechnung zu schreiben ist vorbei. In der aktuellen Zeit trennt sich die Spreu vom Weizen und die schwarzen Schafe, die es leider in jeder Branche gibt, können sich nicht mehr halten.

Wir empfehlen Ihnen, sich stets selbst zu überzeugen und vor einer Zusammenarbeit genau hinzuschauen. Ein professioneller Immobilienmakler überzeugt Sie mit Leidenschaft, Fachkenntnis und aussagekräftigen Referenzen.

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Eine Immobilie kaufen oder mieten? – Ein Ratgeber

Kaufen oder Mieten? Diese Frage stellen sich viele Menschen, die sich eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus wünschen. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile und es kommt darauf an, welche Prioritäten man hat und welche persönliche Situation man hat.

Vorteile und Nachteile des Immobilienkaufs

Ein Vorteil des Eigenheimkaufs ist, dass man langfristig Geld spart. Nachdem die Finanzierung bzw. das Darlehen abbezahlt ist, fallen keine weiteren Wohnkosten an und man kann die Immobilie später auch vermieten oder verkaufen. Auch bietet es eine hohe Sicherheit und ein Gefühl von Unabhängigkeit.

Ein weiterer Vorteil kann sein, dass man über die Gestaltung seiner Immobilie frei entscheiden und sie nach den eigenen Wünschen und Bedürfnissen gestalten kann. Nicht zu vernachlässigen ist zudem die Möglichkeit in der Immobilie langfristig Werte zu binden und den Vermögensaufbau durch Fremdfinanzierung (Banken, Bausparkassen, Versicherungen) mittels Eigenkapitalhebel deutlich zu beschleunigen.

Ein Nachteil des Eigenheimkaufs ist jedoch, dass es eine große finanzielle Belastung sein kann. Der Kaufpreis, sowie die zumindest über die Jahre notwendigen Modernisierungs- und Renovierungskosten und auch der Unterhalt insgesamt können sehr hoch sein.

Auch die Tatsache, dass man langfristig gebunden ist, was schnelles umziehen unmöglich macht, kann ein Nachteil sein. Sollte sich zudem die Wohnlage durch verschiedene Faktoren (Alterung der Gesellschaft, Strukturwandel, Umweltfaktoren etc.) negativ entwickeln, könnte es sein, dass die Immobilie real an Wert verliert und man bei späterer Veräußerung effektiv Verlust macht.

Vorteile und Nachteile der Miete

Ein Vorteil des Mietens ist, dass man flexibel bleibt und schnell umziehen kann, falls die persönliche Situation sich ändert. Auch fallen keine großen Anschaffungskosten an und man muss sich in der Regel nicht um eine Sanierung, Modernisierungsmaßnahmen, größere Renovierungen und den sonstigen Unterhalt der Immobilie kümmern.

Insbesondere in Zeiten steigender Energiekosten und politischer Entscheidungen zum Klimawandel kann es von Vorteil sein kein Immobilieneigentum zu besitzen, für das man entsprechende Investitionen in eine energetische Modernisierung tätigen muss.

Ein Nachteil des Mietens ist jedoch, dass man keine langfristige Sicherheit hat und die Mieten in manchen Gegenden sehr hoch sein können. Auch hat man nur sehr begrenzte Möglichkeiten, die Mietimmobilie nach den eigenen Wünschen und Bedürfnissen zu gestalten.

Weiterhin finanziert man mit der eigenen Miete langfristig das Eigentum Dritter, anstatt diese Investitionen in die eigene Zukunft zu tätigen und somit eigenes Vermögen aufzubauen. In der Vergangenheit waren Immobilien in Deutschland ein Wert, welcher sich zumindest auf Niveau der historischen Inflation entwickelt hat, in den letzten 10 Jahren aufgrund günstiger Kredite sogar deutlich darüber.

Die Entscheidung bleibt Abwägungssache

Insgesamt hängt die Entscheidung ob man kauft oder mietet von den persönlichen Prioritäten und der persönlichen Situation ab. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile und es ist wichtig, diese sorgfältig abzuwägen, bevor man eine Entscheidung trifft. Eine gründliche finanzielle Analyse, sowie eine realistische Einschätzung der eigenen Wünsche und Bedürfnisse, kann dabei helfen, die richtige Entscheidung zu treffen.

Wir unterstützen Sie dabei gern und erstellen eine Haushaltsrechnung und analysieren Ihre Wünsche und Ihr Vorhaben gemeinsam mit Ihnen, neutral und ungebunden.

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

/von
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Welche Modernisierungsmaßnahmen lohnen sich bei Ihrer Immobilie? – Ein Ratgeber

Eine Immobilie ist eine wichtige, langfristige Investition und es lohnt sich, regelmäßig Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, um den Wert der Immobilie zu erhalten und zu steigern. Doch welche Maßnahmen sind sinnvoll und lohnen sich tatsächlich?

Hier sind einige Tipps, wie Sie die besten Modernisierungsmaßnahmen für Ihre Immobilie auswählen können.

Welche Ziele wollen Sie erreichen?

Zunächst sollten Sie sich Gedanken darüber machen, welche Ziele Sie mit der Modernisierung verfolgen.
Möchten Sie den Wohnkomfort verbessern, den Wert der Immobilie steigern oder Energiekosten senken? Entspricht der Grundriss Ihrer Immobilie nicht mehr Ihren aktuellen Bedürfnissen oder benötigen Sie mehr Platz für Homeoffice oder Hobbys?

Erstellen Sie sich eine Liste mit den Zielen, die Sie mit der Sanierung oder Modernisierung erreichen wollen.

Machen Sie eine Bestandsaufnahme

Machen Sie eine Bestandsaufnahme der Immobilie und erstellen Sie eine Liste der notwendigen Reparaturen und Modernisierungen. Berücksichtigen Sie dabei sowohl sichtbare als auch unsichtbare Mängel, z.B. Schimmel, Undichtigkeiten, alte/marode Fenster oder alte Elektroleitungen und Sicherungen. Haben Sie nicht die notwendigen Fachkenntnisse, holen Sie sich lieber frühzeitig eine fachliche Meinung ein oder fragen Sie entsprechend versierte Freunde oder Familienmitglieder um Rat.

Es gibt nichts Ärgerlicheres als nach Abschluss der Arbeiten festzustellen, dass der mühevoll verlegte Boden wieder raus muss, weil eine alte Frisch- oder Abwasserleitung im Zuge der Bestandsaufnahme vergessen wurde.

Prüfen Sie mögliche Förderprogramme und Zuschüsse

Prüfen Sie, ob es Förderprogramme oder Steuererleichterungen für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen oder eine Vollsanierung gibt. Dies kann die Kosten für die Modernisierung erheblich reduzieren.

Auch haben Sie mit den regelmäßig erneuerten Förderprogrammen der staatlichen Förderbank KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau (https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/) und des BAFA – Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (https://www.bafa.de/DE/Energie/Effiziente_Gebaeude/effiziente_gebaeude_node.html) die Möglichkeit, sich die Kosten für einen professionellen Energieberater zumindest teilweise finanzieren zu lassen oder auf besonders Zinsvergünstige Förderdarlehen und Zuschüsse zuzugreifen.

Wir helfen Ihnen gerne dabei, die passenden Förderprogramme, Zuschüsse und Maßnahmen für Ihr Projekt zu finden: https://www.albrecht-ventures.com/kontakt/

Erstellen Sie eine Prioritätenliste

Überlegen Sie sich, welche Maßnahmen am dringendsten durchgeführt werden müssen und welche Maßnahmen kurz- und langfristig sinnvoll sind. Priorisieren Sie die Maßnahmen entsprechend und setzen Sie sie Schritt für Schritt um.

Eine Prioritätenliste hilft Ihnen dabei den Überblick zu bewahren und eine sinnvolle Reihenfolge in Ihre Ideen, Wünsche und Vorstellungen zu bringen. Es macht beispielsweise wenig Sinn nur die Dachisolierung auf der Dachinnenseite zu erneuern, wenn absehbar ist, dass auch die Dacheindeckung und/oder der Dachstuhl in den kommenden Jahren erneuert werden muss.

Holen Sie sich einen Experten ins Boot

Suchen Sie sich Expertenrat, bevor Sie mit der Modernisierung beginnen. Ein Architekt, Bauingenieur oder Energieberater kann Ihnen wertvolle Tipps geben und sicherstellen, dass die Maßnahmen den gewünschten Zweck erfüllen und den geltenden Gesetzen und Vorschriften entsprechen.

Auch haben Sie wie weiter oben beschrieben die Möglichkeit, sich durch verschiedene Stellen die Kosten für den Experten ganz oder teilweise fördern zu lassen. Näheres zur Förderung finden Sie zum Beispiel hier: https://www.bafa.de/DE/Energie/Energieberatung/Energieberatung_Wohngebaeude/energieberatung_wohngebaeude_node.html

Vergessen Sie nicht an die Zukunft zu denken

Vergessen Sie nicht, dass eine Modernisierung auch eine gute Gelegenheit ist, Ihre Immobilie an Ihre aktuellen Bedürfnisse anzupassen. Überlegen Sie sich, ob Sie zum Beispiel ein zusätzliches Badezimmer benötigen oder den Grundriss verändern möchten.

Berücksichtigen Sie auch, dass sich Ihre Anforderungen mit zunehmendem Alter verändern könnten. So können Sie zum Beispiel bereits heute Ihre Immobilie Barrierefrei planen, sodass Sie für die Zukunft und mögliche Eventualitäten gewappnet sind.

Fazit

Indem Sie diese Schritte befolgen, können Sie sicherstellen, dass die von Ihnen geplanten Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die Sie durchführen, tatsächlich sinnvoll sind und Ihnen langfristige Vorteile bringen. Dieser Ratgeber kann jedoch keine fachliche Einschätzung ersetzen, sollten Sie selbst nicht einschlägig vorgebildet sein oder durch Ihren Beruf entsprechende Qualifikationen mitbringen.

Wir raten Ihnen daher, sich zuerst einmal diesen Ratgeber zu befolgen und einen eigenen Plan zu fassen und sich an einen fachkundigen Berater oder Experten zu wenden, wenn Sie selbst nicht mehr weiterwissen oder drohen den Überblick zu verlieren.

Für mehr Informationen zu Sanierung und Modernisierung klicken Sie hier: https://www.albrecht-ventures.com/sanierung-und-modernisierung/

Sie haben Fragen? Wir beraten Sie jederzeit gern: +49-(0)441-18161139

Sie wollen gerne den genauen Wert einer Immobilie erfahren? Mehr dazu: https://www.albrecht-ventures.com/immobilienwertermittlung/
Sie möchten sich erstmal unverbindlich beraten lassen? https://calendly.com/albrechtimmobilien/kostenloses-telefonisches-beratungsgesprach

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und bis zum nächsten Mal!

Mit besten Grüßen

Ihr
Marvin Albrecht

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